رییس‌جمهور ابلاغ کرد

قانون جدید برای زمین‌های کشاورزی

تفکیک زمین‌های کشاورزی به قطعات کوچکتر از حد نصاب اقتصادی ممنوع می‌شود
دنیای‌اقتصاد- قانون جلوگیری از خرد شدن زمین‌های کشاورزی دیروز از سوی رییس‌جمهور برای اجرا ابلاغ شد، این قانون که سال‌ها بین مجلس و شورای نگهبان دست به دست می‌شد، سرانجام اواخر بهمن‌ماه سال گذشته در مجمع تشخیص مصلحت به تصویب نهایی رسید، براساس این قانون، حدنصاب اقتصادی اراضی کشاورزی حداکثر تا اواسط سال‌جاری در هیات‌وزیران با پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی تعیین و تصویب شده و تفکیک زمین‌ها به قطعات کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع خواهد شد.
با ممنوعیت خرد شدن اراضی، ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی مجاز نخواهد بود و در صورت تقاضا فقط سند مشاعی صادر و نقل و انتقال اسناد نیز تنها به طور مشاعی امکان‌پذیر خواهد بود.
خرد شدن اراضی کشاورزی در ایران پس از سیاست اصلاحات ارضی در رژیم گذشته آغاز شد و به دلیل نبود قانونی برای جلوگیری از کوچکتر شدن بیش از حد زمین‌ها پس از فوت مالکان ادامه یافت.
به اعتقاد کارشناسان، تولید اقتصادی در زمین‌های کوچک کشاورزی غیرممکن بوده و قابلیت رقابت در سطح جهانی ندارد.

تفکیک زمین‌های کشاورزی به قطعات کوچکتر از حد نصاب اقتصادی ممنوع می‌شود

دنیای‌اقتصاد- قانون جلوگیری از خرد شدن زمین‌های کشاورزی دیروز از سوی رییس‌جمهور برای اجرا ابلاغ شد، این قانون که سال‌ها بین مجلس و شورای نگهبان دست به دست می‌شد، سرانجام اواخر بهمن‌ماه سال گذشته در مجمع تشخیص مصلحت به تصویب نهایی رسید، براساس این قانون، حدنصاب اقتصادی اراضی کشاورزی حداکثر تا اواسط سال‌جاری در هیات‌وزیران با پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی تعیین و تصویب شده و تفکیک زمین‌ها به قطعات کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع خواهد شد.

با ممنوعیت خرد شدن اراضی، ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی مجاز نخواهد بود و در صورت تقاضا فقط سند مشاعی صادر و نقل و انتقال اسناد نیز تنها به طور مشاعی امکان‌پذیر خواهد بود.

خرد شدن اراضی کشاورزی در ایران پس از سیاست اصلاحات ارضی در رژیم گذشته آغاز شد و به دلیل نبود قانونی برای جلوگیری از کوچکتر شدن بیش از حد زمین‌ها پس از فوت مالکان ادامه یافت.

به اعتقاد کارشناسان، تولید اقتصادی در زمین‌های کوچک کشاورزی غیرممکن بوده و قابلیت رقابت در سطح جهانی ندارد. دنیای‌اقتصاد- سرانجام طرح تشویق به «یکپارچه‌سازی» و «جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی» که چندین سال میان مجلس و شورای نگهبان دست به دست می‌شد، با مصوبه مجمع تشخیص مصلحت در روز شنبه ۲۱ بهمن‌ماه ۸۵، قابلیت اجرایی پیدا کرد و با ابلاغ رییس‌جمهوری به وزارت کشاورزی، این مصوبه سرنوشت محصولات زراعی را به صورت غیرمستقیم دگرگون خواهد کرد.

به نظر صاحبنظران، خرد شدن زمین یکی از مهم‌ترین عوامل بازدارنده در توسعه کشاورزی است که میزان بهره‌برداری را به شدت کاهش می‌دهد. همچنین تقسیم زمین بر مبنای ارث نیز به این مقوله دامن می‌زد. ضمن آنکه ارزش زمین برای مصارف غیرکشاورزی به ویژه در شمال کشور موجب گسترش خرد شدن زمین‌های کشاورزی در بسیاری از شهرها شده و لذا ایجاد راهکاری مناسب از سوی دولت برای جلوگیری از خرد شدن زمین‌های کشاورزی ضروری به نظر می‌رسید.از سوی دیگر کوچک بودن زمین‌های تحت تملک کشاورزان موجب شده بود تا درآمد و سود آنها تکافوی هزینه‌های تولید و سایر هزینه‌های زندگی را نکرده و دولت احساس تعهد کرده و دخالت خود را در مراحل گوناگون تهیه مواد اولیه، تولید و خرید محصولات توجیه کند. همچنین در زمین های خرد و پراکنده زراعی در هکتار تولید گندم، جو، چغندر، برنج و غیره در مقایسه با عملکرد در هکتار جهانی بسیار پایین و قیمت تمام شده بسیار بالا است که در این صورت واردات را ضروری می‌کرد.بنابراین تجمیع اراضی و جلوگیری از خردشدن آن موجب می‌شود تا عملکرد در هکتار تولید افزایش یافته و ضمن رقابتی شدن تولید، کشاورزی مدرن جای کشاورزی سنتی را بگیرد. ضمن آنکه ابلاغ این مصوبه می‌تواند دخالت نهادهای دولتی در تولید و بازرگانی داخلی و خارجی را کاهش دهد.

دنیای اقتصاد- رییس‌جمهوری اسلامی ایران قانون جلوگیری از خرد شدن زمین‌های کشاورزی را برای اجرا ابلاغ کرد.

به گزارش دبیرخانه شورای اطلاع رسانی دولت، بر اساس ماده ۱ این قانون که با شماره ۶۲۸ به وزارت جهاد کشاورزی ابلاغ شده است، این وزارتخانه موظف است به منظور ارتقاء بهره‌وری عوامل تولید، تخصیص مطلوب منابع و جلوگیری از تفکیک و افراز و خرد شدن زمین‌های کشاورزی (اعم از باغ‌ها، نهالستان‌ها، زمین‌های زیرکشت، آبی، دیم و آیش آنها) حداکثر ظرف مدت شش ماه از تصویب این قانون، حد نصاب فنی، اقتصادی زمین‌های کشاورزی را براساس شرایط اقلیمی، الگوی کشت، ضوابط مکانیزاسیون و کمیت و کیفیت منابع آب و خاک تعیین و جهت تصویب به هیأت وزیران ارائه کند. هیأت وزیران نیز موظف است حداکثر ظرف مدت سه ماه حد نصاب فنی، اقتصادی پیشنهادی را بررسی و تصویب کند.

تفکیک و افراز زمین‌های یاد شده به قطعات کمتر از نصاب تعیین شده نیز طبق این قانون ممنوع بوده و ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی مجاز نخواهد بود، اما برای اینگونه زمین‌های در صورت تقاضا، سند مشاعی صادر و نقل و انتقال اسناد به طور مشاعی بلامانع است.

طبق ماده ۳ این قانون دولت و سایر دستگاه‌های ذی‌ربط موظفند به منظور تشویق مالکین زمین‌های کشـاورزی (که میزان مالکیت آنان کم‌تر از حد نصـاب فنی، اقتصادی است) به تجمیع و یکپارچه‌سازی آن زمین‌های به مساحت‌های در حد نصـاب‌های تعیین شده و بالاتـر، نسبت به‌اعطاء امتیازات و تسهیلات ویژه از قبیل: مالی، اعتباری، حقوقی، بازرگانی، فنی و ساخت زیربناهای تولیدی و پرداخت یارانه‌های حمایتی مورد نیاز اقدام کند.

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز مکلف است برای زمین‌های بهره‌برداران کشاورزی (مالک یا مالکین زمین‌های کمتر از حد نصاب فنی، اقتصادی) که در اثر عمل تجمیع قطعات مجاور به صورت واحد درآمده، به درخواست مالک یا مالکین، با ترسیم نقشه‌ تجمیعی و مقررات ثبت از نظر حفظ حقوق اشخاص، بدون اخذ هرگونه وجهی (مالیات، عوارض و حقوق دولتی) سند مالکیت صادر کند.

تقلیل درآمد متصوره در این ماده با کاهش هزینه‌های دولت در امر تولید از قبیل کاهش مصرف آب، انرژی، نیروی انسانی، ماشین‌آلات و نهاده‌های کشاورزی و نیز استفاده بهینه از آنها و افزایش تولید ناشی از یکپارچه‌سازی زمین‌های که مآلاً به کاهش هزینه‌های عمومی می‌انجامد، جبران می‌شود.

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز مکلف است نقشه یکپارچه شده زمین‌های خرده مالکین را که به صورت پراکنده مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد پس از معاوضه و یا خرید و فروش توسط مالکین ترسیم، و صورت مجلس حاوی حدود و ثغور و مساحت و سهام مالکین قطعه مزبور را با تایید آنها و نماینده وزارت جهاد کشاورزی تنظیم کند و بدون پرداخت مالیات و هزینه‌های ثبتی و حقوق دولتی توسط مالکین، طبق صورت مجلس تنظیمی و با رعایت مقررات ثبتی از جهت حفظ حقوق اشخاص سند مالکیت صادر کند.

تقلیل درآمد متصوره در این ماده با کاهش هزینه‌های دولت در امر تولید از قبیل کاهش مصرف آب، انرژی، نیروی انسانی، ماشین‌آلات و نهاده‌های کشاورزی و نیز استفاده بهینه از آنها و افزایش تولید ناشی از یکپارچه‌سازی زمین‌های که مالا به کاهش هزینه‌های عمومی می‌انجامد، جبران می‌شود.

قانون جلوگیری از خرد شدن زمین‌های کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مشتمل بر شش ماده و یک تبصره در جلسه علنی روز سه‌شنبه مورخ ۲۵ فروردین ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و سه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۱ بهمن سال گذشته با اصلاحاتی در مواد (۱)، (۲) و (۳) از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام موافق با مصلحت نظام تشخیص داده شد.




طبقه بندی: مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی ارث، مراحل گرفتن سند برای زمینهای قولنامه ای، چگونه برای اراضی کشاورزی سند بگیریم، چگونه سند تک برگ بگیریم، متن قانون، مطلب عمومی، زنگ تفریع حقوقی، رابطه مستاجر ومالک، نمونه قرارداد اجاره نامه، مطالب خواندنی، بخوان تا گرفتار نشوید، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، کدرهگیری املاک ومزیت آن درمعاملات ملکی، شرایط بازخریدی وازکار افتادگی کارمندان وکارگران، سخن عدالتگران، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، حقوق ثبتی،
برچسب ها: قانون جدید برای زمین‌های کشاورزی، زمینهای کشاورزی، کشاورزی وسند، سند ماده 56 قانون تعین وتکلیف، مراحل گرفتن سند، هزینه تک برگی سند،

تاریخ : جمعه 16 آذر 1397 | 01:08 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

سند تک برگی چیست و مدت زمان صدور آن به چه میزان می باشد؟

در حال حاضر زمین و ملک، از باارزش‌ترین دارایی‌های هر فردی به شمار می‌رود و سند مالکیت آن ملک یا زمین به‌عنوان معتبرترین مدرک هویتی آن از اهمیت خاصی برخوردار است. چند سالی می‌شود كه بحث تعویض سندهای قدیمی با سندهای جدید مطرح شده است؛ سندهای منگوله‌دار قدیمی به سند تک برگی تبدیل می‌شوند كه هریك ویژگی‌های خاص خود را دارد. تبدیل سند و دریافت سندهای جدید كار چندان دشواری نیست.

كافی است مراحل زیر را بخوانید تا به خوبی دست‌تان بیاید كه برای انجام این تغییر در سندهای ملكی خود، باید چه اقداماتی انجام دهید. یادتان باشد در حال حاضر تبدیل سندهای قدیمی به سند تک برگی موضوعی اختیاری است و هنوز برای آن اجباری درنظر گرفته نشده است؛ پس قبل از اینكه ضرب‌الاجلی برای آن تعیین شود و معطلی‌های چند ساعته در نوبت‌های اداره‌ها و دفاتر ثبت پا بگیرد داوطلبانه برای تبدیل این سندها اقدام كنید.

قدم اول: مراجعه به دفاتر ثبت

دو حالت وجود دارد؛ یا شما یك سند منگوله‌دار قدیمی دارید و می‌خواهید سند تک برگی جدید بگیرید یا اینكه یك ملك جدید خریده‌اید و باید سندتان را با نام جدید تغییر دهید. در حالت اول نیازی به رفتن به دفاتر ثبت نیست و یكراست به اداره ثبت املاك بروید ولی در حالت دوم ابتدا باید به یكی از دفاتر ثبت‌ اسناد مراجعه كنید.

هنگام معامله یك ملك یا زمین با هر نوع كاربری‌ای كه داشته باشد نخستین قدم بعد از توافق‌های اولیه مراجعه به یك دفتر ثبت‌اسناد رسمی است تا معامله انجام شده در این دفتر ثبت شود. خریدار و فروشنده باید هر دو در دفتر ثبت حضور داشته باشند و مدارك هویتی خود را بیاورند. درصورتی كه مالك یك ملك اشخاص حقوقی باشند شماره ثبت حقوقی آن و سایر مدارك برای انتقال سند مورد نیاز است.

قدم دوم: استعلام سند قدیمی

دفتر ثبت اسناد رسمی قبل از اینكه برای انتقال سند اقدام كند، فهرستی از استعلام‌ها را از فروشنده یا همان صاحب فعلی سند دریافت می‌كند. نخستین استعلام مربوط به سند است. این استعلام توسط خود اداره‌ ثبت و به‌صورت مكانیزه انجام می‌شود. تا رسیدن جواب این استعلام ۲ روز زمان مورد نیاز است.

در این استعلام دفتر ثبت اسناد در می‌یابد كه آیا ملك یا زمینی كه فروخته می‌شود قبلا به شخص دیگری فروخته شده یا نه و اینكه آیا این سند اصطلاحا در بند نیست و آزاد است یا خیر. سندهایی كه در گرو بانك و یا زندان و… باشند تا پیش از آزاد نكردن آن قابل انتقال نیستند. مسلما در این شرایط سند جدیدی هم برایشان صادر نمی‌شود و باید ابتدا این موانع برطرف شود.


قدم سوم: تسویه حساب شهرداری

سندی كه به شخص دیگری واگذار و در واقع معامله می‌شود باید از قبل بدهی‌های خود را به شهرداری تسویه كرده باشد. یكی از مدارك مورد نیاز برای اثبات این تسویه حساب‌ها، ارائه گواهی پایان‌‌كار شهرداری است. این گواهی نشان می‌دهد كه خانه یا ملك مورد نظر عوارض و مالیات خود را پرداخت كرده و سند آن مشكلی ندارد.

گواهی بعدی هم كه در مورد زمین‌های مورد معامله نیاز هست، ارائه نامه از سازمان نوسازی است و تعیین تكلیف كاربری آن كه آیا تجاری است یا مسكونی یا اداری و… . ملك‌های تجاری و صنعتی علاوه بر این دو گواهی، باید نامه سازمان تأمین اجتماعی مبنی بر تسویه حساب با این سازمان را هم هنگام خرید و فروش داشته باشند.

قدم چهارم: انتقال سند در دفتر

همه گواهی‌ها و نامه‌های تسویه حساب از راه رسیده است و دوطرف هم بر سر خرید و فروش ملك یا زمین موردنظر به توافق رسیده‌اند.

مدارك لازم ارائه شده و همه‌‌چیز برای انتقال مالكیت آماده است. نقل و انتقال سندهای دفترچه‌ای در داخل خود دفترچه نوشته می‌شوند اما سندهای تك‌برگی اینگونه نیستند. به هر حال نقل و انتقال انجام شده پس از تعیین موعد مقرر در داخل سند دفترچه‌ای وارد می‌شوند. دفتر ثبت اسناد به‌صورت مكانیزه خلاصه‌ای از نقل و انتقال انجام شده را به اداره ثبت ناحیه مورد نظر ارسال می‌كند.

حالا باید با سند قدیمی راهی اداره‌های ثبت شوید تا بتوانید سند جدید بگیرید. كسانی كه خرید و فروش نكرده‌اند و سند قدیمی دارند، از این مرحله به بعد برای دریافت سند جدید باید همراه شوند.

قدم پنجم: مراجعه به اداره ثبت

وقت آن رسیده كه به اداره ثبت ناحیه مربوطه مراجعه كنید و برای دریافت سند تك برگی مخصوص به ملك یا زمین مورد نظر درخواست خود را ارائه دهید. اداره ثبت املاك در شهرهای مختلف قرار دارد و در شهرهای بزرگی مثل تهران هم چند اداره ثبت برای مراجعه در نظر گرفته شده است.

فرم درخواست را پر می‌كنید. دقت كنید اطلاعاتی كه در فرم وارد می‌كنید اطلاعات درستی باشد چراكه یكی از مبناهای پر كردن سند استفاده از همین فرم است. اگر قصد فروش ملك یا زمین را نداشته و تنها برای تبدیل سند دفترچه‌ای به سند تك برگی اقدام كرده‌اید این نخستین گام شما محسوب می‌شود.

تسویه حساب‌های شهرداری و استعلام سند هم پس از ارائه درخواست دراداره ثبت مورد نظر پیگیری می‌شود.

قدم ششم: ارائه سند مالكیت قبلی

چه برای نقل و انتقال سند مالكیت و چه برای تبدیل سند دفترچه‌ای به سند تك‌برگی، باید اصل سند مالكیت قبلی ملك یا زمین به اداره ثبت ارائه شود، در غیراین صورت سند جدید به شما تعلق نمی‌گیرد. اگر سند منگوله‌دار شما مفقود، یا به دلایل مختلف غیرقابل استفاده شده باشد باید قبل از اقدام برای تك برگی كردن سند، برای دریافت سند المثنی اقدام كنید.

خود این گرفتن المثنی هم مراحلی دارد كه می‌توانید درباره آن از كارمندان اداره ثبت سوال كنید. اطلاعات مربوط به نقل و انتقال سند در سندهای تك برگی وارد نمی‌شود و تنها مشخصاتی كه در سندهای تك‌برگی نوشته می‌شود مشخصات مالك آن است. البته در این سند مختصر جایی هم برای رهن و سرقفلی ملك درنظر گرفته شده است.

این مطلب را از دست ندهید:  مدارک مورد نیاز و شرایط لازم برای ثبت قرارداد کنسرسیوم

قدم هفتم: پرداخت هزینه‌ها و مدارك

سایر مدارك خود را هم تكمیل كنید؛ از مدارك هویتی خود و طرف دیگر معامله گرفته تا قبض تلفن ثابت مربوط به ملك.

قبض تلفن یكی از مدارك مهمی است كه اگر آن را فراموش كنید باید روز و نوبت دیگری را به دریافت سند تك برگی اختصاص دهید و یا هرچه زودتر آن را به اداره ثبت برسانید؛ نشانی دقیق ملك و كد پستی آن اطلاعاتی است كه قطعیت آن را قبض تلفن ملك مورد نظر مشخص می‌كند.

كروكی ملك یا زمین را هم به خوبی به‌خاطر داشته باشید. مالك فعلی ملك و خریدار در زمان دریافت سند تك برگی و همچنین زمان انتقال سند باید حضور داشته باشند، در غیراین صورت شخص ثالثی با داشتن وكالتنامه قانونی می‌تواند به جای یكی از دوطرف حضور داشته باشد.


قدم هشتم: مراجعه به باجه پست

برای اینكه زحمت رفت‌ وآمد شهروندان به اداره‌های ثبت كمتر شود، اداره پست قبول زحمت كرده و سند آماده شده را به‌ دست مالك می‌رساند اما قبل از آخرین مرحله‌ها برای دریافت سند تک برگی لازم است كه سری هم به باجه پست مستقر در اداره‌ ثبت بزنید و با پرداخت هزینه لازم و پر كردن فرم مشخصات، رسما وظیفه دریافت سند را بر عهده این اداره بگذارید.

قبلا برای این كار باید از اداره ثبت خارج می‌شدید و سری به اداره پست ناحیه می‌زدید. اخیرا در برخی از اداره‌های ثبت، باجه‌ای هم به اداره پست اختصاص داده شده است تا كارهای مربوط به تحویل سند در آن انجام شود. اداره‌های ثبتی كه هنوز برای متصدی اداره پست باجه‌ای مشخص نكرده‌‌اند خودشان تا اطلاع ثانوی كار این متصدی را انجام می‌دهند.

قدم نهم: دریافت سند تک برگی جدید

سند شما آماده است. برای تبدیل سندهای دفترچه‌ای به سند تک برگی حدودا ۵۰روز زمان مورد نیاز است. برای دریافت سند تک برگی ای كه قرار است به شخص دیگری تعلق بگیرد حدودا ۲۰روز زمان نیاز است. سند شما از طریق مأمور پست به در خانه و به نشانی‌ای كه در اداره ثبت به متصدی پست داده‌اید ارسال می‌شود.

سند تنها به مالك آن تحویل داده می‌شود مگر اینكه در زمان پركردن فرم مربوط به اداره پست، شخص دیگری را مأمور دریافت آن كرده و آن را در فرم خود معرفی كرده باشید. اگر مأمور اداره پست نتواند نشانی‌ای را كه باید سند را به آن تحویل دهد پیدا كند، سند به اداره ثبت ارجاع داده می‌شود و مالك باید برای دریافت آن به اداره ثبت مراجعه كند.

