✍️ ⚖️معاملات وکالتی، ایجاد مالکیت نمی کند!⚖️

⚖️✅تعداد زیادی از افراد جامعه تصورمیکنند با وکالت نامه مالکیت به آنها منتقل میشود اما اینگونه نیست و وکالت در واقع نیابت و نمایندگی از طرف موکل است برای انجام کارهایی که وکیل اجازه دارد آن امور را انجام دهد که از آن جمله تشریفات قانونی مربوط به درخواست وتنظیم سند رسمی مالکیت می باشد.

  • خرید و فروش وکالتی برای خریدار مالکیت ایجاد نمیکند. این قرارداد، جزو قراردادهای جایز است و هر یك از موكل و وكیل هر زمان كه بخواهد می تواند آن را بر هم زند.

  • هم موکل می تواند می تواند از اذن خود رجوع نماید و هم وكیل حق استعفا دارد و این عقد مانند سایر قراردادهای جایز با فوت و جنون و سفه؛ منفسخ می شود.

  • هرگاه متعلق وكالت از بین برود یا موكل عملی را كه مورد وكالت است؛ خود انجام دهد یا بطور كلی عملی كه منافی با وكالت وكیل باشد بجا آورد، مثل اینكه مالی را كه برای فروش آن وكالت داده بود، خودش بفروشد، وكالت منفسخ می شود.

  • با انجام شدن مورد وكالت و همچنین با انقضای مدت در مواردی كه برای آن مدت تعیین می شود وكالت نیز منقضی می گردد.
 کانال @hpadlg  اختصاصی مطالب حقوقی و آموزشی
مدیریت: هوشنگ  پورزند 09121832039



طبقه بندی: وکالت نامه بلاعزل و کاری، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مطالب حقوقی،
برچسب ها: معاملات وکالتی، هشدارهای حقوقی، وکالت نامه، خرید و فروش وکالتی، آشنایی با معاملات وکالتی،

تاریخ : شنبه 10 فروردین 1398 | 08:08 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
موسسه حقوقی عدالت گران البرز
با موضوع ذیل به ثبت رسید:

تهیه و تنظیم دادخواست حقوقی و شکوائیه و لوایح اعتراضیه و دفاعیه وقبول وکالت از اشخاص حقیقی یا حقوقی داخلی یا خارجی ازطریق قرارداد وکالت با وکلای پایه یک دادگستری عضو موسسه متبوع یا وکلائی که موسسه معرفی مینمایند به منظور دفاع از حقوق موکلین درمراجع قضایی و داوری با رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و ارائه مشاوره و انجام خدمات حقوقی به اشخاص حقیقی و حقوقی درکلیه اموری که دارای آثار حقوقی و قانونی باشند ازجمله درامور مدنی، بیمه، تجاری، کیفری، خانوادگی، حسبی، بانکی، ثبتی، مالیاتی، درمراجع ازجمله مراجع قضایی، انتظامی، اداری، مالی، دادگاه های خانواده، دیوان عدالت اداری، دادگاه های انقلاب، شهرداری ها و کمیسیون های آن، مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی، ثبت شرکت و صورتجلسات مجامع و نام تجاری ، مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن، هیئت های تحت پوشش وزارت کارو امور اجتماعی( تشخیص حل اختلاف)تهیه و تنظیم درقرارداد های حقوقی، مالی، اداری، بازرگانی و کارت مربوطه و سایر موضوعات مرتبط.قبول وکالت و نمایندگی اشخاص حقیقی و حقوقی داخلی به عنوان امین و متعهد آنها و درکلیه مراجع اداری و سازمان هاو نهاد های دولتی و غیردولتی و عمومی.

انجام فعالیت ها و خدمات حقوقی مجاز که درراستای حصول به اهداف موسسه و حفظ منافع موکلین لازم باشد.

قبول و اعمال مدیریت پروژه های حقوقی سازمان ها و شرکت های دولتی و غیردولتی انجام هرنوع مطالعه امورحقوقی وبرگذاری همایش ها، برقراری رابطه حقوقی با سایر موسسات حقوقی دیگر جهت تبادل نظر و مشاوره و همکاری های مشترک فی مابین مشاوره.مشاوره و تنظیم طرح توجیهی قبول وکالت دروصول مطالبات بانکها، شهرداری، موسسات مالی، صندوقهای قرض الحسنه، نهاد های دولتی، غیردولتی و عمومی.

در تمامی موارد با بکارگیری و استفاده از وکلا و کارشناسان که دارای پروانه وکالت معتبر می باشند پس ازاخذ مجوز از مراکز ذیصلاح

 




طبقه بندی: مطالب حقوقی، مسائل حقوقی خانواده، مسائل حقوقی ارث، مسائل حقوقی اداری 1و2، ازدواج - طلاق، مزاحمت تلفنی - پیامک -مجازی، وکالت نامه بلاعزل و کاری، مستاجر و موجر، h.porzand@yahoo.com، موسسه حقوقی عدالتگران البرزکاسپبن، 09130742742تلگرام @edalatgran، مطلب عمومی، مطالب اضافی و خواندنی برای شما،
برچسب ها: موسسه حقوقی عدالت گران البرز کاسپین، موسسه حقوقی عدالت گران البرز،

تاریخ : پنجشنبه 15 آذر 1397 | 06:19 ق.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

  نحوه تقاضای تامین دلیل برای تحویل کلید.

یکی از مشکلاتی که در روابط موجر و مستاجر ممکن است به وجود بیاید، خودداری مالک از پس گرفتن کلید ملک است. قرارداد اجاره بعد از سپری شدن مدتی که در قرارداد تعیین شده است به پایان می‌رسد اما تا زمانی که کلید نزد مستاجر باشد، ملک در تصرف او محسوب می‌شود و وی در این خصوص مسئولیت‌هایی پیدا می‌کند. بنابراین برای اینکه از این مسئولیت‌ها رها شود، باید کلید را به مالک برگرداند. اما گاهی ممکن است مالک از گرفتن کلید خودداری کند در این صورت باید دید که تکلیف چیست و مستاجر می‌تواند چه اقداماتی برای گرفتن حق خود انجام دهد. در این مطلب به نکات قابل توجه در این موضوع اشاره شده است که دانستن آن‌ها می‌تواند به حل این مشکل کمک کند.

                                                                                                                  

IMG22084580

بعد از پایان قرارداد اجاره
وقتی قرارداد اجاره به پایان می‌رسد اما مستاجر هنوز مورد اجاره را در اختیار دارد، دو فرض ممکن است پیش بیاید که بهتر است آن‌ها را به طور جداگانه بررسی کنیم.
فرض اول زمانی است که مستاجر با رضایت مالک همچنان محل اجاره شده را در اختیار دارد. در این صورت مستاجر اگر از ملک اجاره داده شده استفاده کرده باشد، باید اجرت‌المثل آن را بدهد. یعنی باید هزینه استفاده‌هایی که از ملک به عمل آورده است را بدهد. در تعیین مبلغ اجرت‌المثل باید شرایط عرفی زمان و مکان در نظر گرفته ‌شود. چون در این حالت قرارداد اجاره به پایان رسیده است، بنابراین لزوما آنچه مستاجر پرداخت می‌کند، مبلغی نیست که در قرارداد اجاره در مورد آن توافق کرده بودند. در این مورد حتی این امتیاز برای مستاجر وجود دارد که اگر استفاده‌ای از ملک نکرده باشد، لازم نیست وجهی به مالک بپردازد. البته در چنین شرایطی، معمول است که مستاجر به صورت عرفی همان اجاره‌ای که قبلا می‌پرداخت، به صاحب ملک بدهد.
اما حالت دوم فرضی است که بعد از پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر بدون رضایت مالک، محل را همچنان در تصرف خود نگه داشته باشد. در این صورت مستاجر، غاصب محسوب می‌شود و ضامن هر نقص و عیبی خواهد بود که در عین مستاجره به وجود آمده باشد؛ چه آن نقص ناشی از عمل خود مستاجر یا تعدی و تفریط او باشد، چه عامل خارجی نقص را ایجاد کرده باشد.
در هر صورت به نظر می‌رسد بعد از پایان مدت اجاره، بهترین کاری که مستاجر می‌تواند بکند، تعیین تکلیف قرارداد اجاره است. در صورتی که دو طرف به ادامه قرارداد تمایل داشته باشند، قرارداد را برای مدت معین تمدید می‌کنند. اما ممکن است مالک نه ‌تنها از تجدید یا تمدید قرارداد خودداری کند بلکه کلید محلی را که اجاره داده است، از مستاجر تحویل نگیرد. به عبارت دیگر مستاجر بلاتکلیف بماند. در این صورت اگر مستاجر کلید را تحویل ندهد، ممکن است یکی از دو فرضی که در بالا به آن اشاره شد برای مستاجر پیش بیاید. بنابراین بهترین راهی که پیش روی مستاجر قرار دارد، این است که برای تحویل کلید اقدام به «تامین دلیل» کند.
این مورد در ماده ۱۳ قانون رابطه مالک و مستاجر پیش‌بینی شده است و برابر آن «هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از ‌تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. ‌در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را ‌تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره‌ و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.»
البته این مورد در فصل چهارم همان قانون، در موارد فسخ، ماده ۷ مورد تاکید قرار گفته است و برابر آن «هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر ‌می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل‌ گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.»

معنای تامین دلیل
افراد در موارد مختلفی می‌توانند از شورای حل اختلاف درخواست «تامین دلیل» کنند. یکی از موارد این است که هر زمان افراد تشخیص دهند در حال حاضر دلیلی به نفع آن‌ها وجود دارد که در دعاوی و اختلافات آینده می‌تواند مشکلاتشان را حل کند.از سوی دیگر اگر افراد احتمال بدهند که در آینده استفاده از دلیل یا دلایلی که در حال حاضر وجود دارد، با مشکل مواجه خواهد شد، بهتر است تامین دلیل کنند. مثلا فرض کنید که افراد مطلعی وجود دارند که می‌توانند ادعای شخص را تایید کنند اما این شخص نگران است که در آینده این افراد از شهادت دادن منصرف شوند، یا دسترسی به آن‌ها ممکن نباشد؛ در این صورت می‌تواند با تقاضای تامین دلیل، مانع از بین رفتن این دلایل شود. تامین دلیل حتی می‌تواند قبل از اقامه دعوا باشد. درخواست تامین دلیل در صلاحیت شورای حل اختلافی است که دلایل و امارات مورد درخواست در حوزه آن واقع شده‌اند.

درخواست تامین دلیل
افراد معمولا می‌توانند درخواست تامین دلیل را در فرم‌های چاپی دادخواست یا در کاغذ عادی بنویسند و به شورای حل اختلاف تقدیم کنند. این درخواست حتی ممکن است به صورت شفاهی مطرح شود؛ به عنوان مثال در صورتی که درخواست‌کننده سواد کافی نداشته باشد و به صورت شفاهی درخواست خود را مطرح کرده باشد، شورا موظف است مراتب آن‌ را صورت‌جلسه کند. درخواست باید حاوی مطالب زیر باشد: اول اینکه درخواست‌کننده مشخصات خود و طرف مقابل را بنویسد.
دوم اینکه موضوع دعوایی را که برای اثبات آن تقاضای تامین دلیل داده است، ذکر کند.سوم اینکه اوضاع و احوالی را که موجب شده است فرد این درخواست را از دادگاه داشته باشد، توصیف کند.
تقاضای تامین دلیل را می‌توان قبل از طرح دعوای اصلی یا حین رسیدگی به آن مطرح کرد. این تقاضا غیر مالی است.

تامین دلیل برای تحویل کلید
اگر مالک، کلید محلی که اجاره داده است را پس از پایان مدت اجاره تحویل نگیرد، مستاجر می‌تواند درخواست تامین دلیل به شورای حل اختلاف تقدیم کند. او باید ضمن این درخواست، کلید محل مورد اجاره را به دفتر این شورا تحویل دهد. شورای حل اختلاف در صورت‌جلسه‌ای، تصدیق می‌کند که در تاریخ معینی، کلید محل مورد اجاره به وسیله مستاجر به دفتر شورای حل اختلاف تحویل داده شده است. شورای حل اختلاف در مورد اینکه موجر از گرفتن کلید خودداری می‌کند، تحقیقاتی انجام می‌دهد و این موضوع را هم صورت‌جلسه می‌کند. در انتها این صورت‌جلسه توسط مدیر دفتر شورای حل اختلاف تایید می‌شود. از این پس مستاجر در هر دعوایی که مرتبط با قرارداد اجاره مورد بحث مطرح شود، می‌تواند از این دلیل استفاده کند. بنابراین دیگر موجر نمی‌تواند به این بهانه که مستاجر بعد از پایان قرارداد اجاره، تصرف خود را ادامه داده است، از وی وجهی مطالبه کند.

بهترین کار، پیش‌بینی در قرارداد
بهترین کار در هر قراردادی پیش‌بینی روشی برای حل و فصل دقیق، سریع و دوستانه اختلافات احتمالی است. بهتر است در قرارداد اجاره، طرفین با یکدیگر توافق کنند که چنانچه اختلافی پیدا کردند شخصی که مقبول و معتمد طرفین است و اطلاعات کافی در خصوص موضوع دارد بین آن‌ها داوری کند؛ شخصی که طرفین نظر او را بپذیرند. بهتر است ماجرای تحویل کلید نیز در قرارداد اجاره گنجانده شود تا مشکلی به وجود نیاید. توصیه می‌شود طرفین یعنی همان موجر و مستاجر در خصوص تمام اختلافات ناشی از اجرا و تفسیر قرارداد اجاره به صلاحیت شورای حل اختلاف رضایت بدهند. به نظر می‌رسد برای جلوگیری از هرگونه سواستفاده و برداشت نادرست بهتر است هنگام قرارداد بر این موضوع تصریح کنید که چنانچه موعد مقرر تمام شد مالک باید کلید را تحویل بگیرد و برای آن نیز شرطی در نظر بگیرید. به این ترتیب بخش زیادی ازمشکلات برطرف می‌شود.




طبقه بندی: مطالب حقوقی، آیا می دانید؟، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، مسائل حقوقی جعل واستفاده از سند های عادی ورسمی، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، سازمان ثبت احوال کشور چگونه سن را تغیر بدهیم، وکالت نامه بلاعزل و کاری، حقوق وحق، سخن عدالتگران، مستاجر و موجر،
دنبالک ها: نحوه تقاضای تامین دلیل برای تحویل کلید.، اجاره، اجرت‌المثل،

تاریخ : چهارشنبه 14 مهر 1395 | 12:25 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

تصرف عدوانی به معنای اعم، عبارت است از خارج شدن مال از ید مالک یا قائم‌مقام قانونی او بدون رضای وی یا بدون مجوز قانونی. «تصرف» به معنای سلطه و اقتداری است که شخص به طور مستقیم یا به واسطه غیر، بر مالی دارد و «عدوان» نیز در لغت به معنای ظلم و ستم آشکار است.

IMG21401892
تصرف عدوانی، عنوانی است که علاوه بر حقوق مدنی در حقوق کیفری نیز مطرح است بنابراین می‌توان از منظر کیفری نیز این عنوان را مورد بحث و تحلیل قرار داد. رضایت نداشتن مالک یا عدم اذن قانونی او موجب تحقق عدوان است که این نوع تصرف در ماده ۳۰۸ قانون مدنی بیان شده است.مستند قانونی تصرف عدوانی از جنبه کیفری ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی است.در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی آمده که «هر کس به وسیله صحنه‌سازی از قبیل پی‌کنی‌، دیوارکشی‌، تغییر حد فاصل‌، امحای مرز، کرت‌بندی‌، نهرکشی‌، حفر چاه‌، غرس اشجار و زراعت و امثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی اعم از کشت‌شده یا در آیش زراعی‌، جنگل‌ها و مراتع ملی‌شده‌، کوهستان‌ها، باغ‌ها، قلمستان‌ها، منابع آب‌، چشمه‌سارها، انهار طبیعی و پارک‌‌های ملی‌، تاسیسات کشاورزی، دامداری و دامپروری، کشت و صنعت، اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت‌های وابسته به دولت ‌یا شهرداری‌ها یا اوقاف و همچنین اراضی، املاک، موقوفات و محبوسات و اثلاث باقیه که برای مصارف عام‌المنفعه اختصاص ‌یافته یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرف یا ذی‌حق‌ معرفی کردن خود یا دیگری‌، مبادرت کند یا بدون اجازه سازمان ‌حفاظت محیط زیست یا مراجع ذی‌صلاح دیگر مبادرت به عملیاتی کند که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی شود یا اقدام‌ به هرگونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور کند، به مجازات یک ماه تا یک سال حبس ‌محکوم می‌شود.

دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع‌ مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق کند.تبصره یک: رسیدگی به جرایم فوق‌الذکر خارج از نوبت به عمل‌ می‌آید و مقام قضایی با تنظیم صورت‌مجلس دستور متوقف ماندن ‌عملیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی خواهد داد.تبصره ۲ : در صورتی که تعداد متهمان سه نفر یا بیشتر باشد و قراین قوی بر ارتکاب جرم موجود باشد، قرار بازداشت صادر خواهد شد، مدعی می‌تواند خلع ید، قلع بنا و اشجار و رفع آثار تجاوز را تقاضا کند.»بر اساس ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، دادگاه پس از رسیدگی علاوه بر اعمال مجازات، متجاوز را به رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق و بازگرداندن اوضاع به حالت اولیه و قبل از ارتکاب جرم محکوم می‌کند. در حقیقت تصرف عدوانی به معنای ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق است.

تفاوت تصرف عدوانی در پرونده‌های جزایی و حقوقی
تفاوت عمده‌ای که تصرف عدوانی در پرونده‌های جزایی با تصرف عدوانی در پرونده‌های حقوقی دارد، این است که در پرونده‌های حقوقی، اثبات مالکیت فرع بر این قضیه است یعنی ابتدا باید مالکیت احراز شود، سپس دادگاه حکم به رفع تصرف دهد.این در حالی است که سیستمی که قانونگذار در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی درباره پرونده‌های جزایی تصرف عدوانی به کار می‌گیرد، بر خلاف این است و نیازی به اثبات مالکیت وجود ندارد.

لزوم احراز سابقه تصرف شاکی و مدعی
برای صدور دستور رفع تصرف از سوی دادگاه در پرونده‌های جزایی تصرف عدوانی دو رکن باید احراز شود که رکن نخست سبق تصرف است یعنی در ابتدا سابقه تصرفی که شاکی یا مدعی دارد، باید احراز شود.رکن دوم، الحاق عدوانی بودن تصرف متهم یا فردی است که علیه او شکایت شده است که باید برای مرجع قضایی احراز شود. در صورت احراز این دو شرط می‌توان حکم به رفع تصرف صادر کرد.این موضوع بدان معناست که در اینجا دیگر نیازی وجود ندارد که متهم بگوید مالک ملک مورد نظر است. در حقیقت به محض اینکه سابقه تصرف مالک یا شاکی و نیز عدوانی بودن تصرف متهم احراز شود، دادگاه بر اساس ماده ۶۹۰ حکم صادر می‌کند.

