زندگیتان به گرمی تابستان

ظهر تابستان است‌
سایه ها می دانند، كه چه تابستانی است
سایه هایی بی لك‌،
گوشه یی روشن و پاك‌،
كودكان احساس‌! جای بازی این جاست‌
زندگی خالی نیست‌
مهربانی هست‌، سیب هست‌، ایمان هست‌
آری
تا شقایق هست‌، زندگی باید كرد
در دل من چیزی است، مثل یک بیشه نور
مثل خواب دم صبح،
و چنان بی تابم، که دلم میخواهد
بدوم تا ته دشت، بروم تا سر کوه
دور ها آوایی است که مرا می خواند

سهراب سپهری



تبریک فرارسیدن تابستان - شعر تابستان سهراب سپهری - موسسه حقوقی عدالتگران البرز کاسپین



موسسه حقوقی عدالتگران البرز کاسپین
پروانه تاسیس 4110

مناسبت ها : تابستانتان بخیر

برچسب ها: مناسبت ها، شعر تابستان سهراب سپهری، تابستانتان بخیر،

تاریخ : جمعه 21 تیر 1398 | 06:31 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
تاریخ : جمعه 22 اردیبهشت 1396 | 11:10 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
Image result for ‫آرام تلگرام‬‎
برچسب ها: تلگرام 09130742742،

تاریخ : جمعه 22 اردیبهشت 1396 | 11:03 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
h. Poorzand, [12.05.17 00:27]
شرایط برخورداری از حق رجوع از هبه
                                                                                                         هوشنگ پورزند
 گاهی اشخاص مالی را به یکی هدیه می‌کنند و بعد از مدتی احساس پشیمانی سراغشان می‌آید که چرا آن را بخشیده‌اند در نتیجه تلاش می‌کنند تا مال داده‌شده را پس بگیرند. این متن نوشتاری است در مورد بخشش و اینکه آیا افراد می‌توانند مال هدیده داده‌شده را برگردانند.

 هدیه دادن عملی حقوقی است
آیا می‌دانید هدیه دادن جدای از اینکه یک کار عاطفی است یک عمل حقوقی است؟ هبه یا هدیه در قانون کشور ما یک عقد است عقدی كه طبق آن یك نفر مال خود را به طور رایگان به شخص دیگری می‌بخشد. در این عقد سه طرف وجود دارد: واهب، متهب و عین موهوبه. واهب كسی است كه مالش را می‌بخشد. متهب كسی است كه مال به او داده می‌شود و عین موهوبه هم مالی است كه هدیه می‌شود.
 واهب برای انجام هبه باید عاقل و بالغ باشد و با قصد و اراده مال را به دیگری ببخشد. از طرفی او نمی‌تواند از مال دیگری ببخشد و خودش باید مالک عین موهوبه باشد.
با توجه به این مفاهیم در صورتی که مالی به شما هبه شد برای اینکه خیالتان جمع باشد که عقد واقع و کار تمام شده است باید هدیه را قبول کنید و مال را در اختیار بگیرید؛ یعنی تا زمانی كه مال را دریافت نکنید این عقد واقع نمی شود. در دریافت مال موهوبه سریع باشید چراکه اگر تا قبل از دریافت مال واهب محجور شود یا فوت کند عقد هبه دیگر واقع نخواهد شد.
در صورتی که گیرنده هدیه شخصی صغیر یا مجنون باشد، «ولی» یا سرپرست قانونی او باید مال را دریافت کند. نکته دیگر هم این است که اگر طلبکاری طلب خود از دیگری را به او ببخشد دیگر نمی‌تواند از این هبه رجوع کند. همین طور است شخصی که مالی را به عنوان صدقه به دیگری می دهد؛ او هم حق پس گرفتن آن را نخواهد داشت. 
 