ویژگی سندهای تك برگی چیست؟

سندهای تك برگی مثل سندهای قدیمی به‌صورت دستی تهیه نمی‌شوند و روند چاپ آنها كاملا مكانیزه است. این یكی از بزرگ‌ترین حسن‌های سندهای جدید است.

دیگر مشكل بد خط‌بودن و یا ناخوانا بودن سند و نوشتن اصلاحات پی در پی پشت سند وجود ندارد و به راحتی می‌توان اطلاعات درون سند را دید. سندهای تك برگی كروكی دقیق و اطلاعات جزئی‌تری نسبت به سندهای قدیمی دربر دارند و با تكیه بر این سندها دیگر مشكلاتی مثل ابهام در متراژ ملك و تعرض به زمین‌ها و املاك اتفاق نمی‌افتد.

سندهای تك برگی به آسانی سندهای‌منگوله‌دار، جعل نمی‌شوند. هر سند برای یك نفر صادر می‌شود بنابراین مشكل فرسودگی سند و دست به‌دست گشتن آن هم حل می‌شود. اما در این سندها خبری از اطلاعات مربوط به نقل و انتقال ملك وجود ندارد و در نگاه اول، بدون مراجعه به اداره ثبت نمی‌توان چنین اطلاعاتی را در مورد ملك یا زمین مورد نظر به‌دست آورد. از طرفی با وارد شدن این اطلاعات در سامانه اداره ثبت اسناد، دسترسی‌های اداره‌ای به اطلاعات این اسناد راحت‌تر شده است.

سند جدید چقدر برایتان خرج دارد؟

هزینه‌های مختلفی برای دریافت سند تک برگی تعیین شده است. از همان ابتدای كار اگر از هزینه دریافت پایان كار و تسویه با بیمه تأمین اجتماعی صرف‌نظر كنیم، برای استعلام سند باید مبلغ ۱۰هزار تومان به دفتر ثبت بپردازید.

هزینه پست بسته به محل مورد نظر دریافت می‌شود. اگر سند شما قبلا در اداره ثبت اسناد به ثبت نرسیده باشد باید مبلغی بابت ثبت این سند به اداره ثبت اسناد پرداخت كنید.

این مبلغ عدد ثابتی نیست و محاسبه آن از طریق سیستم اداره ثبت انجام می‌شود. برای تبدیل سندهای قدیمی به جدید باید حدودا ۱۰۰هزار تومان و برای انتقال سند و گرفتن سندی جدید با نام خودتان باید حدود مبلغ ۷۰هزار تومان هزینه كنید.

چه مداركی باید همراهمان ببریم؟

اصل و كپی مدارك هویتی خریدار و فروشنده ملك یا مالك جدید و مالك قبلی آن نخستین سند مورد نیاز برای دریافت سند تک برگی است.

ارائه پایان كار شهرداری، استعلام سند، تسویه‌حساب با بیمه تأمین اجتماعی برای املاكی كه كاربری صنعتی و تجاری دارند دیگر مدارك مورد نیاز است. قبض تلفن ثابت ملك را فراموش نكنید. كروكی دقیق ملك دیگر مدرك مورد نیاز است.

اصل سند قبلی ملك باید هنگام ارائه درخواست به اداره ثبت ارائه شده باشد. اگر وكیل قانونی مراحل تعویض سند و یا واگذاری آن را دنبال می‌كند در تمام مراجعه‌ها ارائه وكالتنامه از سوی او ضروری است. فرم تقاضای دریافت سند تک برگی و فرم مربوط به اداره پست ازجمله فرم‌هایی هستند كه باید در روند این كار تكمیل شوند. پرداخت هزینه‌های لازم در خود اداره‌های ثبت از طریق دستگاه كارتخوان امكان‌پذیر است. به فیش پرداخت این هزینه‌ها هم نیاز دارید.




طبقه بندی: چگونه سند تک برگ بگیریم، چگونه برای اراضی کشاورزی سند بگیریم، مطلب عمومی، مطالب اضافی و خواندنی برای شما، بخوان تا گرفتار نشوید، مطالب خواندنی، مزایای کد رهگیری املاک، سخن عدالتگران، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، حقوق ثبتی، مسائل حقوقی خرید وفروش، آیا می دانید؟، مطالب حقوقی،
برچسب ها: سند تک برگی چیست و مدت زمان صدور آن به چه میزان می باشد؟، سند تک برگ، سند، تک برگی سند زمین، سند ملک،

تاریخ : جمعه 16 آذر 1397 | 12:47 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
میخواهیم بدانیم که ماده ۱۰ قانون مدنی چرا قراردادهای خصوصی را با در نظر گرفتن شرط عدم مخالفت صریح قانون، نافذ یعنی معتبر شناخته و مورد حمایت قرار داده است . در حالی که عنوان قسمت دوم قانون مدنی « در عقود و معاملات و الزامات » و همچنین عنوان باب اول آن« در عقود و تعهدات به طور کلی » کلمه قراردادها به کار نرفته است . مگر چه تفاوتی بین عقود و قراردادها وجود دارد که قانون مدنی ما کلمه عقود را در مواردی و کلمه قراردادها را در موارد دیگر به کار برده است .

فرفق بین کلمه عقد یا عقود و کلمه قرارداد یا قراردادها :
به طوری که ملاحظه میشود در قانون مدنی ما هم کلمه عقد و عقود به کار رفته است و هم کلمه قرارداد و قراردادها . بعبارت دیگر قانون مدنی ما بین کلمه « قراردادها » و کلمه « عقود » از نظر به کار بردن این دو کلمه تفاوت قایل شده است . در حالی که میدانیم از نظر معنی و مفهوم ، این دو کلمه مترادف یکدیگرند . مثلا فرفق نمیکند اگر بگوئیم عقد وکالت یا قرارداد وکالت و همچنین فرفق نمیکند اگر بگوئیم عقد اجاره یا قرارداد اجاره و نظایر اینها ، پس چرا تدوین کنندگان قانون مدنی کلمه عقد و عقود را برای مواردی به کار برده اند و قرارداد و قراردادها را برای موارد دیگر .

در ماده ۱۸۳ قانون مدنی ما عقد چنین تعریف شده است :
عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول انها باشد .
همین تعریف میتواند برای قرارداد به کار رود و صحیح هم باشد چنانچه بگوئیم :
قرارداد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در برابر یک یا چند نفر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول انها باشد .
ممکنست کسانی بر این عقیده باشند که قرارداد حتما باید کتبی باشد در حالیکه عقد و عقود میتواند هم بصورت کتبی باشد و هم بصورت شفاهی . اگر بخواهیم عقود را از قراردادها با این تفاوت متمایز کنیم اشتباه خواهد بود زیرا قراردادها نیز میتوانند هم بصورت کتبی باشند و هم به صورت شفاهی . چنانچه در حقوق کشورهای دیگر ، قراردادهای شفاهی oral contracts شناخته شده است و برای این دسته از قراردادها حتی در صورت بروز اختلاف بین طرفین انها ، ترتیبات خاصی برای رسیدگی دادگاهی درنظر گرفته شده است . البته اثبات حق و تعهد در مورد قراردادهای شفاهی ، به آسانی قراردادهای نوشته شده نیست ـ

مراجعه شود به کتاب Law of Contract نوشته M . P . Furmston چاپ دهم ـ صفحه ۱۰۷ ـ انتشارات سال ۱۹۸۱ موسسه Butterworth & Co ( publishers ) Ltd . چاپ لندن .

و همچنین مراجعه شود به Dictionary of Legal Terms صفحه ۹۸ چاپ دوم ۱۹۹۳ از انتشارات Baron ‘ s Educational Series , Inc . چاپ امریکا .

پس چه عاملی موجب شده است که قانون مدنی ما بین عقود از یک طرف و قراردادها از طرف دیگر تفاوت قایل بشود .
آنچه که به ذهن منطقی میرسد این است که تدوین کنندگان قانون مدنی ، همچنانکه از عنوان باب سوم آن مستفاد میشود ، عقود معینه در قانون مدنی را با این کلمه ( یعنی عقود ) مشخص کرده اند مانند بیع ، بیع شرط ، معاوضه ، اجاره ، مزارعه و مساقات ، مضاربه ، جعاله ، شرکت ، ودیعه ، عاریه ، قرض ، وکالت ، ضمان عقدی ، حواله ، کفالت ، صلح ، رهن ، هبه ، و قراردادها را برای بقیه موارد در نظر گرفته اند که عنوان خاصی برای آنها در قانون در نظر گرفته نشده است . این تعبیر معقول و قابل قبول بنظر می آید زیرا تمام انواع معاملات که در جامعه ما صورت می گیرد در هیچ زمانی محدود به همان عقود معینه در قانون مدنی نبوده است بلکه انواع دیگر معاملات را که در قانون مدنی نامی از آنها ذکر نشده است در برمیگیرد .
لذا تدوین کنندگان قانون مدنی در همان سال تدوین و تصویب آن ( ۱۳۰۷ ) بخوبی دریافته بودند که معاملات دیگری که تحت هیچ یک از عناوین عقود معینه قرار نمیگیرند ممکنست صورت بگیرد برای این منظور ، ماده ۱۰ قانون مدنی را نیز اضافه کردند به این عبارت که : قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است . برای تائید این تعبیر به ماده ۱۳ قانون ائین دادرسی مدنی خودمان استناد میکنیم که میگوید :
در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود و قراردادها ناشی شده باشد ، خواهان میتواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزة آن واقع شده است یا تعهد می بایست در آنجا انجام شود .
منظور از عقود همان عقود معینه در قانون مدنی است که بموجب آن بین دو یا چند نفر روابط حقوقی برقرار میشود و منظور از قراردادها بقیه مواردی است که تحت عناوین دیگری غیر از عناوین عقود معینه مصرح در قانون مدنی بین دو یا چند نفر روابط حقوقی برقرار میشود
ذکر کلمات عقود و قراردادها در ماده ۱۳ قانون آئین دادرسی مدنی انصافا دقت نظر و تسلط تهیه کنندگان و تصویب کنندگان این ماده را می رساند که هم بر عقود مصرحه در قانون مدنی واقف بوده اند و هم بر قراردادها و انواع انها که مورد نظر ماده ۱۰ قانون مدنی است آگاه بوده اند .

جنبه های مختلف ماده ۱۰ قانون مدنی :
ماده ۱۰ قانون مدنی در واقع دارای دو جنبه متمایز از یکدیگر است که در زیر توضیح داده میشود :
یک جنبه آن برای توجه دادن قاضی دادگاه است براینکه قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که برخلاف قانون نباشد نافذ و معتبر است یعنی قانون قراردادهای خصوصی را معتبر میشناسد و آنها را مورد حمایت قرار میدهد .
بنابراین اگر یکی از طرفین این گونه قراردادها به دلیل اینکه قرارداد ، خصوصی یعنی عادی است از زیربار تعهداتی که برعهده گرفته است شانه خالی کند ماده ۱۰ قانون مدنی به قاضی میگوید به تقاضای ذینفع آن تعهدات ، طرف مستنکف از انجام تعهدات را محکوم و مجبور و مکلف به انجام تعهداتش کن و در صورتیکه تاخیر در انجام تعهداتش موجب ورود خسارت و زیانی به ذینفع شده باشد به تقاضای ذینفع او را به پرداخت خسارت نیز محکوم کن . این امر در عین حال هشداری است به طرفهای همه قراردادهای خصوصی که اگر بخواهند از انجام تعهدات قراردادی خود سرباز زنند باید بدانند که چنانچه مورد تعقیب ذینفع تعهدات واقع شوند ، دادگاه آنها را محکوم به انجام تعهدات و خسارات وارده بر ذینفع خواهد نمود . این یک جنبه ماده ۱۰ قانون مدنی است .
اما جنبه دیگر ماده ۱۰ قانون مدنی است که بسیار مهم و گسترده تر و در این نوشتار مورد نظر است که تمام انواع قراردادهای خصوصی را با رعایت شرط مندرج در آن ماده در برمی گیرد بدون آنکه از این گونه قرار دادها و شرایط و عناوین آنها به طور خاص در قانون مدنی ذکری بمیان آمده باشد .

انواع قراردادهایی که ماده ۱۰ قانون مدنی آنها را در بر میگیرد
اگر در موقع تدوین و تصویب این ماده قانونی واضعین آن آگاه نبودند که چه عناوین و محتوای قراردادهای خصوصی را این ماده در بر میگیرد و آنها را زیر پوشش و حمایت قانونی قرار میدهد امروزه ما که نه تنها شاهد قریب به یکصد نوع قراردادهای خصوصی داخلی و بین المللی به زبانهای فارسی و انگلیسی بسیار مهم بوده ایم و هستیم بلکه حقوقدانان ایرانی ما عملا در تهیه طرحهای قراردادی و یا مذاکره و نهائی کردن آنها روی در روی حقوقدانان کشورهای دیگر به کرات پشت میزهای مذاکره چه در ایران و چه در کشورهای طرف قراردادها قرار گرفته اند و روی جزء جزء عبارات و مفاهیم این گونه قراردادها با ارایه فورمول های قابل عمل و طرحهای مختلف و جایگزینی ، این گونه قراردادها را از صورت یک طرفه که در بدو ارایه طرح عمدتا متضمن منافع طرفهای خارجی بوده است به صورتی درآورده اند که متضمن منافع طرفین قراردادها باشد و در این گونه موارد نقشهای موثر و سازنده خود را از نظر حقوقی ، به موازات جنبه های دیگر قراردادی مانند جنبه های مالی از جمله بانکی ، فنی ، بازرگانی و غیره که برعهده کارشناسان رشته های مربوطه بوده است ایفا کردهاند .
توضیح مطلب این است که پیش نویش یا طرحهای قراردادهای بزبان انگلیسی رامعمولا طرفهای خارجی به طرفهای ایران ارایه میدهند تا مورد مذاکره قرار گیرند و نهائی و بالاخره امضاء و مبادله شوند .
طرحها یا پیشنویس قراردادها که طرفهای خارجی به طرفهای ایرانی ارایه میدهند بین ۸۰ تا ۹۰ درصد به نفع طرفهای خارجی تهیه شده و ۱۰ تا ۲۰ درصد متضمن طرفهای ایرانی است با این نیت که در مذاکراتی که با نمایندگان طرفهای ایرانی ، روی بند بند قرارداد به عمل می آید آن را به صورت ۵۰ ـ ۵۰ به سود طرفین درآورند تا به همین نسبت متضمن منافع هر دو طرف باشد . متاسفانه در بسیاری از موارد دیده شده است که طرفهای ایرانی این گونه قراردادها با تسلط نه چندان کافی به زبان خارجی قرارداد و بدون استفاده از تجربه و تخصص حقوقدانان ایرانی مبادرت به امضاء و مبادله قرارداد کردهاند ، در نتیجه بسیاری از این قراردادها بصورتی که فاقد تعادل و برابری حقوق و تعهدات طرفهای ایرانی با طرفهای خارجی خود باشند امضاء و مبادله شده اند و مدتها بعد طرفهای ایرانی متوجه نابرابریهای قراردادی شده اند که متحمل زیانهای هنگفت گردیده اند . و از ابتدا یا متوجه اهمیت قرارداد و محتویات آنها نشده اند یا به نقش وکیل و مشاور حقوقی در متعادل ساختن قرارداد واقف نبودهاند یا بالاخره به دلیل امساک در پرداختن مبلغی به عنوان حق الزحمه به وکیل و مشاور حقوقی نخواسته است قرارداد را بصورتی درآورد که متضمن حقوق و تعهدات عادلانه و منصفانه طرفین باشد تا به عنوان یک مدرک قانونی خوب در طول مدت قرارداد بتواند کارهای موضوع قرارداد را بنحو مطلوب و مورد نظر طرفین به پیش ببرد و حق و حقوق طرفین را حفظ کند .
اما از طرف دیگر این امیدواری هست که با تنوعی که در اقسام قراردادها ، بخصوص قراردادهای بین المللی به وجود آمده رفته رفته بر تعداد مدیران و طرفهای ایرانی که از خدمات حقوقی وکلاء و مشاورین حقوقی متخصص استفاده بنمایند بیشتر و بیشتر شود ، و در نتیجه قراردادهائی که منعقد و امضاء و مبادله می شوند از نظر مسائل حقوقی و تعهدات طرفین در موقعیت محکم و اطمینان بخشی قرار گیرند که خطر مواجه شدن طرف ایرانی با خسارات و زیان از بین برود و در چنان صورتی اگر موردی در قراردادی که خوب روی آنها از جنبه های مختلف از جمله حقوقی کار شده پیدا شود که طرف خارجی در انجام تعهداتش کوتاهی یا خودداری کرده باشد طرف ایرانی آن بخوبی میتواند بدوا از طریق مذاکرات دوستانه که باید جزو مفاد و مندرجات هر قرارداد در بخش رسیدگی به اختلافات باشد به حل و فصل آن مورد بپردازد و در صورت به نتیجه نرسیدن مذاکرات ، به مراجع صالحه که این مورد نیز باید در قرارداد تصریح شده باشد مراجعه و دادخواهی کند و حق خود را با خسارات وارده مطالبه و اثبات کند و از طریق رای دادگاه و اجرای آن بگیرد .

 
 
میخواهیم بدانیم که ماده ۱۰ قانون مدنی چرا قراردادهای خصوصی را با در نظر گرفتن شرط عدم مخالفت صریح قانون، نافذ یعنی معتبر شناخته و مورد حمایت قرار داده است . در حالی که عنوان قسمت دوم قانون مدنی « در عقود و معاملات و الزامات » و همچنین عنوان باب اول آن« در عقود و تعهدات به طور کلی » کلمه قراردادها به کار نرفته است . مگر چه تفاوتی بین عقود و قراردادها وجود دارد که قانون مدنی ما کلمه عقود را در مواردی و کلمه قراردادها را در موارد دیگر به کار برده است .

فرفق بین کلمه عقد یا عقود و کلمه قرارداد یا قراردادها :
به طوری که ملاحظه میشود در قانون مدنی ما هم کلمه عقد و عقود به کار رفته است و هم کلمه قرارداد و قراردادها . بعبارت دیگر قانون مدنی ما بین کلمه « قراردادها » و کلمه « عقود » از نظر به کار بردن این دو کلمه تفاوت قایل شده است . در حالی که میدانیم از نظر معنی و مفهوم ، این دو کلمه مترادف یکدیگرند . مثلا فرفق نمیکند اگر بگوئیم عقد وکالت یا قرارداد وکالت و همچنین فرفق نمیکند اگر بگوئیم عقد اجاره یا قرارداد اجاره و نظایر اینها ، پس چرا تدوین کنندگان قانون مدنی کلمه عقد و عقود را برای مواردی به کار برده اند و قرارداد و قراردادها را برای موارد دیگر .

در ماده ۱۸۳ قانون مدنی ما عقد چنین تعریف شده است :
عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول انها باشد .
همین تعریف میتواند برای قرارداد به کار رود و صحیح هم باشد چنانچه بگوئیم :
قرارداد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در برابر یک یا چند نفر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول انها باشد .
ممکنست کسانی بر این عقیده باشند که قرارداد حتما باید کتبی باشد در حالیکه عقد و عقود میتواند هم بصورت کتبی باشد و هم بصورت شفاهی . اگر بخواهیم عقود را از قراردادها با این تفاوت متمایز کنیم اشتباه خواهد بود زیرا قراردادها نیز میتوانند هم بصورت کتبی باشند و هم به صورت شفاهی . چنانچه در حقوق کشورهای دیگر ، قراردادهای شفاهی oral contracts شناخته شده است و برای این دسته از قراردادها حتی در صورت بروز اختلاف بین طرفین انها ، ترتیبات خاصی برای رسیدگی دادگاهی درنظر گرفته شده است . البته اثبات حق و تعهد در مورد قراردادهای شفاهی ، به آسانی قراردادهای نوشته شده نیست ـ

مراجعه شود به کتاب Law of Contract نوشته M . P . Furmston چاپ دهم ـ صفحه ۱۰۷ ـ انتشارات سال ۱۹۸۱ موسسه Butterworth & Co ( publishers ) Ltd . چاپ لندن .

و همچنین مراجعه شود به Dictionary of Legal Terms صفحه ۹۸ چاپ دوم ۱۹۹۳ از انتشارات Baron ‘ s Educational Series , Inc . چاپ امریکا .