حکم به رفع تصرف در مرحله تحقیقات مقدماتی در جرم تصرف عدوانی
در گذشته و قبل از حذف دادسراها، تنها موردی که دادسراها می‌توانستند در مرحله تحقیقات مقدماتی حکم به رفع تصرف صادر کنند، تصرف عدوانی بود. در حال حاضر نیز در برخی مواقع این موضوع اعمال می‌‌شود اما با ایجاد ماده ۶۹۰ این موضوع مطرح می‌‌شود که لازم است رسیدگی قضایی به عمل آمده و سپس دادگاه به صدور حکم اقدام کند.فصل بیست و ششم از بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی در مواد ۶۹۰ تا ۶۹۶ این قانون به موضوع «هتک حرمت منازل و املاک غیر» اختصاص دارد که در این مواد، قانونگذار به مسایل مرتبط با تصرف عدوانی پرداخته است.مواد ۶۹۱ و ۶۹۲ قانون مجازات اسلامی از دیگر مواردی است که به جرم تصرف عدوانی پرداخته است.بر اساس ماده ۶۹۱، هرکس به قهر و غلبه داخل ملکی شود که در تصرف ‌دیگری است، اعم از آن که محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه نبوده ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه مانده‌ باشد، علاوه بر رفع تجاوز حسب مورد به یک تا شش ماه حبس ‌محکوم می‌شود. هرگاه مرتکبین دو نفر یا بیشتر بوده و لااقل یکی ازآنها حامل سلاح ‌باشد به‌ حبس از یک تا سه سال محکوم خواهند شد.
همچنین بر اساس ماده ۶۹۲ این قانون، هرگاه کسی ملک دیگری را به قهر و غلبه تصرف کند، علاوه بر رفع تجاوز به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.ماده ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی نیز به این موضوع اشاره می‌کند که اگر کسی که به موجب حکم قطعی، به خلع ید از مال غیرمنقول یا رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق‌ محکوم شده باشد، بعد از اجرای حکم به طور مجدد مورد حکم را به نحو عدوانی، تصرف یا مزاحمت یا ممانعت از حق کند، علاوه بر رفع تجاوز به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.طبق ماده ۶۹۴ و ۶۹۵ نیز، هر کس در منزل یا مسکن دیگری به عنف یا تهدید وارد شود به مجازات از شش ماه تا سه سال حبس محکوم خواهد شد و در صورتی که مرتکبین دو نفر یا بیشتر بوده و لااقل یکی از آنها حامل سلاح باشد به حبس از یک تا شش سال محکوم می‌شوند. چنانچه جرایم مذکور در مواد (۶۹۲) و (۶۹۳) در شب‌ واقع شده باشد، مرتکب به حداکثر مجازات محکوم می‌شود.ماده ۶۹۶ نیز بیان می‌کند که در کلیه مواردی که محکوم‌علیه علاوه بر محکومیت‌ کیفری به رد عین یا مثل مال یا ادای قیمت یا پرداخت دیه و ضرر و زیان ناشی از جرم محکوم شده باشد و از اجرای حکم امتناع کند، در صورت تقاضای محکوم‌له دادگاه با فروش اموال محکوم‌علیه ‌به جز مستثنیات دین، حکم را اجرا یا تا استیفای حقوق محکوم له‌، محکوم‌علیه را بازداشت خواهد کرد.همچنین بر اساس تبصره این ماده، چنانچه محکوم‌علیه مدعی اعسار شود، تا صدور حکم ‌اعسار یا پرداخت به صورت تقسیط، بازداشت ادامه خواهد داشت‌.

تصرف عدوانی مکرر
تصرف عدوانی مکرر به این معناست که افرادی که قبلا به تصرف عدوانی اقدام کردند، به طور مجدد دست به این اقدام بزنند. در این صورت تشدید مجازات از باب تکرار جرم شامل این افراد می‌شود. یعنی قانونگذار قاعده تکرار جرم را در خصوص تصرف عدوانی به صراحت بیان کرده است.بر خلاف سایر جرایم که به طور کلی مطرح می‌کنند که اگر کسی به تکرار جرم اقدام کند، مجازاتش تشدید می‌شود، ماده ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی می‌گوید که اگر تصرف عدوانی تکرار شود، علاوه بر صدور قرار بازداشت موقت برای مرتکب، مجازات تا ۳ سال حبس در انتظار او خواهد بود.

عنصر مادی تصرف عدوانی
در حقوق جزای عمومی، عنصر مادی بزه تصرف عدوانی به عنوان جرم مستمر محسوب می‌شود. جرم مستمر به جرمی گفته می‌شود که در حقیقت عنصر مادی آن در طول زمان استمرار پیدا می‌کند. به این معنا که از زمانی که فردی به تصرف عدوانی ملکی اقدام می‌کند تا زمانی که خلع ید و رفع تصرف به عمل بیاید، این جرم در حال ارتکاب است و پس از رفع تصرف و خارج شدن ملک از ید متصرف، جرم پایان می‌یابد. در صورتی که شرایط تحقق این جرم احراز شد، کیفرخواست صادر و پرونده به دادگاه ارسال و حکم صادر می‌شود.

دستور موقت
یکی از پرسش‌هایی که در رویه قضایی مطرح می‌شود، این است که در اثنای رسیدگی در مرحله تحقیقات مقدماتی، اگر وقوع جرم تصرف عدوانی یا سایر جرایم ثلاثه که در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی به آن اشاره شده است، احراز شد، آیا این مجوز وجود دارد که در همان زمان، دستور رفع تصرف صادر شود یا خیر؟در پاسخ به این پرسش باید گفت که می‌توان دستور رفع تصرف را تا زمان رسیدگی و صدور حکم نهایی، صادر کرد تا ملک به ذی‌نفع تحویل داده شود. در حقیقت این اقدام، همان موضوعی است که در حقوق خصوصی به آن دستور موقت گفته می‌شود.به این معنا که اگر خواسته رفع تصرف عدوانی را به صورت خصوصی و با ارایه دادخواست مطرح کنیم، می‌توانیم دستور موقتی مبنی بر رفع تصرف و ممانعت از تصرف شخص متصرف بگیریم. همین سیستم در فرآیند دادرسی کیفری نیز وجود دارد. به این معنا که اگر در حین رسیدگی، عدوانی بودن تصرف احراز شود، می‌توان دستور رفع تصرف صادر کرد تا در نهایت پرونده به دادگاه ارسال شود و در آن زمان علاوه بر صدور حکم، به مجازات فرد متصرف اقدام شود.

 




طبقه بندی: مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، قانون .......، سازمان ثبت احوال کشور چگونه سن را تغیر بدهیم، وکالت نامه بلاعزل و کاری، خبر نامه حقوقی، سخن عدالتگران، حقوق وحق، کدرهگیری املاک ومزیت آن درمعاملات ملکی، مزایای کد رهگیری املاک، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مطالب خواندنی، نمونه قرارداد اجاره نامه، قانون معاملات زمین مصوب سال 1354، سر قفلی وحق کسب وپیشه، مطلب عمومی، زنگ تفریع حقوقی،
دنبالک ها: تصرف عدوانی در قوانین مدنی و جزایی، تصرف عدوانی، عنصر مادی تصرف عدوانی،

تاریخ : چهارشنبه 14 مهر 1395 | 12:15 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
تفویض وکالت :

یکی از اسناد متداول در دفاتر اسناد رسمی، سندی تحت‌عنوان تفویض وکالت است؛ سندی که به موجب قرارداد مندرج در آن، یک طرف به عنوان «وکیل» کلیه اختیارات، تعهدات و تکالیفی را که به موجب وکالت‌نامه‌ای از دیگری به عنوان موکل دارد، به طور یکجا به شخص ثالثی تفویض می‌نماید، به نحوی که برای خود، هیچ‌گونه حق و اختیاری باقی نمی‌گذارد. در این مقاله ضمن بررسی موضوع فوق تلاش خواهد شد نحوه استفاده از نهاد «انتقال قرارداد»برای توجیه سازوکار عمل حقوقی فوق مشخص گردد.

۱ – بحث تفویض وکالت ودادن وکالت تام الاختیار :

ضرورت سرعت و دقت در انجام معاملات به ویژه نقل و انتقال املاک و اتومبیل و تعدد غیرمتعارف استعلامات و مقدمات تنظیم اسناد رسمی مربوط به آنها از یک طرف و فقدان امکان اتصال به شبکه اطلاعات مالیاتی ، سجل احوال، شهرداری، راهنمایی و رانندگی و ثبت اسناد و املاک به سیستم رایانه دفاتر اسناد رسمی؛ همچنین وجود مکانیزم عقب‌ مانده بوروکراسی از طرف دیگر موجب رشد بی‌سابقه به اصطلاح «معاملات وکالتی» شده و متعاقب آن تنظیم سندی زیر عنوان «تفویض وکالت» در دفاتر اسناد رسمی متداول و مرسوم گردید. دغدغه خاطر و تعارض بین وظایف وصول مطالبات مربوط به حقوق دولتی و عمومی از طرفی و حقوق خصوصی اشخاص از سوی دیگر زمانی باعث تکثیر استعلامات و تکرار مکررات و حتی در موقعی دیگر موجب پاک نمودن صورت مسأله می‌گردد.
۲ – بحث تفویض وکالت ودادن وکالت تام الاختیار : با توجه به مراتب بالا و همان‌طوری که می‌دانیم انجام معاملات ناقله در خصوص برخی از اموال و به طور اعم اموال غیرمنقول و خودرو، ثبت معاملات مذکور در دفاتر اسناد رسمی همراه با تکالیف قانونی و توأم با محدودیت‌ها و در برخی موارد نادر، مواجه با ممنوعیت‌های قانونی است.
۳ – بحث تفویض وکالت ودادن وکالت تام الاختیار : از همین رو، افرادی با انگیزه خاص و عموماً به قصد فرار از تکالیف، محدودیت‌ها و ممنوعیت‌ها از قابلیت‌های عقد وکالت و اسناد تنظیمی در این مورد استفاده می‌نمایند تا به قصد و خواسته‌های باطنی خود نایل آیند. به این نحو که هرچند در باطن، قصد انتقال ملک را دارند اما در ظاهر سند وکالت‌نامه تنظیم می‌کنند.
شیوع استفاده از ابزار وکالت تا به حدی است که گاه برای یک مال مشخص، چندین عقد وکالت منعقد می‌گردد. برای مثال الف که مالک ملک است، طی وکالت‌نامه‌ای به آقای ب، وی را وکیل خود در فروش ملک می‌نماید. ب نیز در مرحله دیگری ج را وکیل می‌نماید. به این‌ترتیب، این سلسله به طور مداوم ادامه می‌یابد.
۴ – بحث تفویض وکالت ودادن وکالت تام الاختیار :به منظور واکاوی امکان یا عدم امکان تحلیل نهاد «تفویض» در قالب انتقال‌قرارداد به‌ناگزیر ابتدا به بررسی اجمالی انتقال قرارداد و سپس به نهاد «تفویض» می‌پردازیم.
بند اول: معرفی اجمالی انتقال قرارداد
مطالعه تفصیلی نهاد انتقال قرارداد را به منابع تخصصی آن وا‌می‌گذاریم و در اینجا تنها به ذکر چند خصیصه اصلی نهاد فوق اشاره می‌کنیم؛

۱ – خصیصه وکالت تام الاختیار و نهاد انتقال قرارداد : از مواردی که ممکن است شخص ثالثی قائم‌مقام طرف عقد واقع شود، فرضی است که یکی از دو طرف، وضع حقوقی خود را اعم از حقوق و تعهدهای ناشی از قرارداد به دیگری انتقال می‌دهد و او را در این‌خصوص، قائم‌مقام خود می‌کند.

۲ – خصیصه وکالت تام الاختیار و نهاد انتقال قرارداد : در تئوری انتقال قرارداد به خود قرارداد به صورت عینی و صرف‌نظر از طرفین آن نگریسته می‌شود؛ موجودی مستقل که می‌تواند موضوع انتقال قرار گیرد.

۳ – خصیصه وکالت تام الاختیار و نهاد انتقال قرارداد : در حقوق ایران به نهاد فوق آن‌گونه که باید و شاید پرداخته نشده است. اما می‌توان مصادیق پراکنده‌ای برای آن در قوانین مختلف یافت، از جمله؛ ماده ۴۹۸ ق.م در اجاره، ماده ۱۷ قانون بیمه و ماده ۱۲ ق.ک. در مورد تغییر حقوقی در وضعیت مالکیت کارگاه
۴ – خصیصه وکالت تام الاختیار و نهاد انتقال قرارداد : برای انتقال قرارداد، رضایت طرف قرارداد لازم است؛ چه یکی از تبعات اصل آزادی قراردادی، آزادی انتخاب طرف قرارداد می‌باشد. طرف اصلی قرارداد با اختیار، فردی را به عنوان طرف معامله با خود انتخاب کرده است؛ بنابراین تغییر این فرد نیز باید همراه با رضایت وی باشد. برخی از متون قانونی نیز همین برداشت را تقویت می‌کند. برای مثال ماده ۵۴۱ در مزارعه، ماده ۵۴۵ در مساقات و ماده ۵۵۴ در مضاربه از مواردی است که در آن قانونگذار (مدنی) به لزوم رضایت اشاره دارد.
۵ – خصیصه وکالت تام الاختیار و نهاد انتقال قرارداد : در انتقال قرارداد، یکی از طرفین عقد ـ‌که آن را طرف اصلی قرارداد می‌نامیم‌ـ ثابت باقی می‌ماند اما شخص ثالثی جانشین یکی از طرفین عقد می‌گردد. در واقع، هدف این است که موقعیت قراردادی یکی از طرفین همراه با تمامی حقوق و تعهدات ناشی از آن به شخص ثالث منتقل گردد. مهم‌ترین اثر انتقال قرارداد نیز فی‌الواقع همین است که انتقال‌دهنده از رابطه حقوقی کنار رفته و انتقال‌گیرنده، قائم‌مقام خاص (منتقل‌الیه) او در عقد از حیث کلیه حقوق و تعهدات می‌گردد. به نحوی که شخص ثالث دارای کلیه حقوق انتقال‌دهنده شده و متعهد به کلیه تکالیفی می‌گردد که انتقال‌دهنده برعهده داشته است. از طرف دیگر، با کنار رفتن انتقال‌دهنده، وی در خصوص کلیه تعهداتی که به عهده گرفته بود بری شده و همچنین دیگر از هیچ حقی برخوردار نمی‌گردد.
بند دوم: شرایط تفویض :
۱ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : در بیان شرایط تفویض جهت تحدید حدود، توجه به نکات زیر لازم است؛ اول آنکه تفویض یک قرارداد محسوب می‌شود و تابع قواعد عمومی قراردادها است بر همین مبنا، در این قسمت به این شرایط نخواهیم پرداخت. دوم آنکه نسبتِ «وکالت» با «تفویض» به لحاظ منطقی «عموم و خصوص مطلق» است. به این تعبیر هر تفویضی همراه با توکیل می‌باشد اما لزوماً هر توکیلی، تفویض نیست. به این ترتیب و با توجه به نسبت منطقی این دو از نسبت‌های چهارگانه علم منطق، در این قسمت به بیان شرایط اختصاصی وکالت نخواهیم پرداخت.
۲ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : مهم‌ترین شرطی که در خصوص شرایط تفویض قابل ذکر است، وجود اختیار تفویض در حیطه اختیارات مفوض است؛ وکیل باید اختیار تفویض و توکیل به‌غیر را داشته باشد تا بتواند دیگری را برای انجام مورد وکالت وکیل گرداند. دلیل این لزوم نیز این است که وکالت، عقدی اذنی است؛ وکیل اذن در اقدام می‌یابد و صاحب حق مستقلی نیست تا بتواند آن را به دیگری انتقال دهد. از طرف دیگر، عقد وکالت از جمله عقودی است که شخصیت وکیل علت عمده عقد محسوب می‌شود. موکل از روی شناختی که از وکیل خود دارد به وی اعتماد کرده و او را وکیل خود می‌گرداند؛ لذا وکیل نمی‌تواند بدون رضایت موکل دیگری را وکیل بنماید.
براساس نکته فوق می‌توان گفت که اصل بر عدم وجود اختیار توکیل برای وکیل می‌باشد؛ اختیار توکیل امری استثنایی محسوب می‌شود که باید در حیطه اذن موکل بگنجد تا وکیل اختیار توکیل بیابد.
۳ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : ماده ۶۷۲ ق.م. در تأیید همین نتیجه مقرر می‌دارد:
«وکیل در امری نمی‌تواند برای آن امر به دیگری وکالت دهد مگر اینکه صریحاً یا به دلالت قرائن، وکیل در توکیل باشد».
در صورتی که به اختیار وکیل در امکان توکیل‌به‌غیر تصریح شده باشد، تردیدی در اختیار وکیل برای انتخاب وکیل دیگر نیست. اما تنها با تصریح نیست که وکیل، اختیار توکیل می‌یابد بلکه اختیار توکیل با اراده ضمنی نیز پذیرفته‌شدنی است. فقها در صورتی که نصّی وجود نداشته باشد اما از ظواهر امر امکان توکیل برداشت شود نیز اختیار توکیل را پذیرفته‌اند. برای مثال، در حالتی که موکل در بیان حدود اختیار وکیل به وی گفته باشد که به هر نحو که می‌خواهی اقدام کن یا از ظواهر امر برآید که مثلاً اقدام به مورد وکالت دور از شأن وکیل باشد یا وکیل در زمان انعقاد وکالت ناتوان از انجام مورد وکالت باشد، این موارد قرائنی می‌تواند باشد مبنی بر اینکه وکیل اختیار توکیل‌به‌غیر را دارد.
۴ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : حال باید ضمانت اجرای حالتی را بررسی کرد که وکیل، حق توکیل ندارد لیکن دیگری را وکیل می‌گرداند. در این حالت، اقدام انجام شده توسط وکیل دوم فضولی محسوب خواهد شد و اگر خسارتی نیز متوجه اصیل شده باشد، ماده ۶۷۳ ق.م. حاکم خواهد بود. براساس این ماده در صورتی که وکیل اول حق توکیل نداشته باشد اما انجام امری را که در آن وکالت دارد به شخص ثالثی واگذار کند، هر یک از وکیل و شخص ثالث در مقابل موکل نسبت به خساراتی که مسبب محسوب می‌شود، مسؤول خواهد بود.
۵ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : نوع مسؤولیت وکیل اول در خصوص موکل به این دلیل که از قرارداد تخلف نموده «قراردادی» است لیکن در رابطه موکل و وکیل دوم «مسؤولیت قهری» حاکم است اما قانونگذار بدون تفکیک میان شرایط دو حالت فوق، مسؤولیت را تنها در صورت برقراری رابطه سببیت ممکن دانسته است.
۶ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : اختیار توکیل همانند سایر اختیارات وکیل وابسته به اذن موکل است. لذا همان‌طور که خود وکیل قابل عزل است اختیارات وی نیز قابل سلب شدن می‌باشد. حال فرض کنیم موکلی به وکیل خود اختیار توکیل داده باشد وکیل نیز دیگری را وکیل خود گردانیده باشد اما پیش از توکیل، موکل این اختیار را از وکیل گرفته باشد ولی خبر این تحدید حدود اختیارات، بعد از توکیل، به وکیل اول رسیده باشد؛ آیا این توکیل صحیح است یا خیر؟ پاسخ این سؤال آن زمان مهم جلوه‌گر خواهد شد که وکیل دوم در این فاصله اقدامی نیز انجام داده باشد.

