شرایط تحقق معامله به قصد فرار از دین
رای تحقق معامله به قصد فرار از دین باید شرایطی فراهم شود که در صورت فقدان یکی از این شرایط نمی‌توان علیه مدیون اقامه دعوا کرد.

  • تشکیل معامله
مفهوم واژه معامله همانند واژه معامله مذکور در عنوان فصل دوم (در شرایط اساسی برای صحت معامله) و ماده ۱۹۰ قانون مدنی (برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است) و به قرینه مندرجات بندهای یک و ۲ این ماده که قصد، رضا و اهلیت را به طرفین معامله نسبت داده است و نیز مقررات مواد بعدی منحصرا شامل اعمال حقوقی دو طرفه یعنی عقود است.طلب باید مسلم و قابل مطالبه باشد طلب باید مسلم بوده و مورد اختلاف نباشد؛ در غیر این صورت نیاز به حکم دادگاه دارد.
نفع طلبکاران در اقامه دعوی طلبکاری که اقامه دعوا می‌کند، باید توجه داشته باشد که اگر نتیجه دعوایی که او اقامه کرده است، صدور حکم علیه مدیون باشد، قابلیت این را دارد که سودی به او برساند.
 شرایط تحقق معامله به قصد فرار از دین - سایت موسسه حقوقی عدالتگران

  • قصد فرار از دین
طلبکار باید ثابت کند که انگیزه مدیون از انجام معامله، فرار از دین بوده است و این به دو طریق ثابت می شود: نخست به وسیله گواهانی که اقرار او را بر این امر شنیده‌اند، دوم به وسیله قراینی که این امر را می‌رساند، از جمله فرا رسیدن موعد پرداخت، نداشتن اموالی دیگر، وضعیت معامله و امثال آن .
تشخیص ارزش چنین قراینی با دادگاه است زیرا ظواهری هستند که به طور مستقیم به واقعیت دلالت دارد و قانون نیز آن را معتبر می‌داند. (مواد ۱۳۲۱ و ۱۳۲۴ قانون مدنی)
همچنین به نظر می‌رسد، اگر طرف معامله بدون آگاهی از این امر مبادرت به انجام معامله کند، آن معامله غیرنافذ است زیرا این حکم جنبه حمایتی از طلبکار متضرر را دارد. بنابراین علم و جهل طرف معامله نباید هیچ تاثیری بر این مصلحت داشته باشد.

  • ضرری بودن معامله
طلبکار هنگامی می‌تواند مدعی معامله به قصد فرار از دین شود که مدیون هیچ مالی برای پرداخت بدهی خود نداشته باشد زیرا با وجود اموال دیگر طلبکار می‌تواند دین خود را استیفا کند. بنابراین معامله به قصد فرار از دین آخرین دارایی مدیون را از ید او خارج می‌سازد، به طوری که طلبکار نمی‌تواند به هیچ طریق ممکن دین خود را استیفا کند..



طبقه بندی: مسائل حقوقی خرید وفروش،
برچسب ها: شرایط تحقق معامله، قصد فرار از دین، ضرری بودن معامله، تشکیل معامله، ماده ۱۹۰ قانون مدنی، مواد ۱۳۲۱ و ۱۳۲۴ قانون مدنی،

تاریخ : سه شنبه 3 اردیبهشت 1398 | 08:22 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
روش های وصول وجه سفته
ﺑﺮﺍﯼ ﻭﺻﻮﻝ ﻭﺟﻪ ﺳﻔﺘﻪ ﺍﺯ ۲ ﻃﺮﯾﻖ ﻣﯽ‌ﺗﻮﺍﻥ ﺍﻗﺪﺍﻡ ﮐﺮد:

وصول وجه سفته - نقد کردن سفته
۱. ﺍﺯ ﻃﺮﯾﻖ ﺍﺟﺮﺍﯼ ﺍﺳﻨﺎﺩ ﺭﺳﻤﯽ :
ﭼﻮﻥ ﺳﻔﺘﻪ ﺍﺯ ﺍﺳﻨﺎﺩ ﻻ‌ﺯﻡ‌ﺍﻻ‌ﺟﺮﺍﺳﺖ ، ﺩﺭ ﺻﻮﺭﺗﯽ ﮐﻪ ﺩﺍﺭﻧﺪﻩ ﺑﻪ ﻭﻇﺎﯾﻒ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﺧﻮﺩ ﻋﻤﻞ ﮐﺮﺩﻩ ﺑﺎﺷﺪ ، ﻣﯽ‌ﺗﻮﺍﻧﺪ ﻋﻠﯿﻪ ﺻﺎﺩﺭﮐﻨﻨﺪﻩ ، ﭘﺸﺖ ﻧﻮﯾﺲ ﻭ ﺿﺎﻣﻦ ﺑﻪ ﺍﺟﺮﺍﯼ ﺍﺳﻨﺎﺩ ﺭﺳﻤﯽ ﻭﺍﻗﻊ ﺩﺭ ﺍﺩﺍﺭﻩ ﺛﺒﺖ ﻣﺮﺍﺟﻌﻪ ﻭ ﺗﻘﺎﺿﺎﯼ ﺗﻮﻗﯿﻒ ﺍﻣﻮﺍﻝ ﺑﻼ‌ﻣﻌﺎﺭﺽ ﺍﺷﺨﺎﺹ ﻓﻮﻕ ﻭ ﻭﺻﻮﻝ ﻃﻠﺐ ﺧﻮﺩ ﺭﺍ ﮐﻨﺪ.

۲. ﺍﺯ ﻃﺮﯾﻖ ﻣﺮﺍﺟﻊ ﻗﻀﺎﯾﯽ ﺩﺍﺩﮔﺴﺘﺮﯼ:
ﺩﺍﺭﻧﺪﻩ ﺳﻔﺘﻪ ﺑﺎ ﺗﻘﺪﯾﻢ ﺩﺍﺩﺧﻮﺍﺳﺖ ﺣﻘﻮﻗﯽ ﻋﻠﯿﻪ ﯾﮏ ﯾﺎ ﺗﻤﺎﻡ ﻣﺴﻮﻭﻻ‌ﻥ ﺳﻨﺪ ﺗﺠﺎﺭﯼ ﺍﻗﺎﻣﻪ ﺩﻋﻮﯼ ﻣﯽ‌ﮐﻨﺪ ﻭ ﺩﺭ ﺻﻮﺭﺗﯽ ﮐﻪ ﺑﻪ ﻣﺤﮑﻮﻣﯿﺖ ﻗﻄﻌﯽ ﺻﺎﺩﺭﮐﻨﻨﺪﻩ ﻣﻨﺠﺮ ﺷﻮﺩ ﻭ ﺍﮔﺮ ﺍﻣﻮﺍﻟﯽ ﺍﺯ ﻣﺤﮑﻮﻡ ﺗﺤﺼﯿﻞ ﻧﺸﻮﺩ، ﻣﯽ‌ﺗﻮﺍﻧﺪ ﺑﻪ ﺍﺳﺘﻨﺎﺩ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﻧﺤﻮﻩ ﺍﺟﺮﺍﯼ ﻣﺤﮑﻮﻣﯿﺖ‌ﻫﺎﯼ ﻣﺎﻟﯽ ﺗﻘﺎﺿﺎﯼ ﺑﺎﺯﺩﺍﺷﺖ ﺷﺨﺺ ﻣﺤﮑﻮﻡ ﺭﺍ ﮐﻨﺪ.

امید که با اطلاع از روش های فوق در احقاق حقوق خود (وصول وجه سفته) موفق باشید.
h.p:
@hpadlg


کانال عدالتگران البرز کاسپین اختصاصی مطالب حقوقی و آموزشی
مدیریت: هوشنگ  پورزند 09121832039    **    09130742742



طبقه بندی: مسائل حقوقی خرید وفروش، چک-سفته-حواله برات،
برچسب ها: روش وصول وجه سفته، نقد کردن سفته، تبدیل سفته به پول، آیا سفته نقد می شود، سفته چگونه نقد می شود،

تاریخ : چهارشنبه 21 فروردین 1398 | 09:37 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

پشت نویسی چک و نکات کلیدی آن

پشت نویسی چک و نکات کلیدی آن

حتماً شما هم تاکنون عباراتی نظیر پشت نویسی چک یا ظهرنویسی چک را شنیده‌اید. در این مقاله قصد داریم به بررسی پشت نویسی چک، انواع آن، و مسئولیت‌های پشت نویس بپردازیم و ابعاد مختلف حقوقی آن را مطرح کنیم.

تعریف پشت نویسی

پشت نویسی چک، نوشتن عبارت یا عباراتی است بر پشت سند (چک) که بیانگر انتقال حق مندرج در سند مزبور و اثبات‌کننده‌ی آن است.

انواع پشت نویسی چک

ظهرنویسی چک معمولاً به دو منظور صورت می‌گیرد:

  • الف- به منظور انتقال چک

    دارنده چک با امضا در پشت چک، آن را به شخص دیگری منتقل می‌کند. در صورتی‌که وجه مندرج در چک در سررسید توسط صادر کننده تأمین نگردد، بانک محال‌علیه (بانک پرداخت‌کننده‌ی وجه) اقدام به صدور گواهی‌نامه عدم پرداخت می‌نماید.

  • ب- به‌منظور ضمانت از صادرکننده یا پشت نویس قبلی

    در این حالت برای معتبر نمودن بیشتر چک نزد دارنده‌ی آن، شخص ثالثی به عنوان ضامن، پشت‌ چک را امضا می‌نماید که ممکن است از صادر‌کننده ضمانت نماید یا از پشت نویس قبلی.

مسئولیت پشت نویس در هریک از انواع پشت نویسی چک

برای بحث در خصوص پشت نویسی چک باید به قانون تجارت (مواد مربوط به پشت نویسی برات) رجوع کرد زیرا از یک سو، قانون صدور چک، مسئولیت مدنی پشت نویسان چک را به قانون تجارت ارجاع داده است و از سوی دیگر در خود این قانون مواد مستقلی در خصوص ظهرنویسی چک وجود ندارد بلکه به مواد مربوط به پشت نویسی برات انتقال داده شده است.

بر اساس آنچه عنوان شد اگر پشت نویسی چک به منظور انتقال چک باشد، دارنده‌ی چک در صورتی می‌تواند به پشت نویس مراجعه و مبلغ چک را مطالبه نماید که گواهی‌نامه‌ی عدم پرداخت تا ۱۵ روز از زمان سررسید چک صادر شود. در این حالت او می‌تواند به هریک از صادرکننده و یا پشت نویس، جهت دریافت طلب رجوع کند. در غیر اینصورت (خارج از زمان ۱۵ روز)، پشت نویس در مقابل دارنده‌ی چک بری شده و دارنده فقط می‌تواند از صادرکننده‌ی چک، طلب خود را مطالبه نماید.

اما در صورتی‌که پشت نویسی چک به منظور ضمانت باشد، چنانچه چک پس از مراجعه به بانک به‌دلیل عدم موجودی برگشت بخورد و به‌عنوان چک برگشتی تلقی گردد، ضامن به‌همراه کسی که از او ضمانت نموده مسئول پرداخت می‌گردد و در این فرض محدودیت زمانی در برگشت چک و غیره در قانون پیش‌بینی نشده و دارنده در هر زمان می‌تواند به ضامن و دیگر مسئولین چک، جهت وصول مبلغ مندرج در چک رجوع کند.

همان‌طور که ملاحظه می‌شود امضاء چک به عنوان ضامن، مسئولیت بیشتری را نسبت به امضاء به‌عنوان انتقال‌دهنده به‌همراه دارد. اما چگونه می‌توان تشخیص داد که امضاء پشت نویس در حکم ضمانت است یا انتقال؟

معیارهای تشخیص ضمانت‌کننده از انتقال‌دهنده در ظهرنویسی چک‌ها

  • ۱ـ پشت نویسی جهت انتقال فرع بر مالکیت چک است. یعنی تنها کسی می‌تواند پشت نویس انتقال‌دهنده به‌حساب آید که در هنگام امضا، دارنده‌ی چک بوده باشد. پس اگر شخصی به‌جز دارنده‌ (ثالث) پشت چک را امضاء کرده باشد، انتقال‌دهنده نیست و باید ضامن محسوب شود.
  • ۲- اگر امضا کننده قصد خود را از امضاء در پشت چک اعلام داشته اصولاً معیار تشخیص، اراده‌ی امضا‌کننده است. در واقع اگر امضا‌کننده اعلام کند که بابت انتقال امضاء کرده است، برای تشخیص نوع پشت نویسی به‌همین عبارت استناد می‌شود.
  • ۳ـ اگر امضاکننده قصد خود را اعلام نکرده و به‌دلیلی معلوم است که او هنگام امضا دارنده‌ی چک بوده، حتی اگر سند در وجه حامل باشد، صرف امضاء او حمل بر پشت نویسی به‌منظور انتقال می‌گردد و اگر هنگام امضاء ثالث بوده (دارنده نبوده)، امضاء او حمل بر ضمانت خواهد شد.
  • ۴ـ اگر معلوم نیست که امضاکننده شخص ثالث بوده یا دارنده، بر مبنای اماره تصرف باید او را دارنده‌ی چک تلقی کرد. لذا امضاء او باید حمل بر پشت نویسی به‌منظور انتقال شود.