پس چه عاملی موجب شده است که قانون مدنی ما بین عقود از یک طرف و قراردادها از طرف دیگر تفاوت قایل بشود .
آنچه که به ذهن منطقی میرسد این است که تدوین کنندگان قانون مدنی ، همچنانکه از عنوان باب سوم آن مستفاد میشود ، عقود معینه در قانون مدنی را با این کلمه ( یعنی عقود ) مشخص کرده اند مانند بیع ، بیع شرط ، معاوضه ، اجاره ، مزارعه و مساقات ، مضاربه ، جعاله ، شرکت ، ودیعه ، عاریه ، قرض ، وکالت ، ضمان عقدی ، حواله ، کفالت ، صلح ، رهن ، هبه ، و قراردادها را برای بقیه موارد در نظر گرفته اند که عنوان خاصی برای آنها در قانون در نظر گرفته نشده است . این تعبیر معقول و قابل قبول بنظر می آید زیرا تمام انواع معاملات که در جامعه ما صورت می گیرد در هیچ زمانی محدود به همان عقود معینه در قانون مدنی نبوده است بلکه انواع دیگر معاملات را که در قانون مدنی نامی از آنها ذکر نشده است در برمیگیرد .
لذا تدوین کنندگان قانون مدنی در همان سال تدوین و تصویب آن ( ۱۳۰۷ ) بخوبی دریافته بودند که معاملات دیگری که تحت هیچ یک از عناوین عقود معینه قرار نمیگیرند ممکنست صورت بگیرد برای این منظور ، ماده ۱۰ قانون مدنی را نیز اضافه کردند به این عبارت که : قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است . برای تائید این تعبیر به ماده ۱۳ قانون ائین دادرسی مدنی خودمان استناد میکنیم که میگوید :
در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود و قراردادها ناشی شده باشد ، خواهان میتواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزة آن واقع شده است یا تعهد می بایست در آنجا انجام شود .
منظور از عقود همان عقود معینه در قانون مدنی است که بموجب آن بین دو یا چند نفر روابط حقوقی برقرار میشود و منظور از قراردادها بقیه مواردی است که تحت عناوین دیگری غیر از عناوین عقود معینه مصرح در قانون مدنی بین دو یا چند نفر روابط حقوقی برقرار میشود
ذکر کلمات عقود و قراردادها در ماده ۱۳ قانون آئین دادرسی مدنی انصافا دقت نظر و تسلط تهیه کنندگان و تصویب کنندگان این ماده را می رساند که هم بر عقود مصرحه در قانون مدنی واقف بوده اند و هم بر قراردادها و انواع انها که مورد نظر ماده ۱۰ قانون مدنی است آگاه بوده اند .

جنبه های مختلف ماده ۱۰ قانون مدنی :
ماده ۱۰ قانون مدنی در واقع دارای دو جنبه متمایز از یکدیگر است که در زیر توضیح داده میشود :
یک جنبه آن برای توجه دادن قاضی دادگاه است براینکه قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که برخلاف قانون نباشد نافذ و معتبر است یعنی قانون قراردادهای خصوصی را معتبر میشناسد و آنها را مورد حمایت قرار میدهد .
بنابراین اگر یکی از طرفین این گونه قراردادها به دلیل اینکه قرارداد ، خصوصی یعنی عادی است از زیربار تعهداتی که برعهده گرفته است شانه خالی کند ماده ۱۰ قانون مدنی به قاضی میگوید به تقاضای ذینفع آن تعهدات ، طرف مستنکف از انجام تعهدات را محکوم و مجبور و مکلف به انجام تعهداتش کن و در صورتیکه تاخیر در انجام تعهداتش موجب ورود خسارت و زیانی به ذینفع شده باشد به تقاضای ذینفع او را به پرداخت خسارت نیز محکوم کن . این امر در عین حال هشداری است به طرفهای همه قراردادهای خصوصی که اگر بخواهند از انجام تعهدات قراردادی خود سرباز زنند باید بدانند که چنانچه مورد تعقیب ذینفع تعهدات واقع شوند ، دادگاه آنها را محکوم به انجام تعهدات و خسارات وارده بر ذینفع خواهد نمود . این یک جنبه ماده ۱۰ قانون مدنی است .
اما جنبه دیگر ماده ۱۰ قانون مدنی است که بسیار مهم و گسترده تر و در این نوشتار مورد نظر است که تمام انواع قراردادهای خصوصی را با رعایت شرط مندرج در آن ماده در برمی گیرد بدون آنکه از این گونه قرار دادها و شرایط و عناوین آنها به طور خاص در قانون مدنی ذکری بمیان آمده باشد .

انواع قراردادهایی که ماده ۱۰ قانون مدنی آنها را در بر میگیرد
اگر در موقع تدوین و تصویب این ماده قانونی واضعین آن آگاه نبودند که چه عناوین و محتوای قراردادهای خصوصی را این ماده در بر میگیرد و آنها را زیر پوشش و حمایت قانونی قرار میدهد امروزه ما که نه تنها شاهد قریب به یکصد نوع قراردادهای خصوصی داخلی و بین المللی به زبانهای فارسی و انگلیسی بسیار مهم بوده ایم و هستیم بلکه حقوقدانان ایرانی ما عملا در تهیه طرحهای قراردادی و یا مذاکره و نهائی کردن آنها روی در روی حقوقدانان کشورهای دیگر به کرات پشت میزهای مذاکره چه در ایران و چه در کشورهای طرف قراردادها قرار گرفته اند و روی جزء جزء عبارات و مفاهیم این گونه قراردادها با ارایه فورمول های قابل عمل و طرحهای مختلف و جایگزینی ، این گونه قراردادها را از صورت یک طرفه که در بدو ارایه طرح عمدتا متضمن منافع طرفهای خارجی بوده است به صورتی درآورده اند که متضمن منافع طرفین قراردادها باشد و در این گونه موارد نقشهای موثر و سازنده خود را از نظر حقوقی ، به موازات جنبه های دیگر قراردادی مانند جنبه های مالی از جمله بانکی ، فنی ، بازرگانی و غیره که برعهده کارشناسان رشته های مربوطه بوده است ایفا کردهاند .
توضیح مطلب این است که پیش نویش یا طرحهای قراردادهای بزبان انگلیسی رامعمولا طرفهای خارجی به طرفهای ایران ارایه میدهند تا مورد مذاکره قرار گیرند و نهائی و بالاخره امضاء و مبادله شوند .
طرحها یا پیشنویس قراردادها که طرفهای خارجی به طرفهای ایرانی ارایه میدهند بین ۸۰ تا ۹۰ درصد به نفع طرفهای خارجی تهیه شده و ۱۰ تا ۲۰ درصد متضمن طرفهای ایرانی است با این نیت که در مذاکراتی که با نمایندگان طرفهای ایرانی ، روی بند بند قرارداد به عمل می آید آن را به صورت ۵۰ ـ ۵۰ به سود طرفین درآورند تا به همین نسبت متضمن منافع هر دو طرف باشد . متاسفانه در بسیاری از موارد دیده شده است که طرفهای ایرانی این گونه قراردادها با تسلط نه چندان کافی به زبان خارجی قرارداد و بدون استفاده از تجربه و تخصص حقوقدانان ایرانی مبادرت به امضاء و مبادله قرارداد کردهاند ، در نتیجه بسیاری از این قراردادها بصورتی که فاقد تعادل و برابری حقوق و تعهدات طرفهای ایرانی با طرفهای خارجی خود باشند امضاء و مبادله شده اند و مدتها بعد طرفهای ایرانی متوجه نابرابریهای قراردادی شده اند که متحمل زیانهای هنگفت گردیده اند . و از ابتدا یا متوجه اهمیت قرارداد و محتویات آنها نشده اند یا به نقش وکیل و مشاور حقوقی در متعادل ساختن قرارداد واقف نبودهاند یا بالاخره به دلیل امساک در پرداختن مبلغی به عنوان حق الزحمه به وکیل و مشاور حقوقی نخواسته است قرارداد را بصورتی درآورد که متضمن حقوق و تعهدات عادلانه و منصفانه طرفین باشد تا به عنوان یک مدرک قانونی خوب در طول مدت قرارداد بتواند کارهای موضوع قرارداد را بنحو مطلوب و مورد نظر طرفین به پیش ببرد و حق و حقوق طرفین را حفظ کند .
اما از طرف دیگر این امیدواری هست که با تنوعی که در اقسام قراردادها ، بخصوص قراردادهای بین المللی به وجود آمده رفته رفته بر تعداد مدیران و طرفهای ایرانی که از خدمات حقوقی وکلاء و مشاورین حقوقی متخصص استفاده بنمایند بیشتر و بیشتر شود ، و در نتیجه قراردادهائی که منعقد و امضاء و مبادله می شوند از نظر مسائل حقوقی و تعهدات طرفین در موقعیت محکم و اطمینان بخشی قرار گیرند که خطر مواجه شدن طرف ایرانی با خسارات و زیان از بین برود و در چنان صورتی اگر موردی در قراردادی که خوب روی آنها از جنبه های مختلف از جمله حقوقی کار شده پیدا شود که طرف خارجی در انجام تعهداتش کوتاهی یا خودداری کرده باشد طرف ایرانی آن بخوبی میتواند بدوا از طریق مذاکرات دوستانه که باید جزو مفاد و مندرجات هر قرارداد در بخش رسیدگی به اختلافات باشد به حل و فصل آن مورد بپردازد و در صورت به نتیجه نرسیدن مذاکرات ، به مراجع صالحه که این مورد نیز باید در قرارداد تصریح شده باشد مراجعه و دادخواهی کند و حق خود را با خسارات وارده مطالبه و اثبات کند و از طریق رای دادگاه و اجرای آن بگیرد .

 
میخواهیم بدانیم که ماده ۱۰ قانون مدنی چرا قراردادهای خصوصی را با در نظر گرفتن شرط عدم مخالفت صریح قانون، نافذ یعنی معتبر شناخته و مورد حمایت قرار داده است . در حالی که عنوان قسمت دوم قانون مدنی « در عقود و معاملات و الزامات » و همچنین عنوان باب اول آن« در عقود و تعهدات به طور کلی » کلمه قراردادها به کار نرفته است . مگر چه تفاوتی بین عقود و قراردادها وجود دارد که قانون مدنی ما کلمه عقود را در مواردی و کلمه قراردادها را در موارد دیگر به کار برده است .

فرفق بین کلمه عقد یا عقود و کلمه قرارداد یا قراردادها :
به طوری که ملاحظه میشود در قانون مدنی ما هم کلمه عقد و عقود به کار رفته است و هم کلمه قرارداد و قراردادها . بعبارت دیگر قانون مدنی ما بین کلمه « قراردادها » و کلمه « عقود » از نظر به کار بردن این دو کلمه تفاوت قایل شده است . در حالی که میدانیم از نظر معنی و مفهوم ، این دو کلمه مترادف یکدیگرند . مثلا فرفق نمیکند اگر بگوئیم عقد وکالت یا قرارداد وکالت و همچنین فرفق نمیکند اگر بگوئیم عقد اجاره یا قرارداد اجاره و نظایر اینها ، پس چرا تدوین کنندگان قانون مدنی کلمه عقد و عقود را برای مواردی به کار برده اند و قرارداد و قراردادها را برای موارد دیگر .

در ماده ۱۸۳ قانون مدنی ما عقد چنین تعریف شده است :
عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول انها باشد .
همین تعریف میتواند برای قرارداد به کار رود و صحیح هم باشد چنانچه بگوئیم :
قرارداد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در برابر یک یا چند نفر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول انها باشد .
ممکنست کسانی بر این عقیده باشند که قرارداد حتما باید کتبی باشد در حالیکه عقد و عقود میتواند هم بصورت کتبی باشد و هم بصورت شفاهی . اگر بخواهیم عقود را از قراردادها با این تفاوت متمایز کنیم اشتباه خواهد بود زیرا قراردادها نیز میتوانند هم بصورت کتبی باشند و هم به صورت شفاهی . چنانچه در حقوق کشورهای دیگر ، قراردادهای شفاهی oral contracts شناخته شده است و برای این دسته از قراردادها حتی در صورت بروز اختلاف بین طرفین انها ، ترتیبات خاصی برای رسیدگی دادگاهی درنظر گرفته شده است . البته اثبات حق و تعهد در مورد قراردادهای شفاهی ، به آسانی قراردادهای نوشته شده نیست ـ

مراجعه شود به کتاب Law of Contract نوشته M . P . Furmston چاپ دهم ـ صفحه ۱۰۷ ـ انتشارات سال ۱۹۸۱ موسسه Butterworth & Co ( publishers ) Ltd . چاپ لندن .

و همچنین مراجعه شود به Dictionary of Legal Terms صفحه ۹۸ چاپ دوم ۱۹۹۳ از انتشارات Baron ‘ s Educational Series , Inc . چاپ امریکا .

پس چه عاملی موجب شده است که قانون مدنی ما بین عقود از یک طرف و قراردادها از طرف دیگر تفاوت قایل بشود .
آنچه که به ذهن منطقی میرسد این است که تدوین کنندگان قانون مدنی ، همچنانکه از عنوان باب سوم آن مستفاد میشود ، عقود معینه در قانون مدنی را با این کلمه ( یعنی عقود ) مشخص کرده اند مانند بیع ، بیع شرط ، معاوضه ، اجاره ، مزارعه و مساقات ، مضاربه ، جعاله ، شرکت ، ودیعه ، عاریه ، قرض ، وکالت ، ضمان عقدی ، حواله ، کفالت ، صلح ، رهن ، هبه ، و قراردادها را برای بقیه موارد در نظر گرفته اند که عنوان خاصی برای آنها در قانون در نظر گرفته نشده است . این تعبیر معقول و قابل قبول بنظر می آید زیرا تمام انواع معاملات که در جامعه ما صورت می گیرد در هیچ زمانی محدود به همان عقود معینه در قانون مدنی نبوده است بلکه انواع دیگر معاملات را که در قانون مدنی نامی از آنها ذکر نشده است در برمیگیرد .
لذا تدوین کنندگان قانون مدنی در همان سال تدوین و تصویب آن ( ۱۳۰۷ ) بخوبی دریافته بودند که معاملات دیگری که تحت هیچ یک از عناوین عقود معینه قرار نمیگیرند ممکنست صورت بگیرد برای این منظور ، ماده ۱۰ قانون مدنی را نیز اضافه کردند به این عبارت که : قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است . برای تائید این تعبیر به ماده ۱۳ قانون ائین دادرسی مدنی خودمان استناد میکنیم که میگوید :
در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود و قراردادها ناشی شده باشد ، خواهان میتواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزة آن واقع شده است یا تعهد می بایست در آنجا انجام شود .
منظور از عقود همان عقود معینه در قانون مدنی است که بموجب آن بین دو یا چند نفر روابط حقوقی برقرار میشود و منظور از قراردادها بقیه مواردی است که تحت عناوین دیگری غیر از عناوین عقود معینه مصرح در قانون مدنی بین دو یا چند نفر روابط حقوقی برقرار میشود
ذکر کلمات عقود و قراردادها در ماده ۱۳ قانون آئین دادرسی مدنی انصافا دقت نظر و تسلط تهیه کنندگان و تصویب کنندگان این ماده را می رساند که هم بر عقود مصرحه در قانون مدنی واقف بوده اند و هم بر قراردادها و انواع انها که مورد نظر ماده ۱۰ قانون مدنی است آگاه بوده اند .

جنبه های مختلف ماده ۱۰ قانون مدنی :
ماده ۱۰ قانون مدنی در واقع دارای دو جنبه متمایز از یکدیگر است که در زیر توضیح داده میشود :
یک جنبه آن برای توجه دادن قاضی دادگاه است براینکه قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که برخلاف قانون نباشد نافذ و معتبر است یعنی قانون قراردادهای خصوصی را معتبر میشناسد و آنها را مورد حمایت قرار میدهد .
بنابراین اگر یکی از طرفین این گونه قراردادها به دلیل اینکه قرارداد ، خصوصی یعنی عادی است از زیربار تعهداتی که برعهده گرفته است شانه خالی کند ماده ۱۰ قانون مدنی به قاضی میگوید به تقاضای ذینفع آن تعهدات ، طرف مستنکف از انجام تعهدات را محکوم و مجبور و مکلف به انجام تعهداتش کن و در صورتیکه تاخیر در انجام تعهداتش موجب ورود خسارت و زیانی به ذینفع شده باشد به تقاضای ذینفع او را به پرداخت خسارت نیز محکوم کن . این امر در عین حال هشداری است به طرفهای همه قراردادهای خصوصی که اگر بخواهند از انجام تعهدات قراردادی خود سرباز زنند باید بدانند که چنانچه مورد تعقیب ذینفع تعهدات واقع شوند ، دادگاه آنها را محکوم به انجام تعهدات و خسارات وارده بر ذینفع خواهد نمود . این یک جنبه ماده ۱۰ قانون مدنی است .
اما جنبه دیگر ماده ۱۰ قانون مدنی است که بسیار مهم و گسترده تر و در این نوشتار مورد نظر است که تمام انواع قراردادهای خصوصی را با رعایت شرط مندرج در آن ماده در برمی گیرد بدون آنکه از این گونه قرار دادها و شرایط و عناوین آنها به طور خاص در قانون مدنی ذکری بمیان آمده باشد .

انواع قراردادهایی که ماده ۱۰ قانون مدنی آنها را در بر میگیرد
اگر در موقع تدوین و تصویب این ماده قانونی واضعین آن آگاه نبودند که چه عناوین و محتوای قراردادهای خصوصی را این ماده در بر میگیرد و آنها را زیر پوشش و حمایت قانونی قرار میدهد امروزه ما که نه تنها شاهد قریب به یکصد نوع قراردادهای خصوصی داخلی و بین المللی به زبانهای فارسی و انگلیسی بسیار مهم بوده ایم و هستیم بلکه حقوقدانان ایرانی ما عملا در تهیه طرحهای قراردادی و یا مذاکره و نهائی کردن آنها روی در روی حقوقدانان کشورهای دیگر به کرات پشت میزهای مذاکره چه در ایران و چه در کشورهای طرف قراردادها قرار گرفته اند و روی جزء جزء عبارات و مفاهیم این گونه قراردادها با ارایه فورمول های قابل عمل و طرحهای مختلف و جایگزینی ، این گونه قراردادها را از صورت یک طرفه که در بدو ارایه طرح عمدتا متضمن منافع طرفهای خارجی بوده است به صورتی درآورده اند که متضمن منافع طرفین قراردادها باشد و در این گونه موارد نقشهای موثر و سازنده خود را از نظر حقوقی ، به موازات جنبه های دیگر قراردادی مانند جنبه های مالی از جمله بانکی ، فنی ، بازرگانی و غیره که برعهده کارشناسان رشته های مربوطه بوده است ایفا کردهاند .
توضیح مطلب این است که پیش نویش یا طرحهای قراردادهای بزبان انگلیسی رامعمولا طرفهای خارجی به طرفهای ایران ارایه میدهند تا مورد مذاکره قرار گیرند و نهائی و بالاخره امضاء و مبادله شوند .
طرحها یا پیشنویس قراردادها که طرفهای خارجی به طرفهای ایرانی ارایه میدهند بین ۸۰ تا ۹۰ درصد به نفع طرفهای خارجی تهیه شده و ۱۰ تا ۲۰ درصد متضمن طرفهای ایرانی است با این نیت که در مذاکراتی که با نمایندگان طرفهای ایرانی ، روی بند بند قرارداد به عمل می آید آن را به صورت ۵۰ ـ ۵۰ به سود طرفین درآورند تا به همین نسبت متضمن منافع هر دو طرف باشد . متاسفانه در بسیاری از موارد دیده شده است که طرفهای ایرانی این گونه قراردادها با تسلط نه چندان کافی به زبان خارجی قرارداد و بدون استفاده از تجربه و تخصص حقوقدانان ایرانی مبادرت به امضاء و مبادله قرارداد کردهاند ، در نتیجه بسیاری از این قراردادها بصورتی که فاقد تعادل و برابری حقوق و تعهدات طرفهای ایرانی با طرفهای خارجی خود باشند امضاء و مبادله شده اند و مدتها بعد طرفهای ایرانی متوجه نابرابریهای قراردادی شده اند که متحمل زیانهای هنگفت گردیده اند . و از ابتدا یا متوجه اهمیت قرارداد و محتویات آنها نشده اند یا به نقش وکیل و مشاور حقوقی در متعادل ساختن قرارداد واقف نبودهاند یا بالاخره به دلیل امساک در پرداختن مبلغی به عنوان حق الزحمه به وکیل و مشاور حقوقی نخواسته است قرارداد را بصورتی درآورد که متضمن حقوق و تعهدات عادلانه و منصفانه طرفین باشد تا به عنوان یک مدرک قانونی خوب در طول مدت قرارداد بتواند کارهای موضوع قرارداد را بنحو مطلوب و مورد نظر طرفین به پیش ببرد و حق و حقوق طرفین را حفظ کند .
اما از طرف دیگر این امیدواری هست که با تنوعی که در اقسام قراردادها ، بخصوص قراردادهای بین المللی به وجود آمده رفته رفته بر تعداد مدیران و طرفهای ایرانی که از خدمات حقوقی وکلاء و مشاورین حقوقی متخصص استفاده بنمایند بیشتر و بیشتر شود ، و در نتیجه قراردادهائی که منعقد و امضاء و مبادله می شوند از نظر مسائل حقوقی و تعهدات طرفین در موقعیت محکم و اطمینان بخشی قرار گیرند که خطر مواجه شدن طرف ایرانی با خسارات و زیان از بین برود و در چنان صورتی اگر موردی در قراردادی که خوب روی آنها از جنبه های مختلف از جمله حقوقی کار شده پیدا شود که طرف خارجی در انجام تعهداتش کوتاهی یا خودداری کرده باشد طرف ایرانی آن بخوبی میتواند بدوا از طریق مذاکرات دوستانه که باید جزو مفاد و مندرجات هر قرارداد در بخش رسیدگی به اختلافات باشد به حل و فصل آن مورد بپردازد و در صورت به نتیجه نرسیدن مذاکرات ، به مراجع صالحه که این مورد نیز باید در قرارداد تصریح شده باشد مراجعه و دادخواهی کند و حق خود را با خسارات وارده مطالبه و اثبات کند و از طریق رای دادگاه و اجرای آن بگیرد .