به نظر نگارندگان، اگر بپذیریم سلب اختیارات در واقع عزل جزیی وکیل محسوب می‌شود، از ماده ۶۸۰ ق.م. می‌توان برای ارائه پاسخ سؤال فوق استفاده کرد. این ماده مقرر می‌دارد:«تمام اموری که وکیل قبل از رسیدن خبر عزل به او در حدود وکالت خود بنماید، نسبت به موکل نافذ است» لذا تا قبلِ اطلاع وکیل از سلب حق توکیل، اختیار وی باقی محسوب شده و توکیل وی صحیح خواهد بود




طبقه بندی: مطالب حقوقی، مسائل حقوقی خانواده، مسائل حقوقی خودرو های لیزینگ، مسائل حقوقی ارث، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، قانون .......، ازدواج - طلاق، وکالت نامه بلاعزل و کاری، فرم های دادخواست وشکواییه، سخن عدالتگران، مزایای کد رهگیری املاک، مطالب خواندنی، بخوان تا گرفتار نشوید، رابطه مستاجر ومالک، مطلب عمومی،
دنبالک ها: وکالت، تفویض وکالت :، تفویض وکالت ودادن وکالت تام الاختیار، تام الاختیار،

تاریخ : چهارشنبه 14 مهر 1395 | 11:51 ق.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

آیا مبایعه‎نامه بنگاهی معتبر است؟

هوشنگ پورزند

این روزها که در بازار مسکن قیمت‌ها در حال سبقت گرفتن از یکدیگر هستند، شاید کمتر کسی به اعتبار قراردادی که منعقد می‌کند، توجه کند. اجاره و بیع دو قراردادی هستند که انعقاد آن در بازار مسکن رواج بیشتری دارد.

معمولا دو طرف قرارداد که با مراجعه به بنگاه‌های املاک با هم آشنا شده‌اند، قرارداد خود را هم در همان بنگاه منعقد می‌کنند؛ اما تجربه نشان داده است، قراردادهایی که به این ترتیب منعقد می‌شوند، چون اعتبار سند عادی را دارند ممکن است در آینده برای طرفین مشکلاتی ایجاد کنند.

به گزارش ایسنا، «روزنامه حمایت» در ادامه نوشت: در گفت‌وگو با کارشناسان به دنبال یافتن راهکاری هستیم تا دست کم دو طرف قرارداد را درباره مشکلات حقوقی بعد از انعقاد قرارداد بیع آسوده خاطر کند.

نقش بنگاه‌ها در خرید و فروش ملک

معاون مجتمع شماره 31 شورای حل اختلاف تهران تاکید می‌کند با وجود آنکه مشاوران املاک در زمره کارگزاران خدمات اجتماعی به شمار می‌روند، بر اساس قانون اجازه تنظیم قرارداد را ندارند.

حسن روحانی‌نیا توضیح می‌دهد: در هیچ‌یک از متون قانونی به مشاوران املاک اجازه تنظیم سند داده نشده است. متصدیان بنگاه‌های املاک دلال هستند؛ یعنی باید طرفین را دلالت به انجام معامله و دیدگاه‌های آنان را به هم نزدیک و در صورت توافق برای تنظیم سند انتقال، به دفتر اسناد رسمی هدایت و البته حق دلالی خود را دریافت کنند. سوال اینجاست که وقتی شرط دریافت جواز کسب مشاور املاک، دارا بودن سواد خواندن و نوشتن است چگونه می‌توان تنظیم سند حقوقی را به کسی سپرد که سواد او در حد خواندن و نوشتن است و در مواردی از کوچکترین اطلاعات حقوقی بی‌اطلاع است؟

معاون مجتمع شماره 31 شورای حل اختلاف تهران خاطرنشان می‌کند: اضافه بر عدم تسلط بر مسایل حقوقی، مشاوران املاک به سوابق اشخاص و املاک نیز دسترسی ندارند؛ یعنی ممکن است قولنامه‌ای بنویسند در حالی که یکی از طرفین ممنوع‌المعامله باشد یا حتی ملک بازداشت یا در رهن باشد.

اعتبار قراردادهای تنظیمی در بنگاه‌ها

این کارشناس حقوقی در ادامه به بررسی اعتبار قراردادهای تنظیم‌شده نزد مشاوران املاک می‌پردازد و می‌گوید: از دید قضات، تفاوتی در اعتبار مبایعه‌نامه‌ای که مردم نزد خود و احیانا در منزل می‌نویسند و دو شاهد آن را گواهی می‌کنند با آنچه در بنگاه‌ نوشته می‌شود، وجود ندارد.

روحانی‌نیا خاطرنشان می‌کند: اعتبار قائل شدن محاکم برای مبایعه‌نامه‌ها رویه‌ای بود که در ابتدای پیروزی انقلاب اسلامی به عنوان یک راهکار موقت مطرح شد، اما اکنون که در دوره ثبات نظام جمهوری اسلامی قرار داریم ، شایسته است محاکم دادگستری طبق ماده 22 قانون ثبت و سایر مقررات، تنها برای اسناد رسمی املاک اعتبار قایل شوند.

چرا در بنگاه‌ها قرارداد نبندیم؟

این قاضی دادگستری در پاسخ به این سوال که چرا باید از انعقاد قرارداد بیع و اجاره در بنگاه‌ها خودداری کنیم؟ توضیح می‌دهد: گمان می‌کنم استناد به دو نقل قول برای پاسخ به این سوال خالی از لطف نباشد؛ نخست اینکه جناب استاد دکتر ناصر کاتوزیان که سرآمد علم حقوق در کشورند، در مراسم افتتاحیه شورای حل اختلاف، یکی از راه‌های نجات مردم از مشکلات قضایی را حذف قولنامه‌ها (مبایعه‌نامه‌ها) دانستند و دیگر اینکه وزیر محترم دادگستری بارها نقل می‌کنند که حدود 50 درصد پرونده‌های دادگستری، ناشی از همین قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌هاست. روحانی‌نیا اضافه می‌کند: خوشبختانه عزم عمومی در بین مسئولان حقوقی و قضایی کشور در خصوص حذف قولنامه‌ها وجود دارد. پیشنهاد حذف مبایعه‌نامه‌ها در برنامه پنجم توسعه کشور و همچنین ممنوعیت بنگاه‌ها از تنظیم سند پیش‌فروش ساختمان که قانون آن اخیرا به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده‌ است، نشان از این موضوع دارد.

حفظ حقوق مشاوران املاک

مشاوران املاک با نزدیک کردن طرفین معامله به هم، نقش مهمی در معاملات املاک دارند. سوالی که پیش می‌آید این است که اگر آنها را ازعقد قرارداد منع کنیم، حقوق آنها را پایمال نکرده‌ایم؟ روحانی‌نیا در پاسخ به این ابهام توضیح می‌دهد: باید توجه کرد آنچه مشاوران املاک از طرفین معامله دریافت می‌کنند، حق‌الزحمه است نه حق‌التحریر، یعنی مشاوران بابت دلالی خود و معرفی طرفین به هم، حق‌الزحمه می‌گیرند و نه بابت تحریر قولنامه؛ بنابراین حذف قولنامه‌ها هیج لطمه‌ای به در‌آمد مشاوران نخواهد زد. پیشنهاد مشخص بنده این است که برای رفع نگرانی مشاوران محترم، اخذ حق دلالی به دفاتر اسناد رسمی سپرده شود؛ به این معنا که دفاتر اسناد رسمی هم‌زمان با تنظیم سند، حق‌الزحمه مشاوران املاک را وصول و به آنان ایصال کنند.

جایگزین مناسب قولنامه

معاون مجتمع شماره 31 شورای حل اختلاف تهران در ادامه به بیان راهکار مناسب برای جایگزین کردن قولنامه با یک سند کارآمدتر می‌پردازد و می‌گوید: با توجه به ظرفیت دفاتر اسناد رسمی، این کار را می‌توان به آنها سپرد؛ به این معنا که اگر اسناد و مدارک و مفاصاحساب‌های طرفین، آماده باشد، دفترخانه می‌تواند مستقیما سند انتقال رسمی را تنظیم کند و اگر هنوز برخی مستندات آماده نباشد، دفتر‌خانه می‌تواند سندی با نام «تعهد به بیع» تنظیم کند که جایگزین مبایعه‌نامه‌های موجود خواهد بود. این سند با هزینه بسیار پایین‌تر تنظیم می‌شود و مهم‌تر از آن اینکه دفترخانه می‌تواند همزمان با تنظیم این سند، وضعیت آخرین‌ مالک ملک و بازداشت بودن یا نبودن آن و همچنین بدهی‌های دولتی ملک را احراز کند، تا با تایید بلامشکل بودن، خریدار با آرامش به امضای سند خرید اقدام کند.

روحانی‌نیا ذکر این مطلب را بسیار مهم می‌داند که سند تنظیمی در دفترخانه‌، سند رسمی است که انکار و تردید به آن نمی‌توان داشت و اعتبار آن با سند عادی تنظیم شده در بنگاه‌های املاک قابل مقایسه نیست.

نقش وکلا

یکی از وکلای دادگستری نیز در مورد مبایعه‌نامه‌هایی که توسط وکلا تنظیم می‌شود، توضیح می‌دهد: اگرچه ترویج فرهنگ استفاده از وکیل، امری ضروری است و تنظیم مبایعه‌نامه توسط وکلا نیز ممنوعیتی ندارد و حتما چنین قراردادی به لحاظ حقوقی قراردادی معتبر خواهد بود، اما واقعیت این است که قرارداد تنظیمی توسط وکیل دادگستری نیز قرارداد عادی محسوب می‌شود و اگر چه با ملاحظات حقوقی همراه است اما به لحاظ قضایی هم‌وزن سند عادی تنظیمی توسط خود افراد یا در بنگاه است. سعدالله فغان‌نژاد توضیح می‌دهد: آنچه باعث می‌شود که سند تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی سند رسمی باشد و مزایای خاصی داشته باشد این است که توسط مامور دولت و در حدود وظایف وی تنظیم می‌شود. بنابراین نباید این تصور ایجاد شود که اگر قراردادی با حضور وکیل منعقد شود این یک قرارداد رسمی است. البته تردیدی نیست که حضور وکیل می‌تواند، بسیاری از مشکلات احتمالی را برطرف کند اما به سند جنبه رسمی نمی‌دهد. این کارشناس حقوقی تاکید می‌کند: بدون شک اگر کسی برای انعقاد قراردادی به وکیل مراجعه کند، خود وکیل به موکل توضیح خواهد داد که قرارداد منعقد‌شده اگر در دفاتر اسناد رسمی نباشد، سند عادی خواهد بود. با توجه به مزایای سند رسمی چنین وکیلی حتما به موکل خود توصیه خواهد کرد که به دفتر اسناد رسمی مراجعه و قرارداد را با راهنمایی وکیل در دفتر اسناد رسمی ثبت کند.

این وکیل دادگستری در بیان تعریف سند رسمی می‌گوید: سندی که توسط ماموران رسمی و در حدود صلاحیت آنان و مطابق با قانون تنظیم شوند، رسمی است مانند اسنادی که توسط ماموران اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شود یا توسط دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت احوال و ... اما اگر هر یک از این شرایط وجود نداشته باشد، سند رسمی نخواهد بود و به عنوان سند عادی در دادگاه‌ها قابل ارایه خواهد بود.

فغان‌نژاد توضیح می‌دهد: روال عادی خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول اعم از ملک و خودرو به این صورت است که سند مبایعه‌نامه آن، توسط بنگاه‌ها یا معاملات ملکی تنظیم می‌شود و دو طرف پس از پایان همه کارهای خود به دفترخانه رسمی برای ثبت سند مراجعه می‌کنند؛ در صورتی که طبق روال منطقی و قانونی باید به شیوه ‌دیگر انجام شود. طبق قوانین نباید اسناد تنظیم‌شده توسط بنگاه‌ها اعتبار سند رسمی داشته باشد و اعتبار آنها تنها به دلیل شرایط خاص پذیرفته شده است که این شرایط خاص دیگر وجود ندارد. در حال حاضر قاعدتا هیچ فرقی میان سندی که در منزل یکی از طرفین قرارداد با حضور و امضای دو شاهد منعقد شود با آنچه در بنگاه‌ها واقع می‌شود، وجود ندارد. با توجه به آن چه کارشناسان مورد تاکید قرار دادند، بنگاه‌های املاک یا مشاوران املاک، تابع قانون تجارت هستند و بر اساس تعریف قانون تجارت نقش دلال را بر عهده دارند؛ بنابراین کار آنها نزدیک کردن طرفین معامله به یکدیگر برای انعقاد قرارداد است. اما کارشناسان توصیه می‌کنند برای اینکه قراردادی که ماحصل این فرایند است از اعتبار بیشتری برخوردار باشد و مشکلات احتمالی آینده کمتر شود، طرفین برای انعقاد قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و از تنظیم و انعقاد قرارداد در بنگاه های املاک خودداری کنند. البته قراردادی که توسط مشاوران املاک تنظیم می‌شود قراردادهای معتبری است؛ اما نکته اینجاست که چنین قراردادهایی سند عادی خواهند بود و تاثیر انعقاد قرارداد به صورت سند عادی در دادگاه و در مقام دعوا مشخص می‌شود.




طبقه بندی: آیا می دانید؟، مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، وکالت نامه بلاعزل و کاری، حقوق وحق، خبر نامه حقوقی، سخن عدالتگران، مستاجر و موجر، کدرهگیری املاک ومزیت آن درمعاملات ملکی، مزایای کد رهگیری املاک، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟،
برچسب ها: آیا مبایعه‎نامه بنگاهی معتبر است؟، نقش وکلا، جایگزین مناسب قولنامه، حفظ حقوق مشاوران املاک، نقش بنگاه‌ها در خرید و فروش ملک،

تاریخ : دوشنبه 3 خرداد 1395 | 12:14 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
قولنامه وتعریف آن؟
به نقل از ایران قولنامه نوشته‌ای است اغلب عادی که حاکی از توافق بر وقوع عقدی است در مورد موضوعی معین که ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی است. توافق‌هایی که به این صورت انجام می‌شوند مشمول ماده 10 قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند. یعنی در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده می‌توان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات کرد.
درخصوص الزام‌آور بودن قولنامه بین نویسندگان حقوق مدنی هیچگونه اختلاف‌نظری وجود ندارد اما نکته مهمی که جای بررسی دارد این است که آیا قولنامه احتیاج به ثبت در دفتر اسناد رسمی دارد؟
نظر برخی از حقوقدانان بر این است که بر اساس مواد 47 و 48 قانون ثبت، قولنامه‌ای که مربوط به مال غیرمنقول باشد باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد تا دارای اعتبار شود اما به نظر می‌رسد این عقیده چندان درست نیست زیرا مفهوم تعهد به انجام معامله غیر از مفهوم انجام معامله است و مواد 47 و 48 قانون ثبت ناظر بر تعهد به انجام معامله‌ای نیست.
همچنین منظور از عقود مندرج در مواد 46 و 47 قانون ثبت املاک، عقودی هستند که حق عینی نسبت به املاک یا حق مورد نظر ایجاد کند یا تغییری در آن بدهد اما قراردادهای موسوم به قولنامه معاملات املاک، نه تنها برای متعهد له نسبت به ملک حق عینی ایجاد نمی‌کند بلکه ایجادکننده حق ذمی برای او در قبال متعهد است، بنابراین از شمول مواد فوق و ماده 48 قانون ثبت املاک خارج است.
امتیازی که قولنامه رسمی بر قولنامه عادی دارد این است که امضای ذیل سند رسمی از تکذیب و اظهار تردید مصون است و در صورتی که وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد با جمع بودن شرایط می‌توان از اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه نمود.
 در اینجا پرسشی که برای همگان به طور معمول وجود دارد این است که چه خواسته‌هایی براساس قولنامه قابل مطالبه هستند؟
مفاد قولنامه‌ها اغلب به این صورت پیش‌بینی می‌شود که دو نفر در مقابل هم تعهد می‌‌کنند در تاریخ غالباً معینی در دفترخانه حاضر شده و معامله‌ای را بر اساس شرایط قولنامه انجام دهند.
 در صورتی که هر یک از آنها در موعد مقرر از حضور در دفترخانه و انجام معامله خودداری کنند مبلغی به عنوان وجه التزام به طرف دیگر پرداخت کند.
حال با در نظر گرفتن تخلف طرف مقابل باید بررسی کرد شخص ذینفع قادر است چه تقاضایی از دادگاه نماید؟ در چنین حالتی مسائل زیر جای بررسی دارد: نخست اینکه ذینفع باید الزام به انجام معامله را از دادگاه تقاضا کند یا وجه التزام را؟ دوم اینکه آیا برای شخص ذینفع امکان مطالبه الزام به انجام معامله و وجه التزام را با همدیگر دارد؟
بدیهی است در صورتی که در متن قولنامه درج شده باشد که در صورت تخلف فروشنده علاوه بر اینکه ملزم به اجرای قرارداد خواهد بود، مبلغی نیز می‌بایست به عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد این توافق بر اساس ماده 10 قانون مدنی محترم است و در چنین صورتی الزام فروشنده به انجام معامله و مطالبه وجه التزام منعی ندارد.
توجه به این نکته از اهم مسائل است که در صورت تأخیر و انجام نشدن تعهدات، خسارت تأخیر تأدیه پیش‌بینی شده باشد و مطالبه آن با درخواست اجرای اصل آن منافات ندارد.
همچنین نکته مهمی که در این میان وجود دارد این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را به طور کامل ایفا کرده باشد. به عنوان مثال خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و اجرا نکردن تعهد طرف دیگر احراز شود.http://edalatgran.ir/
نکات مهم در تنظیم قولنامه
با توجه به اینکه موضوع در مورد خریدار یا فروشنده باشد باید چند حالت را در نظر گرفت. نخستین نکته این است که فروشنده ملک را خودش ببیند تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان حاصل کند.
دوم اینکه به وسیله کد رهگیری از فروش یا معامله آن با شخص دیگری به طور کامل مطلع شود.
 سوم آنکه قولنامه را باید در سه نسخه تنظیم کرد و تا حد امکان از تنظیم قولنامه‌های دستی و بدون در نظر گرفتن شروط کافی پرهیز شود.
 در قولنامه‌ای که در دفتر معاملات ملکی تنظیم می‌شود باید علاوه بر امضای فروشنده و خریدار همچنین مهر و امضای صاحب بنگاه  دو نفر به عنوان شاهد ذیل قولنامه را امضا کنند.
همچنین قبل از هر چیز باید مطمئن شد که مشاور املاکی که در آن قولنامه نوشته می‌شود از اتحادیه مربوطه مجوز دارد یا خیر. حال آنکه بهتر است حق بنگاه دار در متن قولنامه درج شود.
از سوی دیگر مشخصات مورد معامله را با آنچه در سند ذکر شده است تطبیق دهند و چنانچه مورد معامله خانه است دقت شود که ملحقات ملک مانند آب و برق و پارکینگ در متن سند قید شده باشد.
دوباره کسی که قولنامه را امضا می‌کند چنانچه وکیل یا نماینده مالک است، باید اطمینان حاصل شود که نمایندگی وی قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.
اضافه بر این مالی که مورد معامله است چنانچه از طریق ارث به فروشنده رسیده است باید گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده کند.
در آخر نیز گفتنی است قولنامه در صورتی که به طور صحیح تنظیم شود حامی حقوق افراد است و افراد به استناد آن می‌توانند به دادگاه مراجعه و حقوق مسلم قانونی خود را پیگیری کنند.
به عبارتی با توجه به مفاد قولنامه خریدار می‌تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند و فروشنده هم می‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از شخص خریدار دریافت کند.http://edalatgran.ir/ هوشنگ پورزند



طبقه بندی: آیا می دانید؟، مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، وکالت نامه بلاعزل و کاری، خبر نامه حقوقی، مستاجر و موجر، مزایای کد رهگیری املاک، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مطالب خواندنی، اسناد عادی واعتبارآن در مراجع قضایی، نمونه قرارداد اجاره نامه، رابطه مستاجر ومالک، مطلب عمومی، زنگ تفریع حقوقی،
برچسب ها: مشمول ماده 10 قانون مدنی، تنظیم، قولنامه، قولنامه وتعریف، خریدار یا فروشنده،

تاریخ : شنبه 25 اردیبهشت 1395 | 12:48 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات


کدرهگیری وارزش آن در معاملات املاک  وبی ارزش کردن کد رهگیری توسط دلالان

نویسنده : هوشنگ پورزند


بدون «کدرهگیری» هیچ قراردادی در بنگاه هـای املاک امضـا نکنید

سخن دل از املاک ایرانمهر کرج کد صنفی 7079 توسط کارشناس حقوقی

فریب دلالانـی را کـه اعتقـادی به اهمیت کدرهگیری ندارند نخورید یک مبایعه نامه یا اجاره نـامه فاقـد کدرهگیری می تواند شما را تا مرز بدبخت شدن جلو ببرد هشـدار اکیـد رییـس اتحـادیه امـلاک به دلالانی که کدرهگیری را تخریب می کنند

منافع برخی مشاوران املاک در بی اهمیت جلوه دادن «کدرهگیری»، پوشش سراسری امنیت ناشی از این کد را برای متعاملین مسکن مختل کرده است.