اما فارغ از نوع پشت‌ نویسی چک، نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که علیه پشت نویس، چه از نوع ضامن و چه از نوع انتقال‌دهنده، نمی‌توان شکایت کیفری کرد و حکم جلب گرفت و باید به‌ شکل حقوقی طرح دعوی شود. در مورد چک کیفری و چک حقوقی نیز در مقاله مرتبط با آن‌ها به‌تفصیل صحبت شده است.




طبقه بندی: آیا می دانید؟، مسائل حقوقی خرید وفروش، چک-سفته-حواله برات، وام بانکی، خبر نامه حقوقی، سخن عدالتگران، مطالب خواندنی، بخوان تا گرفتار نشوید، روش قانونی سوء اثر چک برگشتی، ﻗﺎﻧﻮن ﺗﺠﺎرت.، زنگ تفریع حقوقی، کیفر چک تمام شده وراهی خوب برای کلاهبرداران (آیا همه مردم با چگونگی کشیدن چک آشنا هستن؟)،
برچسب ها: چک وپشت نویسی، چرا چک!!!، نکات مهم چک، درمورد چک چه میدانید؟، چک،

تاریخ : پنجشنبه 29 آذر 1397 | 08:51 ق.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

سند تک برگی چیست و مدت زمان صدور آن به چه میزان می باشد؟

در حال حاضر زمین و ملک، از باارزش‌ترین دارایی‌های هر فردی به شمار می‌رود و سند مالکیت آن ملک یا زمین به‌عنوان معتبرترین مدرک هویتی آن از اهمیت خاصی برخوردار است. چند سالی می‌شود كه بحث تعویض سندهای قدیمی با سندهای جدید مطرح شده است؛ سندهای منگوله‌دار قدیمی به سند تک برگی تبدیل می‌شوند كه هریك ویژگی‌های خاص خود را دارد. تبدیل سند و دریافت سندهای جدید كار چندان دشواری نیست.

كافی است مراحل زیر را بخوانید تا به خوبی دست‌تان بیاید كه برای انجام این تغییر در سندهای ملكی خود، باید چه اقداماتی انجام دهید. یادتان باشد در حال حاضر تبدیل سندهای قدیمی به سند تک برگی موضوعی اختیاری است و هنوز برای آن اجباری درنظر گرفته نشده است؛ پس قبل از اینكه ضرب‌الاجلی برای آن تعیین شود و معطلی‌های چند ساعته در نوبت‌های اداره‌ها و دفاتر ثبت پا بگیرد داوطلبانه برای تبدیل این سندها اقدام كنید.

قدم اول: مراجعه به دفاتر ثبت

دو حالت وجود دارد؛ یا شما یك سند منگوله‌دار قدیمی دارید و می‌خواهید سند تک برگی جدید بگیرید یا اینكه یك ملك جدید خریده‌اید و باید سندتان را با نام جدید تغییر دهید. در حالت اول نیازی به رفتن به دفاتر ثبت نیست و یكراست به اداره ثبت املاك بروید ولی در حالت دوم ابتدا باید به یكی از دفاتر ثبت‌ اسناد مراجعه كنید.

هنگام معامله یك ملك یا زمین با هر نوع كاربری‌ای كه داشته باشد نخستین قدم بعد از توافق‌های اولیه مراجعه به یك دفتر ثبت‌اسناد رسمی است تا معامله انجام شده در این دفتر ثبت شود. خریدار و فروشنده باید هر دو در دفتر ثبت حضور داشته باشند و مدارك هویتی خود را بیاورند. درصورتی كه مالك یك ملك اشخاص حقوقی باشند شماره ثبت حقوقی آن و سایر مدارك برای انتقال سند مورد نیاز است.

قدم دوم: استعلام سند قدیمی

دفتر ثبت اسناد رسمی قبل از اینكه برای انتقال سند اقدام كند، فهرستی از استعلام‌ها را از فروشنده یا همان صاحب فعلی سند دریافت می‌كند. نخستین استعلام مربوط به سند است. این استعلام توسط خود اداره‌ ثبت و به‌صورت مكانیزه انجام می‌شود. تا رسیدن جواب این استعلام ۲ روز زمان مورد نیاز است.

در این استعلام دفتر ثبت اسناد در می‌یابد كه آیا ملك یا زمینی كه فروخته می‌شود قبلا به شخص دیگری فروخته شده یا نه و اینكه آیا این سند اصطلاحا در بند نیست و آزاد است یا خیر. سندهایی كه در گرو بانك و یا زندان و… باشند تا پیش از آزاد نكردن آن قابل انتقال نیستند. مسلما در این شرایط سند جدیدی هم برایشان صادر نمی‌شود و باید ابتدا این موانع برطرف شود.


قدم سوم: تسویه حساب شهرداری

سندی كه به شخص دیگری واگذار و در واقع معامله می‌شود باید از قبل بدهی‌های خود را به شهرداری تسویه كرده باشد. یكی از مدارك مورد نیاز برای اثبات این تسویه حساب‌ها، ارائه گواهی پایان‌‌كار شهرداری است. این گواهی نشان می‌دهد كه خانه یا ملك مورد نظر عوارض و مالیات خود را پرداخت كرده و سند آن مشكلی ندارد.

گواهی بعدی هم كه در مورد زمین‌های مورد معامله نیاز هست، ارائه نامه از سازمان نوسازی است و تعیین تكلیف كاربری آن كه آیا تجاری است یا مسكونی یا اداری و… . ملك‌های تجاری و صنعتی علاوه بر این دو گواهی، باید نامه سازمان تأمین اجتماعی مبنی بر تسویه حساب با این سازمان را هم هنگام خرید و فروش داشته باشند.

قدم چهارم: انتقال سند در دفتر

همه گواهی‌ها و نامه‌های تسویه حساب از راه رسیده است و دوطرف هم بر سر خرید و فروش ملك یا زمین موردنظر به توافق رسیده‌اند.

مدارك لازم ارائه شده و همه‌‌چیز برای انتقال مالكیت آماده است. نقل و انتقال سندهای دفترچه‌ای در داخل خود دفترچه نوشته می‌شوند اما سندهای تك‌برگی اینگونه نیستند. به هر حال نقل و انتقال انجام شده پس از تعیین موعد مقرر در داخل سند دفترچه‌ای وارد می‌شوند. دفتر ثبت اسناد به‌صورت مكانیزه خلاصه‌ای از نقل و انتقال انجام شده را به اداره ثبت ناحیه مورد نظر ارسال می‌كند.

حالا باید با سند قدیمی راهی اداره‌های ثبت شوید تا بتوانید سند جدید بگیرید. كسانی كه خرید و فروش نكرده‌اند و سند قدیمی دارند، از این مرحله به بعد برای دریافت سند جدید باید همراه شوند.

قدم پنجم: مراجعه به اداره ثبت

وقت آن رسیده كه به اداره ثبت ناحیه مربوطه مراجعه كنید و برای دریافت سند تك برگی مخصوص به ملك یا زمین مورد نظر درخواست خود را ارائه دهید. اداره ثبت املاك در شهرهای مختلف قرار دارد و در شهرهای بزرگی مثل تهران هم چند اداره ثبت برای مراجعه در نظر گرفته شده است.

فرم درخواست را پر می‌كنید. دقت كنید اطلاعاتی كه در فرم وارد می‌كنید اطلاعات درستی باشد چراكه یكی از مبناهای پر كردن سند استفاده از همین فرم است. اگر قصد فروش ملك یا زمین را نداشته و تنها برای تبدیل سند دفترچه‌ای به سند تك برگی اقدام كرده‌اید این نخستین گام شما محسوب می‌شود.

تسویه حساب‌های شهرداری و استعلام سند هم پس از ارائه درخواست دراداره ثبت مورد نظر پیگیری می‌شود.

قدم ششم: ارائه سند مالكیت قبلی

چه برای نقل و انتقال سند مالكیت و چه برای تبدیل سند دفترچه‌ای به سند تك‌برگی، باید اصل سند مالكیت قبلی ملك یا زمین به اداره ثبت ارائه شود، در غیراین صورت سند جدید به شما تعلق نمی‌گیرد. اگر سند منگوله‌دار شما مفقود، یا به دلایل مختلف غیرقابل استفاده شده باشد باید قبل از اقدام برای تك برگی كردن سند، برای دریافت سند المثنی اقدام كنید.

خود این گرفتن المثنی هم مراحلی دارد كه می‌توانید درباره آن از كارمندان اداره ثبت سوال كنید. اطلاعات مربوط به نقل و انتقال سند در سندهای تك برگی وارد نمی‌شود و تنها مشخصاتی كه در سندهای تك‌برگی نوشته می‌شود مشخصات مالك آن است. البته در این سند مختصر جایی هم برای رهن و سرقفلی ملك درنظر گرفته شده است.

این مطلب را از دست ندهید:  مدارک مورد نیاز و شرایط لازم برای ثبت قرارداد کنسرسیوم

قدم هفتم: پرداخت هزینه‌ها و مدارك

سایر مدارك خود را هم تكمیل كنید؛ از مدارك هویتی خود و طرف دیگر معامله گرفته تا قبض تلفن ثابت مربوط به ملك.

قبض تلفن یكی از مدارك مهمی است كه اگر آن را فراموش كنید باید روز و نوبت دیگری را به دریافت سند تك برگی اختصاص دهید و یا هرچه زودتر آن را به اداره ثبت برسانید؛ نشانی دقیق ملك و كد پستی آن اطلاعاتی است كه قطعیت آن را قبض تلفن ملك مورد نظر مشخص می‌كند.

كروكی ملك یا زمین را هم به خوبی به‌خاطر داشته باشید. مالك فعلی ملك و خریدار در زمان دریافت سند تك برگی و همچنین زمان انتقال سند باید حضور داشته باشند، در غیراین صورت شخص ثالثی با داشتن وكالتنامه قانونی می‌تواند به جای یكی از دوطرف حضور داشته باشد.


قدم هشتم: مراجعه به باجه پست

برای اینكه زحمت رفت‌ وآمد شهروندان به اداره‌های ثبت كمتر شود، اداره پست قبول زحمت كرده و سند آماده شده را به‌ دست مالك می‌رساند اما قبل از آخرین مرحله‌ها برای دریافت سند تک برگی لازم است كه سری هم به باجه پست مستقر در اداره‌ ثبت بزنید و با پرداخت هزینه لازم و پر كردن فرم مشخصات، رسما وظیفه دریافت سند را بر عهده این اداره بگذارید.

قبلا برای این كار باید از اداره ثبت خارج می‌شدید و سری به اداره پست ناحیه می‌زدید. اخیرا در برخی از اداره‌های ثبت، باجه‌ای هم به اداره پست اختصاص داده شده است تا كارهای مربوط به تحویل سند در آن انجام شود. اداره‌های ثبتی كه هنوز برای متصدی اداره پست باجه‌ای مشخص نكرده‌‌اند خودشان تا اطلاع ثانوی كار این متصدی را انجام می‌دهند.

قدم نهم: دریافت سند تک برگی جدید

سند شما آماده است. برای تبدیل سندهای دفترچه‌ای به سند تک برگی حدودا ۵۰روز زمان مورد نیاز است. برای دریافت سند تک برگی ای كه قرار است به شخص دیگری تعلق بگیرد حدودا ۲۰روز زمان نیاز است. سند شما از طریق مأمور پست به در خانه و به نشانی‌ای كه در اداره ثبت به متصدی پست داده‌اید ارسال می‌شود.

سند تنها به مالك آن تحویل داده می‌شود مگر اینكه در زمان پركردن فرم مربوط به اداره پست، شخص دیگری را مأمور دریافت آن كرده و آن را در فرم خود معرفی كرده باشید. اگر مأمور اداره پست نتواند نشانی‌ای را كه باید سند را به آن تحویل دهد پیدا كند، سند به اداره ثبت ارجاع داده می‌شود و مالك باید برای دریافت آن به اداره ثبت مراجعه كند.

ویژگی سندهای تك برگی چیست؟

سندهای تك برگی مثل سندهای قدیمی به‌صورت دستی تهیه نمی‌شوند و روند چاپ آنها كاملا مكانیزه است. این یكی از بزرگ‌ترین حسن‌های سندهای جدید است.

دیگر مشكل بد خط‌بودن و یا ناخوانا بودن سند و نوشتن اصلاحات پی در پی پشت سند وجود ندارد و به راحتی می‌توان اطلاعات درون سند را دید. سندهای تك برگی كروكی دقیق و اطلاعات جزئی‌تری نسبت به سندهای قدیمی دربر دارند و با تكیه بر این سندها دیگر مشكلاتی مثل ابهام در متراژ ملك و تعرض به زمین‌ها و املاك اتفاق نمی‌افتد.

سندهای تك برگی به آسانی سندهای‌منگوله‌دار، جعل نمی‌شوند. هر سند برای یك نفر صادر می‌شود بنابراین مشكل فرسودگی سند و دست به‌دست گشتن آن هم حل می‌شود. اما در این سندها خبری از اطلاعات مربوط به نقل و انتقال ملك وجود ندارد و در نگاه اول، بدون مراجعه به اداره ثبت نمی‌توان چنین اطلاعاتی را در مورد ملك یا زمین مورد نظر به‌دست آورد. از طرفی با وارد شدن این اطلاعات در سامانه اداره ثبت اسناد، دسترسی‌های اداره‌ای به اطلاعات این اسناد راحت‌تر شده است.