 
 




طبقه بندی: مطالب حقوقی، آیا می دانید؟، مسائل حقوقی ارث، حقوق ثبتی، حقوق وحق، خبر نامه حقوقی، مستاجر و موجر، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مزایای کد رهگیری املاک، مطالب خواندنی، نمونه قرارداد اجاره نامه، زنگ تفریع حقوقی،
برچسب ها: کلمه عقد و عقود، قراردادهای،

تاریخ : سه شنبه 4 آبان 1395 | 01:21 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

  نحوه تقاضای تامین دلیل برای تحویل کلید.

یکی از مشکلاتی که در روابط موجر و مستاجر ممکن است به وجود بیاید، خودداری مالک از پس گرفتن کلید ملک است. قرارداد اجاره بعد از سپری شدن مدتی که در قرارداد تعیین شده است به پایان می‌رسد اما تا زمانی که کلید نزد مستاجر باشد، ملک در تصرف او محسوب می‌شود و وی در این خصوص مسئولیت‌هایی پیدا می‌کند. بنابراین برای اینکه از این مسئولیت‌ها رها شود، باید کلید را به مالک برگرداند. اما گاهی ممکن است مالک از گرفتن کلید خودداری کند در این صورت باید دید که تکلیف چیست و مستاجر می‌تواند چه اقداماتی برای گرفتن حق خود انجام دهد. در این مطلب به نکات قابل توجه در این موضوع اشاره شده است که دانستن آن‌ها می‌تواند به حل این مشکل کمک کند.

                                                                                                                  

IMG22084580

بعد از پایان قرارداد اجاره
وقتی قرارداد اجاره به پایان می‌رسد اما مستاجر هنوز مورد اجاره را در اختیار دارد، دو فرض ممکن است پیش بیاید که بهتر است آن‌ها را به طور جداگانه بررسی کنیم.
فرض اول زمانی است که مستاجر با رضایت مالک همچنان محل اجاره شده را در اختیار دارد. در این صورت مستاجر اگر از ملک اجاره داده شده استفاده کرده باشد، باید اجرت‌المثل آن را بدهد. یعنی باید هزینه استفاده‌هایی که از ملک به عمل آورده است را بدهد. در تعیین مبلغ اجرت‌المثل باید شرایط عرفی زمان و مکان در نظر گرفته ‌شود. چون در این حالت قرارداد اجاره به پایان رسیده است، بنابراین لزوما آنچه مستاجر پرداخت می‌کند، مبلغی نیست که در قرارداد اجاره در مورد آن توافق کرده بودند. در این مورد حتی این امتیاز برای مستاجر وجود دارد که اگر استفاده‌ای از ملک نکرده باشد، لازم نیست وجهی به مالک بپردازد. البته در چنین شرایطی، معمول است که مستاجر به صورت عرفی همان اجاره‌ای که قبلا می‌پرداخت، به صاحب ملک بدهد.
اما حالت دوم فرضی است که بعد از پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر بدون رضایت مالک، محل را همچنان در تصرف خود نگه داشته باشد. در این صورت مستاجر، غاصب محسوب می‌شود و ضامن هر نقص و عیبی خواهد بود که در عین مستاجره به وجود آمده باشد؛ چه آن نقص ناشی از عمل خود مستاجر یا تعدی و تفریط او باشد، چه عامل خارجی نقص را ایجاد کرده باشد.
در هر صورت به نظر می‌رسد بعد از پایان مدت اجاره، بهترین کاری که مستاجر می‌تواند بکند، تعیین تکلیف قرارداد اجاره است. در صورتی که دو طرف به ادامه قرارداد تمایل داشته باشند، قرارداد را برای مدت معین تمدید می‌کنند. اما ممکن است مالک نه ‌تنها از تجدید یا تمدید قرارداد خودداری کند بلکه کلید محلی را که اجاره داده است، از مستاجر تحویل نگیرد. به عبارت دیگر مستاجر بلاتکلیف بماند. در این صورت اگر مستاجر کلید را تحویل ندهد، ممکن است یکی از دو فرضی که در بالا به آن اشاره شد برای مستاجر پیش بیاید. بنابراین بهترین راهی که پیش روی مستاجر قرار دارد، این است که برای تحویل کلید اقدام به «تامین دلیل» کند.
این مورد در ماده ۱۳ قانون رابطه مالک و مستاجر پیش‌بینی شده است و برابر آن «هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از ‌تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. ‌در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را ‌تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره‌ و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.»
البته این مورد در فصل چهارم همان قانون، در موارد فسخ، ماده ۷ مورد تاکید قرار گفته است و برابر آن «هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر ‌می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل‌ گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.»

معنای تامین دلیل
افراد در موارد مختلفی می‌توانند از شورای حل اختلاف درخواست «تامین دلیل» کنند. یکی از موارد این است که هر زمان افراد تشخیص دهند در حال حاضر دلیلی به نفع آن‌ها وجود دارد که در دعاوی و اختلافات آینده می‌تواند مشکلاتشان را حل کند.از سوی دیگر اگر افراد احتمال بدهند که در آینده استفاده از دلیل یا دلایلی که در حال حاضر وجود دارد، با مشکل مواجه خواهد شد، بهتر است تامین دلیل کنند. مثلا فرض کنید که افراد مطلعی وجود دارند که می‌توانند ادعای شخص را تایید کنند اما این شخص نگران است که در آینده این افراد از شهادت دادن منصرف شوند، یا دسترسی به آن‌ها ممکن نباشد؛ در این صورت می‌تواند با تقاضای تامین دلیل، مانع از بین رفتن این دلایل شود. تامین دلیل حتی می‌تواند قبل از اقامه دعوا باشد. درخواست تامین دلیل در صلاحیت شورای حل اختلافی است که دلایل و امارات مورد درخواست در حوزه آن واقع شده‌اند.

درخواست تامین دلیل
افراد معمولا می‌توانند درخواست تامین دلیل را در فرم‌های چاپی دادخواست یا در کاغذ عادی بنویسند و به شورای حل اختلاف تقدیم کنند. این درخواست حتی ممکن است به صورت شفاهی مطرح شود؛ به عنوان مثال در صورتی که درخواست‌کننده سواد کافی نداشته باشد و به صورت شفاهی درخواست خود را مطرح کرده باشد، شورا موظف است مراتب آن‌ را صورت‌جلسه کند. درخواست باید حاوی مطالب زیر باشد: اول اینکه درخواست‌کننده مشخصات خود و طرف مقابل را بنویسد.
دوم اینکه موضوع دعوایی را که برای اثبات آن تقاضای تامین دلیل داده است، ذکر کند.سوم اینکه اوضاع و احوالی را که موجب شده است فرد این درخواست را از دادگاه داشته باشد، توصیف کند.
تقاضای تامین دلیل را می‌توان قبل از طرح دعوای اصلی یا حین رسیدگی به آن مطرح کرد. این تقاضا غیر مالی است.

تامین دلیل برای تحویل کلید
اگر مالک، کلید محلی که اجاره داده است را پس از پایان مدت اجاره تحویل نگیرد، مستاجر می‌تواند درخواست تامین دلیل به شورای حل اختلاف تقدیم کند. او باید ضمن این درخواست، کلید محل مورد اجاره را به دفتر این شورا تحویل دهد. شورای حل اختلاف در صورت‌جلسه‌ای، تصدیق می‌کند که در تاریخ معینی، کلید محل مورد اجاره به وسیله مستاجر به دفتر شورای حل اختلاف تحویل داده شده است. شورای حل اختلاف در مورد اینکه موجر از گرفتن کلید خودداری می‌کند، تحقیقاتی انجام می‌دهد و این موضوع را هم صورت‌جلسه می‌کند. در انتها این صورت‌جلسه توسط مدیر دفتر شورای حل اختلاف تایید می‌شود. از این پس مستاجر در هر دعوایی که مرتبط با قرارداد اجاره مورد بحث مطرح شود، می‌تواند از این دلیل استفاده کند. بنابراین دیگر موجر نمی‌تواند به این بهانه که مستاجر بعد از پایان قرارداد اجاره، تصرف خود را ادامه داده است، از وی وجهی مطالبه کند.

بهترین کار، پیش‌بینی در قرارداد
بهترین کار در هر قراردادی پیش‌بینی روشی برای حل و فصل دقیق، سریع و دوستانه اختلافات احتمالی است. بهتر است در قرارداد اجاره، طرفین با یکدیگر توافق کنند که چنانچه اختلافی پیدا کردند شخصی که مقبول و معتمد طرفین است و اطلاعات کافی در خصوص موضوع دارد بین آن‌ها داوری کند؛ شخصی که طرفین نظر او را بپذیرند. بهتر است ماجرای تحویل کلید نیز در قرارداد اجاره گنجانده شود تا مشکلی به وجود نیاید. توصیه می‌شود طرفین یعنی همان موجر و مستاجر در خصوص تمام اختلافات ناشی از اجرا و تفسیر قرارداد اجاره به صلاحیت شورای حل اختلاف رضایت بدهند. به نظر می‌رسد برای جلوگیری از هرگونه سواستفاده و برداشت نادرست بهتر است هنگام قرارداد بر این موضوع تصریح کنید که چنانچه موعد مقرر تمام شد مالک باید کلید را تحویل بگیرد و برای آن نیز شرطی در نظر بگیرید. به این ترتیب بخش زیادی ازمشکلات برطرف می‌شود.




طبقه بندی: مطالب حقوقی، آیا می دانید؟، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، مسائل حقوقی جعل واستفاده از سند های عادی ورسمی، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، سازمان ثبت احوال کشور چگونه سن را تغیر بدهیم، وکالت نامه بلاعزل و کاری، حقوق وحق، سخن عدالتگران، مستاجر و موجر،
دنبالک ها: نحوه تقاضای تامین دلیل برای تحویل کلید.، اجاره، اجرت‌المثل،

تاریخ : چهارشنبه 14 مهر 1395 | 12:25 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

تصرف عدوانی به معنای اعم، عبارت است از خارج شدن مال از ید مالک یا قائم‌مقام قانونی او بدون رضای وی یا بدون مجوز قانونی. «تصرف» به معنای سلطه و اقتداری است که شخص به طور مستقیم یا به واسطه غیر، بر مالی دارد و «عدوان» نیز در لغت به معنای ظلم و ستم آشکار است.

IMG21401892
تصرف عدوانی، عنوانی است که علاوه بر حقوق مدنی در حقوق کیفری نیز مطرح است بنابراین می‌توان از منظر کیفری نیز این عنوان را مورد بحث و تحلیل قرار داد. رضایت نداشتن مالک یا عدم اذن قانونی او موجب تحقق عدوان است که این نوع تصرف در ماده ۳۰۸ قانون مدنی بیان شده است.مستند قانونی تصرف عدوانی از جنبه کیفری ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی است.در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی آمده که «هر کس به وسیله صحنه‌سازی از قبیل پی‌کنی‌، دیوارکشی‌، تغییر حد فاصل‌، امحای مرز، کرت‌بندی‌، نهرکشی‌، حفر چاه‌، غرس اشجار و زراعت و امثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی اعم از کشت‌شده یا در آیش زراعی‌، جنگل‌ها و مراتع ملی‌شده‌، کوهستان‌ها، باغ‌ها، قلمستان‌ها، منابع آب‌، چشمه‌سارها، انهار طبیعی و پارک‌‌های ملی‌، تاسیسات کشاورزی، دامداری و دامپروری، کشت و صنعت، اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت‌های وابسته به دولت ‌یا شهرداری‌ها یا اوقاف و همچنین اراضی، املاک، موقوفات و محبوسات و اثلاث باقیه که برای مصارف عام‌المنفعه اختصاص ‌یافته یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرف یا ذی‌حق‌ معرفی کردن خود یا دیگری‌، مبادرت کند یا بدون اجازه سازمان ‌حفاظت محیط زیست یا مراجع ذی‌صلاح دیگر مبادرت به عملیاتی کند که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی شود یا اقدام‌ به هرگونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور کند، به مجازات یک ماه تا یک سال حبس ‌محکوم می‌شود.

دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع‌ مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق کند.تبصره یک: رسیدگی به جرایم فوق‌الذکر خارج از نوبت به عمل‌ می‌آید و مقام قضایی با تنظیم صورت‌مجلس دستور متوقف ماندن ‌عملیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی خواهد داد.تبصره ۲ : در صورتی که تعداد متهمان سه نفر یا بیشتر باشد و قراین قوی بر ارتکاب جرم موجود باشد، قرار بازداشت صادر خواهد شد، مدعی می‌تواند خلع ید، قلع بنا و اشجار و رفع آثار تجاوز را تقاضا کند.»بر اساس ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، دادگاه پس از رسیدگی علاوه بر اعمال مجازات، متجاوز را به رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق و بازگرداندن اوضاع به حالت اولیه و قبل از ارتکاب جرم محکوم می‌کند. در حقیقت تصرف عدوانی به معنای ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق است.

تفاوت تصرف عدوانی در پرونده‌های جزایی و حقوقی
تفاوت عمده‌ای که تصرف عدوانی در پرونده‌های جزایی با تصرف عدوانی در پرونده‌های حقوقی دارد، این است که در پرونده‌های حقوقی، اثبات مالکیت فرع بر این قضیه است یعنی ابتدا باید مالکیت احراز شود، سپس دادگاه حکم به رفع تصرف دهد.این در حالی است که سیستمی که قانونگذار در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی درباره پرونده‌های جزایی تصرف عدوانی به کار می‌گیرد، بر خلاف این است و نیازی به اثبات مالکیت وجود ندارد.

لزوم احراز سابقه تصرف شاکی و مدعی
برای صدور دستور رفع تصرف از سوی دادگاه در پرونده‌های جزایی تصرف عدوانی دو رکن باید احراز شود که رکن نخست سبق تصرف است یعنی در ابتدا سابقه تصرفی که شاکی یا مدعی دارد، باید احراز شود.رکن دوم، الحاق عدوانی بودن تصرف متهم یا فردی است که علیه او شکایت شده است که باید برای مرجع قضایی احراز شود. در صورت احراز این دو شرط می‌توان حکم به رفع تصرف صادر کرد.این موضوع بدان معناست که در اینجا دیگر نیازی وجود ندارد که متهم بگوید مالک ملک مورد نظر است. در حقیقت به محض اینکه سابقه تصرف مالک یا شاکی و نیز عدوانی بودن تصرف متهم احراز شود، دادگاه بر اساس ماده ۶۹۰ حکم صادر می‌کند.

حکم به رفع تصرف در مرحله تحقیقات مقدماتی در جرم تصرف عدوانی
در گذشته و قبل از حذف دادسراها، تنها موردی که دادسراها می‌توانستند در مرحله تحقیقات مقدماتی حکم به رفع تصرف صادر کنند، تصرف عدوانی بود. در حال حاضر نیز در برخی مواقع این موضوع اعمال می‌‌شود اما با ایجاد ماده ۶۹۰ این موضوع مطرح می‌‌شود که لازم است رسیدگی قضایی به عمل آمده و سپس دادگاه به صدور حکم اقدام کند.فصل بیست و ششم از بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی در مواد ۶۹۰ تا ۶۹۶ این قانون به موضوع «هتک حرمت منازل و املاک غیر» اختصاص دارد که در این مواد، قانونگذار به مسایل مرتبط با تصرف عدوانی پرداخته است.مواد ۶۹۱ و ۶۹۲ قانون مجازات اسلامی از دیگر مواردی است که به جرم تصرف عدوانی پرداخته است.بر اساس ماده ۶۹۱، هرکس به قهر و غلبه داخل ملکی شود که در تصرف ‌دیگری است، اعم از آن که محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه نبوده ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه مانده‌ باشد، علاوه بر رفع تجاوز حسب مورد به یک تا شش ماه حبس ‌محکوم می‌شود. هرگاه مرتکبین دو نفر یا بیشتر بوده و لااقل یکی ازآنها حامل سلاح ‌باشد به‌ حبس از یک تا سه سال محکوم خواهند شد.
همچنین بر اساس ماده ۶۹۲ این قانون، هرگاه کسی ملک دیگری را به قهر و غلبه تصرف کند، علاوه بر رفع تجاوز به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.ماده ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی نیز به این موضوع اشاره می‌کند که اگر کسی که به موجب حکم قطعی، به خلع ید از مال غیرمنقول یا رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق‌ محکوم شده باشد، بعد از اجرای حکم به طور مجدد مورد حکم را به نحو عدوانی، تصرف یا مزاحمت یا ممانعت از حق کند، علاوه بر رفع تجاوز به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.طبق ماده ۶۹۴ و ۶۹۵ نیز، هر کس در منزل یا مسکن دیگری به عنف یا تهدید وارد شود به مجازات از شش ماه تا سه سال حبس محکوم خواهد شد و در صورتی که مرتکبین دو نفر یا بیشتر بوده و لااقل یکی از آنها حامل سلاح باشد به حبس از یک تا شش سال محکوم می‌شوند. چنانچه جرایم مذکور در مواد (۶۹۲) و (۶۹۳) در شب‌ واقع شده باشد، مرتکب به حداکثر مجازات محکوم می‌شود.ماده ۶۹۶ نیز بیان می‌کند که در کلیه مواردی که محکوم‌علیه علاوه بر محکومیت‌ کیفری به رد عین یا مثل مال یا ادای قیمت یا پرداخت دیه و ضرر و زیان ناشی از جرم محکوم شده باشد و از اجرای حکم امتناع کند، در صورت تقاضای محکوم‌له دادگاه با فروش اموال محکوم‌علیه ‌به جز مستثنیات دین، حکم را اجرا یا تا استیفای حقوق محکوم له‌، محکوم‌علیه را بازداشت خواهد کرد.همچنین بر اساس تبصره این ماده، چنانچه محکوم‌علیه مدعی اعسار شود، تا صدور حکم ‌اعسار یا پرداخت به صورت تقسیط، بازداشت ادامه خواهد داشت‌.

تصرف عدوانی مکرر
تصرف عدوانی مکرر به این معناست که افرادی که قبلا به تصرف عدوانی اقدام کردند، به طور مجدد دست به این اقدام بزنند. در این صورت تشدید مجازات از باب تکرار جرم شامل این افراد می‌شود. یعنی قانونگذار قاعده تکرار جرم را در خصوص تصرف عدوانی به صراحت بیان کرده است.بر خلاف سایر جرایم که به طور کلی مطرح می‌کنند که اگر کسی به تکرار جرم اقدام کند، مجازاتش تشدید می‌شود، ماده ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی می‌گوید که اگر تصرف عدوانی تکرار شود، علاوه بر صدور قرار بازداشت موقت برای مرتکب، مجازات تا ۳ سال حبس در انتظار او خواهد بود.

عنصر مادی تصرف عدوانی
در حقوق جزای عمومی، عنصر مادی بزه تصرف عدوانی به عنوان جرم مستمر محسوب می‌شود. جرم مستمر به جرمی گفته می‌شود که در حقیقت عنصر مادی آن در طول زمان استمرار پیدا می‌کند. به این معنا که از زمانی که فردی به تصرف عدوانی ملکی اقدام می‌کند تا زمانی که خلع ید و رفع تصرف به عمل بیاید، این جرم در حال ارتکاب است و پس از رفع تصرف و خارج شدن ملک از ید متصرف، جرم پایان می‌یابد. در صورتی که شرایط تحقق این جرم احراز شد، کیفرخواست صادر و پرونده به دادگاه ارسال و حکم صادر می‌شود.

دستور موقت
یکی از پرسش‌هایی که در رویه قضایی مطرح می‌شود، این است که در اثنای رسیدگی در مرحله تحقیقات مقدماتی، اگر وقوع جرم تصرف عدوانی یا سایر جرایم ثلاثه که در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی به آن اشاره شده است، احراز شد، آیا این مجوز وجود دارد که در همان زمان، دستور رفع تصرف صادر شود یا خیر؟در پاسخ به این پرسش باید گفت که می‌توان دستور رفع تصرف را تا زمان رسیدگی و صدور حکم نهایی، صادر کرد تا ملک به ذی‌نفع تحویل داده شود. در حقیقت این اقدام، همان موضوعی است که در حقوق خصوصی به آن دستور موقت گفته می‌شود.به این معنا که اگر خواسته رفع تصرف عدوانی را به صورت خصوصی و با ارایه دادخواست مطرح کنیم، می‌توانیم دستور موقتی مبنی بر رفع تصرف و ممانعت از تصرف شخص متصرف بگیریم. همین سیستم در فرآیند دادرسی کیفری نیز وجود دارد. به این معنا که اگر در حین رسیدگی، عدوانی بودن تصرف احراز شود، می‌توان دستور رفع تصرف صادر کرد تا در نهایت پرونده به دادگاه ارسال شود و در آن زمان علاوه بر صدور حکم، به مجازات فرد متصرف اقدام شود.