بنگاه های مسکن از سال۸۷ با مصوبه هیات دولت و بخشنامه اتحادیه مشاوران املاک مکلف شدند همه معاملات و نقل وانتقالات ملکی را در سامانه ثبت هوشمند معاملات مسکن –سامانه رهگیری به ثبت برسانند تا با این اقدام، مبادلات در بازار مسکن شفاف شده و دولت و نهادهای مرجع بتوانند در هر لحظه، آمار بازار مسکن به لحاظ سطح قیمت ها و حجم معاملات را بگیرند.

این مصوبه در یکی دو سال اول فقط در کلان شهرها آن هم به صورت پراکنده و دست وپا شکسته به اجرا درآمد اما از اوسط سال۹۰ و حداکثر ابتدای سال۹۱، به واسطه پیگیری های سفت و سخت اتحادیه املاک، در همه شهرها و در اغلب بنگاه ها، جاری شد به طوری که هم اکنون بعید است بنگاهی در سطح شهر تهران پیدا شود که یک دستگاه رایانه به همراه یک فلش برای اتصال به سامانه رهگیری، در آن موجود نباشد. در این مدت همچنین، صدور کدرهگیری برای معاملات مسکن نیز به مطالبه حتمی خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر مبدل شده است. اما ظاهرا صدور کدرهگیری با منافع مالی برخی مشاوران املاک در تضاد است و این موضوع باعث شده این گروه از دلالان ملک با ترفندهای مختلف، ذهن متعاملین در بنگاهشان را نسبت به کدرهگیری منحرف کنند و عملا قرداد ها را در سامانه ثبت نکنند.

این در حالی است که اگر مردم و مراجعه کننده ها به بنگاه های املاک از امتیازها و محاسن کدرهگیری با خبر باشند و تفاوت فاحش بین یک مبایعه نامه یا اجاره نامه دارای کدرهگیری با یک قرارداد ملکی فاقد کدرهگیری را بدانند، هرگز در بنگاهی که اعتقادی به این کد ندارد، نخواهند ایستاد و در آنجا معامله شان را عقد نمی کنند. بررسی ها درباره ویژگی کدرهگیری معاملات مسکن نشان می دهد برخلاف جوسازی هایی که این روزها نسبت به این کد ایجاد شده است و حتی دفترخانه ها هم آن را قبول ندارند، صدور کدرهگیری برای یک معامله امنیت آن معامله را در ابعاد مختلف تا ۱۰۰درصد تضمین می کند. .


ادامه مطلب

طبقه بندی: کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مزایای کد رهگیری املاک، کدرهگیری املاک ومزیت آن درمعاملات ملکی، حقوق وحق، وکالت نامه بلاعزل و کاری، حقوق ثبتی، مسائل حقوقی خرید وفروش، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مطالب حقوقی،
برچسب ها: کدرهگیری، کدرهگیری ۱۸ رقمی، محض انجام معامله، کلاهبرداری، کلان شهرها، دلالان ملک با ترفندهای مختلف،

تاریخ : سه شنبه 1 اردیبهشت 1394 | 09:57 ق.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

مقدمه:

محل نزاع و بررسی دیدگاه های موجود در عقد وکالت

قانون مدنی ایران در ماده 656 به تعریف عقد وکالت پرداخته است و بیان می دارد: «وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید.» آن چه مورد توجه و موضوع بحث مقاله حاضر است کلمه «امر» است که در واقع قلمرو موضوعی عقد وکالت به وسیله این کلمه توسط قانون گذار بیان شده است؛ هرچند، برخی می پندارند که مراد از امر در این ماده واضح و آشکار است و در نتیجه قلمرو موضوعی عقد وکالت معین بوده و نیازی به تبیین نمی باشد؛ لیکن وقتی به آراء اندیشمندان حقوقی مراجعه می کنیم، می بینیم در تبیین کلمه مذکور با یکدیگر اختلاف زیادی دارند. بنابراین مشخص می شود که کلمه مذکور چنان که برخی می پندارند واضح نیست و احتیاج به تبیین دارد. از سوی دیگر فواید و ثمراتی که بر این تبیین حقوقی مترتب می گردد به حدی با اهمیت است که ضروری می نماید تا با بررسی اقوال در خصوص تبیین این موضوع به بیان قلمرو موضوع عقد وکالت پرداخته و آن گاه ثمرة آن را با توجه به موضوع وکالت در خصوص سایر عقود که با عقد وکالت مشتبه می گردند بررسی نماییم.

فصل اول: محل نزاع و بررسی دیدگاه های موجود

محل نزاع و جایگاه بحث و اختلاف «قلمرو موضوعی عقد وکالت است»، و در واقع باید به این سؤال در مرحله نخست پاسخ دهیم که مراد از «امر» در ماده 656 قانون مدنی چیست؟ برای تبیین مفهوم این کلمه باید به دکترین حقوقی رجوع نمود و نظرات آن ها را در این راستا مورد نقد و بررسی قرار داد. واضح است که ما با معنای لغوی کلمه مذکور کار چندانی نداریم بلکه آن چه مورد نظر و مقصود ماست همان بیان حدود موضوع وکالت است که در قانون بیان شده است.

بیان این نکته ضروری است که در خود قانون بیان صریحی که این محدوده را آشکار سازد؛ وجود ندارد. لذا از این جهت ما شاهد اختلاف دیدگاه ها را در این قسمت می باشیم.

دیدگاه اول: موضوع عقد وکالت تنها «عمل حقوقی» است.

برخی چنین بیان می کنند که از ظاهر ماده 656 چنین بر می اید که موضوع وکالت ممکن است انجام یک «عمل حقوقی» باشد مانند فروش خانه یا فسخ اجاره و طلاق، یا امر دیگری که در شمار اعمال مادی است و برای موکل انجام می شود مانند مقاطعه ساختن بنا یا تهیه نقشه آن یا انجام عمل نقاشی. قانون مدنی فرانسه نیز در این مورد صراحت ندارد و مشابه قانون ماست؛ ولی بیشتر نویسندگان فرانسوی و دادگاه ها، وکالت را با توجه به مفهوم نمایندگی؛ به انجام عمل حقوقی برای موکل اختصاص داده اند و به نظر می رسد که این تعبیر در حقوق ما نیز، با توجه به مفاد سایر موارد قانون مدنی و سابقه تاریخی آن ، قابل پذیرفتن باشد. زیرا نیابت در اموری قابل استفاده و تصور است که به اراده انجام شود و آثاری به بار آورد که وضع حقوقی موکل را تغییر دهد. به علاوه پاره ای از مواد مربوط به وکالت در صورتی مفهوم درست پیدا می کند که نمایندگی مربوط به انجام عمل حقوقی باشد و برای مثال در ماده 662 قانون مدنی ایران آمده است که : « وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را به جا آورد. وکیل هم باید کسی باشد که برای انجام آن امر اهلیت داشته باشد».[2] اینان در نهایت بیان می دارند که : «مفاد ماده در صورتی معنی پیدا می کند که وکالت ناظر به انجام عمل حقوقی باشد زیرا، تنها در این مامور است که اهلیت موکل برای تصرف در اموال خود و اهلیت وکیل بر انجام آن مطرح می شود»[3] در واقع دلیل دیگر بر این که موضوع وکالت تنها در عمل حقوقی است این است که در امور مادی برای درستی وکالت لازم نیست که خود موکل بتواند آن را انجام دهد یا اهلیت لازم را برای آن داشته باشد. در ادامه استدلال بر این که موضوع وکالت تنها اعمال حقوقی است چنین بیان می نمایند گر چه فقیهان امامیه درباره اختصاص موضوع وکالت به اعمال حقوقی تصریح نکرده اند، لیکن از تعریف مشهور آنان، (انابة در تصرف) چنین بر می اید که وکالت باید در امری داده شود که از نظر حقوقی آثاری برای موکل به بار آورد و به اصطلاح آنان «تصرف حقوق» باشد.[4] بنابر این آن چه از این نوع نگرش به ماده 656 قانون مدنی به دست می اید این است که مراد از کلمه امر در ماده، تنها «اعمال حقوقی» است، در نتیجه موضوع عقد وکالت هم تنها «عمل حقوقی» خواهد بود.

دیدگاه دوم: موضوع عقد وکالت تنها «عمل مادی» است.

در خصوص ماده656 تا کنون این نظریه که موضوع عقد وکالت تنها «عمل مادی» باشد و مراد از «امر» در ماده 656 تنها عمل مادی باشد، از جانب کسی ابراز نشده است و صرفا یک فرض برای تفسیر ماده است. این فرض عقلی، جزیی از دیدگاه سوم محسوب شده و در جای خود مورد نقد و بررسی قرار خواهد گرفت.

دیدگاه سوم: موضوع وکالت اعم از «عمل حقوقی و مادی» است.

در مقابل دیدگاه اول برخی از استادان حقوق در خصوص «موضوع وکالت» چنین بیان نموده اند که چنان چه از ماده 656 قانون مدنی معلوم می شود «مورد وکالت» انجام امری است که به نمایندگی از طرف دیگری محقق می شود و آن «امر» گاه عمل دِماغی و روحی است؛ مانند اجرای صیغة عقد یا ایقاع - چنان که در نکاح و طلاق معمول و متداول است که زن و شوهر پس از توافق در تمامی امور مربوط به نکاح، نمایندگی در ایجاد اراده حقیقی و انشایی را به دیگران می دهند و نماینده قصد انشاء می کند.- و گاه عمل جوارحی است بدون این که احتیاج به قصد انشاء که عمل دِماغی و روحی است داشته باشد، مانند گرفتن مالی از کسی و یا دادن مال معین به دیگری، گاه آن چیز عمل روحی و جوارحی است مانند کسی که به دیگری وکالت می دهد که خانه او را به فروش رساند و ثمن آن را دریافت کند و آن را به پسر او بدهد. منتهی این امر باید مشروط به دو شرط باشد تا بتواند مورد وکالت واقع گردد؛ الف- موکل بتواند برطبق قانون آن امر را انجام دهد. ب- غرض قانون مباشرت شخص معین در انجام آن نباشد[5]

برخی نیز همین دیدگاه را با تقریری دیگر بیان نموده اند به این بیان که «وکالت می تواند در مسایل حقوقی باشد نظیر ازدواج، بیع، معاوضه، اجاره، طلاق و می تواند در مسائل مادی باشد مانند کشیدن نقشه ساختمانی، درخت کاری، احداث ساختمان و رنگ کردن خانه یا اتومبیل و غیره.»[6] بنابراین بر طبق این دیدگاه مراد از امر در ماده 656 قانون مدنی و موضوع وکالت می تواند اعم از «عمل حقوقی و مادی» باشد.

بنابراین با توجه به دیدگاه هایی که نقل شد مشخص گردید که کلمه «امر» در ماده 656 قانون مدنی مبهم است و موضوع عقد وکالت به طور دقیق مشخص نیست و حدود آن اختلافی است و چنان چه ذکر شد این اختلاف در قانون فرانسه هم وجود دارد. علاوه بر این وقتی به قانون مدنی کشورهای عربی نیز مراجعه می کنیم شاهد همین اختلاف می باشیم. به عنوان نمونه قانون مدنی کویت در ماده 698 خود وکالت را چنین تعریف نموده است: «عقدی است که به موجب آن موکل دیگری را به جای خود برای تصرف قانونی قرار می دهد.»[7] در این جا هم همین بحث وجود دارد که موضوع وکالت چیست؟ هرچند تمایل بیشتر بر آن است که موضوع وکالت را اعمال حقوقی قرار دهند ولی در جایی که عقد وکالت شامل اعمال مادی می شود سعی بر رجحان عنصر غالب یعنی وکالت دارند[8] تا این که سایر عقود را بپذیرند. حال نوبت به این می رسد که از بین دیدگاه های ذکرشده دیدگاهی را که بهتر می تواند مورد قبول قرار گیرد و شاید به نحوی مراد قانون گزار هم همان تفسیر باشد مشخص نماییم.

دیدگاه منتخب: دیدگاه اعم

به نظر می رسد که اگر دقت نماییم، دیدگاهی که موضوع وکالت را اعم از عمل حقوقی و مادی می داند قابل پذیرش تر به نظر می رسد هرچند ناقلین این دیدگاه تنها در بیان دلیل بر مدعای خود به استناد به ظاهر ماده 656 قانون مدنی اکتفا نموده و دلیل دیگری بر ادعای خود ذکر نکرده اند. ولی اگر در دلایلی که از کلام و نوشته های مخالفین این قول برداشت می شود تأمل کنیم می بینیم که چندان دلایل محکم و قابل توجه برای اثبات این که مراد از «امر» تنها «اعمال حقوقی» باشد نیست. این که گفته شود، نیابت تنها در اموری قابل تصور است که به اراده انجام شود و آثاری به بار آورد که وضع حقوقی موکل را تغییر دهد و این صورت فقط در اعمال حقوقی قابل تصور است، صحیح نیست، چرا که نیابت در اموری که یک ارادة کلی برای انجام آن لازم است قابل تصور است و این اراده در تمامی امور چه اعمال حقوقی و چه مادی وجود دارد و تغییر در وضع حقوقی موکل به واسطه انجام عمل مادی نیز ممکن است و اشکالی هم بر آن وارد نخواهد بود.

اگر گفته شود برخی از مواد تنها در صورتی مفهوم پیدا می کنند (مانند 662ق.م) که «امر» به معنی «اعمال حقوقی» باشد، در پاسخ گفته خواهد شد، اگر به صرف این که فقط این ماده چنین مطلبی را می رساند ما «امر» را به معنی «اعمال حقوقی» بدانیم آن وقت باید در مورد مواد 664 و 665 قانون مدنی که مفهومشان شامل عمل مادی صرف است چه توجیهی ارائه کنیم؟ در این مواد ثمن و تسلیم مبیع را قابل وکالت شمرده است در حالی که این امور از امور مادی صرف محسوب می گردند. اما اگر ما «امر» و موضوع وکالت را به معنای اعم بگیریم هر دو دسته مواد مطابق این دیدگاه مصداق واقعی و ملموس دارند و اشکالی بر آن وارد نخواهد شد، اما استفاده ای که از تعریف فقهای مشهور[9] صورت گرفته است تنها در حد یک برداشت شخصی از مفهوم تعریف است که چندان با واقعیت و محتوای سخن این فقها هم تطابق ندارد. دلیل آن هم این است که ما در آثار همین فقها مواردی را که از امور مادی صرف هستند مشاهده می نماییم که آن ها را قابل وکالت و نیابت دانسته اند مثل وکالت در قبض ثمن و وکالت در استیفاء و در اجرای تعزیرات[10] و ... و برخی از فقها نیز وکالت را اصطلاحاً به «انابة الغیر فی اجراء التصرف» توصیف نموده اند.[11]

ولی وقتی در بیان موضوع وکالت و مواردی که قابل نیابتند به ذکر شروطی پرداخته اند به این شرط که موضوع وکالت باید تنها اعمال حقوقی باشد، اشاره ای نکرده اند و علاوه بر این نگفته اند که موضوع وکالت باید تنها اعمال مادی باشد بلکه از ذکر مصادیق، چنین برمی اید که شامل هر دو عمل حقوقی و مادی می باشد.[12] با توجه به مطالبی که در نقد دلایل دیدگاه اول بیان شد و این که «امر» در ماده 656 ظهور در معنای اعم دارند به نظر می رسد که علت مقبول تر بودن تفسیر کسانی که موضوع وکالت را اعم از معنای مادی و حقوقی می دانند نیز روشن شده باشد. البته هرچند در این مقام ممکن است اشکالاتی نیز به این تفسیر وارد باشد؛ اما در این صورت در همین اندازه که طرح ابهام این قلمرو موضوع وکالت در قانون بیان شده باشد نیز، دارای اهمیت است.

فصل دوم: ثمرات تبیین قلمرو موضوع عقد وکالت

در این فصل در صدد آن هستیم که ببینیم ایا با تبیین موضوع عقد وکالت، می توانیم معیاری برای تفکیک عقد وکالت از سایر عقود مشابه پیدا نماییم؟

برخی معتقدند که مهمترین امری که وکالت را از عقود دیگر به ویژه دو عقد پیمانکاری و قراردادِ کار جدا می کند آن است که، مورد اصلی وکالت همیشه عملی قانونی است. اما مورد اصلی عقد پیمانکاری و قراردادِ کار عملی مادی است. در نتیجه اگر در جایی وکالت با عقود دیگر آمیخته شد و تعارضی در کار نبود باید قواعد هر دو عقد را به کار برد اما اگر منجر به تعارض شد باید قواعدی را به کار گرفت که جزء نظم عمومی به شمار می ایند و قواعدی که جزء این نظام نیستند را باید کنار گذاشت، چنان چه اگر کسی دیگری را برای مدتی معین استخدام کند و در همین هنگام اعمال قانونی را به عهده او بگذارند این شخص هم خادم است و هم وکیل و از آن جا که خادم است پایان دادن به کار او جز با اخطار در موعد معین و بدون تعدّی ـ مطابق ماده 695 قانون مدنی ـ جایز نیست ولی به عنوان وکیل عزل او هر آن ممکن است و از آن جا که قاعدة اول جزء نظم عمومی است و قاعدة دوم چنین اعتباری ندارد، قاعده ای که ما در صدد اجرای آن هستیم قاعدة اول است نه قاعدة دوم.

اما در صورتی که قواعد، متعارض هیچ یک از قواعد نظم عمومی نباشد، در این صورت باید یکی از دو عقد را بر دیگری برتری داد و قواعد مربوط به آن را اجرا کرد. مثلاً تعیین مزد وکیلی که به اعمال قانونی و مادی پرداخته است بر حسب قواعد وکالت تابع ارزیابی قاضی است چه عنصر غالب یا برتر در کار وکیل وکالت است ولی مزد مهندس معماری که به کارهای قانونی پرداخته است مطابق قواعد پیمانکاری تابع ارزیابی قاضی نیست و علتش این است که در این جا عنصر اعمال مهندس معماری برتری دارد و آن هم پیمانکاری است.[13]

بنابراین طبق دیدگاه این گروه اقدام به عمل قانونی هنگامی که اعمال مادی را در پی دارد ملحق به آن عمل قانونی خواهد بود اما اگر عمل تابع عمل قانونی، عملی صرفاً مادی باشد، عقد در این جا دیگر وکالت نیست بلکه قرارداد کار است. برای مثال عقدی که با پزشک برای عمل جراحی یا با مهندس برای ساختن خانه دیگری بسته می شود، وکالت محسوب نمی شود.[14] اما با توجه به اختلافی که در خصوص موضوع وکالت در حقوق ایران وجود دارد به نظر می رسد که با این وصف، تفاوت عمل مورد وکالت و کار موضوع قرارداد کار، به تنهایی نمی تواند جدایی و تفاوت این دو دسته قرارداد را به روشنی مشخص کند[15].