 ثبت رسمی هبه
قانون، ثبت عقد هبه را در دفاتر اسناد رسمی الزامی ندانسته است بنابراین اجباری در بین نیست، با این حال خیلی صریح می‌گوییم که هبه‌ با سند رسمی نسبت به دیگر انواع هبه مستحکم‌تر و دارای مزیت است. 
منظور از مزیت این است که در مورد هبه‌‌نامه‌های رسمی امکان انکار و تردید وجود ندارد، یعنی در دعوا، هیچ ‌یک از طرفین نمی‌توانند مدعی شوند که در صحت و اصالت سند مزبور تردید دارند چرا که این ادعا از نظر دادگاه پذیرفتنی نیست. در مورد هبه‌نامه‌های غیررسمی یا عادی ادعای انکار و تردید شنیده خواهد شد و با طرح هر یک از دو ادعای انكار یا تردید، دادگاه موظف می‌شود تا سریعا سند را مورد بررسی قرار دهد و در مورد اعتبار آن حكم كند.
 
 بازپس گرفتن هدیه
عقد هبه دارای یک ویژگی منحصر به فرد است؛ ویژگی‌ای که آن را از عقود دیگر متمایز می‌کند و آن، قابلیت پس گرفتن مال هدیه داده شده است؛ به این صورت که فردی که به شما هدیه‌ای داده است می‌تواند هر زمان كه بخواهد آن را پس بگیرد حتی اگر آن مال در اختیار شما قرار گرفته باشد.  به این قابلیت، رجوع از هبه گفته می‌شود. البته کار به این آسانی هم نیست. چراکه برای رجوع لازم است دو شرط فراهم باشد:
- مال مورد هدیه موجود باشد 
- حق رجوع واهب از بین نرفته باشد. 
شرط اول كه روشن است؛ اگر عین مال از بین رفته باشد، دیگر امكان رجوع وجود نخواهد داشت. اما در باره شرط دوم قانونگذار می گوید واهب در چهار صورت حق رجوع ندارد: 
الف- در صورتی كه هدیه‌گیرنده پدر، مادر یا فرزند واهب باشد.
ب- در صورتی كه گیرنده در برابر هدیه‌ای که دریافت کرده به واهب مالی داده یا برای او کاری انجام داده باشد. 
چراکه واهب می‌تواند شرط کند که متهب در برابر هبه به او مالی واگذار کند یا عملی را که مباح است برای او انجام دهد مثلا به مدت دو سال از خانه مسکونی‌اش مراقبت و آن را نظافت کند.
 ج- در صورتی كه گیرنده مال هدیه‌شده را به شخص دیگری منتقل کرده باشد مانند اینکه مال را به او فروخته باشد.
د- در صورتی كه در مال موهوبه تغییری به وجود آمده باشد مانند اینکه مال مورد هبه یک شمش طلا بوده که تبدیل به گردنبند طلا شده است.
رجوع در هبه یا با گفتار صورت می‌گیرد و یا با رفتار.  رجوع با گفتار مانند این است که واهب بگوید از هبه‌ام برگشتم. رجوع در رفتار  هم که گاه اتفاق می‌افتد مانند گرفتن مال از دست متهب. اصولا رجوع خصوصیت جدایی‌ناپذیر عقد هبه است تا آنجا که حتی نمی‌توان شرط کرد واهب حق رجوع از هبه را نداشته باشد. بنابراین شاید یک شخص نتواند برای همیشه مالک مالی باشد که هدیه گرفتهاستد. در این میان باید خاطرنشان کرد پس از فوت کسی که هدیه داده یا کسی که هدیه را دریافت کرده استدیگر تحت هیچ شرایطی رجوع از هبه ممکن نیست.
 