 




طبقه بندی: مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، قانون .......، سازمان ثبت احوال کشور چگونه سن را تغیر بدهیم، وکالت نامه بلاعزل و کاری، خبر نامه حقوقی، سخن عدالتگران، حقوق وحق، کدرهگیری املاک ومزیت آن درمعاملات ملکی، مزایای کد رهگیری املاک، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مطالب خواندنی، نمونه قرارداد اجاره نامه، قانون معاملات زمین مصوب سال 1354، سر قفلی وحق کسب وپیشه، مطلب عمومی، زنگ تفریع حقوقی،
دنبالک ها: تصرف عدوانی در قوانین مدنی و جزایی، تصرف عدوانی، عنصر مادی تصرف عدوانی،

تاریخ : چهارشنبه 14 مهر 1395 | 12:15 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
تفویض وکالت :

یکی از اسناد متداول در دفاتر اسناد رسمی، سندی تحت‌عنوان تفویض وکالت است؛ سندی که به موجب قرارداد مندرج در آن، یک طرف به عنوان «وکیل» کلیه اختیارات، تعهدات و تکالیفی را که به موجب وکالت‌نامه‌ای از دیگری به عنوان موکل دارد، به طور یکجا به شخص ثالثی تفویض می‌نماید، به نحوی که برای خود، هیچ‌گونه حق و اختیاری باقی نمی‌گذارد. در این مقاله ضمن بررسی موضوع فوق تلاش خواهد شد نحوه استفاده از نهاد «انتقال قرارداد»برای توجیه سازوکار عمل حقوقی فوق مشخص گردد.

۱ – بحث تفویض وکالت ودادن وکالت تام الاختیار :

ضرورت سرعت و دقت در انجام معاملات به ویژه نقل و انتقال املاک و اتومبیل و تعدد غیرمتعارف استعلامات و مقدمات تنظیم اسناد رسمی مربوط به آنها از یک طرف و فقدان امکان اتصال به شبکه اطلاعات مالیاتی ، سجل احوال، شهرداری، راهنمایی و رانندگی و ثبت اسناد و املاک به سیستم رایانه دفاتر اسناد رسمی؛ همچنین وجود مکانیزم عقب‌ مانده بوروکراسی از طرف دیگر موجب رشد بی‌سابقه به اصطلاح «معاملات وکالتی» شده و متعاقب آن تنظیم سندی زیر عنوان «تفویض وکالت» در دفاتر اسناد رسمی متداول و مرسوم گردید. دغدغه خاطر و تعارض بین وظایف وصول مطالبات مربوط به حقوق دولتی و عمومی از طرفی و حقوق خصوصی اشخاص از سوی دیگر زمانی باعث تکثیر استعلامات و تکرار مکررات و حتی در موقعی دیگر موجب پاک نمودن صورت مسأله می‌گردد.
۲ – بحث تفویض وکالت ودادن وکالت تام الاختیار : با توجه به مراتب بالا و همان‌طوری که می‌دانیم انجام معاملات ناقله در خصوص برخی از اموال و به طور اعم اموال غیرمنقول و خودرو، ثبت معاملات مذکور در دفاتر اسناد رسمی همراه با تکالیف قانونی و توأم با محدودیت‌ها و در برخی موارد نادر، مواجه با ممنوعیت‌های قانونی است.
۳ – بحث تفویض وکالت ودادن وکالت تام الاختیار : از همین رو، افرادی با انگیزه خاص و عموماً به قصد فرار از تکالیف، محدودیت‌ها و ممنوعیت‌ها از قابلیت‌های عقد وکالت و اسناد تنظیمی در این مورد استفاده می‌نمایند تا به قصد و خواسته‌های باطنی خود نایل آیند. به این نحو که هرچند در باطن، قصد انتقال ملک را دارند اما در ظاهر سند وکالت‌نامه تنظیم می‌کنند.
شیوع استفاده از ابزار وکالت تا به حدی است که گاه برای یک مال مشخص، چندین عقد وکالت منعقد می‌گردد. برای مثال الف که مالک ملک است، طی وکالت‌نامه‌ای به آقای ب، وی را وکیل خود در فروش ملک می‌نماید. ب نیز در مرحله دیگری ج را وکیل می‌نماید. به این‌ترتیب، این سلسله به طور مداوم ادامه می‌یابد.
۴ – بحث تفویض وکالت ودادن وکالت تام الاختیار :به منظور واکاوی امکان یا عدم امکان تحلیل نهاد «تفویض» در قالب انتقال‌قرارداد به‌ناگزیر ابتدا به بررسی اجمالی انتقال قرارداد و سپس به نهاد «تفویض» می‌پردازیم.
بند اول: معرفی اجمالی انتقال قرارداد
مطالعه تفصیلی نهاد انتقال قرارداد را به منابع تخصصی آن وا‌می‌گذاریم و در اینجا تنها به ذکر چند خصیصه اصلی نهاد فوق اشاره می‌کنیم؛

۱ – خصیصه وکالت تام الاختیار و نهاد انتقال قرارداد : از مواردی که ممکن است شخص ثالثی قائم‌مقام طرف عقد واقع شود، فرضی است که یکی از دو طرف، وضع حقوقی خود را اعم از حقوق و تعهدهای ناشی از قرارداد به دیگری انتقال می‌دهد و او را در این‌خصوص، قائم‌مقام خود می‌کند.

۲ – خصیصه وکالت تام الاختیار و نهاد انتقال قرارداد : در تئوری انتقال قرارداد به خود قرارداد به صورت عینی و صرف‌نظر از طرفین آن نگریسته می‌شود؛ موجودی مستقل که می‌تواند موضوع انتقال قرار گیرد.

۳ – خصیصه وکالت تام الاختیار و نهاد انتقال قرارداد : در حقوق ایران به نهاد فوق آن‌گونه که باید و شاید پرداخته نشده است. اما می‌توان مصادیق پراکنده‌ای برای آن در قوانین مختلف یافت، از جمله؛ ماده ۴۹۸ ق.م در اجاره، ماده ۱۷ قانون بیمه و ماده ۱۲ ق.ک. در مورد تغییر حقوقی در وضعیت مالکیت کارگاه
۴ – خصیصه وکالت تام الاختیار و نهاد انتقال قرارداد : برای انتقال قرارداد، رضایت طرف قرارداد لازم است؛ چه یکی از تبعات اصل آزادی قراردادی، آزادی انتخاب طرف قرارداد می‌باشد. طرف اصلی قرارداد با اختیار، فردی را به عنوان طرف معامله با خود انتخاب کرده است؛ بنابراین تغییر این فرد نیز باید همراه با رضایت وی باشد. برخی از متون قانونی نیز همین برداشت را تقویت می‌کند. برای مثال ماده ۵۴۱ در مزارعه، ماده ۵۴۵ در مساقات و ماده ۵۵۴ در مضاربه از مواردی است که در آن قانونگذار (مدنی) به لزوم رضایت اشاره دارد.
۵ – خصیصه وکالت تام الاختیار و نهاد انتقال قرارداد : در انتقال قرارداد، یکی از طرفین عقد ـ‌که آن را طرف اصلی قرارداد می‌نامیم‌ـ ثابت باقی می‌ماند اما شخص ثالثی جانشین یکی از طرفین عقد می‌گردد. در واقع، هدف این است که موقعیت قراردادی یکی از طرفین همراه با تمامی حقوق و تعهدات ناشی از آن به شخص ثالث منتقل گردد. مهم‌ترین اثر انتقال قرارداد نیز فی‌الواقع همین است که انتقال‌دهنده از رابطه حقوقی کنار رفته و انتقال‌گیرنده، قائم‌مقام خاص (منتقل‌الیه) او در عقد از حیث کلیه حقوق و تعهدات می‌گردد. به نحوی که شخص ثالث دارای کلیه حقوق انتقال‌دهنده شده و متعهد به کلیه تکالیفی می‌گردد که انتقال‌دهنده برعهده داشته است. از طرف دیگر، با کنار رفتن انتقال‌دهنده، وی در خصوص کلیه تعهداتی که به عهده گرفته بود بری شده و همچنین دیگر از هیچ حقی برخوردار نمی‌گردد.
بند دوم: شرایط تفویض :
۱ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : در بیان شرایط تفویض جهت تحدید حدود، توجه به نکات زیر لازم است؛ اول آنکه تفویض یک قرارداد محسوب می‌شود و تابع قواعد عمومی قراردادها است بر همین مبنا، در این قسمت به این شرایط نخواهیم پرداخت. دوم آنکه نسبتِ «وکالت» با «تفویض» به لحاظ منطقی «عموم و خصوص مطلق» است. به این تعبیر هر تفویضی همراه با توکیل می‌باشد اما لزوماً هر توکیلی، تفویض نیست. به این ترتیب و با توجه به نسبت منطقی این دو از نسبت‌های چهارگانه علم منطق، در این قسمت به بیان شرایط اختصاصی وکالت نخواهیم پرداخت.
۲ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : مهم‌ترین شرطی که در خصوص شرایط تفویض قابل ذکر است، وجود اختیار تفویض در حیطه اختیارات مفوض است؛ وکیل باید اختیار تفویض و توکیل به‌غیر را داشته باشد تا بتواند دیگری را برای انجام مورد وکالت وکیل گرداند. دلیل این لزوم نیز این است که وکالت، عقدی اذنی است؛ وکیل اذن در اقدام می‌یابد و صاحب حق مستقلی نیست تا بتواند آن را به دیگری انتقال دهد. از طرف دیگر، عقد وکالت از جمله عقودی است که شخصیت وکیل علت عمده عقد محسوب می‌شود. موکل از روی شناختی که از وکیل خود دارد به وی اعتماد کرده و او را وکیل خود می‌گرداند؛ لذا وکیل نمی‌تواند بدون رضایت موکل دیگری را وکیل بنماید.
براساس نکته فوق می‌توان گفت که اصل بر عدم وجود اختیار توکیل برای وکیل می‌باشد؛ اختیار توکیل امری استثنایی محسوب می‌شود که باید در حیطه اذن موکل بگنجد تا وکیل اختیار توکیل بیابد.
۳ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : ماده ۶۷۲ ق.م. در تأیید همین نتیجه مقرر می‌دارد:
«وکیل در امری نمی‌تواند برای آن امر به دیگری وکالت دهد مگر اینکه صریحاً یا به دلالت قرائن، وکیل در توکیل باشد».
در صورتی که به اختیار وکیل در امکان توکیل‌به‌غیر تصریح شده باشد، تردیدی در اختیار وکیل برای انتخاب وکیل دیگر نیست. اما تنها با تصریح نیست که وکیل، اختیار توکیل می‌یابد بلکه اختیار توکیل با اراده ضمنی نیز پذیرفته‌شدنی است. فقها در صورتی که نصّی وجود نداشته باشد اما از ظواهر امر امکان توکیل برداشت شود نیز اختیار توکیل را پذیرفته‌اند. برای مثال، در حالتی که موکل در بیان حدود اختیار وکیل به وی گفته باشد که به هر نحو که می‌خواهی اقدام کن یا از ظواهر امر برآید که مثلاً اقدام به مورد وکالت دور از شأن وکیل باشد یا وکیل در زمان انعقاد وکالت ناتوان از انجام مورد وکالت باشد، این موارد قرائنی می‌تواند باشد مبنی بر اینکه وکیل اختیار توکیل‌به‌غیر را دارد.
۴ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : حال باید ضمانت اجرای حالتی را بررسی کرد که وکیل، حق توکیل ندارد لیکن دیگری را وکیل می‌گرداند. در این حالت، اقدام انجام شده توسط وکیل دوم فضولی محسوب خواهد شد و اگر خسارتی نیز متوجه اصیل شده باشد، ماده ۶۷۳ ق.م. حاکم خواهد بود. براساس این ماده در صورتی که وکیل اول حق توکیل نداشته باشد اما انجام امری را که در آن وکالت دارد به شخص ثالثی واگذار کند، هر یک از وکیل و شخص ثالث در مقابل موکل نسبت به خساراتی که مسبب محسوب می‌شود، مسؤول خواهد بود.
۵ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : نوع مسؤولیت وکیل اول در خصوص موکل به این دلیل که از قرارداد تخلف نموده «قراردادی» است لیکن در رابطه موکل و وکیل دوم «مسؤولیت قهری» حاکم است اما قانونگذار بدون تفکیک میان شرایط دو حالت فوق، مسؤولیت را تنها در صورت برقراری رابطه سببیت ممکن دانسته است.
۶ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : اختیار توکیل همانند سایر اختیارات وکیل وابسته به اذن موکل است. لذا همان‌طور که خود وکیل قابل عزل است اختیارات وی نیز قابل سلب شدن می‌باشد. حال فرض کنیم موکلی به وکیل خود اختیار توکیل داده باشد وکیل نیز دیگری را وکیل خود گردانیده باشد اما پیش از توکیل، موکل این اختیار را از وکیل گرفته باشد ولی خبر این تحدید حدود اختیارات، بعد از توکیل، به وکیل اول رسیده باشد؛ آیا این توکیل صحیح است یا خیر؟ پاسخ این سؤال آن زمان مهم جلوه‌گر خواهد شد که وکیل دوم در این فاصله اقدامی نیز انجام داده باشد.

به نظر نگارندگان، اگر بپذیریم سلب اختیارات در واقع عزل جزیی وکیل محسوب می‌شود، از ماده ۶۸۰ ق.م. می‌توان برای ارائه پاسخ سؤال فوق استفاده کرد. این ماده مقرر می‌دارد:«تمام اموری که وکیل قبل از رسیدن خبر عزل به او در حدود وکالت خود بنماید، نسبت به موکل نافذ است» لذا تا قبلِ اطلاع وکیل از سلب حق توکیل، اختیار وی باقی محسوب شده و توکیل وی صحیح خواهد بود




طبقه بندی: مطالب حقوقی، مسائل حقوقی خانواده، مسائل حقوقی خودرو های لیزینگ، مسائل حقوقی ارث، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، قانون .......، ازدواج - طلاق، وکالت نامه بلاعزل و کاری، فرم های دادخواست وشکواییه، سخن عدالتگران، مزایای کد رهگیری املاک، مطالب خواندنی، بخوان تا گرفتار نشوید، رابطه مستاجر ومالک، مطلب عمومی،
دنبالک ها: وکالت، تفویض وکالت :، تفویض وکالت ودادن وکالت تام الاختیار، تام الاختیار،

تاریخ : چهارشنبه 14 مهر 1395 | 11:51 ق.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

آیا مبایعه‎نامه بنگاهی معتبر است؟

هوشنگ پورزند

این روزها که در بازار مسکن قیمت‌ها در حال سبقت گرفتن از یکدیگر هستند، شاید کمتر کسی به اعتبار قراردادی که منعقد می‌کند، توجه کند. اجاره و بیع دو قراردادی هستند که انعقاد آن در بازار مسکن رواج بیشتری دارد.

معمولا دو طرف قرارداد که با مراجعه به بنگاه‌های املاک با هم آشنا شده‌اند، قرارداد خود را هم در همان بنگاه منعقد می‌کنند؛ اما تجربه نشان داده است، قراردادهایی که به این ترتیب منعقد می‌شوند، چون اعتبار سند عادی را دارند ممکن است در آینده برای طرفین مشکلاتی ایجاد کنند.

به گزارش ایسنا، «روزنامه حمایت» در ادامه نوشت: در گفت‌وگو با کارشناسان به دنبال یافتن راهکاری هستیم تا دست کم دو طرف قرارداد را درباره مشکلات حقوقی بعد از انعقاد قرارداد بیع آسوده خاطر کند.

نقش بنگاه‌ها در خرید و فروش ملک

معاون مجتمع شماره 31 شورای حل اختلاف تهران تاکید می‌کند با وجود آنکه مشاوران املاک در زمره کارگزاران خدمات اجتماعی به شمار می‌روند، بر اساس قانون اجازه تنظیم قرارداد را ندارند.

حسن روحانی‌نیا توضیح می‌دهد: در هیچ‌یک از متون قانونی به مشاوران املاک اجازه تنظیم سند داده نشده است. متصدیان بنگاه‌های املاک دلال هستند؛ یعنی باید طرفین را دلالت به انجام معامله و دیدگاه‌های آنان را به هم نزدیک و در صورت توافق برای تنظیم سند انتقال، به دفتر اسناد رسمی هدایت و البته حق دلالی خود را دریافت کنند. سوال اینجاست که وقتی شرط دریافت جواز کسب مشاور املاک، دارا بودن سواد خواندن و نوشتن است چگونه می‌توان تنظیم سند حقوقی را به کسی سپرد که سواد او در حد خواندن و نوشتن است و در مواردی از کوچکترین اطلاعات حقوقی بی‌اطلاع است؟

معاون مجتمع شماره 31 شورای حل اختلاف تهران خاطرنشان می‌کند: اضافه بر عدم تسلط بر مسایل حقوقی، مشاوران املاک به سوابق اشخاص و املاک نیز دسترسی ندارند؛ یعنی ممکن است قولنامه‌ای بنویسند در حالی که یکی از طرفین ممنوع‌المعامله باشد یا حتی ملک بازداشت یا در رهن باشد.

اعتبار قراردادهای تنظیمی در بنگاه‌ها

این کارشناس حقوقی در ادامه به بررسی اعتبار قراردادهای تنظیم‌شده نزد مشاوران املاک می‌پردازد و می‌گوید: از دید قضات، تفاوتی در اعتبار مبایعه‌نامه‌ای که مردم نزد خود و احیانا در منزل می‌نویسند و دو شاهد آن را گواهی می‌کنند با آنچه در بنگاه‌ نوشته می‌شود، وجود ندارد.

روحانی‌نیا خاطرنشان می‌کند: اعتبار قائل شدن محاکم برای مبایعه‌نامه‌ها رویه‌ای بود که در ابتدای پیروزی انقلاب اسلامی به عنوان یک راهکار موقت مطرح شد، اما اکنون که در دوره ثبات نظام جمهوری اسلامی قرار داریم ، شایسته است محاکم دادگستری طبق ماده 22 قانون ثبت و سایر مقررات، تنها برای اسناد رسمی املاک اعتبار قایل شوند.

چرا در بنگاه‌ها قرارداد نبندیم؟

این قاضی دادگستری در پاسخ به این سوال که چرا باید از انعقاد قرارداد بیع و اجاره در بنگاه‌ها خودداری کنیم؟ توضیح می‌دهد: گمان می‌کنم استناد به دو نقل قول برای پاسخ به این سوال خالی از لطف نباشد؛ نخست اینکه جناب استاد دکتر ناصر کاتوزیان که سرآمد علم حقوق در کشورند، در مراسم افتتاحیه شورای حل اختلاف، یکی از راه‌های نجات مردم از مشکلات قضایی را حذف قولنامه‌ها (مبایعه‌نامه‌ها) دانستند و دیگر اینکه وزیر محترم دادگستری بارها نقل می‌کنند که حدود 50 درصد پرونده‌های دادگستری، ناشی از همین قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌هاست. روحانی‌نیا اضافه می‌کند: خوشبختانه عزم عمومی در بین مسئولان حقوقی و قضایی کشور در خصوص حذف قولنامه‌ها وجود دارد. پیشنهاد حذف مبایعه‌نامه‌ها در برنامه پنجم توسعه کشور و همچنین ممنوعیت بنگاه‌ها از تنظیم سند پیش‌فروش ساختمان که قانون آن اخیرا به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده‌ است، نشان از این موضوع دارد.

حفظ حقوق مشاوران املاک

مشاوران املاک با نزدیک کردن طرفین معامله به هم، نقش مهمی در معاملات املاک دارند. سوالی که پیش می‌آید این است که اگر آنها را ازعقد قرارداد منع کنیم، حقوق آنها را پایمال نکرده‌ایم؟ روحانی‌نیا در پاسخ به این ابهام توضیح می‌دهد: باید توجه کرد آنچه مشاوران املاک از طرفین معامله دریافت می‌کنند، حق‌الزحمه است نه حق‌التحریر، یعنی مشاوران بابت دلالی خود و معرفی طرفین به هم، حق‌الزحمه می‌گیرند و نه بابت تحریر قولنامه؛ بنابراین حذف قولنامه‌ها هیج لطمه‌ای به در‌آمد مشاوران نخواهد زد. پیشنهاد مشخص بنده این است که برای رفع نگرانی مشاوران محترم، اخذ حق دلالی به دفاتر اسناد رسمی سپرده شود؛ به این معنا که دفاتر اسناد رسمی هم‌زمان با تنظیم سند، حق‌الزحمه مشاوران املاک را وصول و به آنان ایصال کنند.

جایگزین مناسب قولنامه

معاون مجتمع شماره 31 شورای حل اختلاف تهران در ادامه به بیان راهکار مناسب برای جایگزین کردن قولنامه با یک سند کارآمدتر می‌پردازد و می‌گوید: با توجه به ظرفیت دفاتر اسناد رسمی، این کار را می‌توان به آنها سپرد؛ به این معنا که اگر اسناد و مدارک و مفاصاحساب‌های طرفین، آماده باشد، دفترخانه می‌تواند مستقیما سند انتقال رسمی را تنظیم کند و اگر هنوز برخی مستندات آماده نباشد، دفتر‌خانه می‌تواند سندی با نام «تعهد به بیع» تنظیم کند که جایگزین مبایعه‌نامه‌های موجود خواهد بود. این سند با هزینه بسیار پایین‌تر تنظیم می‌شود و مهم‌تر از آن اینکه دفترخانه می‌تواند همزمان با تنظیم این سند، وضعیت آخرین‌ مالک ملک و بازداشت بودن یا نبودن آن و همچنین بدهی‌های دولتی ملک را احراز کند، تا با تایید بلامشکل بودن، خریدار با آرامش به امضای سند خرید اقدام کند.