این که معیار را در مقام تعارض قاعده عمومی و مربوط به نظم عمومی بودن یا نبودن قرار داده است، با توجه به پیش فرض اختلافی باید گفت که این شیوه بدون در نظر گرفتن عامل اصلی که همان اراده مشترک طرفین عقد است چندان شایسته به نظر نمی رسد.

این که عده ای عامل معوض یا مجانی بودن رابطة طرفین را ملاک برای جدایی عقد وکالت از قرارداد کار ذکر کرده اند نیز نمی توانند به طور مطلق به عنوان عامل جدایی مطرح گردد. هرچند این عامل در فرضی که شخص وکالت دیگری را به صورت مجانی می پذیرد کاربرد دارد. زیرا در اجاره و قرارداد کارمزد یکی از ارکان است و معوض بودن از مشخصه های قرارداد کار به شمار می اید ولی باید در نظر داشت که با توجه به مواد 676 و 677 قانون مدنی در بیشتر موارد وکالت با اجرت است.[16]

بنابراین به نظر می رسد که گاهی هرچند عمل انجام شده در ظاهر عمل حقوقی است مانند عمل صندوق داران در مغازه ها و فروشگاه های بزرگ، بنگاه های مسافرتی مانند نمایندگی شرکت های هواپیمایی و ...، ولی افراد مذکور این عمل را به عنوان وظایف ناشی از پست سازمانی خود در محل کار خویش انجام می دهند نه به قصد نمایندگی از فروشگاه یا بنگاه مسافرتی و مانند آن و ایشان تابع نظم سازمانی محل کار خویشند و فعالیت خود را تحت نظارت مؤسسه مربوط و در چارچوب نظم حاکم بر آن انجام می دهند[17]. از همین امر به نظر می رسد چنان چه در فوق نیز اشاره شد، نقش اصلی را در تمایز وکالت از سایر عقود، اراده ایفا می نماید که کمتر مورد توجه بوده است. نه این که نوع عمل، مادی باشد یا عمل حقوقی باشد. زیرا اگر کمی دقت شود مشخص می گردد که حتی آن چه که عمل جوارحی نامیده شده است در واقع عمل حقوقی است و به دشواری می توان تصور کرد که گرفتن مال معین از دیگری بدون قصد و اراده باشد.[18] البته قصد و اراده را باید به اموری که نظم عمومی موجب ایجاد یک قاعده امری شده است تخصیص زد و در این قست ارادة افراد ناتوان از آن است که قاعدة امری را زیر پا گذارد، هرچند اشکال دیگری که در این جا قابل تصور است که عبارتست از این که ایا صرف گرفتن مال از دیگری _ هرچند با قصد_ در تحقق و صدق عمل حقوقی کافی است، یا این که باید امور دیگری هم لحاظ گردد؟

آن چه در حقوق سایر کشورهای عربی مثل کویت اشاره شد که اگر اعمال مادی تابع اعمال حقوقی باشد ملحق به وکالت است و هنگامی که این دو با هم مخلوط گردند در این جا باید عنصر غالب را در اعمال وکیل ترجیح داد که همان وکالت است و احکام وکالت را باید جاری ساخت نه احکام دیگر را که با آن تعارض نمودند.[19] هم خود به نوعی کاشف از نقش قصد مشترک است نه صرف نوع عمل. البته استثنای ذکر شده در فوق در این مورد هم باید لحاظ گردد.

نتیجه

در خصوص سؤال اول که در ارتباط با موضوع وکالت بود به این نتیجه رسیدیم که مراد از «امر» در ماده 656 قانون مدنی می تواند اعم از اعمال حقوقی و اعمال مادی باشد. به این ترتیب که پس از نقل دو دسته اقوال موجود و بررسی ادله آنها با این که دسته اول که مراد از «امر» را اعمال حقوقی می دانستند از حیث ذکر ادله، دلایل بیشتری را مطرح نموده بودند ولی با نقد آنها مشخص شد که این دلایل نمی توانند مدعای آنها را اثبات نمایند.

اما در خصوص سؤال دوم این که ایا موضوع وکالت می توانند به عنوان معیاری برای تمییز وکالت از سایر عقود مشتبه خصوصا اجاره به کار گرفته شود یا خیر؟ با بررسی جنبه های گوناگون و همچنین اختلاف نظری که در این خصوص وجود دارد دریافتیم که از این معیار نمی شود به صورت دایمی و یک ملاک عام در تمام موارد سود جست بلکه تنها در برخی موارد می تواند به عنوان وجه تمایز به کار گرفته شود.

سوتیترها:

از ظاهر ماده 656 چنین بر می اید که موضوع وکالت ممکن است انجام یک «عمل حقوقی» باشد مانند فروش خانه یا فسخ اجاره و طلاق، یا امر دیگری که در شمار اعمال مادی است و برای موکل انجام می شود مانند مقاطعه ساختن بنا یا تهیه نقشه آن یا انجام عمل نقاشی.

گر چه فقیهان امامیه درباره اختصاص موضوع وکالت به اعمال حقوقی تصریح نکرده اند، لیکن از تعریف مشهور آنان، (انابة در تصرف) چنین بر می اید که وکالت باید در امری داده شود که از نظر حقوقی آثاری برای موکل به بار آورد و به اصطلاح آنان «تصرف حقوق» باشد.

در حقوق کشورهای عربی تمایل بیشتر بر آن است که موضوع وکالت را اعمال حقوقی قرار دهند ولی در جایی که عقد وکالت شامل اعمال مادی می شود سعی بر رجحان عنصر غالب یعنی وکالت دارند.

دیدگاهی که موضوع وکالت را اعم از عمل حقوقی و مادی می داند قابل پذیرش تر به نظر می رسد، هرچند ناقلین این دیدگاه تنها در بیان دلیل بر مدعای خود به استناد به ظاهر ماده 656 قانون مدنی اکتفا نموده و دلیل دیگری بر ادعای خود ذکر نکرده اند.

برخی معتقدند که مهمترین امری که وکالت را از عقود دیگر به ویژه دو عقد پیمانکاری و قراردادِ کار جدا می کند آن است که، مورد اصلی وکالت همیشه عملی قانونی است. اما مورد اصلی عقد پیمانکاری و قراردادِ کار عملی مادی است.

به نظر می رسد نقش اصلی را در تمایز وکالت از سایر عقود، اراده ایفا می نماید که کمتر مورد توجه بوده است. نه این که نوع عمل، مادی باشد یا عمل حقوقی باشد.

البته قصد و اراده را باید به اموری که نظم عمومی موجب ایجاد یک قاعده امری شده است تخصیص زد.

[1] این مقاله در دوران کارشناسی ایشان ارائه شده است.

[2] ناصر کاتوزیان؛حقوق مدنی- عقود اذنی- وثیقه های دین؛ تهران؛ شرکت سهامی انتشار با همکاری بهمن برنا؛ چاپ سوم؛ 1378؛ جلد 4؛ ص 109.

[3][3] همان؛ ص109.

[4] همان؛ ص110.

[5] سید حسن امامی؛ حقوق مدنی؛ تهران؛ کتابفروشی اسلامیه؛چاپ دوم؛ مهر 1340؛ جلد 2؛ص 218و 219.

[6] پرویز نوین؛ حقوق مدنی(7)؛ عقود معین(2)؛ تهران؛گنج دانش؛ چاپ اول؛ 1378؛ ص 88.

[7] «عقد یقیم به الموکل شخصا آخر مقام نفسه فی مباشرة تصرف قانونی.»

[8] فایز الکندری؛ عقد المحاماة فی القانون الکویتی و القانون المقارن؛ کویت جامعة الکویت؛ چاپ اول؛ 1999؛ ص 18و 21و22.

[9] مشهور فقها وکالت را به « استنابة فی التصرف»تعریف نموده اند. برای نمونه ر.ک به 9.

[10] زین الدین الجبلی العاملی؛ الروضة البهیة فی شرح اللمعة الدمشقیة؛ قم؛ موسسه اسماعیلیان؛ چاپ اول؛ 1415ه-ق؛ ج2؛ ص214الی206.

[11] محمد رضا عبدالجبار العافی؛ الوکالة فی الشریعة و القانون؛ بغداد؛ مطبعة العافی؛ 1975م؛ ص36.

[12] همان؛ ص 205الی 180.

[13] عبدالرزاق السنهوری؛ عقد وکالت؛ مترجم:حسینقلی حسینی نژاد؛ تهران؛ نشر حقوق دانان؛ چاپ اول؛ زمستان 1376؛ ص 16و 17.

[14] همان؛ ص 46و45.

[15] عزت الله عراقی ؛ حقوق کار(1)؛ تهران؛ سمت؛ چاپ اول؛ زمستان 1381؛ ص 169.

[16] همان؛ ص 169و168.

[17] همان؛ ص170.

[18]همان؛ ص169.

[19] سید احمد ابراهیم ؛ مسؤلیة المحامی فقها و قضاء؛ اسکندریة؛ المکتب الجامعی الحدیث؛ چاپ اول؛ 2004؛ ص21.

کلمات کلیدی ماشینی:


عقد وکالت، وکالت، موضوع عقد وکالت، قانون مدنی، قلمرو موضوعی عقد وکالت، اعمال حقوقی، قانون، بیان قلمرو موضوع عقد وکالت،
هوشنگ پورزند



طبقه بندی: حقوق وحق، خبر نامه حقوقی، وکالت نامه بلاعزل و کاری، مطالب حقوقی، محل نزاع و بررسی دیدگاه های موجود در عقد وکالت،
برچسب ها: محل نزاع و بررسی دیدگاه های موجود در عقد وکالت، مواد 676 و 677 قانون مدنی، ماده 695 قانون مدنی، مواد 664 و 665 قانون مدنی،

تاریخ : یکشنبه 23 فروردین 1394 | 11:38 ق.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

خیانت در امانت

هوشنگ  پورزند

15

بموجب ماده 241 قانون کیفر همگانی«هر گاه اموال و اسباب یا نقود یا اجناس‏ و امتعه و بلیطهای بانک یا نوشتجاتی از قبیل تمسک و قبض و غیره بعنوان اجاره یا امانت یا رهن و یا آنکه برای وکالت یا هر کار با اجرت‏یابی اجرت بکسی داده شده‏ و بنابراین بوده که اشیاء مذکور مسترد شود یا بمصرف معینی برسد و ششخصی که آن اشیاء نزد او بوده آنها را بر ضرر مالکین یا متصرفین آنها تصاحب یا تلف یا مفقود یا استعمال‏ نماید بحبس تأدیبی از ششماه تا سه سال محکوم خواهد شد و ممکن است به تأدیه غرامت‏ از پنجاه الی پانصد تومان نیز محکوم شود.»

 


در حقوق رم کسی که مرتکب خیانت در امانت میگردید مجازات میگشت و خیانت‏ در امانت چنین تعریف شده : (خیانت در امانت هدر نمودن اموال دیگری است با سوء نیت)و این موضوع را تصریح ننموده که اموال و اشیاء هدر رفته قبلا بکسی سپرده شده و شخص مذکور اشیاء را بعنوان امانت قبول نموده است یا خیر و جرم مذکور از جمله جرائم بر علیه اموال قرار گرفته.
قانون جزای ایران بزه خیانت در امانت را جرم جداگانه تشخیص و ضمن ماده 241 قانون مجازات عمومی مجازات آنرا تعیین نموده است.
وجه تمایز خیانت در امانت با دزدی و کلاهبرداری این است که در دزدی‏ مرتکب مال غیر را بطور اختفا میرباید و در کلاهبرداری متهم با تشبث بوسایل تقلبی مال‏ غیر را بدست میآورد در صورتیکه در خیانت در امانت زیان دیده از جرم با میل و رضای خود مال خود را در اختیار متهم میگذارد.
مع‏الوصف با اختلافاتی که جرم مذکور با دزدی و خیانت در امانت دارد با توجه‏ باینکه موضوع جرائم مذکور مالک شدن مال غیر بدون مجوز قانونی است جرائم مذکور با یکدیگر وجه تشابه داشته و از لحاظ حقوق جزا در یک طبقه قرار گرفته‏اند.

عناصر تشکیل دهنده جرم

عناصر تشکیل دهنده بزه خیانت در امانت با توجه به تعریفی که قانونگذار از آن‏ نموده شش عدد میباشد.

1- تصاحب و بمصرف رساندن
تصاحب و یا بمصرف رساندن اموال یا اشیاء شامل کلیه اعمال ارادی شخص‏ میشود بدین طریق که اموالی که موقتا نزد وی بوده بدون مجوز قانونی مالک شود.
بمصرف رساندن یا خرج کردن عبارت است از اینکه متهم شیئ‏ مورد امانت را خراب نموده و یا آنرا بفروش رسانده و یا آنکه بکسی بخشیده و یا در گرو گذارده و یا در معرض خطراتی بگذارد که معمولا از خطرات مذکور بایست محفوظ باشد.
تبدیل مالکیت در اشیاء مذکور بوسیله یکی از اعمال ظاهری و مادی و حقوقی‏ تحقق مییابد.
تبدیل مالکیت اغلب بصورتی تحقق مییابد که زمان آن مشکل بنظر میرسد- زیرا متصرف اموال که اشیاء را بطور امانی و موقتا در تصرف داشته بدون هیچگونه مجوز قانونی و یا انجام امور قضائی ناگهان در نوع تصرف خود تغییر ماهیت داده و اموال‏ مذکور را که جنبه امانی داشته بعنوان مالکیت تصرف مینماید محاکم قضائی در این موارد بایست تحقیق نموده و تشخیص دهند تا چه زمانی متهم مال را بطور امانت نگاهداشته‏ و در چه تاریخی با سوء نیت بعنوان مالکیت در اموال امانی تصرف نموده است-در بعضی‏ اوقات مراجعه صاحب مال به فردیکه مال مورد امانت نزد اوست و یا تقاضای تسلیم اموال‏ بوسیله نامه و یا شفاها و استنکاف وی از تسلیم اموال مبنای سوء نیت وی و تصرف بعنوان‏ مالکیت احتساب میشود ولی اثبات آن در محاکم بدون اعمال مذکور بوسایل قضائی‏ مطالبه شده باشد(مثلا اظهار نامه)مشکل بنظر میرسید.

تصرف اموال امانی بعنوان مالکیت ممکن است در شرکتهای سهامی نیز ت حقق‏ یابد عمل مذکور در صورتیکه بوسیله مستخدمین دولت انجام گیرد جنبه اختلاس داشته‏ ولی در شرکتهای سهامی متصدیان امور را بعنوان خیانت در امانت میتوان مورد تعقیب‏ قرار داد.
مثلا چنانچه شرکتی قسمتی از درآمد خود را اختصاص به تبلیغات بنفع شرکت‏ در خارج از کشور نموده و متصدیان شرکت مبالغ مذکور را بنفع خود تصاحب نمایند و یا اینکه رؤسای شرکت مبالغی از صندوق بعنوان مساعده و قرض دریافت داشته و بهیچوجه‏ قصد استرداد آنرا نداشته باشند و یا آنکه متصدیان شرکت فروش شخصی خود را از حساب‏ شرکت بپردازند.
تصرف اموال امانتی بایست امری محرز و مسجل باشد و چنانچه امری مبهم‏ باشد نمیتوان موضوع را مشمول خیانت در امانت نمود مثلا تأخیر در تسلیم اموال و یا مسامحه در تحویل اشیاء را نمیتوان مشمول خیانت در امانت قرار داد.

2- سوء نیت:امانت گیرنده بایست با سوء نیت در مال مورد امانت تصرفات‏ مالکانه نماید بنابراین لازم نیست که متهم در حین تعقیب مالک مال مورد خیانت بوده‏ و یا ضمن از بین بردن مال و یا تغییر مالکیت دادن آن نفعی برای خود در نظر گرفته باشد بلکه از لحاظ سوء نیت آنچه مورد نظر میباشد این است که مال مورد امانت بطور موقت‏ بدون آنکه اشتباهی شده باشد بنحوی از انحاء در نزد وی بوده و فاعل در آن مال تصرفاتی‏ نماید که نتواند مال را بصاحب آن مسترد دارد و یا مال را در معرض خطر و تعدی و تفریط قرار داده که در نتیجه نتواند مال مورد امانت را بصاحب وی در وقت مقرر مسترد دارد.
چنانچه مال مورد امانت در اثر فرس ماژوریا اموری که اراده فاعل در آن مؤثر نبوده از بین برود(حریق-دزدی-گم شدن)چون فاعل در موارد مذکور فاقد سوء نیت‏ میباشد عمل مذکوره بزه نمیباشد.
دلیل سوء نیت متهم چنانچه محرز و آشکار نباشد بایست به تاریخ تبدیل مالکیت‏ شیئ و اضطراب درونی او ضمن تحقیقات و عملیات تصنعی وی و مدافعات او توجه نموده‏ و با در نظر گرفتن مدارک مذکور بازپرس سوء نیت وی را ثابت نماید در صورت احراز سوء نیت این امر مورد نظر نیست که آیا متهم قادر به پرداخت بهای مال مورد امانت‏ و خسارات ناشیه از جرم میباشد یا خیر حتی چنانچه زیان دیده از جرم از تعقیب مجرم‏ صرفنظر نماید موضوع جنبه عمومی داشته و متهم قابل تعقیب میباشد.
چنانچه نتیجه رسیدگی منجر به محکومیت متهم گردید دادگاه بایست ضمن صدور دادنامه دلایل سوء نیت را درج نماید زیرا عنصر مذکور از جمله عناصر تشکیل دهنده‏ جرم بوده و در صورت عدم درج چنین حکمی در دیوانعالی کشور نقض میشود.

3- تغییر مالکیت شیئ مورد امانت بضرر مالک:تغییر مالکیت مال‏ مورد امانت بایست بضرر مالک باشد و صرف ضرر احتمالی کافی است.
همینکه مسجل گردید تغییر مالکیت شیئ بضرر مالک انجام شده جرم تحقق مییابد بنابراین چنانچه خسارات زیان دیده از جرم جبران شود موضوع قابل تعقیب بوده و رافع‏ مجازات نمیباشد.
کافی است که زیان دیده از جرم حقی در مال مورد امانت داشته باشد ولو آنکه‏ هیچوقت مال مذکور را متصرف نبوده باشد(مانند مال مورد رهنی که بورثه منتقل‏ شده باشد).

4- منقول بودن مال مورد امانت:آنچه از ماده 241 قانون کیفر عمومی‏ مستفاد میشود خیانت در امانت فقط شامل اموال منقول میشود از قبیل اموال و اسباب‏ و نقود و اجناس و غیره بنابراین اموال غیر منقول شامل خیانت در امانت نمیگردند مثلا چنانچه مستأجری پس از انقضای مدت اجاره از تخلیه خانه خودداری نماید عمل مذکور خیانت در امانت نمیباشد.
نقود و اجناس شامل کلیه اشیاء و اموالی میگردد که بین افراد در معاملات‏ مبادله میشود.بلیطهای بانک و نوشتجات شامل کلیه اسنادی میشود که ضمن انجام تعهدی‏ یا کاری تحویل شخصی گردیده و یا ذمه ویرا از انجام امری مبری سازد و یا بطور کلی‏ دارای ارزش مادی باشد از قبیل اشیاء منقول.اسکناس بانک.اسناد تجارتی.برات‏ فته طلبه و غیره.