سند جدید چقدر برایتان خرج دارد؟

هزینه‌های مختلفی برای دریافت سند تک برگی تعیین شده است. از همان ابتدای كار اگر از هزینه دریافت پایان كار و تسویه با بیمه تأمین اجتماعی صرف‌نظر كنیم، برای استعلام سند باید مبلغ ۱۰هزار تومان به دفتر ثبت بپردازید.

هزینه پست بسته به محل مورد نظر دریافت می‌شود. اگر سند شما قبلا در اداره ثبت اسناد به ثبت نرسیده باشد باید مبلغی بابت ثبت این سند به اداره ثبت اسناد پرداخت كنید.

این مبلغ عدد ثابتی نیست و محاسبه آن از طریق سیستم اداره ثبت انجام می‌شود. برای تبدیل سندهای قدیمی به جدید باید حدودا ۱۰۰هزار تومان و برای انتقال سند و گرفتن سندی جدید با نام خودتان باید حدود مبلغ ۷۰هزار تومان هزینه كنید.

چه مداركی باید همراهمان ببریم؟

اصل و كپی مدارك هویتی خریدار و فروشنده ملك یا مالك جدید و مالك قبلی آن نخستین سند مورد نیاز برای دریافت سند تک برگی است.

ارائه پایان كار شهرداری، استعلام سند، تسویه‌حساب با بیمه تأمین اجتماعی برای املاكی كه كاربری صنعتی و تجاری دارند دیگر مدارك مورد نیاز است. قبض تلفن ثابت ملك را فراموش نكنید. كروكی دقیق ملك دیگر مدرك مورد نیاز است.

اصل سند قبلی ملك باید هنگام ارائه درخواست به اداره ثبت ارائه شده باشد. اگر وكیل قانونی مراحل تعویض سند و یا واگذاری آن را دنبال می‌كند در تمام مراجعه‌ها ارائه وكالتنامه از سوی او ضروری است. فرم تقاضای دریافت سند تک برگی و فرم مربوط به اداره پست ازجمله فرم‌هایی هستند كه باید در روند این كار تكمیل شوند. پرداخت هزینه‌های لازم در خود اداره‌های ثبت از طریق دستگاه كارتخوان امكان‌پذیر است. به فیش پرداخت این هزینه‌ها هم نیاز دارید.




طبقه بندی: چگونه سند تک برگ بگیریم، چگونه برای اراضی کشاورزی سند بگیریم، مطلب عمومی، مطالب اضافی و خواندنی برای شما، بخوان تا گرفتار نشوید، مطالب خواندنی، مزایای کد رهگیری املاک، سخن عدالتگران، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، حقوق ثبتی، مسائل حقوقی خرید وفروش، آیا می دانید؟، مطالب حقوقی،
برچسب ها: سند تک برگی چیست و مدت زمان صدور آن به چه میزان می باشد؟، سند تک برگ، سند، تک برگی سند زمین، سند ملک،

تاریخ : جمعه 16 آذر 1397 | 12:47 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

نمونه قرارداد مبایعه نامه خودرو

مبایعه نامه (قولنامه) خودرو

فروشنده : آقای / خانم ................................ فرزند :............................ بشناسنامه شماره ...................... صادره ....................... متولد ..................... به شماره ملی ............... ساکن ............................................ ..................................... ........................................... ........... خریدار : آقای / خانم .................................. فرزند : ............................ بشناسنامه شماره ...................... صادره ...................... متولد ................... به شماره ملی ......... .......... ........... بشماره پلاک ملی اختصاصی نیروی انتظامی        ......................... ساکن ................ ............. مورد معامله : تمامی ششدانگ یک دستگاه اتومبیل / خودرو................... مدل ............... سیستم ..................... به شناسه خودرو....................... دارای موتور شماره .................... و شاسی شماره ...................... به رنگ ................ خریداری فروشنده طبق ..................... بانضمام لوازم و تجهیزات موجود و منصوبه که برؤیت کامل خریدار رسیده و با قرارهما ایجاب و قبول و قبض و اقباض حاصل و محقق و عین مورد معامله در تصرف و به قبض خریدار در آمده و داده شده است .

قیمت و مبلغ مورد معامله : ..................................... ریال وجه رایج که تمام آن با قرار تسلیم فروشنده نامبرده بالا گردیده است . اسقاط کافه خیارات خصوصاً خیار غبن به اعلی مراتبه و به هر درجه ومقدار از طرفین بعمل آمد. مع الوصف نامبرده مسئولیت شناسائی فروشنده را عهده دار گردید . مسئولیت انجام معامله از هر حیث و جهت با متعاملین است . علاوه آنکه فروشنده با علم و اقرار به مالکیت مورد معامله و قبول مسئولیت کشف فساد در آن به مدت ده سال وخریدار نیز با قبول مالکیت وی در آن و طرفین با آگاهی و وقوف کامل و علم و اقرار به خصوصیات و مشخصات و کم و کیف و مستحقٌ للغیر نبودن مورد معامله و بلامعارض بودن آن و با مسئولیت تامه و کامل خود و قبول مسئولیت های مترتبه قانونی از هر حیث و جهت و تحت هر عنوان ، این سند و دفتر مربوطه را امضاء نمودند.

مالیات نقل و انتقال به مبلغ ......................... ریال بموجب فیش شماره ............................ بانک ملی ایران شعبه ................................ واریز و عوارض سالیانه تا آخر سال جاری  تماماًطبق گواهی شماره ......................................          شهرداری ............................ و طی فیش شماره       ..................................... و عوارض نقل و انتقال طی گواهی شماره  ..................... شهرداری ....................... و فیش شماره ............................ پرداخت و تأدیه شده است و فیش های مربوطه عیناً تسلیم خریدار شد و چنانچه هر گونه بدهی مربوط به قبل از تنظیم سند ، برای مورد معامله کشف شود ، پرداخت و تأدیه آن بعهده خریدار است ، لیکن وی حق دارد از فروشنده آنرا وصول و مطالبه نماید . ضمناً کارت هوشمند سوخت خودرو مورد معامله که مشخصات و خصوصیات آن نزد متعاملین محرز است ، به خریدار تحویل داده شد . مضافاً به اینکه حسب الاظهار متعاملین ، خودرو مورد معامله دارای بیمه نامه شخص ثالث بوده که طرفین از مشخصات و خصوصیات و کم و کیف آن آگاهی و وقوف دارند.

به تاریخ ......... / ............ /............. هجری شمسی





طبقه بندی: مطلب عمومی، زنگ تفریع حقوقی، مطالب اضافی و خواندنی برای شما، بی‌اعتباری خرید و فروش مال غیرمنقول بدون سند رسمی، جرم و مجازات، سخن عدالتگران، مسائل حقوقی خرید وفروش، آیا می دانید؟،
برچسب ها: نمونه قرارداد مبایعه نامه خودرو، مبایعه نامه، نمونه قرارداد،

تاریخ : چهارشنبه 18 مرداد 1396 | 02:43 ق.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

نمونه قرارداد مبایعه نامه خودرو

مبایعه نامه (قولنامه) خودرو

فروشنده : آقای / خانم ................................ فرزند :............................ بشناسنامه شماره ...................... صادره ....................... متولد ..................... به شماره ملی ............... ساکن ............................................ ..................................... ........................................... ........... خریدار : آقای / خانم .................................. فرزند : ............................ بشناسنامه شماره ...................... صادره ...................... متولد ................... به شماره ملی ......... .......... ........... بشماره پلاک ملی اختصاصی نیروی انتظامی        ......................... ساکن ................ ............. مورد معامله : تمامی ششدانگ یک دستگاه اتومبیل / خودرو................... مدل ............... سیستم ..................... به شناسه خودرو....................... دارای موتور شماره .................... و شاسی شماره ...................... به رنگ ................ خریداری فروشنده طبق ..................... بانضمام لوازم و تجهیزات موجود و منصوبه که برؤیت کامل خریدار رسیده و با قرارهما ایجاب و قبول و قبض و اقباض حاصل و محقق و عین مورد معامله در تصرف و به قبض خریدار در آمده و داده شده است .

قیمت و مبلغ مورد معامله : ..................................... ریال وجه رایج که تمام آن با قرار تسلیم فروشنده نامبرده بالا گردیده است . اسقاط کافه خیارات خصوصاً خیار غبن به اعلی مراتبه و به هر درجه ومقدار از طرفین بعمل آمد. مع الوصف نامبرده مسئولیت شناسائی فروشنده را عهده دار گردید . مسئولیت انجام معامله از هر حیث و جهت با متعاملین است . علاوه آنکه فروشنده با علم و اقرار به مالکیت مورد معامله و قبول مسئولیت کشف فساد در آن به مدت ده سال وخریدار نیز با قبول مالکیت وی در آن و طرفین با آگاهی و وقوف کامل و علم و اقرار به خصوصیات و مشخصات و کم و کیف و مستحقٌ للغیر نبودن مورد معامله و بلامعارض بودن آن و با مسئولیت تامه و کامل خود و قبول مسئولیت های مترتبه قانونی از هر حیث و جهت و تحت هر عنوان ، این سند و دفتر مربوطه را امضاء نمودند.

مالیات نقل و انتقال به مبلغ ......................... ریال بموجب فیش شماره ............................ بانک ملی ایران شعبه ................................ واریز و عوارض سالیانه تا آخر سال جاری  تماماًطبق گواهی شماره ......................................          شهرداری ............................ و طی فیش شماره       ..................................... و عوارض نقل و انتقال طی گواهی شماره  ..................... شهرداری ....................... و فیش شماره ............................ پرداخت و تأدیه شده است و فیش های مربوطه عیناً تسلیم خریدار شد و چنانچه هر گونه بدهی مربوط به قبل از تنظیم سند ، برای مورد معامله کشف شود ، پرداخت و تأدیه آن بعهده خریدار است ، لیکن وی حق دارد از فروشنده آنرا وصول و مطالبه نماید . ضمناً کارت هوشمند سوخت خودرو مورد معامله که مشخصات و خصوصیات آن نزد متعاملین محرز است ، به خریدار تحویل داده شد . مضافاً به اینکه حسب الاظهار متعاملین ، خودرو مورد معامله دارای بیمه نامه شخص ثالث بوده که طرفین از مشخصات و خصوصیات و کم و کیف آن آگاهی و وقوف دارند.

به تاریخ ......... / ............ /............. هجری شمسی





طبقه بندی: مطلب عمومی، زنگ تفریع حقوقی، مطالب اضافی و خواندنی برای شما، بی‌اعتباری خرید و فروش مال غیرمنقول بدون سند رسمی، جرم و مجازات، سخن عدالتگران، مسائل حقوقی خرید وفروش، آیا می دانید؟،
برچسب ها: نمونه قرارداد مبایعه نامه خودرو، مبایعه نامه، نمونه قرارداد،

تاریخ : چهارشنبه 18 مرداد 1396 | 02:40 ق.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

نمونه قرارداد مبایعه نامه خودرو

مبایعه نامه (قولنامه) خودرو

فروشنده : آقای / خانم ................................ فرزند :............................ بشناسنامه شماره ...................... صادره ....................... متولد ..................... به شماره ملی ............... ساکن ............................................ ..................................... ........................................... ........... خریدار : آقای / خانم .................................. فرزند : ............................ بشناسنامه شماره ...................... صادره ...................... متولد ................... به شماره ملی ......... .......... ........... بشماره پلاک ملی اختصاصی نیروی انتظامی        ......................... ساکن ................ ............. مورد معامله : تمامی ششدانگ یک دستگاه اتومبیل / خودرو................... مدل ............... سیستم ..................... به شناسه خودرو....................... دارای موتور شماره .................... و شاسی شماره ...................... به رنگ ................ خریداری فروشنده طبق ..................... بانضمام لوازم و تجهیزات موجود و منصوبه که برؤیت کامل خریدار رسیده و با قرارهما ایجاب و قبول و قبض و اقباض حاصل و محقق و عین مورد معامله در تصرف و به قبض خریدار در آمده و داده شده است .

قیمت و مبلغ مورد معامله : ..................................... ریال وجه رایج که تمام آن با قرار تسلیم فروشنده نامبرده بالا گردیده است . اسقاط کافه خیارات خصوصاً خیار غبن به اعلی مراتبه و به هر درجه ومقدار از طرفین بعمل آمد. مع الوصف نامبرده مسئولیت شناسائی فروشنده را عهده دار گردید . مسئولیت انجام معامله از هر حیث و جهت با متعاملین است . علاوه آنکه فروشنده با علم و اقرار به مالکیت مورد معامله و قبول مسئولیت کشف فساد در آن به مدت ده سال وخریدار نیز با قبول مالکیت وی در آن و طرفین با آگاهی و وقوف کامل و علم و اقرار به خصوصیات و مشخصات و کم و کیف و مستحقٌ للغیر نبودن مورد معامله و بلامعارض بودن آن و با مسئولیت تامه و کامل خود و قبول مسئولیت های مترتبه قانونی از هر حیث و جهت و تحت هر عنوان ، این سند و دفتر مربوطه را امضاء نمودند.