روحانی‌نیا ذکر این مطلب را بسیار مهم می‌داند که سند تنظیمی در دفترخانه‌، سند رسمی است که انکار و تردید به آن نمی‌توان داشت و اعتبار آن با سند عادی تنظیم شده در بنگاه‌های املاک قابل مقایسه نیست.

نقش وکلا

یکی از وکلای دادگستری نیز در مورد مبایعه‌نامه‌هایی که توسط وکلا تنظیم می‌شود، توضیح می‌دهد: اگرچه ترویج فرهنگ استفاده از وکیل، امری ضروری است و تنظیم مبایعه‌نامه توسط وکلا نیز ممنوعیتی ندارد و حتما چنین قراردادی به لحاظ حقوقی قراردادی معتبر خواهد بود، اما واقعیت این است که قرارداد تنظیمی توسط وکیل دادگستری نیز قرارداد عادی محسوب می‌شود و اگر چه با ملاحظات حقوقی همراه است اما به لحاظ قضایی هم‌وزن سند عادی تنظیمی توسط خود افراد یا در بنگاه است. سعدالله فغان‌نژاد توضیح می‌دهد: آنچه باعث می‌شود که سند تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی سند رسمی باشد و مزایای خاصی داشته باشد این است که توسط مامور دولت و در حدود وظایف وی تنظیم می‌شود. بنابراین نباید این تصور ایجاد شود که اگر قراردادی با حضور وکیل منعقد شود این یک قرارداد رسمی است. البته تردیدی نیست که حضور وکیل می‌تواند، بسیاری از مشکلات احتمالی را برطرف کند اما به سند جنبه رسمی نمی‌دهد. این کارشناس حقوقی تاکید می‌کند: بدون شک اگر کسی برای انعقاد قراردادی به وکیل مراجعه کند، خود وکیل به موکل توضیح خواهد داد که قرارداد منعقد‌شده اگر در دفاتر اسناد رسمی نباشد، سند عادی خواهد بود. با توجه به مزایای سند رسمی چنین وکیلی حتما به موکل خود توصیه خواهد کرد که به دفتر اسناد رسمی مراجعه و قرارداد را با راهنمایی وکیل در دفتر اسناد رسمی ثبت کند.

این وکیل دادگستری در بیان تعریف سند رسمی می‌گوید: سندی که توسط ماموران رسمی و در حدود صلاحیت آنان و مطابق با قانون تنظیم شوند، رسمی است مانند اسنادی که توسط ماموران اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شود یا توسط دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت احوال و ... اما اگر هر یک از این شرایط وجود نداشته باشد، سند رسمی نخواهد بود و به عنوان سند عادی در دادگاه‌ها قابل ارایه خواهد بود.

فغان‌نژاد توضیح می‌دهد: روال عادی خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول اعم از ملک و خودرو به این صورت است که سند مبایعه‌نامه آن، توسط بنگاه‌ها یا معاملات ملکی تنظیم می‌شود و دو طرف پس از پایان همه کارهای خود به دفترخانه رسمی برای ثبت سند مراجعه می‌کنند؛ در صورتی که طبق روال منطقی و قانونی باید به شیوه ‌دیگر انجام شود. طبق قوانین نباید اسناد تنظیم‌شده توسط بنگاه‌ها اعتبار سند رسمی داشته باشد و اعتبار آنها تنها به دلیل شرایط خاص پذیرفته شده است که این شرایط خاص دیگر وجود ندارد. در حال حاضر قاعدتا هیچ فرقی میان سندی که در منزل یکی از طرفین قرارداد با حضور و امضای دو شاهد منعقد شود با آنچه در بنگاه‌ها واقع می‌شود، وجود ندارد. با توجه به آن چه کارشناسان مورد تاکید قرار دادند، بنگاه‌های املاک یا مشاوران املاک، تابع قانون تجارت هستند و بر اساس تعریف قانون تجارت نقش دلال را بر عهده دارند؛ بنابراین کار آنها نزدیک کردن طرفین معامله به یکدیگر برای انعقاد قرارداد است. اما کارشناسان توصیه می‌کنند برای اینکه قراردادی که ماحصل این فرایند است از اعتبار بیشتری برخوردار باشد و مشکلات احتمالی آینده کمتر شود، طرفین برای انعقاد قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و از تنظیم و انعقاد قرارداد در بنگاه های املاک خودداری کنند. البته قراردادی که توسط مشاوران املاک تنظیم می‌شود قراردادهای معتبری است؛ اما نکته اینجاست که چنین قراردادهایی سند عادی خواهند بود و تاثیر انعقاد قرارداد به صورت سند عادی در دادگاه و در مقام دعوا مشخص می‌شود.




طبقه بندی: آیا می دانید؟، مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، وکالت نامه بلاعزل و کاری، حقوق وحق، خبر نامه حقوقی، سخن عدالتگران، مستاجر و موجر، کدرهگیری املاک ومزیت آن درمعاملات ملکی، مزایای کد رهگیری املاک، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟،
برچسب ها: آیا مبایعه‎نامه بنگاهی معتبر است؟، نقش وکلا، جایگزین مناسب قولنامه، حفظ حقوق مشاوران املاک، نقش بنگاه‌ها در خرید و فروش ملک،

تاریخ : دوشنبه 3 خرداد 1395 | 12:14 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
قولنامه وتعریف آن؟
به نقل از ایران قولنامه نوشته‌ای است اغلب عادی که حاکی از توافق بر وقوع عقدی است در مورد موضوعی معین که ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی است. توافق‌هایی که به این صورت انجام می‌شوند مشمول ماده 10 قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند. یعنی در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده می‌توان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات کرد.
درخصوص الزام‌آور بودن قولنامه بین نویسندگان حقوق مدنی هیچگونه اختلاف‌نظری وجود ندارد اما نکته مهمی که جای بررسی دارد این است که آیا قولنامه احتیاج به ثبت در دفتر اسناد رسمی دارد؟
نظر برخی از حقوقدانان بر این است که بر اساس مواد 47 و 48 قانون ثبت، قولنامه‌ای که مربوط به مال غیرمنقول باشد باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد تا دارای اعتبار شود اما به نظر می‌رسد این عقیده چندان درست نیست زیرا مفهوم تعهد به انجام معامله غیر از مفهوم انجام معامله است و مواد 47 و 48 قانون ثبت ناظر بر تعهد به انجام معامله‌ای نیست.
همچنین منظور از عقود مندرج در مواد 46 و 47 قانون ثبت املاک، عقودی هستند که حق عینی نسبت به املاک یا حق مورد نظر ایجاد کند یا تغییری در آن بدهد اما قراردادهای موسوم به قولنامه معاملات املاک، نه تنها برای متعهد له نسبت به ملک حق عینی ایجاد نمی‌کند بلکه ایجادکننده حق ذمی برای او در قبال متعهد است، بنابراین از شمول مواد فوق و ماده 48 قانون ثبت املاک خارج است.
امتیازی که قولنامه رسمی بر قولنامه عادی دارد این است که امضای ذیل سند رسمی از تکذیب و اظهار تردید مصون است و در صورتی که وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد با جمع بودن شرایط می‌توان از اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه نمود.
 در اینجا پرسشی که برای همگان به طور معمول وجود دارد این است که چه خواسته‌هایی براساس قولنامه قابل مطالبه هستند؟
مفاد قولنامه‌ها اغلب به این صورت پیش‌بینی می‌شود که دو نفر در مقابل هم تعهد می‌‌کنند در تاریخ غالباً معینی در دفترخانه حاضر شده و معامله‌ای را بر اساس شرایط قولنامه انجام دهند.
 در صورتی که هر یک از آنها در موعد مقرر از حضور در دفترخانه و انجام معامله خودداری کنند مبلغی به عنوان وجه التزام به طرف دیگر پرداخت کند.
حال با در نظر گرفتن تخلف طرف مقابل باید بررسی کرد شخص ذینفع قادر است چه تقاضایی از دادگاه نماید؟ در چنین حالتی مسائل زیر جای بررسی دارد: نخست اینکه ذینفع باید الزام به انجام معامله را از دادگاه تقاضا کند یا وجه التزام را؟ دوم اینکه آیا برای شخص ذینفع امکان مطالبه الزام به انجام معامله و وجه التزام را با همدیگر دارد؟
بدیهی است در صورتی که در متن قولنامه درج شده باشد که در صورت تخلف فروشنده علاوه بر اینکه ملزم به اجرای قرارداد خواهد بود، مبلغی نیز می‌بایست به عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد این توافق بر اساس ماده 10 قانون مدنی محترم است و در چنین صورتی الزام فروشنده به انجام معامله و مطالبه وجه التزام منعی ندارد.
توجه به این نکته از اهم مسائل است که در صورت تأخیر و انجام نشدن تعهدات، خسارت تأخیر تأدیه پیش‌بینی شده باشد و مطالبه آن با درخواست اجرای اصل آن منافات ندارد.
همچنین نکته مهمی که در این میان وجود دارد این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را به طور کامل ایفا کرده باشد. به عنوان مثال خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و اجرا نکردن تعهد طرف دیگر احراز شود.http://edalatgran.ir/
نکات مهم در تنظیم قولنامه
با توجه به اینکه موضوع در مورد خریدار یا فروشنده باشد باید چند حالت را در نظر گرفت. نخستین نکته این است که فروشنده ملک را خودش ببیند تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان حاصل کند.
دوم اینکه به وسیله کد رهگیری از فروش یا معامله آن با شخص دیگری به طور کامل مطلع شود.
 سوم آنکه قولنامه را باید در سه نسخه تنظیم کرد و تا حد امکان از تنظیم قولنامه‌های دستی و بدون در نظر گرفتن شروط کافی پرهیز شود.
 در قولنامه‌ای که در دفتر معاملات ملکی تنظیم می‌شود باید علاوه بر امضای فروشنده و خریدار همچنین مهر و امضای صاحب بنگاه  دو نفر به عنوان شاهد ذیل قولنامه را امضا کنند.
همچنین قبل از هر چیز باید مطمئن شد که مشاور املاکی که در آن قولنامه نوشته می‌شود از اتحادیه مربوطه مجوز دارد یا خیر. حال آنکه بهتر است حق بنگاه دار در متن قولنامه درج شود.
از سوی دیگر مشخصات مورد معامله را با آنچه در سند ذکر شده است تطبیق دهند و چنانچه مورد معامله خانه است دقت شود که ملحقات ملک مانند آب و برق و پارکینگ در متن سند قید شده باشد.
دوباره کسی که قولنامه را امضا می‌کند چنانچه وکیل یا نماینده مالک است، باید اطمینان حاصل شود که نمایندگی وی قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.
اضافه بر این مالی که مورد معامله است چنانچه از طریق ارث به فروشنده رسیده است باید گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده کند.
در آخر نیز گفتنی است قولنامه در صورتی که به طور صحیح تنظیم شود حامی حقوق افراد است و افراد به استناد آن می‌توانند به دادگاه مراجعه و حقوق مسلم قانونی خود را پیگیری کنند.
به عبارتی با توجه به مفاد قولنامه خریدار می‌تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند و فروشنده هم می‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از شخص خریدار دریافت کند.http://edalatgran.ir/ هوشنگ پورزند



طبقه بندی: آیا می دانید؟، مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، وکالت نامه بلاعزل و کاری، خبر نامه حقوقی، مستاجر و موجر، مزایای کد رهگیری املاک، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مطالب خواندنی، اسناد عادی واعتبارآن در مراجع قضایی، نمونه قرارداد اجاره نامه، رابطه مستاجر ومالک، مطلب عمومی، زنگ تفریع حقوقی،
برچسب ها: مشمول ماده 10 قانون مدنی، تنظیم، قولنامه، قولنامه وتعریف، خریدار یا فروشنده،

تاریخ : شنبه 25 اردیبهشت 1395 | 12:48 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
  • در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأتهائی بعنوان هیأت حل اختلاف در ثبت تشکیل میشود اعضاء این هیأت عبارتند از یکی ازقضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه ورئیس ثبت یا قائم مقام وی ویک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد واملاک کشور

  • وظایف هیأت حل اختلاف موضوع ماده 147 و148 :

 ماده 147- برای تعیین وضع ثبتی ساختمانهایی که تاتاریخ 1/1/1370 بر روی زمین هایی احداث شده که به واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسور نیست و همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی ونسق های زراعی وباغات اعم از شهری وغیر شهری واراضی خارج از محدوده شهر وحریم آن که مورد بهره برداری متصرفین است واشخاص با سند عادی تا تاریخ تصویب این قانون خریداری کرده وبه واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسور نیست که این هیأت به شرط توافق طرفین به موضوع رسیدگی وپس ازتأئید وقوع معامله مراتب را جهت صدور سندمالکیت به اداره ثبتمحل اعلام مینماید واداره ثبت برای آن ملک طبق مقررات سندمالکیت صادر خواهد کرد .

 ماده 148- درمورد آن دسته ازاراضی که در مالکیت دولت یا شهرداری ها باشد وساختمان که در آن احداث شده چنانچه متصرف فعلی احداث کننده ساختمان فاقد واحد مسکونی باشد دولت وشهردارها مکلفند عرصه را به قیمت منطقه به صاحبان اعیان بفروشند ودر صورتی که احداث کننده دارای واحد مسکونی دیگری باشد دولت وشهرداریها عرصه را با نظر کارشناس رسمی دادگستری به قیمت عادلانه روز به صاحبان اعیانی بفروشد .وهیأت مذکور پس ازاحراز تصرف در اعیان توسط خریدار عرصه اقدام به صدور رأی واعلام آن به اداره ثبت مینماید واداره ثبت نیز برای آن ملک طبق مقررات سندمالکیت صادر مینماید .

 




طبقه بندی: آیا می دانید؟، مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، قانون .......، خبر نامه حقوقی، سخن عدالتگران، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مطالب خواندنی، قانون معاملات زمین مصوب سال 1354، زنگ تفریع حقوقی، مطلب عمومی،
برچسب ها: سندمالکیت، ۱۴۷، ۱۴۸ تعریف، سند ۱۴۷، کشور ایران، اسناد ۱۴۷ و ۱۴۸،

تاریخ : سه شنبه 21 اردیبهشت 1395 | 02:19 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

شرحی بر مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۷۰/۶/۲۱


بعد از استقرار مشروطیت به منظور سامان دادن به مساله مالكیت در اراضی و خاتمه دادن به دعاوی انبوه مربوط به اسناد تنظیمی راجع ملاك كه بعضاً معارض بوده و همواره به عنوان معضلی برای دولت مطرح بود در اردیبهشت ماه ۱۲۹۰ مجلس دوم قانون ثبت اسناد را در ۱۳۹ ماده تصویب كرد پس از اندك زمانی نارسایی قانون مزبور هویدا شده و اندیشه ترمیم نارساییهای آن قوت گرفت. به همین منظور در فروردین ماه ۱۳۲۰ قانون دیگری تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاك در ۱۲۶ ماده از تصویب مجلس چهارم گذشت. این قانون اصطلاحاً به قانون ثبت اختیاری نیز شهرت یافت. قانون مزبور در سالهای ۱۳۰۶ و ۱۳۰۷ و ۱۳۰۸ اصلاح و تكمیل گردید و بعضی از مقررات آن نیز نسخ شد تا اینكه در ۲۶ اسفند ماه ۱۳۱۰ قانون ثبت اسناد و املاك در ۱۴۱ ماده تصویب و از اول سال ۱۳۱۱ به مورد اجرا گذاشته شد در قانون اخیر كه تاكنون نیز مایه اصلی مقررات ثبت اسناد و املاك كشور می باشد در خلال سالهای بعد به مرور تغییراتی داده شد و موارد جدیدی به آن الحاق و بعضی مواد نیز اصلاح یا تكمیل و یا نسخ گردیده است . هدف از این همه جرح و تعدیلها ، كاستن از اختلافات ملكی وافزودن بر اعتبار اسناد مالكیت است.با همه احوال گسترش جوامع شهری افزایش چشمگیر مهاجرت روستاییان به شهرها كه موجب افزایش قیمت زمین و مطرح شدن آن به عنوان كالایی گران قیمتو كمیاب بود باعث توجه خاص عده ای فرصب طلب به مسأله زمین و تصرف بخشی عمده ای از اراضی مستعد جهت احداث واحدهای مسكونی در اطراف شهر ها توسط آنها شد. بروز این دو عامل متضاد از یك طرف ووجود قوانین دست و پاگیر كه هر كی به نحوی نقل و انتقالات اراضی را ممنوع می ساخت از طرفدیگرباعث ظهور مسائل جدید و ایجاد نابسامانی بسیاردر امور ثبتی و حقوقی و مراجعات فراوان متصرفین صاحبان اعیانی و مالكین عرصه به مراجع قضایی و مطرح شدن دعاوین متنوع در امور املاك و بالاخره به هم ریختن نظم معاملات و امور جاری دفاتر اسناد رسمی می گردید:به نحوی كه راه حلهای قانونی موجود به لحاظ محدودیت دایره شمول آنها به امور مبتلا به حامعه جوابگوی نیاز هیا مورد اشاره نبود وپیش بینی راه حلهای جدید و باز نگری جدی در ضوابط موجود را اقتضا می كرد:
لذا ابتد در سال ۱۳۵۱ مقررات تازه ای در قالب مواد ۱۴۲ تا ۱۵۷ تحت عنوان مواد الحاقی به مجموعه قانونی ثبت ۱۳۱۱ اضافه گردید و موقتاً مشكلات موجود مرتفع گردید: اما دیری نپایید كه به دلیل تحولات مهم اجتماعی ناشی از انقلاب اسلامی و تغییرات اساسی در بافت شهری و روستایی كشور باز هم نارسایی این مقررات آشكار شد . در نتیجه روند اصلاح و ترمیم مقررات حاكم به همین جا متوقف نشد زیرا استفاده از مزایای قانون محدود به چند منطقه معین ( مانند كرمان، شهر كرد . مازندران كه در قانون مصوب ۱۳۵۱ محدود به موارد خاص بود) و زمان محدود و متراژ اندك نبود بلكه در سطح مملكت و بر گستره میلیونها مترمربع در سراسر كشور اشاعه داشت. به همین جهت روز به روز لزوم تجدید نظر در قوانین بیشتر احساس می شد تا آنجا كه دولت وقت را به فكر چاره ای انداخت. در نتیجه سالهای ۱۳۷۵ و ۱۳۷۰ مقررات دیگری یه ترتیب تحت عناوین قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت و اسناد و املاك به تصویب رسید و تا حدودی مشكلات موجود در جامعه ر ا مرتفع ساخت.اما در مقررات اخیر التصویب كه مشتمل بر هشت ماده و ۱۳ تبصره است علی رغم آیین نامه اجرایی مفصلی كه طی ۴۲ ماده در تاریخ ۲۱/۲/۷۰ به تصویب ریاست محترم قوه قضاییه رسیده و به بیان روش اجرای مقررات قانون پرداخت و معذلك بسیاری از احكام و یا موضوعات مندرج در متن قانون یا آیین نامه نیاز هب تجزیه و تحلیل داشت.بدین لحاظ برای حل مشكلاتی كه درباره این قانون از حیث رسیدگی به انبوه پرونده ها موجود و مشهود بود مقررات مصوب تا آنجا كه مقدور بود مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار گرفت.


طبقه بندی: مطالب حقوقی، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مطالب خواندنی، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، سخن عدالتگران، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، حقوق ثبتی،
برچسب ها: شرحی بر مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۷۰/۶/۲۱، ماده ۱۴۷، مواد ثبتی ۱۴۷ و۱۴۸، بدون سند، قولنامه ای سند ۱۴۷،

تاریخ : سه شنبه 21 اردیبهشت 1395 | 02:08 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
اساسنامه اتحادیه صنف مشاورین املاک اهواز

 

(( فصل اول ))

هدف و کلیات

ماده 1- در اجرای ماده 22 قانون نظام صنفی و قانون فعالیت احزاب و جمعیت ها به منظور حفظ و حمایت از حقوق صنفی و انجام وظایف مقرر در قانون و آیین نامه های مربوطه و نیز ایجاد و تحکیم اصول و همکاری بین افراد صنف و بهبود وضع پیشه و خدمات در ارتباط با رفاه مصرف کنندگان، بهبود اقتصاد شهر و تسهیل روابط افراد صنفی با موسسات دولتی و خصوصی اتحادیه‌ای بنام اتحادیه صنف مشاورین املاک اهواز تشکیل می گردد .

·     تبصره : اتحادیه فوق الذکر تشکیلاتی است صنفی و غیر سیاسی و غیر انتفاعی که در این اساسنامه اختصارا اتحادیه نامیده می‌شود .

ماده 2- اتحادیه تابعیت جمهوری اسلامی ایران را دارد و اعضای وابسته به آن التزام خود را به قانون اساسی و نظام جمهوری اسلامی ایران اعلام می‌دارند .