5- اشیاء مورد امانت بطور موقت سپری شده باشد:
یکی دیگر از عناصر تشکیل دهنده جرم این است که اشیاء مورد امانت بایست موقتا سپری شده باشد زیرا ممکن است مالک از مال مذکور صرفنظر نموده و یا آنرا بدور انداخته باشد.ضمنا وراث و یا قائم مقام مالک میباشد-این موضوع قابل بحث نیست که اشیاء و اموال سپرده شده باشد بلکه چنانچه مال بهر طریقی که بطور موقت و یا جهت مصرف معین نزد شخصی‏ امانت بوده و در این مال بضرر مالک خیانت شود بزه خیانت در امانت محرز میباشد مثلا چنانچه قیمی وجهی جهت مخارج اطفال صغیر دریافت نموده و بنفع خود در این مال تصرف‏ نماید.اشیاء مورد امانت بعنوان موقت بایست تحویل شده باشد و در ضمن تحویل این‏ مطلب بایست تصریح شده باشد این نکته مورد نظر نیست که اشیاء مورد امانت مستقیما از طرف مالک سپرده شده باشد و یا بوسیله افراد ثالث.

6- اشیاء مورد امانت بایست ضمن عنوانی از عناوین قانونی تحویل‏ شده باشد:
اشیاء مورد امانت بایست بوسیله از وسایل قانونی که ضمن ماده 241 قانون‏ کیفر همگانی تصریح شده تحویل شده باشد.بنابراین چنانچه اشیاء ضمن قراردادهائی‏ که مشمول ماده مذکور نباشد تحویل شده باشد و متهم در اموال مذکور بضرر مالک تصرفاتی‏ نموده باشد عمل مذکور را نمیتوان خیانت در امانت نامید.بنابراین با محاکم جزائی است‏ که ضمن تعقیب متهم عمل وی را در صورت محکومیت با عناوینی که در قانون تصریح شده‏ تطبیق نمایند.
چنانچه اموال سپرده شده بموجب قراردادی که ضمن ماده 241 قانون کیفر همگانی بدان اشاره نشده تغییر مالکیت در امور مذکوره بزه نمیباشد مانند دریافت قرض‏ مصرفی.مبادله یا معاوضه در داد و ستد.مثلا چنانچه فردی یک قطعه اسکناس 20 تومانی‏ بکسی جهت خرد کردن داده باشد و فرد مذکور عین پول را که خرد کرده تحویل ننماید عمل مذکور خیانت در امانت نیست زیرا پول نسبی بوده و ممکن است پول دیگری بوی‏ مسترد دارد.
در ماده 241 قانون کیفر عمومی اشاره بفروش مال مورد امانت شده ولی در صورتیکه امانت گیرنده تشخیص دهد فروش شیئ مورد امانت بنفع صاحب مال است‏ (مانند امانت گرفتن میوه و مراجعه ننمودن صاحب مال)و مال مذکور را بفروشد وجه حاصل‏ از فروش جنس در نزد وی امانت بوده و چنانچه در آن دخل و تصرفی نماید خیانت در امانت‏ کرده است چنانچه خریدار مالی را قبل از پرداخت کلیه بهای آن تحویل بگیرد و مال مذکور را بفروش رسانده و یا بکسی ببخشد آیا عمل مذکور را میتوان خیانت در امانت نامید؟- ازلحاظ حقوقی همینکه مالی را کسی خرید مالک آن شیئ بوده و بهای آن در ذمه‏ وی میباشد بنابراین پس از خرید مجاز است در مال خود هر گونه تصرفاتی بخواهد بنماید مگر آنکه خلاف آن در قرارداد ذکر شده باشد مثلا فرشی که شرکتها باشخاص میفروشند طبق قرارداد خریدار وقتی مالک شیئ میگردد که آخرین قسط خود را پرداخته باشد بنابراین چون فرش در نزد وی امانت بوده و عنصر مالکیت قبل از پرداخت آخرین قسط انجام نشده چنانچه فرش را قبل از پرداخت کلیه بها بفروش رساند عمل مذکور خیانت‏ در امانت است رسیدگی بموضوع مذکور در محاکم قضائی مورد اشکال قرار گرفته زیرا با محاکم جزائی است که تشخیص دهند تحویل اشیاء بعنوان فروش بوده و تحویل گیرنده جنس پس از تحویل اشیاء خریدار میباشد یا اشیاء مذکور در نزد وی بعنوان رهن و امانت‏ میباشد.چنانچه تاجری مقداری از اجناس یا اشیاء را نزد خریدار ارسال که یکی از آنها را انتخاب و خریداری نماید اشیاء مذکور امانی بوده و چنانچه خریدار قبل از پرداخت بهاء در آنها دخل و تصرفی نماید عمل مذکور خیانت در امانت است.
در ذیل راجع به قراردادهائیکه قانون بدان اشاره نموده و اشیاء بدین عنوان‏ بافراد تسلیم میگردد اشاره مینمائیم:

الف-اجاره اشیاء: نخستین امری که در قانون بدان اشاره‏ موضوع قرارداد اجاره است راجع باشیاء منقول-واضح است چنانچه اجاره گیرنده پس از انقضای مدت اجاره از استرداد اشیاء خودداری نماید عمل مذکور خیانت در امانت نیست‏ بلکه بزه مذکور وقتی تحقق مییابد که با سوء نیت اموال و اشیاء را بنفع خود تصاحب‏ نموده و یا بفروش رسانده و یا در مالکیت صاحب ملک تغییر دهد(مانند بخشید شیئ‏ و غیره)
مثلا چنانچه فردی ساختمانی را با اثاثیه اجاره نموده و مقداری از اثاثیه خانه را حیف و میل نماید و یا آنکه فردی خانه یا محلی را با اثاثیه خریداری نموده و در موقع‏ تحویل مقداری از اشیاء و اثاثیه را بنفع خود برداشت نماید.

ب-سپردن مال:سپردن مال در واقع یک قرارداد حقیقی است زیرا امانت گذار اشیاء را بامانت گیرنده موقتا جهت نگاهداری در مقابل دریافت وجه و یا مجانا میسپارد.
جهت تحقق خیانت در امانت تسلیم حقیقی مال ضروری نمیباشد زیرا عمل مذکور ممکن است غیر مستقیم تحقق یابد مثلا چنانچه فردی مغازه خود را اعم از اجناس موجوده‏ و حق سرقفلی بکسی واگذار نماید با واگذاری مغازه به شخص ثالث اشیاء موجود در واقع‏ در نزد فروشنده امانت بوده و چنانچه از تاریخ واگذاری تا تاریخ تسلیم مغازه در اموال‏ و اشیاء موجوده دخل و تصرفاتی بنفع خود نماید ولو آنکه اشیاء مستقیما بوی سپرده‏ نشده بعنوان خیانت در امانت قابل تعقیب است.
آنچه مورد توجه میباشد این است که اشیاء بایست جهت نگاهداری و استرداد آن بموقع سپرده شده باشد اعم از مستقیم یا غیر مستقیم بنابراین چنانچه طریق سپردن‏ اشیاء نامنظم بوده و بامانت گیرنده حق داده شده باشد که در مال مورد امانت دخالت‏ نماید چنانچه در اموال مذکور دخالت مالکانه نماید این اعمال را نمیتوان خیانت در امانت‏ نامید مانند واگذاری سهام شرکتها به بانکها جهت نگاهداری و وصول سود سهام که با جدا کردن برگه کوپن منظم بسهام انجام میگردد چنانچه اشیائی که مالکیت آن متنازع فیه‏ باشد مهر و موم نموده و در نزد شخصی امانت گذارده و نامبرده در آن دخالت نماید شخص مذکور صرفنظر از شکستن مهر و موم که در صورتیکه از طرف مقام قانونی توقیف‏ شده باشد جرم جداگانه‏ایست بعنوان خیانت در امانت نیز قابل تعقیب خواهد بود همچنین‏ چنانچه رئیس شرکتی وجهی جهت پرداخت به بدهکار دریافت و در آن تصرفاتی نموده باشد.
وکالت :وکالت ممکن است مجانی باشد و یا در مقابل دریافت‏ حق‏الوکاله مشروط باشد یا قانونی.
اشیائی که بعنوان وکالت در اختیار وکیل گذارده میشود امانی بوده و اشیاء مذکور اعم است از اینکه وکیل از موکل خود دریافت میدارد و یا بموجب قرارداد وکالت‏ از طرف دریافت که به موکل خود تسلیم نماید مثلا صندوقدار از طرف شخصی یا مؤسسهء وکیل است که پولی که در اختیار او گذارده شده در مقابل اسناد بمراجعین پرداخت نموده‏ و پولی که مراجعین میپردازند بحساب مؤسسه دریافت دارد همچنین چنانچه فردی شیئ را از کسی بگیرد که بفروش رسانده نامبرده وکالتا شیئ را بفروش رسانده و پس از فروش پول‏ متعلق به صاحب شیئ بوده و بایست بوی مسترد نماید واضح است که چنانچه در مال‏ مذکور تصرفات مالکانه نماید خیانت در امانت است.

اعمال ذیل طبق رویه دیوانعالی کشور فرانسه خیانت در امانت است.
1-چنانچه فردی اشیائی را برای فروش تحویل گرفته و اشیاء مذکور را بنفع‏ خود تصرف نماید.
2-صندوقداری که از کارگران تخفیفی گرفته و مبلغ مذکور را بعوض آنکه‏ بحساب کارفرما منظور دارد شخصا تصاحب نموده باشد.
3-مأمور وصول درآمد که وجوهی بیش از نرخ مقرر از افراد دریافت و ما به التفاوت نرخ را بنفع خود تصاحب نماید.
4-چنانچه یکی از وراث به نمایندگی از سایر وراث مأمور اداره اموال موروثی‏ بوده و قسمتی از وجوه دریافتی را بنفع خود تصرف نماید.
5-چنانچه فردی اشیاء تجارتی را نزد نماینده خود فرستاده که وجه آنرا مسترد دارد و نامبرده در اموال مذکور و یا وجوه دریافتی بنفع خود تصرفاتی نموده باشد.
6-چنانچه قیم بنفع خود در اموال و یا وجوه صغار تصرفات مالکانه نماید.
7-چنانچه تاجری با پرداخت وجه به بانک وکالت در خرید سهامی در بورس‏ داده و بانک وجوه مذکور را در بیلان منتشره جزء موجودی بانک قلمداد نماید.
8-چنانچه مؤسسات معاملات ملکی در وجوه و اسنادی که برای انجام معامله‏ در اختیار آنها گذارده شده تصرفات مالکانه نمایند.
9-بانکداری که به نفع خود سهام شرکتها که از طرف مشتریان در نزد وی‏ امانت میباشد بفروش رسانده و یا در گرو گذارد.
10-در صورتیکه فردی از کسی طلبکار بوده و براتی در دست داشته باشد و در رأس مدت مدت بدهکار برات را تمدید و با این وصف طلب کار در صدد مطالبه وجه آن‏ بعلت عدم پرداخت برات در موقع مقرر درآید.
11-چنانچه تاجری به فردی وکالت داده باشد که با اضافه نمودن تنزیل مقرره براتی را برای مدت معینی تمدید نماید فرد مذکور تنزیل را بحساب تاجر منظور در واقع‏ بدارنده برات نداده و شخصا تصرف نموده باشد.
12-با توجه باینکه وکالت عقدی است جایز و با فوت طرفین موضوع منتفی‏ میشود چنانچه وراث وکیل بعنوان وکالتی که مورث آنها داشته در امر وکالت دخالت‏ و باین عنوان در اموال موکل تصرفات مالکانه نمایند.

چنانچه کسی بموجب قرارداد فیلمی را در اختیار کسی گذارده که در سالن سینما نمایش‏ داده و وجوه حاصل از نمایش را پس از صرف مخارج و اخذ کمیسیون مقرر بحساب وی‏ منظور دارد شخص مذکور در وجوه حاصله تصرفات مالکانه نماید.در تجارتخانه‏ها و مغازه‏ها مباشر در واقع وکیل بوده بنابراین چنانچه در وجوه حاصله تصرفاتی بنفع خود یا اشخاص ثالث نمایند عمل مذکور نیز خیانت در امانت است در شرکتهای تضامنی‏ هر یک از شرکاء متضامنا در سود و زیان شرکت شریک میباشند بنابراین چنانچه شریکی‏ بنفع خود و یا بنفع شخص ثالث تصرفاتی در مال شرکت نماید عمل مذکور نیز خیانت‏ در امانت است.
در شرکتهای سهامی رؤسای شرکت در واقع وکیل صاحبان سهام بوده و در واقع‏ وکیل سهام بوده و وظیفه ادارهء امور شرکت را با در نظر گرفتن منافع آن دارند بنابراین‏ چنانچه در منافع و یا سرمایه شرکت بنفع خود یا اشخاص ثالث تصرفات مالکانه نمایند عمل مذکور خیانت در امانت است همچنین در شرکتهای مختلط اداره کننده شرکت وکیل‏ صاحبان سهام میباشند.

وثیقه  :منظور از وثیقه در این فصل وثیقه ملکی نیست بلکه‏ منظور بانکها یا اشخاصی است که اموال و اشیاء را گرو گرفته و در مقابل وجهی میپردازند افراد مذکور چنانچه در اموال و اشیاء مورد وثیقه تصرفات مالکانه نمایند عمل مذکور خیانت در امانت است.

عاریه :عاریه در واقع یک قرارداد حقیقی است زیر افرادی‏ شیئ را برای مدت و مصرف معینی از کسی عاریه مینمایند البته چنانچه عاریه گیرنده‏ در مال مذکور تصرفات مالکانه نماید عمل مذکور خیانت در امانت است چنانچه مال‏ مورد عاریه وجه نقد و یا اشیائی باشند که متداولا مصرف میشوند عمل مذکور بزه نمیباشد. چنانچه افرادیکه اشیاء را برای تعمیر یا اجرت یا بدون اجرت دریافت میدارند در اشیاء و اموال مذکور تصرفات مالکانه نمایند عمل مذکور نیز خیانت در امانت است.همچنین‏ آسیابانی که گندم را جهت آسیا نمودن دریافت و مقدرای از آرد را به نفع خود برداشت‏ و بر خلاف واقع ادعا نماید از بین رفته.

مجازات:بموجب ماده 241 قانون کیفر همگانی افرادیکه مرتکب خیانت‏ در امانت شوند بحبس تأدیبی از شش ماه تا سه سال محکوم خواهند شد و ممکن است‏ به تأدیه غرامت از پنجاه الی پانصد تومان محکوم شوند.

 

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

* امام كاظم ‏علیه السلام:

مَن كَفَّ غَضَبَهُ عَنِ النّاسِ كَف َّاللَّهُ عَنهُ عَذابَ یَومِ القِیامَة؛

هر كس خشم خود را از مردم باز دارد، خداوند عذاب خود را در روز قیامت از او باز مى‏دارد.


نویسنده:  هوشنگ   پورزند



طبقه بندی: مسائل حقوقی خانواده، مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی ارث، مسائل حقوقی جعل واستفاده از سند های عادی ورسمی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، قانون .......، ازدواج - طلاق، وکالت نامه بلاعزل و کاری، نفقه چگونه محاسبه میشود،
برچسب ها: خیانت در امانت، خیانت در امانت در قانون، عاریه، وثیقه، سپردن مال:، منقول بودن مال مورد امانت،

تاریخ : دوشنبه 25 اسفند 1393 | 04:08 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات


جرم خیانت در امانت | جرم خیانت در امانت چیست مشاهده در قالب PDF چاپ

جرم «خیانت در امانت»

مقدمه:
برای تحلیل رابطه امانی در جرم «خیانت در امانت»، ابتدا لازم است جایگاه این رابطه در میان مباحث و فصول حقوق جزا مشخص گردد، سپس عناصر و مؤلّفه های این رابطه و ویژگی های آن بررسی شوند؛ چرا که در یک نظام متشکّل فقهی حقوقی، جز از این طریق نمی توان به تجزیه و تشریح دقیق یک جزء از اجزای آن نظام دست یافت. از این رو، در این مقاله نخست نگاهی کلی خواهیم افکند به جایگاه جرم «خیانت در امانت» در حقوق جزای اختصاصی، سپس عناصر تشکیل دهنده جرم مزبور را فهرست خواهیم کرد تا در پرتو آن با دیدی فراگیر به بررسی عناصر خاص موجود در رابطه امانی مورد گفت وگو بپردازیم.
پس از ورود به بحث عناصر تشکیل دهنده رابطه امانی حقوقی، ضمن بررسی عنصر «سپرده شدن مال به امین» به عنوان یکی از زیرعنصرهای ضروری برای تحقق رابطه امانی، اقسام روابط امانی موجود در حقوق مدنی و جزا مدّ نظر قرار گرفته است که در واقع، نقطه حساس و مرکزی مقاله را تشکیل می دهد. در پایان این بخش، پس از بررسی نظریه مخالف در خصوص شمول جرم «خیانت در امانت» نسبت به روابط امانی قراردادی، قانونی و عرفی، نتیجه گیری شده است که جرم مذکور فقط در مورد روابطی صدق می کند که آگاهانه و به صورت اختیاری میان مالک و امین بر قرار شده است. پس رابطه امانی مورد بحث در حقوق جزا صرفا می تواند رابطه امانی قراردادی باشد، نه رابطه قراردادی قانونی یا عرفی؛ و از این جا روشن می گردد که رابطه امانی مطرح در حقوق جزا (جرم خیانت در امانت) اخص از رابطه امانی مطرح شده درحقوق مدنی است.
در دو عنوان بعدی به دو زیر عنصر دیگرِ عنصر سوم و اصلی رابطه امانی حقوقی به اجمال اشاره شده است. در عناوین متأخّر نیز دو ویژگی مهم دیگر رابطه امانی مذکور با توجه به قانون تعزیرات و آراء دیوان عالی کشور مطرح گردیده اند. در بخش پایانی مقاله نیز به بررسی ویژگی اثباتی (در قبال بررسی ویژگی های ثبوتی رابطه امانی مذکور در بخش های ما قبل آخر مقاله) رابطه امانی مذکور به عنوان رابطه ای که می تواند منشأ ایجاد یک جرم کیفری شود، پرداخته شده است.

1. جایگاه جرم «خیانت در امانت» در حقوق جزا

حقوق جزا در یک تقسیم بندی کلی به دو رشته حقوق جزای عمومی و اختصاصی تقسیم می شود. حقوق جزای اختصاصی نیز معمولاً در سه بخش مورد بررسی قرار می گیرد:

الف. جرایم علیه اشخاص؛

ب. جرایم علیه اموال و مالکیت؛

ج.جرایم علیه آسایش وامنیت عمومی.

جرایم علیه اموال و مالکیت (مورد ب) نیز خود، شامل چهار نوع جرم می شود که عبارتند از: سرقت، صدور چک غیرقابل پرداخت، کلاه برداری و خیانت در امانت.
مقاله حاضر به صورت کلی، در حیطه «جرم خیانت در امانت» و به صورت جزئی، در مورد رابطه امانی موجود در این حیطه نکاتی چند را بیان می دارد.