مالیات نقل و انتقال به مبلغ ......................... ریال بموجب فیش شماره ............................ بانک ملی ایران شعبه ................................ واریز و عوارض سالیانه تا آخر سال جاری  تماماًطبق گواهی شماره ......................................          شهرداری ............................ و طی فیش شماره       ..................................... و عوارض نقل و انتقال طی گواهی شماره  ..................... شهرداری ....................... و فیش شماره ............................ پرداخت و تأدیه شده است و فیش های مربوطه عیناً تسلیم خریدار شد و چنانچه هر گونه بدهی مربوط به قبل از تنظیم سند ، برای مورد معامله کشف شود ، پرداخت و تأدیه آن بعهده خریدار است ، لیکن وی حق دارد از فروشنده آنرا وصول و مطالبه نماید . ضمناً کارت هوشمند سوخت خودرو مورد معامله که مشخصات و خصوصیات آن نزد متعاملین محرز است ، به خریدار تحویل داده شد . مضافاً به اینکه حسب الاظهار متعاملین ، خودرو مورد معامله دارای بیمه نامه شخص ثالث بوده که طرفین از مشخصات و خصوصیات و کم و کیف آن آگاهی و وقوف دارند.

به تاریخ ......... / ............ /............. هجری شمسی





طبقه بندی: مطلب عمومی، زنگ تفریع حقوقی، مطالب اضافی و خواندنی برای شما، بی‌اعتباری خرید و فروش مال غیرمنقول بدون سند رسمی، جرم و مجازات، سخن عدالتگران، مسائل حقوقی خرید وفروش، آیا می دانید؟،
برچسب ها: نمونه قرارداد مبایعه نامه خودرو، مبایعه نامه، نمونه قرارداد،

تاریخ : چهارشنبه 18 مرداد 1396 | 02:37 ق.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

  نحوه تقاضای تامین دلیل برای تحویل کلید.

یکی از مشکلاتی که در روابط موجر و مستاجر ممکن است به وجود بیاید، خودداری مالک از پس گرفتن کلید ملک است. قرارداد اجاره بعد از سپری شدن مدتی که در قرارداد تعیین شده است به پایان می‌رسد اما تا زمانی که کلید نزد مستاجر باشد، ملک در تصرف او محسوب می‌شود و وی در این خصوص مسئولیت‌هایی پیدا می‌کند. بنابراین برای اینکه از این مسئولیت‌ها رها شود، باید کلید را به مالک برگرداند. اما گاهی ممکن است مالک از گرفتن کلید خودداری کند در این صورت باید دید که تکلیف چیست و مستاجر می‌تواند چه اقداماتی برای گرفتن حق خود انجام دهد. در این مطلب به نکات قابل توجه در این موضوع اشاره شده است که دانستن آن‌ها می‌تواند به حل این مشکل کمک کند.

                                                                                                                  

IMG22084580

بعد از پایان قرارداد اجاره
وقتی قرارداد اجاره به پایان می‌رسد اما مستاجر هنوز مورد اجاره را در اختیار دارد، دو فرض ممکن است پیش بیاید که بهتر است آن‌ها را به طور جداگانه بررسی کنیم.
فرض اول زمانی است که مستاجر با رضایت مالک همچنان محل اجاره شده را در اختیار دارد. در این صورت مستاجر اگر از ملک اجاره داده شده استفاده کرده باشد، باید اجرت‌المثل آن را بدهد. یعنی باید هزینه استفاده‌هایی که از ملک به عمل آورده است را بدهد. در تعیین مبلغ اجرت‌المثل باید شرایط عرفی زمان و مکان در نظر گرفته ‌شود. چون در این حالت قرارداد اجاره به پایان رسیده است، بنابراین لزوما آنچه مستاجر پرداخت می‌کند، مبلغی نیست که در قرارداد اجاره در مورد آن توافق کرده بودند. در این مورد حتی این امتیاز برای مستاجر وجود دارد که اگر استفاده‌ای از ملک نکرده باشد، لازم نیست وجهی به مالک بپردازد. البته در چنین شرایطی، معمول است که مستاجر به صورت عرفی همان اجاره‌ای که قبلا می‌پرداخت، به صاحب ملک بدهد.
اما حالت دوم فرضی است که بعد از پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر بدون رضایت مالک، محل را همچنان در تصرف خود نگه داشته باشد. در این صورت مستاجر، غاصب محسوب می‌شود و ضامن هر نقص و عیبی خواهد بود که در عین مستاجره به وجود آمده باشد؛ چه آن نقص ناشی از عمل خود مستاجر یا تعدی و تفریط او باشد، چه عامل خارجی نقص را ایجاد کرده باشد.
در هر صورت به نظر می‌رسد بعد از پایان مدت اجاره، بهترین کاری که مستاجر می‌تواند بکند، تعیین تکلیف قرارداد اجاره است. در صورتی که دو طرف به ادامه قرارداد تمایل داشته باشند، قرارداد را برای مدت معین تمدید می‌کنند. اما ممکن است مالک نه ‌تنها از تجدید یا تمدید قرارداد خودداری کند بلکه کلید محلی را که اجاره داده است، از مستاجر تحویل نگیرد. به عبارت دیگر مستاجر بلاتکلیف بماند. در این صورت اگر مستاجر کلید را تحویل ندهد، ممکن است یکی از دو فرضی که در بالا به آن اشاره شد برای مستاجر پیش بیاید. بنابراین بهترین راهی که پیش روی مستاجر قرار دارد، این است که برای تحویل کلید اقدام به «تامین دلیل» کند.
این مورد در ماده ۱۳ قانون رابطه مالک و مستاجر پیش‌بینی شده است و برابر آن «هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از ‌تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. ‌در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را ‌تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره‌ و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.»
البته این مورد در فصل چهارم همان قانون، در موارد فسخ، ماده ۷ مورد تاکید قرار گفته است و برابر آن «هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر ‌می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل‌ گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.»

معنای تامین دلیل
افراد در موارد مختلفی می‌توانند از شورای حل اختلاف درخواست «تامین دلیل» کنند. یکی از موارد این است که هر زمان افراد تشخیص دهند در حال حاضر دلیلی به نفع آن‌ها وجود دارد که در دعاوی و اختلافات آینده می‌تواند مشکلاتشان را حل کند.از سوی دیگر اگر افراد احتمال بدهند که در آینده استفاده از دلیل یا دلایلی که در حال حاضر وجود دارد، با مشکل مواجه خواهد شد، بهتر است تامین دلیل کنند. مثلا فرض کنید که افراد مطلعی وجود دارند که می‌توانند ادعای شخص را تایید کنند اما این شخص نگران است که در آینده این افراد از شهادت دادن منصرف شوند، یا دسترسی به آن‌ها ممکن نباشد؛ در این صورت می‌تواند با تقاضای تامین دلیل، مانع از بین رفتن این دلایل شود. تامین دلیل حتی می‌تواند قبل از اقامه دعوا باشد. درخواست تامین دلیل در صلاحیت شورای حل اختلافی است که دلایل و امارات مورد درخواست در حوزه آن واقع شده‌اند.

درخواست تامین دلیل
افراد معمولا می‌توانند درخواست تامین دلیل را در فرم‌های چاپی دادخواست یا در کاغذ عادی بنویسند و به شورای حل اختلاف تقدیم کنند. این درخواست حتی ممکن است به صورت شفاهی مطرح شود؛ به عنوان مثال در صورتی که درخواست‌کننده سواد کافی نداشته باشد و به صورت شفاهی درخواست خود را مطرح کرده باشد، شورا موظف است مراتب آن‌ را صورت‌جلسه کند. درخواست باید حاوی مطالب زیر باشد: اول اینکه درخواست‌کننده مشخصات خود و طرف مقابل را بنویسد.
دوم اینکه موضوع دعوایی را که برای اثبات آن تقاضای تامین دلیل داده است، ذکر کند.سوم اینکه اوضاع و احوالی را که موجب شده است فرد این درخواست را از دادگاه داشته باشد، توصیف کند.
تقاضای تامین دلیل را می‌توان قبل از طرح دعوای اصلی یا حین رسیدگی به آن مطرح کرد. این تقاضا غیر مالی است.

تامین دلیل برای تحویل کلید
اگر مالک، کلید محلی که اجاره داده است را پس از پایان مدت اجاره تحویل نگیرد، مستاجر می‌تواند درخواست تامین دلیل به شورای حل اختلاف تقدیم کند. او باید ضمن این درخواست، کلید محل مورد اجاره را به دفتر این شورا تحویل دهد. شورای حل اختلاف در صورت‌جلسه‌ای، تصدیق می‌کند که در تاریخ معینی، کلید محل مورد اجاره به وسیله مستاجر به دفتر شورای حل اختلاف تحویل داده شده است. شورای حل اختلاف در مورد اینکه موجر از گرفتن کلید خودداری می‌کند، تحقیقاتی انجام می‌دهد و این موضوع را هم صورت‌جلسه می‌کند. در انتها این صورت‌جلسه توسط مدیر دفتر شورای حل اختلاف تایید می‌شود. از این پس مستاجر در هر دعوایی که مرتبط با قرارداد اجاره مورد بحث مطرح شود، می‌تواند از این دلیل استفاده کند. بنابراین دیگر موجر نمی‌تواند به این بهانه که مستاجر بعد از پایان قرارداد اجاره، تصرف خود را ادامه داده است، از وی وجهی مطالبه کند.

بهترین کار، پیش‌بینی در قرارداد
بهترین کار در هر قراردادی پیش‌بینی روشی برای حل و فصل دقیق، سریع و دوستانه اختلافات احتمالی است. بهتر است در قرارداد اجاره، طرفین با یکدیگر توافق کنند که چنانچه اختلافی پیدا کردند شخصی که مقبول و معتمد طرفین است و اطلاعات کافی در خصوص موضوع دارد بین آن‌ها داوری کند؛ شخصی که طرفین نظر او را بپذیرند. بهتر است ماجرای تحویل کلید نیز در قرارداد اجاره گنجانده شود تا مشکلی به وجود نیاید. توصیه می‌شود طرفین یعنی همان موجر و مستاجر در خصوص تمام اختلافات ناشی از اجرا و تفسیر قرارداد اجاره به صلاحیت شورای حل اختلاف رضایت بدهند. به نظر می‌رسد برای جلوگیری از هرگونه سواستفاده و برداشت نادرست بهتر است هنگام قرارداد بر این موضوع تصریح کنید که چنانچه موعد مقرر تمام شد مالک باید کلید را تحویل بگیرد و برای آن نیز شرطی در نظر بگیرید. به این ترتیب بخش زیادی ازمشکلات برطرف می‌شود.




طبقه بندی: مطالب حقوقی، آیا می دانید؟، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، مسائل حقوقی جعل واستفاده از سند های عادی ورسمی، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، سازمان ثبت احوال کشور چگونه سن را تغیر بدهیم، وکالت نامه بلاعزل و کاری، حقوق وحق، سخن عدالتگران، مستاجر و موجر،
دنبالک ها: نحوه تقاضای تامین دلیل برای تحویل کلید.، اجاره، اجرت‌المثل،

تاریخ : چهارشنبه 14 مهر 1395 | 12:25 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

تصرف عدوانی به معنای اعم، عبارت است از خارج شدن مال از ید مالک یا قائم‌مقام قانونی او بدون رضای وی یا بدون مجوز قانونی. «تصرف» به معنای سلطه و اقتداری است که شخص به طور مستقیم یا به واسطه غیر، بر مالی دارد و «عدوان» نیز در لغت به معنای ظلم و ستم آشکار است.

IMG21401892
تصرف عدوانی، عنوانی است که علاوه بر حقوق مدنی در حقوق کیفری نیز مطرح است بنابراین می‌توان از منظر کیفری نیز این عنوان را مورد بحث و تحلیل قرار داد. رضایت نداشتن مالک یا عدم اذن قانونی او موجب تحقق عدوان است که این نوع تصرف در ماده ۳۰۸ قانون مدنی بیان شده است.مستند قانونی تصرف عدوانی از جنبه کیفری ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی است.در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی آمده که «هر کس به وسیله صحنه‌سازی از قبیل پی‌کنی‌، دیوارکشی‌، تغییر حد فاصل‌، امحای مرز، کرت‌بندی‌، نهرکشی‌، حفر چاه‌، غرس اشجار و زراعت و امثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی اعم از کشت‌شده یا در آیش زراعی‌، جنگل‌ها و مراتع ملی‌شده‌، کوهستان‌ها، باغ‌ها، قلمستان‌ها، منابع آب‌، چشمه‌سارها، انهار طبیعی و پارک‌‌های ملی‌، تاسیسات کشاورزی، دامداری و دامپروری، کشت و صنعت، اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت‌های وابسته به دولت ‌یا شهرداری‌ها یا اوقاف و همچنین اراضی، املاک، موقوفات و محبوسات و اثلاث باقیه که برای مصارف عام‌المنفعه اختصاص ‌یافته یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرف یا ذی‌حق‌ معرفی کردن خود یا دیگری‌، مبادرت کند یا بدون اجازه سازمان ‌حفاظت محیط زیست یا مراجع ذی‌صلاح دیگر مبادرت به عملیاتی کند که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی شود یا اقدام‌ به هرگونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور کند، به مجازات یک ماه تا یک سال حبس ‌محکوم می‌شود.

دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع‌ مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق کند.تبصره یک: رسیدگی به جرایم فوق‌الذکر خارج از نوبت به عمل‌ می‌آید و مقام قضایی با تنظیم صورت‌مجلس دستور متوقف ماندن ‌عملیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی خواهد داد.تبصره ۲ : در صورتی که تعداد متهمان سه نفر یا بیشتر باشد و قراین قوی بر ارتکاب جرم موجود باشد، قرار بازداشت صادر خواهد شد، مدعی می‌تواند خلع ید، قلع بنا و اشجار و رفع آثار تجاوز را تقاضا کند.»بر اساس ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، دادگاه پس از رسیدگی علاوه بر اعمال مجازات، متجاوز را به رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق و بازگرداندن اوضاع به حالت اولیه و قبل از ارتکاب جرم محکوم می‌کند. در حقیقت تصرف عدوانی به معنای ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق است.

تفاوت تصرف عدوانی در پرونده‌های جزایی و حقوقی
تفاوت عمده‌ای که تصرف عدوانی در پرونده‌های جزایی با تصرف عدوانی در پرونده‌های حقوقی دارد، این است که در پرونده‌های حقوقی، اثبات مالکیت فرع بر این قضیه است یعنی ابتدا باید مالکیت احراز شود، سپس دادگاه حکم به رفع تصرف دهد.این در حالی است که سیستمی که قانونگذار در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی درباره پرونده‌های جزایی تصرف عدوانی به کار می‌گیرد، بر خلاف این است و نیازی به اثبات مالکیت وجود ندارد.

لزوم احراز سابقه تصرف شاکی و مدعی
برای صدور دستور رفع تصرف از سوی دادگاه در پرونده‌های جزایی تصرف عدوانی دو رکن باید احراز شود که رکن نخست سبق تصرف است یعنی در ابتدا سابقه تصرفی که شاکی یا مدعی دارد، باید احراز شود.رکن دوم، الحاق عدوانی بودن تصرف متهم یا فردی است که علیه او شکایت شده است که باید برای مرجع قضایی احراز شود. در صورت احراز این دو شرط می‌توان حکم به رفع تصرف صادر کرد.این موضوع بدان معناست که در اینجا دیگر نیازی وجود ندارد که متهم بگوید مالک ملک مورد نظر است. در حقیقت به محض اینکه سابقه تصرف مالک یا شاکی و نیز عدوانی بودن تصرف متهم احراز شود، دادگاه بر اساس ماده ۶۹۰ حکم صادر می‌کند.

حکم به رفع تصرف در مرحله تحقیقات مقدماتی در جرم تصرف عدوانی
در گذشته و قبل از حذف دادسراها، تنها موردی که دادسراها می‌توانستند در مرحله تحقیقات مقدماتی حکم به رفع تصرف صادر کنند، تصرف عدوانی بود. در حال حاضر نیز در برخی مواقع این موضوع اعمال می‌‌شود اما با ایجاد ماده ۶۹۰ این موضوع مطرح می‌‌شود که لازم است رسیدگی قضایی به عمل آمده و سپس دادگاه به صدور حکم اقدام کند.فصل بیست و ششم از بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی در مواد ۶۹۰ تا ۶۹۶ این قانون به موضوع «هتک حرمت منازل و املاک غیر» اختصاص دارد که در این مواد، قانونگذار به مسایل مرتبط با تصرف عدوانی پرداخته است.مواد ۶۹۱ و ۶۹۲ قانون مجازات اسلامی از دیگر مواردی است که به جرم تصرف عدوانی پرداخته است.بر اساس ماده ۶۹۱، هرکس به قهر و غلبه داخل ملکی شود که در تصرف ‌دیگری است، اعم از آن که محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه نبوده ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه مانده‌ باشد، علاوه بر رفع تجاوز حسب مورد به یک تا شش ماه حبس ‌محکوم می‌شود. هرگاه مرتکبین دو نفر یا بیشتر بوده و لااقل یکی ازآنها حامل سلاح ‌باشد به‌ حبس از یک تا سه سال محکوم خواهند شد.
همچنین بر اساس ماده ۶۹۲ این قانون، هرگاه کسی ملک دیگری را به قهر و غلبه تصرف کند، علاوه بر رفع تجاوز به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.ماده ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی نیز به این موضوع اشاره می‌کند که اگر کسی که به موجب حکم قطعی، به خلع ید از مال غیرمنقول یا رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق‌ محکوم شده باشد، بعد از اجرای حکم به طور مجدد مورد حکم را به نحو عدوانی، تصرف یا مزاحمت یا ممانعت از حق کند، علاوه بر رفع تجاوز به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.طبق ماده ۶۹۴ و ۶۹۵ نیز، هر کس در منزل یا مسکن دیگری به عنف یا تهدید وارد شود به مجازات از شش ماه تا سه سال حبس محکوم خواهد شد و در صورتی که مرتکبین دو نفر یا بیشتر بوده و لااقل یکی از آنها حامل سلاح باشد به حبس از یک تا شش سال محکوم می‌شوند. چنانچه جرایم مذکور در مواد (۶۹۲) و (۶۹۳) در شب‌ واقع شده باشد، مرتکب به حداکثر مجازات محکوم می‌شود.ماده ۶۹۶ نیز بیان می‌کند که در کلیه مواردی که محکوم‌علیه علاوه بر محکومیت‌ کیفری به رد عین یا مثل مال یا ادای قیمت یا پرداخت دیه و ضرر و زیان ناشی از جرم محکوم شده باشد و از اجرای حکم امتناع کند، در صورت تقاضای محکوم‌له دادگاه با فروش اموال محکوم‌علیه ‌به جز مستثنیات دین، حکم را اجرا یا تا استیفای حقوق محکوم له‌، محکوم‌علیه را بازداشت خواهد کرد.همچنین بر اساس تبصره این ماده، چنانچه محکوم‌علیه مدعی اعسار شود، تا صدور حکم ‌اعسار یا پرداخت به صورت تقسیط، بازداشت ادامه خواهد داشت‌.

تصرف عدوانی مکرر
تصرف عدوانی مکرر به این معناست که افرادی که قبلا به تصرف عدوانی اقدام کردند، به طور مجدد دست به این اقدام بزنند. در این صورت تشدید مجازات از باب تکرار جرم شامل این افراد می‌شود. یعنی قانونگذار قاعده تکرار جرم را در خصوص تصرف عدوانی به صراحت بیان کرده است.بر خلاف سایر جرایم که به طور کلی مطرح می‌کنند که اگر کسی به تکرار جرم اقدام کند، مجازاتش تشدید می‌شود، ماده ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی می‌گوید که اگر تصرف عدوانی تکرار شود، علاوه بر صدور قرار بازداشت موقت برای مرتکب، مجازات تا ۳ سال حبس در انتظار او خواهد بود.

عنصر مادی تصرف عدوانی
در حقوق جزای عمومی، عنصر مادی بزه تصرف عدوانی به عنوان جرم مستمر محسوب می‌شود. جرم مستمر به جرمی گفته می‌شود که در حقیقت عنصر مادی آن در طول زمان استمرار پیدا می‌کند. به این معنا که از زمانی که فردی به تصرف عدوانی ملکی اقدام می‌کند تا زمانی که خلع ید و رفع تصرف به عمل بیاید، این جرم در حال ارتکاب است و پس از رفع تصرف و خارج شدن ملک از ید متصرف، جرم پایان می‌یابد. در صورتی که شرایط تحقق این جرم احراز شد، کیفرخواست صادر و پرونده به دادگاه ارسال و حکم صادر می‌شود.

دستور موقت
یکی از پرسش‌هایی که در رویه قضایی مطرح می‌شود، این است که در اثنای رسیدگی در مرحله تحقیقات مقدماتی، اگر وقوع جرم تصرف عدوانی یا سایر جرایم ثلاثه که در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی به آن اشاره شده است، احراز شد، آیا این مجوز وجود دارد که در همان زمان، دستور رفع تصرف صادر شود یا خیر؟در پاسخ به این پرسش باید گفت که می‌توان دستور رفع تصرف را تا زمان رسیدگی و صدور حکم نهایی، صادر کرد تا ملک به ذی‌نفع تحویل داده شود. در حقیقت این اقدام، همان موضوعی است که در حقوق خصوصی به آن دستور موقت گفته می‌شود.به این معنا که اگر خواسته رفع تصرف عدوانی را به صورت خصوصی و با ارایه دادخواست مطرح کنیم، می‌توانیم دستور موقتی مبنی بر رفع تصرف و ممانعت از تصرف شخص متصرف بگیریم. همین سیستم در فرآیند دادرسی کیفری نیز وجود دارد. به این معنا که اگر در حین رسیدگی، عدوانی بودن تصرف احراز شود، می‌توان دستور رفع تصرف صادر کرد تا در نهایت پرونده به دادگاه ارسال شود و در آن زمان علاوه بر صدور حکم، به مجازات فرد متصرف اقدام شود.

 




طبقه بندی: مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، قانون .......، سازمان ثبت احوال کشور چگونه سن را تغیر بدهیم، وکالت نامه بلاعزل و کاری، خبر نامه حقوقی، سخن عدالتگران، حقوق وحق، کدرهگیری املاک ومزیت آن درمعاملات ملکی، مزایای کد رهگیری املاک، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مطالب خواندنی، نمونه قرارداد اجاره نامه، قانون معاملات زمین مصوب سال 1354، سر قفلی وحق کسب وپیشه، مطلب عمومی، زنگ تفریع حقوقی،
دنبالک ها: تصرف عدوانی در قوانین مدنی و جزایی، تصرف عدوانی، عنصر مادی تصرف عدوانی،

تاریخ : چهارشنبه 14 مهر 1395 | 12:15 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

آیا مبایعه‎نامه بنگاهی معتبر است؟

هوشنگ پورزند

این روزها که در بازار مسکن قیمت‌ها در حال سبقت گرفتن از یکدیگر هستند، شاید کمتر کسی به اعتبار قراردادی که منعقد می‌کند، توجه کند. اجاره و بیع دو قراردادی هستند که انعقاد آن در بازار مسکن رواج بیشتری دارد.

معمولا دو طرف قرارداد که با مراجعه به بنگاه‌های املاک با هم آشنا شده‌اند، قرارداد خود را هم در همان بنگاه منعقد می‌کنند؛ اما تجربه نشان داده است، قراردادهایی که به این ترتیب منعقد می‌شوند، چون اعتبار سند عادی را دارند ممکن است در آینده برای طرفین مشکلاتی ایجاد کنند.

به گزارش ایسنا، «روزنامه حمایت» در ادامه نوشت: در گفت‌وگو با کارشناسان به دنبال یافتن راهکاری هستیم تا دست کم دو طرف قرارداد را درباره مشکلات حقوقی بعد از انعقاد قرارداد بیع آسوده خاطر کند.

نقش بنگاه‌ها در خرید و فروش ملک

معاون مجتمع شماره 31 شورای حل اختلاف تهران تاکید می‌کند با وجود آنکه مشاوران املاک در زمره کارگزاران خدمات اجتماعی به شمار می‌روند، بر اساس قانون اجازه تنظیم قرارداد را ندارند.

حسن روحانی‌نیا توضیح می‌دهد: در هیچ‌یک از متون قانونی به مشاوران املاک اجازه تنظیم سند داده نشده است. متصدیان بنگاه‌های املاک دلال هستند؛ یعنی باید طرفین را دلالت به انجام معامله و دیدگاه‌های آنان را به هم نزدیک و در صورت توافق برای تنظیم سند انتقال، به دفتر اسناد رسمی هدایت و البته حق دلالی خود را دریافت کنند. سوال اینجاست که وقتی شرط دریافت جواز کسب مشاور املاک، دارا بودن سواد خواندن و نوشتن است چگونه می‌توان تنظیم سند حقوقی را به کسی سپرد که سواد او در حد خواندن و نوشتن است و در مواردی از کوچکترین اطلاعات حقوقی بی‌اطلاع است؟

معاون مجتمع شماره 31 شورای حل اختلاف تهران خاطرنشان می‌کند: اضافه بر عدم تسلط بر مسایل حقوقی، مشاوران املاک به سوابق اشخاص و املاک نیز دسترسی ندارند؛ یعنی ممکن است قولنامه‌ای بنویسند در حالی که یکی از طرفین ممنوع‌المعامله باشد یا حتی ملک بازداشت یا در رهن باشد.

اعتبار قراردادهای تنظیمی در بنگاه‌ها

این کارشناس حقوقی در ادامه به بررسی اعتبار قراردادهای تنظیم‌شده نزد مشاوران املاک می‌پردازد و می‌گوید: از دید قضات، تفاوتی در اعتبار مبایعه‌نامه‌ای که مردم نزد خود و احیانا در منزل می‌نویسند و دو شاهد آن را گواهی می‌کنند با آنچه در بنگاه‌ نوشته می‌شود، وجود ندارد.

روحانی‌نیا خاطرنشان می‌کند: اعتبار قائل شدن محاکم برای مبایعه‌نامه‌ها رویه‌ای بود که در ابتدای پیروزی انقلاب اسلامی به عنوان یک راهکار موقت مطرح شد، اما اکنون که در دوره ثبات نظام جمهوری اسلامی قرار داریم ، شایسته است محاکم دادگستری طبق ماده 22 قانون ثبت و سایر مقررات، تنها برای اسناد رسمی املاک اعتبار قایل شوند.