ماده 3- محل اتحادیه شهر اهواز کیانپارس خیابان 19 غربی اول فاز سه/3 جنب پارک گلچهره پلاک 7 تلفن 3911800 – 3911801 – 3911802 می‌باشد.

·     تبصره : تغییر محل اتحادیه منوط به تصویب هیات مدیره اتحادیه و تایید مجمع امور صنفی مربوطه می‌باشد و بایستی ظرف مدت سه روز به وزارتخانه ها و سازمان های ذیربط و اعضاء به نحو مقتضی اعلام گردد.

ماده 4- عضویت اتحادیه برای کلیه اشخاص، اعم از حقیقی و یا حقوقی که طبق تعریف ماده 2 قانون نظام صنفی، در صنف  مشاورین املاک شهر اهواز مشمول شناخته می‌شوند، الزامی و کلیه اعضا مکلفند مقررات این اساسنامه و همچنین سایر مقرراتی را که در اجرای قانون تدوین و برقرار می شود رعایت نمایند.

·     تبصره : طرحها و برنامه‌ها و سایر اقداماتی که در اساسنامه پیش‌بینی شده و به نحوی با وظایف یکی از وزارتخانه‌ها یا سازمانهای دولتی ارتباط دارد، پس از کسب موافقت وزارتخانه یا سازمان دولتی ذیربط به مرحله اجرا در خواهد آمد.

ماده 5- برای هر یک از اعضای اتحادیه کارت عضویت که دارای شماره مسلسل باشد صادر و تسلیم می‌گردد. مشخصات کارت عضویت در دفتری که در اتحادیه خواهد بود ثبت و نگهداری می‌شود.


((فصل دوم ))

ارکان اتحادیه

ماده 6- هیات مدیره اتحادیه مرکب از 5 نفر که طبق مقررات آیین نامه انتخابات اتحادیه‌های صنفی موضوع ماده 58 قانون نظام صنفی انتخاب می‌شوند.

·     تبصره: هیات مدیره اتحادیه بر اساس ماده 1 آئین‌نامه اجرایی تبصره 3 ماده 22 قانون نظام صنفی موضوع انتخابات هیات مدیره اتحادیه‌های صنفی از بین افراد صنف با رای مخفی و اکثریت نسبی آراء ماخوذه از تاریخ انتخابات به مدت 4 سال تعیین می‌شوند.

ماده 7 – اتحادیه حداقل دارای چهار/4 کمیسیون بشرح ذیل خواهد بود :

تنها کاربران عضو سایت قادر به مشاهده لینک ها هستند.
عضویت در سایت / ورود به سایت
: کمیسیون رسیدگی به شکایات به منظور رسیدگی به شکایات ارباب رجوع و مشتری و نظارت در حسن انجام کار و رعایت مقررات و اصول کسب توسط افراد صنفی.

2 : کمیسیون حل اختلاف صنفی بمنظور رسیدگی به اختلافات افراد صنفی.

3 : کمیسیون بازرسی بمنظور نظارت بر فعالیت واحدهای صنفی.

4 : کمیسیون آموزش به منظور آموزش متصدیان واحدهای صنفی.

ماده 8 – جلسات هیات مدیره بطور عادی هر هفته یکبار در روز معین در محل اتحادیه تشکیل می‌گردد و هرگاه روز مذکور مصادف با تعطیل شود روز بعد از تعطیل ، جلسه هیات مدیره تشکیل خواهد شد.

ماده 9 – تشکیل جلسه فوق العاده با دعودت رییس و در غیاب وی با دعودت نایب رییس بلامانع است. تشخیص ضرورت تشکیل جلسه فوق العاده موکول به پیشنهاد سه نفر از اعضای هیئت مدیره خواهد بود .

ماده 10- جلسات هیات مدیره را رئیس و در غیاب وی نایب رئیس اداره خواهد نمود و تنظیم صورتجلسات و ثبت تصمیمات هیات مدیره بعهده منشی می باشد. در غیاب منشی، رئیس جلسه یکی از اعضاء هیات مدیره را برای انجام این وظیفه انتخاب می‌نماید.

ماده 11- صورت مذاکرات و تصمیمات هیات مدیره در دفتر مخصوصی ثبت می شود و در پایان هر جلسه به امضای عده حاضر خواهد رسید. هیات مدیره مسئول حفظ و نگهداری دفتر مزبور می‌باشد .

ماده 12- جلسات عادی با حضور حداقل نصف به اضافه یک اعضا رسمیت می‌یابد و مصوبات آن با اکثریت نسبی حاضران در جلسه و در صورت تساوی آرا ، رای طرفی که رییس جلسه در آن است معتبر خواهد بود .

ماده 13- در مواردیکه هر یک از اعضای هیات مدیره بدون عذر موجه سه جلسه متوالی و یا پنج جلسه متناوب و در ظرف شش ماه از حضور در جلسات عادی یا فوق العاده خودداری نماید مراتب باید از طرف هیات مدیره به مجمع امور صنفی ذیربط اعلام شود. مجمع مذکور مکلف است ظرف مدت 15 روز به موضوع رسیدگی نماید و در صورت احراز غیر موجه بودن غیبت، معافیت او را از عضویت هیات مدیره به کمیسیون نظارت شهر مربوطه پیشنهاد می‌نماید نظر کمیسیون نظارت در این مورد قطعی و غیر قابل اعتراض است.

·     تبصره : در صورتیکه پس از رسمیت یافتن جلسه هر یک از حاضران در جلسه بدون اجازه جلسه را ترک نموده و با خروج خود جلسه را از اکثریت، بیندازد. در حکم غائب بدون عذر موجه محسوب و مطابق این ماده با وی رفتار خواهد شد .

ماده 14- چنانچه هر یک از اعضای هیات مدیره مستعفی شود و از تاریخ ثبت استعفای نامه در دفتر اتحادیه تا یک هفته انصراف خود را از استعفای اعلام ننماید موضوع در هیات مدیره مطرح و طبق مفاد ماده 13 این اساسنامه اقدام می‌گردد.

ماده 15- در صورتیکه عضوی از اعضای هیات مدیره اتحادیه فوت کند و یا مستعفی و یا اخراج گردد و یا یکی از شرایط انتخاب شوندگان را از دست دهد، به ترتیب زیر عمل خواهد شد .

تنها کاربران عضو سایت قادر به مشاهده لینک ها هستند.
عضویت در سایت / ورود به سایت
تنها کاربران عضو سایت قادر به مشاهده لینک ها هستند.
عضویت در سایت / ورود به سایت
1 : مراتب توسط اتحادیه از طریق مجمع امور صنفی ذیربط به کمیسیون نظارت گزارش می‌شود تا در صورت وجود داوطلبانی که در انتخابات اتحادیه، بعد از هیات مدیره دارای رای بیشتری بوده‌اند بجای عضو مذکور دعوت به عضویت هیات مدیره گردد. در صورت تساوی آراء جانشین عضو مذکور به قید قرعه از بین دارندگان آرای مساوی انتخاب و به اتحادیه معرفی خواهد شد. مدت عضویت جانشین در هیات مدیره تابع بقیه مدت قانونی هیات مدیره خواهد بود .

2 : در صورتیکه داوطلبان، به تعداد اعضای هیات مدیره بوده و داوطلب دیگری نباشد، هیات مدیره با تعداد باقیمانده، مادامی که تشکیل هیات مدیره از نظر حصول اکثریت کافی می‌باشد وظایف خود را انجام خواهد داد.

3 : در صورتیکه تعداد اعضای متوفی و یا مستعفی و یا برکنار شده، به میزانی باشد که هیات مدیره اکثریت قانونی خود را از دست بدهد، در این حالت مراتب برای اخذ تصمیم از طریق مجمع امور صنفی ذیربط به کمیسیون نظارت گزارش می‌گردد.

ماده 16- نظم جلسات هیات مدیره با رئیس جلسه است و هر یک از اعضاء که بر خلاف نظم رفتار کنند، مراتب از طرف رئیس جلسه به او اخطار می‌شود و در صورت تکرار به دستور رییس از جلسه اخراج و موضوع در صورتجلسه درج خواهد گردید.

·         تبصره : در هر یک از جلسات هیات مدیره حداکثر سه نفر می‌توانند هر یک بمدت ده دقیقه قبل از دستور صحبت نمایند.

ماده 17- مذاکرات در جلسات هیات مدیره با اجازه رییس جلسه و رعایت نوبت در اطراف دستور جلسه صورت می گیرد .

ماده 18- وظایف هیات مدیره بشرح زیر است :

تنها کاربران عضو سایت قادر به مشاهده لینک ها هستند.
عضویت در سایت / ورود به سایت
تنها کاربران عضو سایت قادر به مشاهده لینک ها هستند.
عضویت در سایت / ورود به سایت
1 : اجرای مصوبات و بخشنامه های هیات عالی نظارت و کمیسیون نظارت که در چارچوب قانونی نظام صنفی بوده و از طریق مجمع امور صنفی به اتحادیه ابلاغ می‌گردد .

2 : دریافت تقاضا و مدارک متقاضیان پروانه کسب و انجام اقدام قانونی لازم با رعایت مقررات مربوطه جهت صدور پروانه کسب.

3 : ابطال پروانه و تعطیل محل کسب طبق مقررات مربوطه و اعلام آن به کمیسیون نظارت و جلوگیری از ادامه فعالیت واحدهای صنفی که بدون پروانه دایر می شوند و یا پروانه آنان بعللی باطل می‌گردد.

4 : تهیه ضوابط داخلی اتحادیه برای صدور پروانه کسب جهت انواع مشاغل و تغییرات لازم در هریک از آنان بمنظور ارایه به مجمع امور صنفی ذیربط که بتصویب کمیسیون نظارت خواهد رسید.

5 : تهیه و تنظیم آیین نامه‌های مالی، استخدامی، اداری و آموزشی و تشکیلاتی اتحادیه و تغییرات آنان بمنظور پیشنهاد به مجمع امور صنفی ذیربط.

6 : تنظیم بودجه و ترازنامه سالیانه اتحادیه و تسلیم به مجمع امور صنفی جهت بررسی و تصویب .

7 : تهیه و ارسال آمار و اطلاعات مورد نیاز به وزارتخانه ها و سازمانهای ذیربط.

8 : ایجاد تسهیلات لازم بمنظور آموزش مربوط به امور صنفی ، حرفه ای و هنری افراد صنفی مستقلاً یا با کمک سازمانهای دولتی و یا خصوصی و همکاری لازم با وزارت کار و امور اجتماعی در تامین این منظور طبق مقررات مربوطه.

9 : تشکیل کمیسیون های فنی، حل اختلاف صنفی و بازرسی اتحادیه.

10 : بررسی و تهیه لیست انواع کالاهای مورد عرضه رسته های تحت پوشش اتحادیه.

11 : انتخاب و معرفی نماینده اتحادیه جهت عضویت در مجمع امور صنفی به کمیسیون نظارت.

12 : مراقبت در اجرای تصمیمات مجمع امور صنفی و کمیسیون نظارت درباره ساعات کار و تعطیلات واحدهای صنفی.

13 : مراقبت در حسن اجرای وظایف قانونی که بعهده اتحادیه محول شده و می شود .


(( فصل سوم ))

امور مالی

ماده 19- هیات مدیره مکلف است حسابجاری در یکی از بانکهای کشور بنام اتحادیه افتتاح و کلیه وجوه دریافتی مربوط به اتحادیه در حساب مزبور واریز و تمام پرداخت‌ها را نیز از حساب بانکی با صدور چک انجام شد.

ماده 20- چک ها و اوراق بهادار و اسناد و تعهدات مالی و حقوقی با امضای رئیس و خزانه‌دار و با مهر اتحادیه معتبر خواهد بود و در غیاب رییس، نایب رییس امضا خواهد کرد.

ماده 21- نامه‌های اداری و استخدامی و اسناد غیر مالی اتحادیه با امضای رییس و در غیاب او به امضای نایب رییس و مهر اتحادیه صادر می‌شود.

ماده 22- هیات مدیره می‌تواند حق عضویت اعضای اتحادیه را هر سه ماه یکبار وصول نماید.

ماده 23- خزانه‌دار اتحادیه مکلف است آخر هر ماه صورت وجوه وصولی اتحادیه را تهیه و در اولین جلسه هیات مدیره که پس از پایان هر ماه تشکیل می‌شود گزارش نماید. خلاصه گزارش در دفتر صورتجلسات هیات مدیره منعکس خواهد شد.

ماده 24- درآمد و هزینه‌های اتحادیه در دفاتر قانونی ثبت و شرح و بیلان آن در پایان اردیبهشت ماه هر سال جهت بررسی به مجمع امور صنفی ذیربط ارایه خواهد شد.

ماده 25- هیات مدیره مکلف است هر سه ماه یکبار نسبت به پرداخت وجوهی که بر اساس آیین نامه اجرایی ماده 29 قانون نظام صنفی پیش‌بینی گردیده و به حساب مجمع مذکور واریز نماید.

ماده 26- مسولیت اعضای هیات مدیره نسبت به اموال متعلق به اتحادیه اعم از منقول، غیر منقول، مهر، اسناد، تعهدات و وجوه بمنزله مسوولیت وکیل در مقابل موکل است.

ماده 27- اتحادیه می‌تواند با کسب مجوز از وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی آرم مخصوصی را برای خود تهیه نماید.

ماده 28- اتحادیه‌های صنفی موظفند نسبت به ثبت اتحادیه در وزارت کشور اقدام و هرگونه تغییرات در هیات مدیره خود را نیز جهت ثبت به وزارت مذکور اعلام نمایند.

ماده 29- سایر موارد پیش‌بینی نشده در این اساسنامه مطابق قانون نظام صنفی و آیین‌نامه‌های مربوطه خواهد بود.

ماده 30- این اساسنامه مشتمل بر سه فصل و 30 ماده و 7 تبصره در تاریخ یکم مهر ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و هشت به تصویب هیات مدیره اتحادیه صنف مشاورین املاک اهواز رسیده و به استناد ماده 2 قانون فعالیت احزاب و جمعیت‌ها در وزارت کشور به ثبت رسیده است .  


اساسنامه اتحادیه صنف مشاورین املاک اهواز

 

(( فصل اول ))

هدف و کلیات

ماده 1- در اجرای ماده 22 قانون نظام صنفی و قانون فعالیت احزاب و جمعیت ها به منظور حفظ و حمایت از حقوق صنفی و انجام وظایف مقرر در قانون و آیین نامه های مربوطه و نیز ایجاد و تحکیم اصول و همکاری بین افراد صنف و بهبود وضع پیشه و خدمات در ارتباط با رفاه مصرف کنندگان، بهبود اقتصاد شهر و تسهیل روابط افراد صنفی با موسسات دولتی و خصوصی اتحادیه‌ای بنام اتحادیه صنف مشاورین املاک اهواز تشکیل می گردد .

·     تبصره : اتحادیه فوق الذکر تشکیلاتی است صنفی و غیر سیاسی و غیر انتفاعی که در این اساسنامه اختصارا اتحادیه نامیده می‌شود .

ماده 2- اتحادیه تابعیت جمهوری اسلامی ایران را دارد و اعضای وابسته به آن التزام خود را به قانون اساسی و نظام جمهوری اسلامی ایران اعلام می‌دارند .

ماده 3- محل اتحادیه شهر اهواز کیانپارس خیابان 19 غربی اول فاز سه/3 جنب پارک گلچهره پلاک 7 تلفن 3911800 – 3911801 – 3911802 می‌باشد.

·     تبصره : تغییر محل اتحادیه منوط به تصویب هیات مدیره اتحادیه و تایید مجمع امور صنفی مربوطه می‌باشد و بایستی ظرف مدت سه روز به وزارتخانه ها و سازمان های ذیربط و اعضاء به نحو مقتضی اعلام گردد.

ماده 4- عضویت اتحادیه برای کلیه اشخاص، اعم از حقیقی و یا حقوقی که طبق تعریف ماده 2 قانون نظام صنفی، در صنف  مشاورین املاک شهر اهواز مشمول شناخته می‌شوند، الزامی و کلیه اعضا مکلفند مقررات این اساسنامه و همچنین سایر مقرراتی را که در اجرای قانون تدوین و برقرار می شود رعایت نمایند.

·     تبصره : طرحها و برنامه‌ها و سایر اقداماتی که در اساسنامه پیش‌بینی شده و به نحوی با وظایف یکی از وزارتخانه‌ها یا سازمانهای دولتی ارتباط دارد، پس از کسب موافقت وزارتخانه یا سازمان دولتی ذیربط به مرحله اجرا در خواهد آمد.

ماده 5- برای هر یک از اعضای اتحادیه کارت عضویت که دارای شماره مسلسل باشد صادر و تسلیم می‌گردد. مشخصات کارت عضویت در دفتری که در اتحادیه خواهد بود ثبت و نگهداری می‌شود.


((فصل دوم ))

ارکان اتحادیه

ماده 6- هیات مدیره اتحادیه مرکب از 5 نفر که طبق مقررات آیین نامه انتخابات اتحادیه‌های صنفی موضوع ماده 58 قانون نظام صنفی انتخاب می‌شوند.

·     تبصره: هیات مدیره اتحادیه بر اساس ماده 1 آئین‌نامه اجرایی تبصره 3 ماده 22 قانون نظام صنفی موضوع انتخابات هیات مدیره اتحادیه‌های صنفی از بین افراد صنف با رای مخفی و اکثریت نسبی آراء ماخوذه از تاریخ انتخابات به مدت 4 سال تعیین می‌شوند.

ماده 7 – اتحادیه حداقل دارای چهار/4 کمیسیون بشرح ذیل خواهد بود :

تنها کاربران عضو سایت قادر به مشاهده لینک ها هستند.
عضویت در سایت / ورود به سایت
: کمیسیون رسیدگی به شکایات به منظور رسیدگی به شکایات ارباب رجوع و مشتری و نظارت در حسن انجام کار و رعایت مقررات و اصول کسب توسط افراد صنفی.

2 : کمیسیون حل اختلاف صنفی بمنظور رسیدگی به اختلافات افراد صنفی.

3 : کمیسیون بازرسی بمنظور نظارت بر فعالیت واحدهای صنفی.

4 : کمیسیون آموزش به منظور آموزش متصدیان واحدهای صنفی.

ماده 8 – جلسات هیات مدیره بطور عادی هر هفته یکبار در روز معین در محل اتحادیه تشکیل می‌گردد و هرگاه روز مذکور مصادف با تعطیل شود روز بعد از تعطیل ، جلسه هیات مدیره تشکیل خواهد شد.

ماده 9 – تشکیل جلسه فوق العاده با دعودت رییس و در غیاب وی با دعودت نایب رییس بلامانع است. تشخیص ضرورت تشکیل جلسه فوق العاده موکول به پیشنهاد سه نفر از اعضای هیئت مدیره خواهد بود .

ماده 10- جلسات هیات مدیره را رئیس و در غیاب وی نایب رئیس اداره خواهد نمود و تنظیم صورتجلسات و ثبت تصمیمات هیات مدیره بعهده منشی می باشد. در غیاب منشی، رئیس جلسه یکی از اعضاء هیات مدیره را برای انجام این وظیفه انتخاب می‌نماید.

ماده 11- صورت مذاکرات و تصمیمات هیات مدیره در دفتر مخصوصی ثبت می شود و در پایان هر جلسه به امضای عده حاضر خواهد رسید. هیات مدیره مسئول حفظ و نگهداری دفتر مزبور می‌باشد .

ماده 12- جلسات عادی با حضور حداقل نصف به اضافه یک اعضا رسمیت می‌یابد و مصوبات آن با اکثریت نسبی حاضران در جلسه و در صورت تساوی آرا ، رای طرفی که رییس جلسه در آن است معتبر خواهد بود .

ماده 13- در مواردیکه هر یک از اعضای هیات مدیره بدون عذر موجه سه جلسه متوالی و یا پنج جلسه متناوب و در ظرف شش ماه از حضور در جلسات عادی یا فوق العاده خودداری نماید مراتب باید از طرف هیات مدیره به مجمع امور صنفی ذیربط اعلام شود. مجمع مذکور مکلف است ظرف مدت 15 روز به موضوع رسیدگی نماید و در صورت احراز غیر موجه بودن غیبت، معافیت او را از عضویت هیات مدیره به کمیسیون نظارت شهر مربوطه پیشنهاد می‌نماید نظر کمیسیون نظارت در این مورد قطعی و غیر قابل اعتراض است.

·     تبصره : در صورتیکه پس از رسمیت یافتن جلسه هر یک از حاضران در جلسه بدون اجازه جلسه را ترک نموده و با خروج خود جلسه را از اکثریت، بیندازد. در حکم غائب بدون عذر موجه محسوب و مطابق این ماده با وی رفتار خواهد شد .

ماده 14- چنانچه هر یک از اعضای هیات مدیره مستعفی شود و از تاریخ ثبت استعفای نامه در دفتر اتحادیه تا یک هفته انصراف خود را از استعفای اعلام ننماید موضوع در هیات مدیره مطرح و طبق مفاد ماده 13 این اساسنامه اقدام می‌گردد.

ماده 15- در صورتیکه عضوی از اعضای هیات مدیره اتحادیه فوت کند و یا مستعفی و یا اخراج گردد و یا یکی از شرایط انتخاب شوندگان را از دست دهد، به ترتیب زیر عمل خواهد شد .