2. جایگاه رابطه امانی در جرم «خیانت در امانت»

برای بررسی رابطه امانی موجود در جرم «خیانت در امانت»، باید عناصر تشکیل دهنده این جرم، مورد بررسی قرار گیرند که عبارتند از:
الف. عنصر قانونی: ماده 119 قانون تعزیرات؛
ب. عنصر مادی:
1. عمل فیزیکی: تصاحب، تلف، مفقود یا استعمال کردن مال سپرده شده؛
2. وجود رابطه حقوقی امانی:
الف. موضوع جرم باید عین مال یا وسیله تحصیل مال باشد.
ب. مال سپرده شده باید متعلق به غیر باشد.
ج. مال باید به طریق قانونی، مشروط بر استرداد یا به مصرف معیّن رسانیدن، سپرده شده باشد.
3. حصول نتیجه مجرمانه: ضرر مالک یا متصرف قانونی؛
4. وجود رابطه علیّت میان فعل مرتکب و ضرر.
ج. عنصر روانی:
1. سوء نیت عام: قصد ارتکاب عمل فیزیکی؛ یعنی عمد در تصاحب، تلف، مفقودیااستعمال نمودن مال سپرده شده؛
2. سوء نیت خاص: قصد رسیدن به نتیجه؛ یعنی قصد ایراد ضرر به مالک یا متصرف.(1)
3. بررسی عناصر تشکیل دهنده رابطه حقوقی امانی
جرم «خیانت در امانت» در صورتی محقق می شود که رابطه حقوقی امانی میان امانتگذار و خائن برقرار شده باشد؛ یعنی اگر خائن بر خلاف رضایت مالک و توسط خودش، مال را تصاحب کرده باشد، جرم تحقق یافته از مصادیق سرقت خواهد بود، نه خیانت در امانت. از سوی دیگر، برای تحقق رابطه حقوقی امانی نیز وجود سه عنصر ضروری است که در توضیح عنصر مادی به آن ها اشاره شد. اکنون به بررسی تفصیلی هر یک از این سه عنصر می پردازیم:
الف. موضوع جرم باید عین مال یا وسیله تحصیل مال باشد
همان گونه که از ماده 241 قانون مجازات عمومی برمی آید، اموال منقول قطعا مشمول این جرم می شوند و احتمال تعدی نسبت به آن ها بسیار است و طبق آراء دیوان عالی کشور، این ماده شامل مال غیر منقول نمی شود، اما قانونگذار با به کار بردن لفظ «ابنیه» به جای «امتعه»، اموال غیرمنقول را نیز مشمول این جرم قرار داده است. از این رو، دعاوی کیفری در مورد ارتکاب جرم «خیانت در امانت» در روابط مالک و مستأجر نیز قابل طرح هستند.
از سوی دیگر، با توجه به این که اجاره در اموال غیر منقول جریان می یابد، از این رو، نمی توان به دلیل آوردن بعضی از مصادیق مال منقول، عقد اجاره را تنها در مال منقول جاری دانست. یکی از حقوقدانان در تأیید این نظر می نویسد: «رویه عملی این است که خیانت در امانت اختصاص به مال منقول دارد و نسبت به مال غیر منقول صادق نیست؛ چه آن که استرداد مال و سپردن، فرع بر قابل نقل و انتقال بودن است و حال آن که به نظر ما عناوین مذکور در ماده 241 ق. م. ع شامل اموال غیر منقول هم می شود؛ زیرا ممکن است کسی اموال غیر منقول خود را به دست دیگری بسپرد که آن ها را اجاره داده یا سکونت نماید یا تعمیرات آن را صورت داده و یا به عنوان کار بی مزد در آن دخل و تصرف نماید و پس از مدتی به صاحب آن، عین یا منافع آن را رد کند؛ چنان که نظایری بر این معنا وارد است:
1. ماده 7 قانون جلوگیری از تصرف عدوانی موضوع مال غیر منقول، که در دست امین باقی است و در صورت عدم استرداد به صاحب آن، ید امین عدوانی تلقّی می شود، دلیل صدق ادعاست.
2. ید متولّی در اموال غیر منقول که باید طبق ماده 7 قانون اوقاف با اجازه و تصویب وزارت فرهنگ باشد؛
3. ماده 107 قانون ثبت اسناد و املاک مبنی بر این که هرکس به عنوان اجاره یا عمری و به طور کلی، هر کس نسبت به ملکی امین بوده و به عنوان «مالکیت» تقاضای ثبت کند، قابل تعقیب کیفری است، حاکی از آن است که خیانت نسبت به مال غیر منقول هم مصداق داشته است.»(2)
از سوی دیگر، در جرم مذکور، موضوع جرم فقط در اعیان اموال تحقق نمی یابد، بلکه بنابر ماده 119 قانون تعزیرات، در مورد نوشته هایی از قبیل سفته و چک و قبض و غیر آن نیز قابل
ارتکاب است.
ب. مال سپرده شده باید متعلّق به غیر باشد
این عنصر در کلیه جرایم علیه اموال باید وجود داشته باشد تا جرم تحقق یابد. از این رو، اگر امانتگذار در مورد مال به امانت سپرده شده قانونا مالک یا صاحب حق تصرف نباشد و امین به جای استرداد مال به غاصب یا سارق، آن را به صاحب اصلی تسلیم کند، مرتکب این جرم نشده است؛ همچنان که رأی شماره 1985 مورّخ 6/7/1321 شعبه 2 دیوان کشور نیز بدان اشعار دارد. علاوه بر این، رویه قضایی بر این است که تصرفات شریک در مال مشاع نیز وصف کیفری ندارد.
ج. مال باید به طریق قانونی، مشروط به استرداد یا به مصرف معیّن رسانیدن سپرده شده باشد
این عنصر خود به سه جزء تقسیم می شود که عبارتند از: سپرده شدن مال به امین، سپرده شدن مال به طریق قانونی و شرط استرداد مال سپرده شده یا به مصرف معیّن رسانیدن آن. اجزای سه گانه مذکور به ترتیب مورد بررسی قرار می گیرند و در ضمن بررسی جزء اول (سپرده شدن مال به امین)، اقسام و ویژگی های رابطه حقوقی امانی در این زمینه، مورد تدقیق قرار می گیرند:
1. سپرده شدن مال به امین: جرم «خیانت در امانت» در صورتی محقق می شود که رابطه حقوقی امانی میان امانتگذار و خائن برقرار شده باشد؛ یعنی اگر خائن بر خلاف رضایت مالک و توسط خودش مال را تصاحب کرده باشد، جرم تحقق یافته از مصادیق سرقت خواهد بود، نه «خیانت در امانت».
از سوی دیگر، منشأ رابطه حقوقی امانی در حقوق مدنی ممکن است قرارداد، قانون یا عرف باشد که پس از بررسی هر کدام از این منشأها و مصادیق آنان، روشن خواهد شد که چه نسبتی میان رابطه امانی موجود در حقوق مدنی با رابطه امانی موجود در حقوق جزا (جرم خیانت در امانت) وجود دارد.
الف. رابطه امانی قانونی: این نوع رابطه زمانی محقق می گردد که قانون اشخاصی را به عنوان امین نصب کند، بدون این که قراردادی میان مالک و امین منعقد شده باشد. بعضی از مصادیق مهم رابطه امانی قانونی عبارتند از:
1. رابطه ولایت قهری: بر اساس ماده 1180 قانون مدنی، ولایت قهری اطفال به عهده پدر و جدّ پدری است که در کلیه امور مربوط به اموال و حقوق مالی، نماینده قانونی آن هاست و حفظ و نگه داری اموال مولّی علیه خود را بر عهده دارد و به طور کلی، ولی خاص (پدر، جدّ پدری و وصی) و ولی عام (حاکم شرع و قیم منصوب از طرف حاکم) طبق فقه امامیه در قوانین مدنی جمهوری اسلامی ایران به عنوان امین شناخته شده اند.(3)
2. رابطه قیمومت: «قیّم» شخصی است که از طرف حاکم شرع یا از طرف دادگاه ذی ربط برای نگه داری اموال محجور در صورتی که ولیّ خاص نداشته باشد، تعیین می گردد و با توجه به ماده 1227 قانون مدنی محاکم، ادارات و دفاتر اسناد رسمی تنها شخصی را قیّم می دانند که تعیین وی توسط دادگاه قانونی صورت گرفته باشد.
ب. رابطه امانی قراردادی: این نوع رابطه زمانی برقرار می گردد که مالک به صورت آگاهانه مال خود را برای مواظبت یا تصرف، طبق قرارداد خاصی به امین می سپارد. بعضی از مصادیق مهم این رابطه عبارتند از:
1. رابطه اجاره: طبق ماده 631 قانون مدنی، عین مستأجره در دست مستأجر امانت است. پس مستأجر، امین مالک محسوب می گردد؛ چون طبق قرارداد اجاره، عین مستأجره به وی سپرده شده است.
2. رابطه ودیعه: «ودیعه» در واقع، همان امانت به معنای خاص است که مقصود اصلی در آن، عبارت است از: نگه داری مال توسط امین (مستودع)؛ یعنی مالک توسط عقد ودیعه، مال خویش را برای حفاظت به مستودع می سپارد.
فرق «ودیعه» با سایر قراردادها در این است که در قراردادهای دیگر، مالک، مال خویش را به منظور تصرفات مورد نظر به امین می سپارد؛ مثلاً، مالک با وکیل قرارداد می بندد که خانه خویش را بفروشد یا با مستأجر قرارداد امضا می کند تا از وی اجاره بگیرد و خلاصه این که نگه داری از مال در عقود وکالت، اجاره، مزارعه و غیره جنبه فرعی دارد، در حالی که هدف اصلی از عقد ودیعه همین نگه داری مال است.
3. رابطه رهن: بر اساس ماده 789 قانون مدنی، عین مرهونه در دست مرتهن به عنوان امانت محسوب می گردد و از این رو، وی امین راهن شناخته می شود.
4. رابطه وکالت: از مبحث مربوط به تعهدات وکیل در قانون مدنی، به خوبی روشن می شود که وکیل، امینِ موکّل خود محسوب می شود.
5. رابطه عاریه: در این نوع عقد، مالک، مال خود را به صورت مجانی به مستعیر می سپرد تا مستعیر از آن استفاده کند که در این نوع رابطه نیز مستعیر، امین مالک است.(4)
6. رابطه مضاربه: طبق ماده 556 قانون مدنی، مضارب درحکم امین است.
7. رابطه مزارعه: همچنان که از ماده 536 قانون مدنی نیز برمی آید، پس از بستن عقد «مزارعه» و تسلیم زمین توسط مالک به عامل برای انجام زراعت، عامل در مورد حفاظت زمین، امین مالک تلقّی می گردد.
8. رابطه مساقات: بر اساس ماده 545 قانون مدنی، «مساقات» نیز همچون مزارعه «عقدی» است که موجب می شود عامل آن نسبت به مالک، امین شمرده شود.
9. رابطه شرکت: طبق ماده 584 قانون مدنی، شریکی که مال الشرکه در ید اوست، در حکم امین است.(5)
ج. رابطه امانی عرفی: رأی شماره 96 مورّخ 11/7/1322 شعبه دوم دیوان کشور در این مورد اشعار می دارد: «امین بودن کسی نسبت به یک مال، یا بر حسب سپرده شدن مال است به او یا بر حسب عرف و عادت. بنابراین، اگر در انبار مشترک بین دو نفر، یکی مال اختصاصی داشته باشد و دیگری، که کلید انبار پیش اوست، مال اختصاصی شریک خود را حیف و میل نماید، خائن در امانت شناخته می شود؛ چون شخص مزبور عرفا امین محسوب است، اگرچه مال به او سپرده نشده است.»(6)
با توجه به این رأی، می توان سپرده شدن عرفی را هم موجب تحقق رابطه امانی دانست و امین موظّف به نگه داری یاتصرف مال برطبق خواسته امانتگذاراست.
یکی از مصادیق دیگر رابطه امانی عرفی نیز مسافری است که کلید اتاق حاوی اسباب و وسایل خود را به هتلدار سپرده است. در این حالت، هتلدار عرفا امین محسوب می گردد و در صورت تصرف در وسایل مسافر، جرم «خیانت در امانت» برای وی ثابت خواهد بود.
بررسی نسبت میان رابطه امانی موجود در حقوق مدنی با رابطه مذکور در حقوق جزا: در این زمینه، دو نظریه مخالف یکدیگر وجود دارند که به ترتیب بررسی می شوند:
الف. شمول جرم «خیانت در امانت» نسبت به روابط امانی قراردادی، قانونی و عرفی: طبق این نظریه، برای صدق عنوان مجرمانه خیانت ضرورتی ندارد که حتما قرارداد کتبی و صریحی میان امین و امانتگذار منعقد شود، بلکه اگر مالی از طریق قانونی مانند وکالت به دیگری سپرده شود و امین مرتکب تصرف غیر قانونی در آن شود، از دیدگاه جزایی خائن و عمل وی خیانت محسوب می گردد. دلایل این نظریه عبارتند از:
1. قانون مدنی: ماده 1184 قانون مدنی از عدم لیاقت یا خیانت ولیّ قهری در اموال مولّی علیه سخن گفته است.
2. آراء دیوان عالی کشور: در بسیاری از آراء مذکور، روابط امانی سه گانه، مشمول مقرّرات مربوط به جرم خیانت در امانت شده اند که یک نمونه مهم از این آراء در رابطه امانی عرفی ذکر شد.
نمونه مهم دیگری از این آراء، رأی شماره 228/8054 دیوان مذکور است که می گوید: «کلمه "داده شده" در ماده 241 قانون کیفر عمومی به معنای حقیقی خود، که عبارت است از تأدیه و تسلیم مال یا وجه نقد یا اشیای امانتی از طرف امانتگذار به دست امین، استعمال نشده و در صدق عنوان مزبور کافی است که اشیای مزبور به نحوی از انحا در اختیار امین قرار گرفته یا تحت استیلای او در آید...»
ب. شمول جرم «خیانت در امانت» نسبت به رابطه امانی قراردادی (نه قانونی و عرفی): طبق این نظریه، جرم «خیانت در امانت» تنها در صورتی محقق می گردد که عنصر اساسی سپردن در رابطه امانی موجود باشد که طبیعتا تنها رابطه امانی قراردادی دارای این عنصر است. پس مصادیق مختلف روابط امانی قانونی و عرفی، مشمول جرم «خیانت در امانت» نخواهند شد. دلایل این نظریه عبارتند:
1. قانون تعزیرات: ماده 674 ق. م. ا ظهور در رابطه امانی قراردادی دارد؛ چون اشعار می دارد که «هر گاه اموال منقول یا غیر منقول یا... به عنوان اجاره یا امانت یا رهن یا برای وکالت یا... به کسی داده شده و بنا بر این بوده است که اشیای مذکور مسترد شود یا به مصرف معیّنی برسد...»
عبارت «داده شدن مال امانی به شرط استرداد یا مصرف معیّن» صرفا ظهور در رابطه امانی قراردادی دارد؛ چرا که رابطه امانی قانونی و عرفی دارای شرط سپرده شدن نیست. عبارت «بنا بر این بوده است» نیز ظهور در تصریح به استرداد یا به مصرف معیّن رسیدن دارد که تنها در رابطه امانی قراردادی این تصریح محقق می شود.
2. اصل تفسیر مضیق و به نفع متهم: با فرض عدم قبول ظهور این ماده در رابطه امانی قراردادی صرف، به دلیل آن که شمول جرم «خیانت در امانت» نسبت به روابط امانی قانونی و عرفی مورد شک قرار می گیرد، ناچاریم به اصل رجوع کنیم که در این موارد، همان اصل تفسیر مضیق و به نفع متهم است که ایجاب می کند جرم «خیانت در امانت» را شامل روابط امانی قانونی و عرفی تلقّی نکنیم.
3. آراء دیوان عالی کشور: بعضی از آراء مذکور، دلالت بر عدم شمول جرم خیانت در امانت نسبت به روابط امانی قانونی و عرفی می کنند؛ مثلاً، اداره حقوقی وزارت دادگستری شوهر را نسبت به جهیزیه زن امین تلقّی نکرده است و رسید او در حین تحویل جهیزیه را حاکی از حمل آن به منزل شوهر می داند، نه امانت. از این رو، تصرف وی در جهیزیه پس از طلاق را فاقد عنوان مجرمانه دانسته است.
همچنین شعبه 5 دیوان عالی کشور در رأی شماره 13/1606 خود اشعار می دارد: «شرکتی که ضمن وصول پول برق مصرفی مشترکین، مالیات متعلّقه هر کیلو وات را دریافت می کند و از پرداخت آن به اداره دارایی خودداری می کند، عمل مسؤول شرکت مشمول هیچ یک از مقررات کیفری نیست.»
4. قانون مدنی: اگرچه قانون مدنی در ماده 1184 خود از عدم لیاقت یا خیانت ولیّ قهری در اموال مولّی علیه سخن گفته، ولی با توجه به سه دلیل مذکور، منظور قانونگذار توجه به بار کیفری کلمه «خیانت» نبوده است.
ج. نتیجه گیری: با توجه به دلایل ارائه شده توسط طرفداران نظریه مذکور، در مجموع به نظر می رسد که نظریه دوم (شمول جرم «خیانت در امانت» نسبت به رابطه امانی قراردادیِ صرف) به صواب نزدیک تر است و حاصل این نظریه آن که رابطه امانی مطرح در حقوق مدنی اعم از رابطه امانی مطرح در حقوق جزا (جرم خیانت در امانت) است.(7)
2. سپرده شدن مال به طریق قانونی:
رأی شماره 1985 شعبه دوم دیوان عالی کشور در این زمینه مقرّر می دارد: «ماده 241 قانون کیفر عمومی ناظر به مواردی است که مال موضوع امانت از طرف مالک یا متصرف مال به کسی سپرده شده باشد و مقصود از متصرف هم در این مورد کسی است که مال را به نحوی در تصرف داشته باشد که تصرف او قانونا محترم شناخته شود و ناظر به موردی که تسلیم کننده مال به متهم آن را از طریق سرقت به دست آورده نخواهد بود، گرچه تصاحب امانت گیرنده در مال قانونا ممنوع بوده وموجب مسؤولیت مدنی است.»
نتیجه این رأی آن است که اگر سارق یا غاصبی مالی را به شخص امین بسپرند و امین به جای استرداد آن مال، آن را به مالک اصلی یا مسؤولان امر تحویل دهد، نه تنها مرتکب جرم خیانت در امانت نشده، بلکه بر اساس وظیفه قانونی خویش نیز عمل کرده است و همچنان که رأی مذکور اشعار دارد، تصرّف امانت گیرنده در مال نیز مشمول خیانت در امانت نیست، بلکه موجب مسؤولیت مدنی است و البته با توجه به ماده 110 قانون تعزیرات، در صورت علم امانت گیرنده به مسروق بودن مال مورد امانت، موجب مسؤولیت کیفری نیز خواهد بود.
3. شرط استرداد مال سپرده شده یا به مصرف معیّن رسانیدن آن:
رأی شماره 1332 شعبه دوم دیوان عالی کشور در این زمینه مقرّر داشته است: «مقصود از ماده 241 قانون کیفر عمومی [که تا قبل از تصویب قانون تعزیرات، عنصر قانونی جرم «خیانت در امانت» در حقوق ایران بوده] آن است که مالی به هر عنوان به کسی سپرده شود و بنا بر استرداد یا رسانیدن به مصرف معیّنی باشد و شخصی که مال نزد او بوده آن را بر ضرر مالک تصاحب یا تلف یا مفقود یا استعمال نماید، مستحق مجازات خواهد بود...»
بدین صورت، شرط تحقق رابطه امانی مورد نظر در جرم خیانت در امانت، قرار گذاشتن بر استرداد مال یا به مصرف معیّن رسانیدن آن است. از این رو، در عقودی مثل قرض که در آن «تملیک عین در مقابل تعهد به ردّ مثل» صورت می گیرد، یعنی مال به مقترض تملیک شده و وی متقابلاً متعهد می گردد که مثل آن را از حیث مقدار و جنس و وصف به مقرض رد نماید، ارتکاب جرم «خیانت در امانت» توسط قرض گیرنده قابل تصور نیست؛ چرا که هر گونه تصرف وی در مالی که قرض کرده است تصرف در مال خودش محسوب می گردد و عدم استرداد مثل آن مال به مقرض در موعد مقرّر نیز تنها یک تخلّف از تعهد و در محاکم حقوقی قابل پی گیری است.(8)
4. صدق عنوان خیانت در امانت در مورد تصرف در وجوه حاصل از فروش مال امانی
رأی شماره 2578 هیأت عمومی دیوان کشور تکلیف این مورد را روشن کرده است: «اگر جنسی به امین داده شود تا بفروشد و قیمت آن را به مالک جنس رد کند و امین پس از فروش در قیمت آن تصرف نماید، چون در حقیقت قیمت آن جنس ضمن خود جنس در نزد او امانت قرار داده شده بود، بنابراین، تصاحب قیمت پس از فروش، جرم مشمول ماده 241 قانون مجازات عمومی است.»
بنابراین، حتی اگر امانت گیرنده در مورد خاصی (مثل فروش حیوان مأکول اللحم مشرف به مرگ پس از ذبح) به مصلحت بداند که مال امانی را بفروشد، وجوه حاصل از این فروش، امانت محسوب می گردد؛ یعنی رابطه امانیِ موضوعِ جرم خیانت در امانت در این مورد هم تحقق پیدا می کند.(9)
5. انحصار یا عدم انحصار مصادیق رابطه امانی قراردادی به مصادیق مذکور در قانون
همچنان که از عنوان بحث نیز بر می آید، در این زمینه، دو نظریه پدید آمده است. بر اساس نظریه اول، با توجه به این که ماده 119 قانون تعزیرات با کمی تغییر، همان ماده 241 قانون مجازات عمومی است که از ماده 408 قانون کیفری فرانسه اخذ شده و رویه قضایی فرانسه نیز مصادیق مذکور را منحصر در موارد خاص دانسته، از این رو، باید قایل به انحصار مصادیق رابطه امانی قراردادی به مصادیق اجاره، امانت، رهن، وکالت یا هر کار با اجرت یا بی اجرت شد. بر همین اساس، بعضی از آراء دیوان عالی کشور در این مورد راه انحصار را در پیش گرفته اند و تصرف غیر قانونی در مالی را که به طریقی غیر از طرق مذکور در اختیار متصرف قرار داده شده است، خیانت در امانت نمی دانند.(10)
بر اساس نظریه دوم، مصادیق مذکور جنبه تمثیلی دارند؛ چون علاوه بر عقود امانت آوری همچون اجاره، امانت، رهن، وکالت، عقود دیگری همچون مزارعه، مساقات و مضاربه نیز مشمول ماده 119 قانون تعزیرات می گردند. این نظریه که طبق آن می توانیم قایل به وسعت مصادیق در دایره مفهوم خاص رابطه امانی قراردادی شویم، عملی تر و نزدیک تر به واقع به نظر می رسد؛ همان گونه که عبارت «یا هر کار با اجرت یا بی اجرت» نیز در خود ماده مذکور مؤیّد این نظریه است. از سوی دیگر، رأی شماره 1322 دیوان عالی کشور نیز در تأیید این نظریه ابراز می دارد: «برای تحقق موضوع ماده 241 وقوع امانت عقدی ضرورت ندارد، بلکه مقصود از ماده مزبور آن است که اگر مالی به هر عنوان به کسی سپرده شده و بنابر استرداد یا رساندن به مصرف معینی باشد...»(11)
البته ممکن است اطلاق این ماده علاوه بر رابطه امانی قراردادی روابط امانی قانونی و عرفی را نیز شامل گردد، ولی با توجه به دلایل یادشده پیشین، این روابط به رابطه امانی قراردادی تخصیص می خورند و پس از این تخصیص، می توان به اطلاق نسبی این ماده در مورد شمول غیر انحصاری مصادیق رابطه امانی قرار دادی تمسّک جست.
6. اثبات رابطه امانی قراردادی از دیدگاه دادرسی کیفری
بنا بر رأی شماره 182 شعبه دوم دیوان عالی کشور، «گرچه برابر ماده 607 قانون مجازات عمومی امانت جزو عقود است و مطابق ماده 1209 همین قانون، عقود بیش از مبلغ پانصد ریال به شهادت مطّلعین قابل اثبات نیست، ولی با توجه به این که ماده اخیر ناظر به امور حقوقی است و برابر ماده 322 آیین دادرسی کیفری، یکی از طرق اثبات در امور جزایی، گواهی گواهان است، نتیجه می شود که بزه خیانت در امانت به گواهی قابل اثبات است.»
به دلیل آن که شهادت در امور کیفری محدودیت مذکور در آیین دادرسی مدنی را ندارد و از سوی دیگر، رابطه امانی قراردادی نیز مشمول جرم خیانت در امانت می گردد، از این رو، مراجع کیفری می توانند برای اثبات رابطه امانی قراردادی به هر دلیل قابل استشهادی استناد کنند تا جرم خیانت در امانت را اثبات نمایند.(12) 