چرا در بنگاه‌ها قرارداد نبندیم؟

این قاضی دادگستری در پاسخ به این سوال که چرا باید از انعقاد قرارداد بیع و اجاره در بنگاه‌ها خودداری کنیم؟ توضیح می‌دهد: گمان می‌کنم استناد به دو نقل قول برای پاسخ به این سوال خالی از لطف نباشد؛ نخست اینکه جناب استاد دکتر ناصر کاتوزیان که سرآمد علم حقوق در کشورند، در مراسم افتتاحیه شورای حل اختلاف، یکی از راه‌های نجات مردم از مشکلات قضایی را حذف قولنامه‌ها (مبایعه‌نامه‌ها) دانستند و دیگر اینکه وزیر محترم دادگستری بارها نقل می‌کنند که حدود 50 درصد پرونده‌های دادگستری، ناشی از همین قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌هاست. روحانی‌نیا اضافه می‌کند: خوشبختانه عزم عمومی در بین مسئولان حقوقی و قضایی کشور در خصوص حذف قولنامه‌ها وجود دارد. پیشنهاد حذف مبایعه‌نامه‌ها در برنامه پنجم توسعه کشور و همچنین ممنوعیت بنگاه‌ها از تنظیم سند پیش‌فروش ساختمان که قانون آن اخیرا به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده‌ است، نشان از این موضوع دارد.

حفظ حقوق مشاوران املاک

مشاوران املاک با نزدیک کردن طرفین معامله به هم، نقش مهمی در معاملات املاک دارند. سوالی که پیش می‌آید این است که اگر آنها را ازعقد قرارداد منع کنیم، حقوق آنها را پایمال نکرده‌ایم؟ روحانی‌نیا در پاسخ به این ابهام توضیح می‌دهد: باید توجه کرد آنچه مشاوران املاک از طرفین معامله دریافت می‌کنند، حق‌الزحمه است نه حق‌التحریر، یعنی مشاوران بابت دلالی خود و معرفی طرفین به هم، حق‌الزحمه می‌گیرند و نه بابت تحریر قولنامه؛ بنابراین حذف قولنامه‌ها هیج لطمه‌ای به در‌آمد مشاوران نخواهد زد. پیشنهاد مشخص بنده این است که برای رفع نگرانی مشاوران محترم، اخذ حق دلالی به دفاتر اسناد رسمی سپرده شود؛ به این معنا که دفاتر اسناد رسمی هم‌زمان با تنظیم سند، حق‌الزحمه مشاوران املاک را وصول و به آنان ایصال کنند.

جایگزین مناسب قولنامه

معاون مجتمع شماره 31 شورای حل اختلاف تهران در ادامه به بیان راهکار مناسب برای جایگزین کردن قولنامه با یک سند کارآمدتر می‌پردازد و می‌گوید: با توجه به ظرفیت دفاتر اسناد رسمی، این کار را می‌توان به آنها سپرد؛ به این معنا که اگر اسناد و مدارک و مفاصاحساب‌های طرفین، آماده باشد، دفترخانه می‌تواند مستقیما سند انتقال رسمی را تنظیم کند و اگر هنوز برخی مستندات آماده نباشد، دفتر‌خانه می‌تواند سندی با نام «تعهد به بیع» تنظیم کند که جایگزین مبایعه‌نامه‌های موجود خواهد بود. این سند با هزینه بسیار پایین‌تر تنظیم می‌شود و مهم‌تر از آن اینکه دفترخانه می‌تواند همزمان با تنظیم این سند، وضعیت آخرین‌ مالک ملک و بازداشت بودن یا نبودن آن و همچنین بدهی‌های دولتی ملک را احراز کند، تا با تایید بلامشکل بودن، خریدار با آرامش به امضای سند خرید اقدام کند.

روحانی‌نیا ذکر این مطلب را بسیار مهم می‌داند که سند تنظیمی در دفترخانه‌، سند رسمی است که انکار و تردید به آن نمی‌توان داشت و اعتبار آن با سند عادی تنظیم شده در بنگاه‌های املاک قابل مقایسه نیست.

نقش وکلا

یکی از وکلای دادگستری نیز در مورد مبایعه‌نامه‌هایی که توسط وکلا تنظیم می‌شود، توضیح می‌دهد: اگرچه ترویج فرهنگ استفاده از وکیل، امری ضروری است و تنظیم مبایعه‌نامه توسط وکلا نیز ممنوعیتی ندارد و حتما چنین قراردادی به لحاظ حقوقی قراردادی معتبر خواهد بود، اما واقعیت این است که قرارداد تنظیمی توسط وکیل دادگستری نیز قرارداد عادی محسوب می‌شود و اگر چه با ملاحظات حقوقی همراه است اما به لحاظ قضایی هم‌وزن سند عادی تنظیمی توسط خود افراد یا در بنگاه است. سعدالله فغان‌نژاد توضیح می‌دهد: آنچه باعث می‌شود که سند تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی سند رسمی باشد و مزایای خاصی داشته باشد این است که توسط مامور دولت و در حدود وظایف وی تنظیم می‌شود. بنابراین نباید این تصور ایجاد شود که اگر قراردادی با حضور وکیل منعقد شود این یک قرارداد رسمی است. البته تردیدی نیست که حضور وکیل می‌تواند، بسیاری از مشکلات احتمالی را برطرف کند اما به سند جنبه رسمی نمی‌دهد. این کارشناس حقوقی تاکید می‌کند: بدون شک اگر کسی برای انعقاد قراردادی به وکیل مراجعه کند، خود وکیل به موکل توضیح خواهد داد که قرارداد منعقد‌شده اگر در دفاتر اسناد رسمی نباشد، سند عادی خواهد بود. با توجه به مزایای سند رسمی چنین وکیلی حتما به موکل خود توصیه خواهد کرد که به دفتر اسناد رسمی مراجعه و قرارداد را با راهنمایی وکیل در دفتر اسناد رسمی ثبت کند.

این وکیل دادگستری در بیان تعریف سند رسمی می‌گوید: سندی که توسط ماموران رسمی و در حدود صلاحیت آنان و مطابق با قانون تنظیم شوند، رسمی است مانند اسنادی که توسط ماموران اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شود یا توسط دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت احوال و ... اما اگر هر یک از این شرایط وجود نداشته باشد، سند رسمی نخواهد بود و به عنوان سند عادی در دادگاه‌ها قابل ارایه خواهد بود.

فغان‌نژاد توضیح می‌دهد: روال عادی خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول اعم از ملک و خودرو به این صورت است که سند مبایعه‌نامه آن، توسط بنگاه‌ها یا معاملات ملکی تنظیم می‌شود و دو طرف پس از پایان همه کارهای خود به دفترخانه رسمی برای ثبت سند مراجعه می‌کنند؛ در صورتی که طبق روال منطقی و قانونی باید به شیوه ‌دیگر انجام شود. طبق قوانین نباید اسناد تنظیم‌شده توسط بنگاه‌ها اعتبار سند رسمی داشته باشد و اعتبار آنها تنها به دلیل شرایط خاص پذیرفته شده است که این شرایط خاص دیگر وجود ندارد. در حال حاضر قاعدتا هیچ فرقی میان سندی که در منزل یکی از طرفین قرارداد با حضور و امضای دو شاهد منعقد شود با آنچه در بنگاه‌ها واقع می‌شود، وجود ندارد. با توجه به آن چه کارشناسان مورد تاکید قرار دادند، بنگاه‌های املاک یا مشاوران املاک، تابع قانون تجارت هستند و بر اساس تعریف قانون تجارت نقش دلال را بر عهده دارند؛ بنابراین کار آنها نزدیک کردن طرفین معامله به یکدیگر برای انعقاد قرارداد است. اما کارشناسان توصیه می‌کنند برای اینکه قراردادی که ماحصل این فرایند است از اعتبار بیشتری برخوردار باشد و مشکلات احتمالی آینده کمتر شود، طرفین برای انعقاد قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و از تنظیم و انعقاد قرارداد در بنگاه های املاک خودداری کنند. البته قراردادی که توسط مشاوران املاک تنظیم می‌شود قراردادهای معتبری است؛ اما نکته اینجاست که چنین قراردادهایی سند عادی خواهند بود و تاثیر انعقاد قرارداد به صورت سند عادی در دادگاه و در مقام دعوا مشخص می‌شود.




طبقه بندی: آیا می دانید؟، مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، وکالت نامه بلاعزل و کاری، حقوق وحق، خبر نامه حقوقی، سخن عدالتگران، مستاجر و موجر، کدرهگیری املاک ومزیت آن درمعاملات ملکی، مزایای کد رهگیری املاک، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟،
برچسب ها: آیا مبایعه‎نامه بنگاهی معتبر است؟، نقش وکلا، جایگزین مناسب قولنامه، حفظ حقوق مشاوران املاک، نقش بنگاه‌ها در خرید و فروش ملک،

تاریخ : دوشنبه 3 خرداد 1395 | 12:14 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
قولنامه وتعریف آن؟
به نقل از ایران قولنامه نوشته‌ای است اغلب عادی که حاکی از توافق بر وقوع عقدی است در مورد موضوعی معین که ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی است. توافق‌هایی که به این صورت انجام می‌شوند مشمول ماده 10 قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند. یعنی در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده می‌توان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات کرد.
درخصوص الزام‌آور بودن قولنامه بین نویسندگان حقوق مدنی هیچگونه اختلاف‌نظری وجود ندارد اما نکته مهمی که جای بررسی دارد این است که آیا قولنامه احتیاج به ثبت در دفتر اسناد رسمی دارد؟
نظر برخی از حقوقدانان بر این است که بر اساس مواد 47 و 48 قانون ثبت، قولنامه‌ای که مربوط به مال غیرمنقول باشد باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد تا دارای اعتبار شود اما به نظر می‌رسد این عقیده چندان درست نیست زیرا مفهوم تعهد به انجام معامله غیر از مفهوم انجام معامله است و مواد 47 و 48 قانون ثبت ناظر بر تعهد به انجام معامله‌ای نیست.
همچنین منظور از عقود مندرج در مواد 46 و 47 قانون ثبت املاک، عقودی هستند که حق عینی نسبت به املاک یا حق مورد نظر ایجاد کند یا تغییری در آن بدهد اما قراردادهای موسوم به قولنامه معاملات املاک، نه تنها برای متعهد له نسبت به ملک حق عینی ایجاد نمی‌کند بلکه ایجادکننده حق ذمی برای او در قبال متعهد است، بنابراین از شمول مواد فوق و ماده 48 قانون ثبت املاک خارج است.
امتیازی که قولنامه رسمی بر قولنامه عادی دارد این است که امضای ذیل سند رسمی از تکذیب و اظهار تردید مصون است و در صورتی که وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد با جمع بودن شرایط می‌توان از اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه نمود.
 در اینجا پرسشی که برای همگان به طور معمول وجود دارد این است که چه خواسته‌هایی براساس قولنامه قابل مطالبه هستند؟
مفاد قولنامه‌ها اغلب به این صورت پیش‌بینی می‌شود که دو نفر در مقابل هم تعهد می‌‌کنند در تاریخ غالباً معینی در دفترخانه حاضر شده و معامله‌ای را بر اساس شرایط قولنامه انجام دهند.
 در صورتی که هر یک از آنها در موعد مقرر از حضور در دفترخانه و انجام معامله خودداری کنند مبلغی به عنوان وجه التزام به طرف دیگر پرداخت کند.
حال با در نظر گرفتن تخلف طرف مقابل باید بررسی کرد شخص ذینفع قادر است چه تقاضایی از دادگاه نماید؟ در چنین حالتی مسائل زیر جای بررسی دارد: نخست اینکه ذینفع باید الزام به انجام معامله را از دادگاه تقاضا کند یا وجه التزام را؟ دوم اینکه آیا برای شخص ذینفع امکان مطالبه الزام به انجام معامله و وجه التزام را با همدیگر دارد؟
بدیهی است در صورتی که در متن قولنامه درج شده باشد که در صورت تخلف فروشنده علاوه بر اینکه ملزم به اجرای قرارداد خواهد بود، مبلغی نیز می‌بایست به عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد این توافق بر اساس ماده 10 قانون مدنی محترم است و در چنین صورتی الزام فروشنده به انجام معامله و مطالبه وجه التزام منعی ندارد.
توجه به این نکته از اهم مسائل است که در صورت تأخیر و انجام نشدن تعهدات، خسارت تأخیر تأدیه پیش‌بینی شده باشد و مطالبه آن با درخواست اجرای اصل آن منافات ندارد.
همچنین نکته مهمی که در این میان وجود دارد این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را به طور کامل ایفا کرده باشد. به عنوان مثال خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و اجرا نکردن تعهد طرف دیگر احراز شود.http://edalatgran.ir/
نکات مهم در تنظیم قولنامه
با توجه به اینکه موضوع در مورد خریدار یا فروشنده باشد باید چند حالت را در نظر گرفت. نخستین نکته این است که فروشنده ملک را خودش ببیند تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان حاصل کند.
دوم اینکه به وسیله کد رهگیری از فروش یا معامله آن با شخص دیگری به طور کامل مطلع شود.
 سوم آنکه قولنامه را باید در سه نسخه تنظیم کرد و تا حد امکان از تنظیم قولنامه‌های دستی و بدون در نظر گرفتن شروط کافی پرهیز شود.
 در قولنامه‌ای که در دفتر معاملات ملکی تنظیم می‌شود باید علاوه بر امضای فروشنده و خریدار همچنین مهر و امضای صاحب بنگاه  دو نفر به عنوان شاهد ذیل قولنامه را امضا کنند.
همچنین قبل از هر چیز باید مطمئن شد که مشاور املاکی که در آن قولنامه نوشته می‌شود از اتحادیه مربوطه مجوز دارد یا خیر. حال آنکه بهتر است حق بنگاه دار در متن قولنامه درج شود.
از سوی دیگر مشخصات مورد معامله را با آنچه در سند ذکر شده است تطبیق دهند و چنانچه مورد معامله خانه است دقت شود که ملحقات ملک مانند آب و برق و پارکینگ در متن سند قید شده باشد.
دوباره کسی که قولنامه را امضا می‌کند چنانچه وکیل یا نماینده مالک است، باید اطمینان حاصل شود که نمایندگی وی قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.
اضافه بر این مالی که مورد معامله است چنانچه از طریق ارث به فروشنده رسیده است باید گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده کند.
در آخر نیز گفتنی است قولنامه در صورتی که به طور صحیح تنظیم شود حامی حقوق افراد است و افراد به استناد آن می‌توانند به دادگاه مراجعه و حقوق مسلم قانونی خود را پیگیری کنند.
به عبارتی با توجه به مفاد قولنامه خریدار می‌تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند و فروشنده هم می‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از شخص خریدار دریافت کند.http://edalatgran.ir/ هوشنگ پورزند