تنها کاربران عضو سایت قادر به مشاهده لینک ها هستند.
عضویت در سایت / ورود به سایت
تنها کاربران عضو سایت قادر به مشاهده لینک ها هستند.
عضویت در سایت / ورود به سایت
1 : مراتب توسط اتحادیه از طریق مجمع امور صنفی ذیربط به کمیسیون نظارت گزارش می‌شود تا در صورت وجود داوطلبانی که در انتخابات اتحادیه، بعد از هیات مدیره دارای رای بیشتری بوده‌اند بجای عضو مذکور دعوت به عضویت هیات مدیره گردد. در صورت تساوی آراء جانشین عضو مذکور به قید قرعه از بین دارندگان آرای مساوی انتخاب و به اتحادیه معرفی خواهد شد. مدت عضویت جانشین در هیات مدیره تابع بقیه مدت قانونی هیات مدیره خواهد بود .

2 : در صورتیکه داوطلبان، به تعداد اعضای هیات مدیره بوده و داوطلب دیگری نباشد، هیات مدیره با تعداد باقیمانده، مادامی که تشکیل هیات مدیره از نظر حصول اکثریت کافی می‌باشد وظایف خود را انجام خواهد داد.

3 : در صورتیکه تعداد اعضای متوفی و یا مستعفی و یا برکنار شده، به میزانی باشد که هیات مدیره اکثریت قانونی خود را از دست بدهد، در این حالت مراتب برای اخذ تصمیم از طریق مجمع امور صنفی ذیربط به کمیسیون نظارت گزارش می‌گردد.

ماده 16- نظم جلسات هیات مدیره با رئیس جلسه است و هر یک از اعضاء که بر خلاف نظم رفتار کنند، مراتب از طرف رئیس جلسه به او اخطار می‌شود و در صورت تکرار به دستور رییس از جلسه اخراج و موضوع در صورتجلسه درج خواهد گردید.

·         تبصره : در هر یک از جلسات هیات مدیره حداکثر سه نفر می‌توانند هر یک بمدت ده دقیقه قبل از دستور صحبت نمایند.

ماده 17- مذاکرات در جلسات هیات مدیره با اجازه رییس جلسه و رعایت نوبت در اطراف دستور جلسه صورت می گیرد .

ماده 18- وظایف هیات مدیره بشرح زیر است :

تنها کاربران عضو سایت قادر به مشاهده لینک ها هستند.
عضویت در سایت / ورود به سایت
تنها کاربران عضو سایت قادر به مشاهده لینک ها هستند.
عضویت در سایت / ورود به سایت
1 : اجرای مصوبات و بخشنامه های هیات عالی نظارت و کمیسیون نظارت که در چارچوب قانونی نظام صنفی بوده و از طریق مجمع امور صنفی به اتحادیه ابلاغ می‌گردد .

2 : دریافت تقاضا و مدارک متقاضیان پروانه کسب و انجام اقدام قانونی لازم با رعایت مقررات مربوطه جهت صدور پروانه کسب.

3 : ابطال پروانه و تعطیل محل کسب طبق مقررات مربوطه و اعلام آن به کمیسیون نظارت و جلوگیری از ادامه فعالیت واحدهای صنفی که بدون پروانه دایر می شوند و یا پروانه آنان بعللی باطل می‌گردد.

4 : تهیه ضوابط داخلی اتحادیه برای صدور پروانه کسب جهت انواع مشاغل و تغییرات لازم در هریک از آنان بمنظور ارایه به مجمع امور صنفی ذیربط که بتصویب کمیسیون نظارت خواهد رسید.

5 : تهیه و تنظیم آیین نامه‌های مالی، استخدامی، اداری و آموزشی و تشکیلاتی اتحادیه و تغییرات آنان بمنظور پیشنهاد به مجمع امور صنفی ذیربط.

6 : تنظیم بودجه و ترازنامه سالیانه اتحادیه و تسلیم به مجمع امور صنفی جهت بررسی و تصویب .

7 : تهیه و ارسال آمار و اطلاعات مورد نیاز به وزارتخانه ها و سازمانهای ذیربط.

8 : ایجاد تسهیلات لازم بمنظور آموزش مربوط به امور صنفی ، حرفه ای و هنری افراد صنفی مستقلاً یا با کمک سازمانهای دولتی و یا خصوصی و همکاری لازم با وزارت کار و امور اجتماعی در تامین این منظور طبق مقررات مربوطه.

9 : تشکیل کمیسیون های فنی، حل اختلاف صنفی و بازرسی اتحادیه.

10 : بررسی و تهیه لیست انواع کالاهای مورد عرضه رسته های تحت پوشش اتحادیه.

11 : انتخاب و معرفی نماینده اتحادیه جهت عضویت در مجمع امور صنفی به کمیسیون نظارت.

12 : مراقبت در اجرای تصمیمات مجمع امور صنفی و کمیسیون نظارت درباره ساعات کار و تعطیلات واحدهای صنفی.

13 : مراقبت در حسن اجرای وظایف قانونی که بعهده اتحادیه محول شده و می شود .


(( فصل سوم ))

امور مالی

ماده 19- هیات مدیره مکلف است حسابجاری در یکی از بانکهای کشور بنام اتحادیه افتتاح و کلیه وجوه دریافتی مربوط به اتحادیه در حساب مزبور واریز و تمام پرداخت‌ها را نیز از حساب بانکی با صدور چک انجام شد.

ماده 20- چک ها و اوراق بهادار و اسناد و تعهدات مالی و حقوقی با امضای رئیس و خزانه‌دار و با مهر اتحادیه معتبر خواهد بود و در غیاب رییس، نایب رییس امضا خواهد کرد.

ماده 21- نامه‌های اداری و استخدامی و اسناد غیر مالی اتحادیه با امضای رییس و در غیاب او به امضای نایب رییس و مهر اتحادیه صادر می‌شود.

ماده 22- هیات مدیره می‌تواند حق عضویت اعضای اتحادیه را هر سه ماه یکبار وصول نماید.

ماده 23- خزانه‌دار اتحادیه مکلف است آخر هر ماه صورت وجوه وصولی اتحادیه را تهیه و در اولین جلسه هیات مدیره که پس از پایان هر ماه تشکیل می‌شود گزارش نماید. خلاصه گزارش در دفتر صورتجلسات هیات مدیره منعکس خواهد شد.

ماده 24- درآمد و هزینه‌های اتحادیه در دفاتر قانونی ثبت و شرح و بیلان آن در پایان اردیبهشت ماه هر سال جهت بررسی به مجمع امور صنفی ذیربط ارایه خواهد شد.

ماده 25- هیات مدیره مکلف است هر سه ماه یکبار نسبت به پرداخت وجوهی که بر اساس آیین نامه اجرایی ماده 29 قانون نظام صنفی پیش‌بینی گردیده و به حساب مجمع مذکور واریز نماید.

ماده 26- مسولیت اعضای هیات مدیره نسبت به اموال متعلق به اتحادیه اعم از منقول، غیر منقول، مهر، اسناد، تعهدات و وجوه بمنزله مسوولیت وکیل در مقابل موکل است.

ماده 27- اتحادیه می‌تواند با کسب مجوز از وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی آرم مخصوصی را برای خود تهیه نماید.

ماده 28- اتحادیه‌های صنفی موظفند نسبت به ثبت اتحادیه در وزارت کشور اقدام و هرگونه تغییرات در هیات مدیره خود را نیز جهت ثبت به وزارت مذکور اعلام نمایند.

ماده 29- سایر موارد پیش‌بینی نشده در این اساسنامه مطابق قانون نظام صنفی و آیین‌نامه‌های مربوطه خواهد بود.

ماده 30- این اساسنامه مشتمل بر سه فصل و 30 ماده و 7 تبصره در تاریخ یکم مهر ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و هشت به تصویب هیات مدیره اتحادیه صنف مشاورین املاک اهواز رسیده و به استناد ماده 2 قانون فعالیت احزاب و جمعیت‌ها در وزارت کشور به ثبت رسیده است .  





طبقه بندی: مسائل حقوقی املاک ومستقلات، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، مستاجر و موجر، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مزایای کد رهگیری املاک، نمونه قرارداد اجاره نامه، قانون معاملات زمین مصوب سال 1354، سر قفلی وحق کسب وپیشه،
برچسب ها: هوشنگ پورزند، اساسنامه، مشاورین املاک،

تاریخ : یکشنبه 21 تیر 1394 | 08:48 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
-اعیان در اصطلاح ثبت به آنچه بر روی زمین ساخته می‌شود اطلاق میگردد گرچه از نظر حقوقی كلمه زمین خود دلالت برعرصه و اعیان می‌نماید ولی در امر ثبت مراد از اعیان مستحدثاتی است كه روی ملك(زمین) بنا می‌گردد.

 

روش صدور اسناد مالكیت اعیانی(موضوع‌ماده104مكررآئیننامه قانون‌ثبت)

 

1-درخواست صدور سند مالكیت اعیانی به ضمیمه مدارك لازم

2-دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیكاتور توسط مسئول مربوطه و ارجاع به نماینده

3-ثبت تقاضا در دفتر اندیكاتور

4-ضمیمه نمودن پرونده بوسیله بایگانی و ارسال نزد نماینده

5-بررسی پرونده بوسیله نماینده و تهیه اخطار تعیین روز معاینه محل و تعیین حدود

6-امضاء اخطارهای تهیه شده بوسیله مسئول مربوطه

7-صدور اخطارهای تهیه شده از دفتر اندیكاتور

8-تسلیم اخطارها به مامور مربوطه جهت ابلاغ به مجاورین و واگذاركننده حق اعیانی و متقاضی و برگشت پرونده به بایگانی

9-ابلاغ اخطارها به مجاورین و واگذاركننده حق اعیانی و متقاضی

10-برگشت اخطارهای ابلاغ شده و ضبط در پرونده مربوطه تا روز تعیین حدود

11-مراجعه متقاضی در روز تعیین حدود به ثبت محل

12-ارسال پرونده نزد مسئول اداره و تعیین نماینده و نقشه بردار جهت اعزام به محل همراه متقاضی

-13عزیمت نماینده و نقشه بردار به محل همراه متقاضی

14-معرفی ملك بوسیله متقاضی و تشخیص حدود توسط نماینده و برداشت نقشه ملك و ارزیابی آن توسط نقشه بردار و تعیین وقت مراجعه بعدی متقاضی

15-ترسیم نقشه و تنظیم برگ ارزیابی بوسیله نقشه بردار و تهیه صورت جلسه تعیین حدود و پیش نویس سند مالكیت اعیانی توسط نماینده و امضاء آنها بوسیله نماینده و نقشه بردار و متقاضی

16-ارائه گزارش انجام تعیین حدود به ضمیمه پیش نویس سند مالكیت به مسئول اداره توسط نماینده

17-بررسی گزارش نماینده و دستور ثبت صورت مجلس تعیین حدود در دفتر اندیكاتور توسط مسئول اداره و دستور پرداخت فوق‌العاده نماینده و نقشه بردار

18-ثبت صورت جلسه تعیین حدود در دفتر اندیكاتور

19-ارسال پرونده به حسابداری و پرداخت فوق‌العاده نماینده و نقشه بردار

20-برگشت پرونده به بایگانی جهت انقضاء زمان واخواهی در صورت عدم توافق مجاورین اعیانی

 - 21بررسی پرونده و امضاء پیش نویس سند مالكیت و دستور ثبت آن در دفتر املاك و وصول حقوق دولتی توسط مسئول اداره در صورت عدم وجود اختلاف

22


ادامه مطلب

طبقه بندی: حقوق وحق، قانون .......، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، حقوق ثبتی، مسائل حقوقی ارث، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مطالب حقوقی،
برچسب ها: روش صدور اسناد مالكیت اعیانی، موضوع‌ماده104مكررآئیننامه قانون‌ثبت)،

تاریخ : پنجشنبه 18 تیر 1394 | 09:12 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

ادامه مطلب

طبقه بندی: قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مزایای کد رهگیری املاک، حقوق وحق، خبر نامه حقوقی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، حقوق ثبتی،
برچسب ها: edalatgran.ir، هوشنگ پورزند، ثبت، سند مالكیت مورث،

تاریخ : پنجشنبه 18 تیر 1394 | 08:38 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

بی‌اعتباری خرید و فروش مال غیرمنقول بدون سند رسمی

برخلاف اموال منقول، در اموال غیرمنقول تنظیم سند رسمی از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. اموال غیرمنقول مثل املاک و زمین‌ها باید با سند رسمی منتقل شوند تا فروشنده و خریدار از دردسرهای بعدی در امان باشند. سند رسمی توسط مامور دولتی و در حوزه صلاحیت وی تنظیم می‌شود بنابراین سندی که در بنگاه‌ها تنظیم می‌شود سند رسمی نیست.


  در گفت‌وگو با  مدرس دانشگاه نقش سند رسمی در نقل ‌و انتقال اموال غیرمنقول را بررسی می‌کنیم.

این مدرس دانشگاه در گفت‌وگو با «حمایت» در تعریف سند رسمی می‌گوید: برابر ماده۱۲۷۸ قانون مدنی، سند رسمی این‌گونه تعریف شده است که: اسنادی که در اداره‌ ثبت ‌اسناد‌ و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. قانونگذار در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی تمامی شرایط یک سند رسمی و افرادی را که صلاحیت تنظیم آن رادارند، مشخص کرده است.
اهمیت تنظیم سند رسمی در معاملات غیرمنقول
  توضیح می‌دهد: در معاملات اموال غیرمنقول چنانچه سند رسمی تنظیم نشود، برابر ماده ۲۲ قانون ثبت که بیان می‌کند: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر ثبت املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر ثبت املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی قهرا (ارث) به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت…» بر این اساس قانون کسی را مالک قلمداد می‌کند که نام او در دفتر املاک اداره ثبت درج شده باشد، در غیر این صورت ادارات دولتی اعتبار و بهایی به مالکیت آن خریدار نمی‌دهند. بنابراین مالکیت قانونی به صرف مبایعه‌نامه محرز نمی‌شود و چنانچه سند رسمی در معاملات اموال غیرمنقول تنظیم نشود، این معاملات اعتبار قانونی نخواهند داشت.
ارزش حقوقی قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌های عادی
  در بیان ارزش حقوقی قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌های عادی چنین می‌گوید: اکنون از لفظ قولنامه دیگر استفاده نمی‌شود و معاملات اکثرا در قالب مبایعه‌نامه منعقد می‌شوند. این مبایعه‌نامه‌ها بین افرادی که آنها را منعقد کرده‌اند و قائم‌مقام قانونیشان دارای اعتبار است، هر چند نزد آژانس املاک نوشته شده باشند. او درباره مبایعه‌نامه‌هایی که کد رهگیری دارند، می‌گوید: مبایعه‌نامه‌هایی که کد رهگیری هم دارند، باز هم سند عادی محسوب می‌شوند، چون شرایط ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی را ندارند پس فقط بین طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها اعتبار دارد. اگر مبایعه‌نامه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود دیگر سند عادی نیست و سند رسمی تلقی می‌شود.
معاملات معارض در اموال غیرمنقول
در باب معاملات معارض احتمالی بیان می‌کند: برای معاملات معارض قانون خاص داریم و این کار وصف کیفری معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۱۲ را دارد. اما لازمه تعارض تقابل است و سند عادی یارای تقابل با سند رسمی را ندارد زیرا قانونگذار به سند رسمی امتیازاتی داده است که سند عادی فاقد آنهاست. برای مثال اگر فردی ملک خود را با سند عادی به (الف) بفروشد، سپس در زمان موخر همان ملک را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد، از لحاظ رویه قضایی و آرای دیوان‌عالی کشور معامله معارض رخ نداده است و چه‌بسا که بتوان گفت اینجا انتقال مال غیر رخ داده است و مشمول قانون سال ۱۳۰۸ می‌شود.
وی درباره جرم انتقال مال غیر افزود: طبق قانون راجع به مجازات انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ هر کس مال غیر را به نحوی از انحا، عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری انتقال دهد، مرتکب بزه انتقال مال غیر شده است و کلاهبردار محسوب و از حیث مجازات مشمول ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین کلاهبرداری و اختلاس و ارتشا می‌شود.
انتقال مال غیر در اموال غیرمنقول                                                ادامه مطالب :هوشنگ پورزند



ادامه مطلب

طبقه بندی: بی‌اعتباری خرید و فروش مال غیرمنقول بدون سند رسمی، بخوان تا گرفتار نشوید، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مزایای کد رهگیری املاک، کدرهگیری املاک ومزیت آن درمعاملات ملکی، سخن عدالتگران، حقوق وحق، خبر نامه حقوقی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، حقوق ثبتی، مسائل حقوقی خرید وفروش، آیا می دانید؟، مطالب حقوقی،

تاریخ : سه شنبه 22 اردیبهشت 1394 | 01:12 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات


کدرهگیری وارزش آن در معاملات املاک  وبی ارزش کردن کد رهگیری توسط دلالان

نویسنده : هوشنگ پورزند


بدون «کدرهگیری» هیچ قراردادی در بنگاه هـای املاک امضـا نکنید

سخن دل از املاک ایرانمهر کرج کد صنفی 7079 توسط کارشناس حقوقی

فریب دلالانـی را کـه اعتقـادی به اهمیت کدرهگیری ندارند نخورید یک مبایعه نامه یا اجاره نـامه فاقـد کدرهگیری می تواند شما را تا مرز بدبخت شدن جلو ببرد هشـدار اکیـد رییـس اتحـادیه امـلاک به دلالانی که کدرهگیری را تخریب می کنند

منافع برخی مشاوران املاک در بی اهمیت جلوه دادن «کدرهگیری»، پوشش سراسری امنیت ناشی از این کد را برای متعاملین مسکن مختل کرده است.

بنگاه های مسکن از سال۸۷ با مصوبه هیات دولت و بخشنامه اتحادیه مشاوران املاک مکلف شدند همه معاملات و نقل وانتقالات ملکی را در سامانه ثبت هوشمند معاملات مسکن –سامانه رهگیری به ثبت برسانند تا با این اقدام، مبادلات در بازار مسکن شفاف شده و دولت و نهادهای مرجع بتوانند در هر لحظه، آمار بازار مسکن به لحاظ سطح قیمت ها و حجم معاملات را بگیرند.

این مصوبه در یکی دو سال اول فقط در کلان شهرها آن هم به صورت پراکنده و دست وپا شکسته به اجرا درآمد اما از اوسط سال۹۰ و حداکثر ابتدای سال۹۱، به واسطه پیگیری های سفت و سخت اتحادیه املاک، در همه شهرها و در اغلب بنگاه ها، جاری شد به طوری که هم اکنون بعید است بنگاهی در سطح شهر تهران پیدا شود که یک دستگاه رایانه به همراه یک فلش برای اتصال به سامانه رهگیری، در آن موجود نباشد. در این مدت همچنین، صدور کدرهگیری برای معاملات مسکن نیز به مطالبه حتمی خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر مبدل شده است. اما ظاهرا صدور کدرهگیری با منافع مالی برخی مشاوران املاک در تضاد است و این موضوع باعث شده این گروه از دلالان ملک با ترفندهای مختلف، ذهن متعاملین در بنگاهشان را نسبت به کدرهگیری منحرف کنند و عملا قرداد ها را در سامانه ثبت نکنند.

این در حالی است که اگر مردم و مراجعه کننده ها به بنگاه های املاک از امتیازها و محاسن کدرهگیری با خبر باشند و تفاوت فاحش بین یک مبایعه نامه یا اجاره نامه دارای کدرهگیری با یک قرارداد ملکی فاقد کدرهگیری را بدانند، هرگز در بنگاهی که اعتقادی به این کد ندارد، نخواهند ایستاد و در آنجا معامله شان را عقد نمی کنند. بررسی ها درباره ویژگی کدرهگیری معاملات مسکن نشان می دهد برخلاف جوسازی هایی که این روزها نسبت به این کد ایجاد شده است و حتی دفترخانه ها هم آن را قبول ندارند، صدور کدرهگیری برای یک معامله امنیت آن معامله را در ابعاد مختلف تا ۱۰۰درصد تضمین می کند. .


ادامه مطلب

طبقه بندی: کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مزایای کد رهگیری املاک، کدرهگیری املاک ومزیت آن درمعاملات ملکی، حقوق وحق، وکالت نامه بلاعزل و کاری، حقوق ثبتی، مسائل حقوقی خرید وفروش، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مطالب حقوقی،
برچسب ها: کدرهگیری، کدرهگیری ۱۸ رقمی، محض انجام معامله، کلاهبرداری، کلان شهرها، دلالان ملک با ترفندهای مختلف،

تاریخ : سه شنبه 1 اردیبهشت 1394 | 09:57 ق.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
تعداد کل صفحات : 2 :: 1 2
لطفا از دیگر صفحات نیز دیدن فرمایید
.: Weblog Themes By SlideTheme :.


  • میم ب
  • ساخت وبلاگ در میهن بلاگ

    شبکه اجتماعی فارسی کلوب | اخبار کامپیوتر، فناوری اطلاعات و سلامتی مجله علم و فن | ساخت وبلاگ صوتی صدالاگ | سوال و جواب و پاسخ | رسانه فروردین، تبلیغات اینترنتی، رپرتاژ، بنر، سئو