هوشنگ پورزند




طبقه بندی: مطالب حقوقی، مسائل حقوقی خانواده، مسائل حقوقی خرید وفروش، وکالت نامه بلاعزل و کاری، مجازات غیر عمد، ازدواج - طلاق، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت،
برچسب ها: جرم خیانت در امانت | جرم خیانت در امانت چیست، جرم خیانت در امانت جرم خیانت در امانت در مورد چک جرم خیانت در امانت چیست خیانت در امانت در قانون قانون خیانت در امانت،

تاریخ : دوشنبه 25 اسفند 1393 | 03:38 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
دانشنامه

وکالت بلاعزل چیست؟

نویسنده: هوشنگ پورزند

چنانچه زن وکالت طلاق خود را در ضمن یک قرار‌داد، یعنی ازدواج و یا یکی از عقود لازم دیگر مثل عقد بیع به دست آورده باشد، شوهرش نمی‌تواند این وكالت را عزل کند.
به گزارش http://edalatgran.ir  وکالت عقدی است جایز یعنی عقدی که با مرگ هر یک از طرفین یا استعفای وکیل یا عزل وکیل توسط موکل و یا با جنون وکیل و یا موکل پایان می‌یابد، بنابراین وکالت به مفهوم دادن نمایندگی است، چیزی که در قانون مدنی از آن به عنوان نیابت یاد شده و بر پایه اعتماد داده می‌شود. وکالت عقدی است، که شخصیت وکیل، علت عمده عقد است خواه در وکالت در قراردادها یا وکالت در دعاوی.

برابر قانون از این حیث فرقی میان عقد وکالت بلاعزل و یا عقد وکالت ساده نیست. موکل هر وقت که بخواهد می‌تواند وکیل خود را عزل کند، اما طرفین می‌توانند، بلاعزل بودن وکیل را در قرارداد شرط کنند، حال در جواب اینکه آیا موکل می‌تواند خودش عمل وکالت را انجام دهد یا این که این حق فقط منحصر به وکیل است؟
 
ذكر این نكته ضروری است، كه بلاعزل بودن  وکیل مانع انجام عمل مورد وکالت توسط موکل نخواهد بود، بنابراین اگر شخصی در ضمن یک عقد لازم مثل عقد بیع به‌عنوان وکیل انتخاب شده باشد و یا به‌ صورت توافقی در وکالتنامه اشاره به وقوع "عقد لازمی" شود و عبارت "ضمن عقد خارج لازم" درج شود، طرف مقابل یعنی موکل، حق عزل وکیل را ندارد.  
 
نمونه بارز این امر وکالت زنان در طلاق است. یعنی چنانچه زن وکالت طلاق خود را در ضمن یک قرار‌داد لازم یعنی ازدواج و یا یکی از عقود لازم دیگر مثل عقد بیع به دست آورده باشد، شوهرش نمی‌تواند وی را عزل کند. اصطلاحاً به این نوع از وکالت، وکالت بلا‌عزل گفته می‌شود.  
 
قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران وکالت بلاعزل را پذیرفته و بنابراین درباره اصل و مشروعیت آن بحثی نكرده، اما تکنیک قانون مدنی با آنچه که در فرانسه، انگلستان و آمریکا وجود دارد متفاوت است. در قانون مدنی ما ذکر شده که این شرط بایستی در ضمن عقد لازمی درج شود. این عقد لازم چگونه منعقد می‌شود؟

معمولا زمانی که افراد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند،  قهرا چه در وکالت از باب تضمین و چه در مقام فروش، خریدار یا شخصی که تضمین به نفع او شده، این موضوع را درک می‌کند، که موکل نبایستی حق عزل داشته باشد. سردفتران اسناد رسمی که حرفه‌ای هستند این موضوع را تشخیص می‌دهند، لذا دفاتر اسناد رسمی از فرم‌هایی استفاده می‌کنند که بدین شرح است: موکل ضمن عقد خارج لازم، حق عزل وکیل را از خود سلب كرده و طرفین نیز زیر سند وکالت را امضاء كردند، یا این‌که فقط موکل امضا می‌کند، چرا که اکثر قراردادهای وکالت بایستی به امضای موکل برسد، چرا كه وكالت عقد است و عقد نیز، نیاز به ایجاب و قبول دارد.




طبقه بندی: وکالت نامه بلاعزل و کاری، ازدواج - طلاق، قانون .......، مسائل حقوقی خرید وفروش، مسائل حقوقی ارث، مسائل حقوقی املاک ومستقلات،
دنبالک ها: عدالتگران،

تاریخ : یکشنبه 24 اسفند 1393 | 03:39 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
ابطال وکالت بلاعزل چگونه است؟

آیا موکل بایستی به مراجع قضائی مراجعه کند وحکم به ابطال وکالتنامه بگیرد؟ واگر این حکم صادر شود آیا صرف صدور حکم آن وکالتنامه را ابطال می کند؟ بعبارت دیگر آیا چنین حکمی اعلامی است؟ یا اینکه بایستی اجرا شود؟ واگر بایستی اجرا شود آن را چگونه بایستی اجرا کرد؟ واگر اجرا شد آیا بایستی به وکیل هم ابلاغ گردد؟ حتی در موردی که حکم غیابی صادر نشده و وکیل خود در جلسه دادرسی در دادگاه حضور داشته است؟

در پست پرسشهای مربوط به وکالت -که می توانید برای دسترسی فوری به آن پرسشها روی کلمه ی کلیدی پرسشهای وکالت در کنار این وبلاگ کلیک کنید- در ابتدای پست عباراتی که معمولا در وکالتنامه های بلاعزل نوشته می شود آورده ام از همکاران درخواست می کنم با توجه به این عبارات -ویا اگر موارد دیگری هم بوده که فراموش شده- وموارد دیگر نظرات خود را مرقوم فرمایند

موکل حق عزل وکیل مرقوم را ازخودسلب وساقط نمود- موکل حق عزل وکیل مرقوم را بمدت سه سال از خود سلب وساقط نمود- موکل حق عزل وکیل مرقوم را بمدت پنجاه سال از خود سلب وساقط نمود- موکل حق عزل وکیل مرقوم را بمدت نود ونه سال از خود سلب وساقط نمود- موکل حق عزل وکیل مرقوم را ضمن عقد خارج لازم ازخود سلب وساقط نمود –موکل حق عزل وکیل مرقوم را ضمن عقد خارج لازم باظهاره از خود سلب وساقط نمود- موکل حق عزل وکیل مرقوم را ضمن عقد خارج لازم (که باظهار موکل بصورت عادی منعقد گردیده) از خود سلب وساقط نمود- موکل حق عزل وکیل مرقوم را ضمن عقد خارج لازم که باظهار طرفین درخارج این سند انجام یافته از خود سلب وساقط نمود – موکل حق عزل وکیل مرقوم را بمدت .... سال ضمن عقد خارج لازم از خود سلب وساقط نمود- موکل حق عزل وکیل مرقوم وحق ضم امین و وکیل به وی را از خود سلب وساقط نمود – موکل حق عزل وکیل مرقوم را وحق ضم وکیل وامین به وی را از خود سلب وساقط نمود وهمچنین حق انجام مورد وکالت را شخصا در مدت این وکالت از خود سلب وساقط نمود- وکیل ضمن قبول انجام مورد وکالت حق استعفای از انجام مورد وکالت را .... از خود سلب وساقط نمود!!!-  این وکالت بمدت .... سال بلاعزل می باشد – مدت این وکالت سه سال است – این وکالت فقط تا تاریخ .... معتبراست – در این وکالت اختیار تعویض پلاک فقط بمدت سه ماه معتبر است واختیار فروش بمدت پنج سال از تاریخ زیر  بلاعزل می باشد - موکل ضمن عقد خارج لازم ؛ که حسب الاقرار بصورت شفاهی و خارج از دفترخانه بین طرفین منعقد گردیده است حق عزل وکیل و ضم وکیل و امین و انجام بالمباشره را تا انجام و خاتمه مورد وکالت را از خود سلب و ساقط نمود- موکل ضمن عقد خارج و لازم حق عزل و ضم وکیل را از تاریخ ذیل لغایت خاتمه انجام مورد وکالت از خود سلب و ساقط نمود - (درمورد ضم وکیل وامین در مجموعه بخشنامه های ثبتی موردی آمده است) 


ماده 679 قانون مدنی - موکل هروقت بخواهد می تواند وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد
طبق ماده فوق عقد جایز وکالت بدو نحو آثار عقد لازم بر آن مترتب میشود :
الف -وکالت وکیل بصورت شرط ضمن عقد لازم قرار داده شود در این صورت عقد وکالت جزء عقد لازم شده واز آن کسب لزوم میکند ومادام که عقد اصلی باقی است شرط ضمن آنرا نمی توان برهم زد مانند وکالت مندرج در قراردادهای رهنی بانکها
ب-عقد وکالت مستقلاً واقع شده ولی عدم عزل وکیل در ضمن عقد لازم دیگری مانند بیع یا اجاره شرط شود در اینصورت نیز شرط عدم عزل جزء عقد لازم قرار میگیرد ولازم الاتباع خواهد بود

اما طرق انحلال اینگونه وکالتها به استثناء (فوت یا جنون طرفین ،اقاله واستعفای وکیل ) بشرح زیراست :

1-فسخ یا انحلال عقد لازم که ضمن آن وکالت بلاعزل شده است

در اینصورت وکالت موضوع شق الف همراه باعقد منحل ومنتفی شده ونیازی به فسخ یا عزل وکیل نیست ولی در  وکالت موضوع شق ب با انحلال عقد لازم ،فقط  شرط ضمن آن باطل شده و عقد وکالت به طبیعت اصلی خود که عقدی است جایز  برگشته و در این حالت موکل میتواند آنرا فسخ کند  

1-اثبات باطل بودن یا فساد شرط ضمن عقد، که دراین حالت نیز وکالت جایز شده وقابل فسخ از سوی موکل است

2-از بین رفتن متعلق وکالت یا انجام عمل مورد وکالت توسط خود موکل طبق ماده 683 قانون مدنی

اما انحلال عقد لازم یا شرط ضمن عقد چگونه است :

1-اگر عقد لازم بین دونفر واقع شده و وکیل شخص ثالث باشد در صورت توافق طرفین میتوان عقد لازم را اقاله ویا شرط ضمن آن رااسقاط کرد در این حالت ،وکیل که شخص ثالث باشد قدرت ممانعت این امر را نخواهد داشت

2-اگر وکیل طرف عقد لازم باشد ،موکل بناچار مجبور به اقامه دعوی از طریق مراجع قضائی خواهد بود که این رای در صورت صدور بنفع وی اعلامی بوده وطبق ماده 4 قانون اجرای احکام مدنی نیازی به صدور اجرائیه ندارد و وظیفه دفترخانه دراین حالت فقط قید مراتب در ملاحظات سند طبق اعلام دادگاه خواهد بود وادامه  طبق بند یک طرق انحلال
3-عدم تحقق فسخ در وکالت بلاعزل وقتی است که شرط بصورت نتیجه قرارداده شود واگر شرط ضمن عقد بصورت شرط فعل باشد مانند اینکه شرط شود که موکل وکیل را عزل نکند ،دراینصورت بعزل از طرف موکل ،وکیل عزل شده ولی مشرط له(وکیل یا شخص ثالث )   میتواند از نظر تخلف شرط عقد لازم را فسخ کند

اما درخصوص موارد ذکر شده در متن اسناد :
1-اگر در متن سند قید نشود که شرط عدم عزل ضمن عقد لازمی شرط شده است (موکل حق عزل وکیل را ازخود سلب وساقط نمود) طبق ظاهر موضوع شرط ضمن عقد لازم نیست واگرچه بعضی از حقوقدانان به استناد اصل آزادی اراده وماده 10 قانون مدنی این شرط را نیز لازم الوفاء میدانند اما این نظر در مراجع قضائی ورسمی وفقهی پذیرفته نشده است لذا این عزل وکیل از سوی موکل به عقیده اینجانب بدون مراجعه به مراجع قضائی امکان پذیر است ودر صورت اعتراض وکیل ،وی بایستی به مراجع قضائی مراجعه کرده وثابت کند این شرط ضمن عقد لازمی بوده است .
2-اگر شرط عدم عزل محدود به مدت معینی شده باشد پس از اتمام مدت موکل حق عزل وکیل را خواهد داشت
3-اگر برای عقد وکالت مدت معین شده باشد به محض اتمام مدت مقرره ،عقدوکالت خود بخود منتفی میگردد
4-در خصوص ضم امین ، طبق مقررات وقواعد فقهی عقد وکالت ،وکیل خود امین موکل است لذا ضم ایمن معنی ندارد

5-در خصوص شرط  عدم ضم وکیل یا شرط عدم انجام مورد وکالت توسط خود موکل دو نظر وجود دارد :

 
الف- عده ای این شروط را به استناد ماده 959 قانون
 مدنی نافذنمی دانند ولی بعضی دیگر استدلال میکنند چون این شرط

 ، فقط سلب مورد خاصی از حقوق است شامل حکم ماده فوق

 نمی گردد وطرفین بر اساس اراده آزاد طرفین وماده 10 قانون مدنی میتوانند این شرط را ضمن عقد لازمی منعقد نمایند

 وبطورکلی به عقیده این عده هر حقی را که قابل انتقال یا اسقاط باشد میتوان حق تمتع یا اجراء آن را از خود سلب نمود

در پایان راحت ترین طریق انتفای وکالت بلاعزل  استفاده از ماده 683 قانون مدنی است  ودر صورت اعتراض وکیل ،
بار اثبات موضوع از طریق مراجع قضائی به عهده وکیل خواهد بود .




طبقه بندی: وکالت نامه بلاعزل و کاری،
برچسب ها: ماده 959 قانون مدنی، ماده 10 قانون مدنی، ضمن عقد خارج و لازم حق عزل، ماده 683 قانون مدنی، ابطال وکالت بلاعزل چگونه است؟، فساد شرط ضمن عقد، فوت یا جنون طرفین،

تاریخ : یکشنبه 24 اسفند 1393 | 01:43 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
.: Weblog Themes By SlideTheme :.


  • میم ب