طبقه بندی: آیا می دانید؟، مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، وکالت نامه بلاعزل و کاری، خبر نامه حقوقی، مستاجر و موجر، مزایای کد رهگیری املاک، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مطالب خواندنی، اسناد عادی واعتبارآن در مراجع قضایی، نمونه قرارداد اجاره نامه، رابطه مستاجر ومالک، مطلب عمومی، زنگ تفریع حقوقی،
برچسب ها: مشمول ماده 10 قانون مدنی، تنظیم، قولنامه، قولنامه وتعریف، خریدار یا فروشنده،

تاریخ : شنبه 25 اردیبهشت 1395 | 12:48 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

ورشکستگی در قانون تجارت

هوشنگ پورزند

ورشكستگی در لغت به معنای درماندگی در كسب و تجارت بوده و حالت بازرگانی است كه در تجارت زیان دیده، بدهی او بیش از داراییش باشد و از پرداخت بدهی‌های خود ناتوان شود و به همین دلیل نیز نتواند تعهدات تجاری خود را عملی كند.

ورشكستگی در لغت به معنای درماندگی در كسب و تجارت بوده و حالت بازرگانی است كه در تجارت زیان دیده، بدهی او بیش از داراییش باشد و از پرداخت بدهی‌های خود ناتوان شود و به همین دلیل نیز نتواند تعهدات تجاری خود را عملی كند. قانونگذار در ماده 412 قانون تجارت در تعریف ورشکستگی می‌گوید که ورشكستگی در نتیجه توقف از تادیه وجوهی كه بر عهده تاجر است، حاصل می‌شود. یعنی به محض اینکه تاجر یا شرکت تجارتی قادر به پرداخت دیون خود نبود، ورشکسته می‌شود.

ممكن است تاجر اموالی بیش از دیون خود داشته باشد ولی فعلا نتواند دیون خود را بپردازد. به عنوان مثال اموال او در رهن غیر باشد یا مبلغی از اموال خود را به صندوق دادگستری سپرده باشد. ورشکستگی باید به موجب حکم دادگاه اعلام شود و تا زمانی که دادگاه حکم ورشکستگی را صادر نکرده است، ورشکستگی تاجر ثابت نمی‌شود.

در خصوص اینکه تاجر یا شرکت تجارتی چگونه متوقف می‌شود؛ اینکه آیا با یک بار ناتوانی از پرداخت، متوقف می‌شود؟ و آیا وضع کلی او باید نشان‌دهنده ناتوانیش باشد یا خیر، همواره در دادگاه‌ها اختلاف نظر وجود داشت که در این میان عده‌ای که دیدگاه منطقی‌تری دارند، معتقدند باید با مشاهده و بررسی وضع کلی تاجر دریافت که آیا اموال، مطالبات و دارایی‌های او از دیونش کمتر است یا خیر.

اگر میزان دارایی‌ها کمتر از دیون بود، دادگاه بر اساس نظر کارشناس حکم به توقف و ورشکستگی می‌دهد؛ در غیر این صورت دعوای ورشکستگی پذیرفته نمی‌شود. ورشکستگی و مقررات آن تنها دربرگیرنده بازرگانان می‌شود و چنانچه اشخاص عادی قادر به پرداخت بدهی خود نباشند، در اصطلاح به آنان «معسر» گفته می‌شود. به دلیل آن که شرکت‌های تجارتی، بازرگان شناخته می‌شوند، مشمول مقررات ورشکستگی خواهند شد ولی شرکا و مدیران آنها چون تاجر نیستند، مشمول این مقررات نخواهند شد.
 
 آیا صدور حکم ورشکستگی باید لزوما از سوی دادگاه باشد؟

ماده 415 قانون تجارت حکم کرده است که ورشکستگی باید به حکم دادگاه بدایت باشد البته در حال حاضر دادگاه بدوی دارای صلاحیت باید حکم به ورشکستگی دهد. در صورتی که شرکت یا تاجر مدعی ورشکستگی شود، باید علیه همه یا برخی از بستانکارانش دادخواست ارایه دهد، به این معنا که باید در ستون خوانده، نام تمام بستانکاران یا یک یا چند نفر از آنها نوشته شود که نشانی و محل اقامت یکی از بستانکاران، دادگاه دارای صلاحیت را تعیین می‌کند. همچنین در صورتی که طلبکار علیه یک شرکت تجاری اقامه دعوای ورشکستگی کند، اقامتگاه و نشانی خوانده که در اینجا شرکت است، تعیین‌کننده دادگاه ذی‌صلاح است.شرط اصلی اعلام ورشکستگی، آن است که شخص ورشکسته باید تاجر یا شرکت تجاری و نیز ناتوان از پرداخت دیونش باشد.
 
  انواع ورشکستگی

ورشکستگی را باید به دو نوع عادی و ناشی از تقصیر و تقلب تقسیم‌بندی کرد؛ ورشکستگی به تقصیر، الزامی یا اختیاری است. الزامی به این معناست که دادگاه مکلف است حکم ورشکستگی‌ را صادر کند و اختیاری نیز یعنی اینکه دادگاه ممکن است حکم ورشکستگی به تقصیر را صادر کند یا صادر نکند. بر اساس ماده 541 قانون تجارت، در مواردی دادگاه در صورت احراز شرایط خاص، ملزم است که حکم ورشکستگی به تقصیر را صادر کند. به طور مثال اگر اثبات شود مخارج شخصی یا مخارج خانه تاجر در ایام عادی از درآمد او بیشتر است یا در صورتی که تاجر به معاملاتی اقدام کرده است که در عرف تجاری، به آن معاملات غیرمتعارف یا موهوم گفته می‌شود مانند معاملات قماری.  این در حالی است که ماده 542 قانون تجارت، به مواردی از ورشکستگی به تقصیر پرداخته است که صدور حکم از سوی دادگاه، اختیاری است، به این معنا که دادگاه می‌تواند حکم به ورشکستگی به تقصیر را صادر کند یا صادر نکند.به طور مثال در مواردی که تاجر ورشکسته، تعهد بلاعوضی کرده باشد که با توجه به وضع مالی او، غیرمتعارف است، صدور حکم ورشکستگی به تقصیر از سوی دادگاه، اختیاری است.
 
  رفتار خلاف ماده 413، از مهمترین مصادیق ورشکستگی به تقصیر

یکی از مهمترین مصادیق ورشکستگی به تقصیر که هم‌اکنون موارد بسیاری از آن در دادگاه‌ها مشاهده می‌شود، این است که تاجر یا شرکت تجاری مطابق ماده 413 قانون تجارت رفتار نکرده باشد، به این معنا که از پرداخت دیون، متوقف شده باشد ولی این موضوع را به دادگاه اعلام نکرده و ظرف 3 روز، درخواست ورشکستگی نکند.این در حالی است که طبق ماده 413 قانون تجارت، اگر تاجر یا شرکت تجاری ورشکسته شود، باید ظرف 3 روز از دادگاه درخواست ورشکستگی کند که در غیر این صورت، از مصادیق مهم ورشکستگی به تقصیر است.عنصر قانونی بزه ورشکستگی به تقصیر علاوه بر ماده‌های 541 و542 قانون تجارت، ماده 671 قانون مجازات اسلامی است که در این خصوص مقرر داشته است: «مجازات ورشکسته به تقصیر از شش ماه تا دو سال حبس است.»
                                                        ادامه مطالب



ممكن است تاجر اموالی بیش از دیون خود داشته باشد ولی فعلا نتواند دیون خود را بپردازد. به عنوان مثال اموال او در رهن غیر باشد یا مبلغی از اموال خود را به صندوق دادگستری سپرده باشد. ورشکستگی باید به موجب حکم دادگاه اعلام شود و تا زمانی که دادگاه حکم ورشکستگی را صادر نکرده است، ورشکستگی تاجر ثابت نمی‌شود.

در خصوص اینکه تاجر یا شرکت تجارتی چگونه متوقف می‌شود؛ اینکه آیا با یک بار ناتوانی از پرداخت، متوقف می‌شود؟ و آیا وضع کلی او باید نشان‌دهنده ناتوانیش باشد یا خیر، همواره در دادگاه‌ها اختلاف نظر وجود داشت که در این میان عده‌ای که دیدگاه منطقی‌تری دارند، معتقدند باید با مشاهده و بررسی وضع کلی تاجر دریافت که آیا اموال، مطالبات و دارایی‌های او از دیونش کمتر است یا خیر.

اگر میزان دارایی‌ها کمتر از دیون بود، دادگاه بر اساس نظر کارشناس حکم به توقف و ورشکستگی می‌دهد؛ در غیر این صورت دعوای ورشکستگی پذیرفته نمی‌شود. ورشکستگی و مقررات آن تنها دربرگیرنده بازرگانان می‌شود و چنانچه اشخاص عادی قادر به پرداخت بدهی خود نباشند، در اصطلاح به آنان «معسر» گفته می‌شود. به دلیل آن که شرکت‌های تجارتی، بازرگان شناخته می‌شوند، مشمول مقررات ورشکستگی خواهند شد ولی شرکا و مدیران آنها چون تاجر نیستند، مشمول این مقررات نخواهند شد.
 
 آیا صدور حکم ورشکستگی باید لزوما از سوی دادگاه باشد؟

ماده 415 قانون تجارت حکم کرده است که ورشکستگی باید به حکم دادگاه بدایت باشد البته در حال حاضر دادگاه بدوی دارای صلاحیت باید حکم به ورشکستگی دهد. در صورتی که شرکت یا تاجر مدعی ورشکستگی شود، باید علیه همه یا برخی از بستانکارانش دادخواست ارایه دهد، به این معنا که باید در ستون خوانده، نام تمام بستانکاران یا یک یا چند نفر از آنها نوشته شود که نشانی و محل اقامت یکی از بستانکاران، دادگاه دارای صلاحیت را تعیین می‌کند. همچنین در صورتی که طلبکار علیه یک شرکت تجاری اقامه دعوای ورشکستگی کند، اقامتگاه و نشانی خوانده که در اینجا شرکت است، تعیین‌کننده دادگاه ذی‌صلاح است.شرط اصلی اعلام ورشکستگی، آن است که شخص ورشکسته باید تاجر یا شرکت تجاری و نیز ناتوان از پرداخت دیونش باشد.
 
  انواع ورشکستگی

ورشکستگی را باید به دو نوع عادی و ناشی از تقصیر و تقلب تقسیم‌بندی کرد؛ ورشکستگی به تقصیر، الزامی یا اختیاری است. الزامی به این معناست که دادگاه مکلف است حکم ورشکستگی‌ را صادر کند و اختیاری نیز یعنی اینکه دادگاه ممکن است حکم ورشکستگی به تقصیر را صادر کند یا صادر نکند. بر اساس ماده 541 قانون تجارت، در مواردی دادگاه در صورت احراز شرایط خاص، ملزم است که حکم ورشکستگی به تقصیر را صادر کند. به طور مثال اگر اثبات شود مخارج شخصی یا مخارج خانه تاجر در ایام عادی از درآمد او بیشتر است یا در صورتی که تاجر به معاملاتی اقدام کرده است که در عرف تجاری، به آن معاملات غیرمتعارف یا موهوم گفته می‌شود مانند معاملات قماری.  این در حالی است که ماده 542 قانون تجارت، به مواردی از ورشکستگی به تقصیر پرداخته است که صدور حکم از سوی دادگاه، اختیاری است، به این معنا که دادگاه می‌تواند حکم به ورشکستگی به تقصیر را صادر کند یا صادر نکند.به طور مثال در مواردی که تاجر ورشکسته، تعهد بلاعوضی کرده باشد که با توجه به وضع مالی او، غیرمتعارف است، صدور حکم ورشکستگی به تقصیر از سوی دادگاه، اختیاری است.
 
  رفتار خلاف ماده 413، از مهمترین مصادیق ورشکستگی به تقصیر

یکی از مهمترین مصادیق ورشکستگی به تقصیر که هم‌اکنون موارد بسیاری از آن در دادگاه‌ها مشاهده می‌شود، این است که تاجر یا شرکت تجاری مطابق ماده 413 قانون تجارت رفتار نکرده باشد، به این معنا که از پرداخت دیون، متوقف شده باشد ولی این موضوع را به دادگاه اعلام نکرده و ظرف 3 روز، درخواست ورشکستگی نکند.این در حالی است که طبق ماده 413 قانون تجارت، اگر تاجر یا شرکت تجاری ورشکسته شود، باید ظرف 3 روز از دادگاه درخواست ورشکستگی کند که در غیر این صورت، از مصادیق مهم ورشکستگی به تقصیر است.عنصر قانونی بزه ورشکستگی به تقصیر علاوه بر ماده‌های 541 و542 قانون تجارت، ماده 671 قانون مجازات اسلامی است که در این خصوص مقرر داشته است: «مجازات ورشکسته به تقصیر از شش ماه تا دو سال حبس است.»
                                                        ادامه مطالب        h.porzand@yahoo.com


ادامه مطلب

طبقه بندی: ورشکستگی اشخاص تا جر، روش قانونی سوء اثر چک برگشتی، بخوان تا گرفتار نشوید، حواله، حقوق وحق، خبر نامه حقوقی، مالیات، مسائل حقوقی خرید وفروش، مطالب حقوقی،
برچسب ها: ابعاد مختلف ورشکستگی در قانون تجارت، ورشکستگی، تاجر، محرومیت تاجر ورشکسته از دخالت در اموال، پرداخت خسارت تاخیر تادیه،

تاریخ : چهارشنبه 6 خرداد 1394 | 12:01 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

بی‌اعتباری خرید و فروش مال غیرمنقول بدون سند رسمی

برخلاف اموال منقول، در اموال غیرمنقول تنظیم سند رسمی از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. اموال غیرمنقول مثل املاک و زمین‌ها باید با سند رسمی منتقل شوند تا فروشنده و خریدار از دردسرهای بعدی در امان باشند. سند رسمی توسط مامور دولتی و در حوزه صلاحیت وی تنظیم می‌شود بنابراین سندی که در بنگاه‌ها تنظیم می‌شود سند رسمی نیست.


  در گفت‌وگو با  مدرس دانشگاه نقش سند رسمی در نقل ‌و انتقال اموال غیرمنقول را بررسی می‌کنیم.

این مدرس دانشگاه در گفت‌وگو با «حمایت» در تعریف سند رسمی می‌گوید: برابر ماده۱۲۷۸ قانون مدنی، سند رسمی این‌گونه تعریف شده است که: اسنادی که در اداره‌ ثبت ‌اسناد‌ و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. قانونگذار در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی تمامی شرایط یک سند رسمی و افرادی را که صلاحیت تنظیم آن رادارند، مشخص کرده است.
اهمیت تنظیم سند رسمی در معاملات غیرمنقول
  توضیح می‌دهد: در معاملات اموال غیرمنقول چنانچه سند رسمی تنظیم نشود، برابر ماده ۲۲ قانون ثبت که بیان می‌کند: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر ثبت املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر ثبت املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی قهرا (ارث) به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت…» بر این اساس قانون کسی را مالک قلمداد می‌کند که نام او در دفتر املاک اداره ثبت درج شده باشد، در غیر این صورت ادارات دولتی اعتبار و بهایی به مالکیت آن خریدار نمی‌دهند. بنابراین مالکیت قانونی به صرف مبایعه‌نامه محرز نمی‌شود و چنانچه سند رسمی در معاملات اموال غیرمنقول تنظیم نشود، این معاملات اعتبار قانونی نخواهند داشت.
ارزش حقوقی قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌های عادی
  در بیان ارزش حقوقی قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌های عادی چنین می‌گوید: اکنون از لفظ قولنامه دیگر استفاده نمی‌شود و معاملات اکثرا در قالب مبایعه‌نامه منعقد می‌شوند. این مبایعه‌نامه‌ها بین افرادی که آنها را منعقد کرده‌اند و قائم‌مقام قانونیشان دارای اعتبار است، هر چند نزد آژانس املاک نوشته شده باشند. او درباره مبایعه‌نامه‌هایی که کد رهگیری دارند، می‌گوید: مبایعه‌نامه‌هایی که کد رهگیری هم دارند، باز هم سند عادی محسوب می‌شوند، چون شرایط ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی را ندارند پس فقط بین طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها اعتبار دارد. اگر مبایعه‌نامه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود دیگر سند عادی نیست و سند رسمی تلقی می‌شود.
معاملات معارض در اموال غیرمنقول
در باب معاملات معارض احتمالی بیان می‌کند: برای معاملات معارض قانون خاص داریم و این کار وصف کیفری معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۱۲ را دارد. اما لازمه تعارض تقابل است و سند عادی یارای تقابل با سند رسمی را ندارد زیرا قانونگذار به سند رسمی امتیازاتی داده است که سند عادی فاقد آنهاست. برای مثال اگر فردی ملک خود را با سند عادی به (الف) بفروشد، سپس در زمان موخر همان ملک را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد، از لحاظ رویه قضایی و آرای دیوان‌عالی کشور معامله معارض رخ نداده است و چه‌بسا که بتوان گفت اینجا انتقال مال غیر رخ داده است و مشمول قانون سال ۱۳۰۸ می‌شود.
وی درباره جرم انتقال مال غیر افزود: طبق قانون راجع به مجازات انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ هر کس مال غیر را به نحوی از انحا، عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری انتقال دهد، مرتکب بزه انتقال مال غیر شده است و کلاهبردار محسوب و از حیث مجازات مشمول ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین کلاهبرداری و اختلاس و ارتشا می‌شود.
انتقال مال غیر در اموال غیرمنقول                                                ادامه مطالب :هوشنگ پورزند



ادامه مطلب

طبقه بندی: بی‌اعتباری خرید و فروش مال غیرمنقول بدون سند رسمی، بخوان تا گرفتار نشوید، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مزایای کد رهگیری املاک، کدرهگیری املاک ومزیت آن درمعاملات ملکی، سخن عدالتگران، حقوق وحق، خبر نامه حقوقی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، حقوق ثبتی، مسائل حقوقی خرید وفروش، آیا می دانید؟، مطالب حقوقی،

تاریخ : سه شنبه 22 اردیبهشت 1394 | 01:12 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات


کدرهگیری وارزش آن در معاملات املاک  وبی ارزش کردن کد رهگیری توسط دلالان

نویسنده : هوشنگ پورزند


بدون «کدرهگیری» هیچ قراردادی در بنگاه هـای املاک امضـا نکنید

سخن دل از املاک ایرانمهر کرج کد صنفی 7079 توسط کارشناس حقوقی

فریب دلالانـی را کـه اعتقـادی به اهمیت کدرهگیری ندارند نخورید یک مبایعه نامه یا اجاره نـامه فاقـد کدرهگیری می تواند شما را تا مرز بدبخت شدن جلو ببرد هشـدار اکیـد رییـس اتحـادیه امـلاک به دلالانی که کدرهگیری را تخریب می کنند

منافع برخی مشاوران املاک در بی اهمیت جلوه دادن «کدرهگیری»، پوشش سراسری امنیت ناشی از این کد را برای متعاملین مسکن مختل کرده است.

بنگاه های مسکن از سال۸۷ با مصوبه هیات دولت و بخشنامه اتحادیه مشاوران املاک مکلف شدند همه معاملات و نقل وانتقالات ملکی را در سامانه ثبت هوشمند معاملات مسکن –سامانه رهگیری به ثبت برسانند تا با این اقدام، مبادلات در بازار مسکن شفاف شده و دولت و نهادهای مرجع بتوانند در هر لحظه، آمار بازار مسکن به لحاظ سطح قیمت ها و حجم معاملات را بگیرند.

این مصوبه در یکی دو سال اول فقط در کلان شهرها آن هم به صورت پراکنده و دست وپا شکسته به اجرا درآمد اما از اوسط سال۹۰ و حداکثر ابتدای سال۹۱، به واسطه پیگیری های سفت و سخت اتحادیه املاک، در همه شهرها و در اغلب بنگاه ها، جاری شد به طوری که هم اکنون بعید است بنگاهی در سطح شهر تهران پیدا شود که یک دستگاه رایانه به همراه یک فلش برای اتصال به سامانه رهگیری، در آن موجود نباشد. در این مدت همچنین، صدور کدرهگیری برای معاملات مسکن نیز به مطالبه حتمی خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر مبدل شده است. اما ظاهرا صدور کدرهگیری با منافع مالی برخی مشاوران املاک در تضاد است و این موضوع باعث شده این گروه از دلالان ملک با ترفندهای مختلف، ذهن متعاملین در بنگاهشان را نسبت به کدرهگیری منحرف کنند و عملا قرداد ها را در سامانه ثبت نکنند.

این در حالی است که اگر مردم و مراجعه کننده ها به بنگاه های املاک از امتیازها و محاسن کدرهگیری با خبر باشند و تفاوت فاحش بین یک مبایعه نامه یا اجاره نامه دارای کدرهگیری با یک قرارداد ملکی فاقد کدرهگیری را بدانند، هرگز در بنگاهی که اعتقادی به این کد ندارد، نخواهند ایستاد و در آنجا معامله شان را عقد نمی کنند. بررسی ها درباره ویژگی کدرهگیری معاملات مسکن نشان می دهد برخلاف جوسازی هایی که این روزها نسبت به این کد ایجاد شده است و حتی دفترخانه ها هم آن را قبول ندارند، صدور کدرهگیری برای یک معامله امنیت آن معامله را در ابعاد مختلف تا ۱۰۰درصد تضمین می کند. .


ادامه مطلب

طبقه بندی: کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مزایای کد رهگیری املاک، کدرهگیری املاک ومزیت آن درمعاملات ملکی، حقوق وحق، وکالت نامه بلاعزل و کاری، حقوق ثبتی، مسائل حقوقی خرید وفروش، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مطالب حقوقی،
برچسب ها: کدرهگیری، کدرهگیری ۱۸ رقمی، محض انجام معامله، کلاهبرداری، کلان شهرها، دلالان ملک با ترفندهای مختلف،

تاریخ : سه شنبه 1 اردیبهشت 1394 | 09:57 ق.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

کد رهگیری معاملات املاک و مزیت‌های آن

 نویسنده:هوشنگ پورزند

بدون «کدرهگیری» هیچ قراردادی در بنگاه هـای املاک امضـا نکنید


املاک ایران مهر کد صنفی 7079

کد رهگیری معاملات املاک چیست؟

از سال 1387 طبق مصوبه هیات دولت و بخشنامه اتحادیه مشاوران املاک، تمام مشاورین املاک موظف شدند همه‌ی معاملات و نقل و انتقالات ملکی را در سامانه ثبت هوشمند معاملات مسکن –(سامانه رهگیری) به ثبت برسانند تا با این اقدام، مبادلات در بازار مسکن شفاف شده و دولت و نهادهای مرجع بتوانند در هر لحظه، آمار بازار مسکن به لحاظ سطح قیمت‌ها و حجم معاملات را در اختیار داشته باشند.

اگر مردم و مراجعه کننده‌ها به مشاورین املاک از امتیازها و محاسن کد رهگیری با خبر باشند و تفاوت فاحش بین یک مبایعه نامه یا اجاره نامه دارای کد رهگیری با یک قرارداد ملکی فاقد کد رهگیری را بدانند، هرگز در بنگاهی که اعتقادی به این کد ندارد، نخواهند ایستاد و در آنجا معامله‌شان را انجام نمی‌دهند.

ویژگی منحصر به فرد قراردادی که در سامانه رهگیری ثبت می‌شود، بارکد دو بعدی حک شده در بالای قرارداد است. در آژانس‌های املاک، مبایعه نامه و اجاره نامه کاغذی هیچ اعتباری ندارد و مشاوران املاک از تنظیم قرارداد در این کاغذهای قدیمی، منع شده‌اند. قراردادهای جدید حاوی کدرهگیری، کاغذهای پرینتی هستند که از طریق اتصال مشاور املاک به سامانه، قابل دسترس است. این قراردادها بعد از آنکه مشاوراملاک، مشخصات معامله را از طریق رایانه و اتصال اینترنتی به سامانه، در داخل آن ثبت می‌کند، پرینت گرفته می‌شود و با حک شدن بارکد دو بعدی در قسمت بالای سمت راست آن، از پرینتر بنگاه در سه نسخه بیرون می‌آید. در بارکد دو بعدی روی قراردادها، همه مشخصات معامله حاوی نام و آدرس خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر و همچنین نشانی کامل ملک مورد معامله، ذخیره شده است و از طریق نرم افزار بارکد خوان، این مشخصات ذخیره شده در بارکد قابل رویت است

-------------------------------------------------------------------.


ادامه مطلب

طبقه بندی: کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مزایای کد رهگیری املاک، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، مسائل حقوقی خرید وفروش، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مطالب حقوقی،
برچسب ها: کد رهگیری معاملات املاک و مزیت‌های آن، ملاک ایران مهر کد صنفی 7079، بدون «کدرهگیری» هیچ قراردادی در بنگاه هـای املاک امضـا نکنید، مشاور املاک،

تاریخ : سه شنبه 1 اردیبهشت 1394 | 08:29 ق.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
تعداد کل صفحات : 2 :: 1 2
لطفا از دیگر صفحات نیز دیدن فرمایید
.: Weblog Themes By SlideTheme :.


  • میم ب