 برای رجوع باید طرح دعوا کرد



طبقه بندی: مطلب عمومی، مشکلات زوج وزوجه بعد از عقد دائم، مشکلات زوجین جوان قبل وبعداز عقد،
برچسب ها: شرایط برخورداری از حق رجوع از هبه، عقد هبه، رجوع از هبه، رجوع،

تاریخ : جمعه 22 اردیبهشت 1396 | 10:55 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
1971330728/09127237261 هوشنگ پورزند 
برچسب ها: edalatgran، 1971330728/09127237261،

تاریخ : جمعه 22 اردیبهشت 1396 | 10:52 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات


      09307986869                              09130742742



طبقه بندی: آیا می دانید؟،
برچسب ها: edalatgran، 09130742742، 09307986869،

تاریخ : چهارشنبه 22 دی 1395 | 11:35 ق.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
میخواهیم بدانیم که ماده ۱۰ قانون مدنی چرا قراردادهای خصوصی را با در نظر گرفتن شرط عدم مخالفت صریح قانون، نافذ یعنی معتبر شناخته و مورد حمایت قرار داده است . در حالی که عنوان قسمت دوم قانون مدنی « در عقود و معاملات و الزامات » و همچنین عنوان باب اول آن« در عقود و تعهدات به طور کلی » کلمه قراردادها به کار نرفته است . مگر چه تفاوتی بین عقود و قراردادها وجود دارد که قانون مدنی ما کلمه عقود را در مواردی و کلمه قراردادها را در موارد دیگر به کار برده است .

فرفق بین کلمه عقد یا عقود و کلمه قرارداد یا قراردادها :
به طوری که ملاحظه میشود در قانون مدنی ما هم کلمه عقد و عقود به کار رفته است و هم کلمه قرارداد و قراردادها . بعبارت دیگر قانون مدنی ما بین کلمه « قراردادها » و کلمه « عقود » از نظر به کار بردن این دو کلمه تفاوت قایل شده است . در حالی که میدانیم از نظر معنی و مفهوم ، این دو کلمه مترادف یکدیگرند . مثلا فرفق نمیکند اگر بگوئیم عقد وکالت یا قرارداد وکالت و همچنین فرفق نمیکند اگر بگوئیم عقد اجاره یا قرارداد اجاره و نظایر اینها ، پس چرا تدوین کنندگان قانون مدنی کلمه عقد و عقود را برای مواردی به کار برده اند و قرارداد و قراردادها را برای موارد دیگر .

در ماده ۱۸۳ قانون مدنی ما عقد چنین تعریف شده است :
عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول انها باشد .
همین تعریف میتواند برای قرارداد به کار رود و صحیح هم باشد چنانچه بگوئیم :
قرارداد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در برابر یک یا چند نفر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول انها باشد .
ممکنست کسانی بر این عقیده باشند که قرارداد حتما باید کتبی باشد در حالیکه عقد و عقود میتواند هم بصورت کتبی باشد و هم بصورت شفاهی . اگر بخواهیم عقود را از قراردادها با این تفاوت متمایز کنیم اشتباه خواهد بود زیرا قراردادها نیز میتوانند هم بصورت کتبی باشند و هم به صورت شفاهی . چنانچه در حقوق کشورهای دیگر ، قراردادهای شفاهی oral contracts شناخته شده است و برای این دسته از قراردادها حتی در صورت بروز اختلاف بین طرفین انها ، ترتیبات خاصی برای رسیدگی دادگاهی درنظر گرفته شده است . البته اثبات حق و تعهد در مورد قراردادهای شفاهی ، به آسانی قراردادهای نوشته شده نیست ـ

مراجعه شود به کتاب Law of Contract نوشته M . P . Furmston چاپ دهم ـ صفحه ۱۰۷ ـ انتشارات سال ۱۹۸۱ موسسه Butterworth & Co ( publishers ) Ltd . چاپ لندن .

و همچنین مراجعه شود به Dictionary of Legal Terms صفحه ۹۸ چاپ دوم ۱۹۹۳ از انتشارات Baron ‘ s Educational Series , Inc . چاپ امریکا .

پس چه عاملی موجب شده است که قانون مدنی ما بین عقود از یک طرف و قراردادها از طرف دیگر تفاوت قایل بشود .
آنچه که به ذهن منطقی میرسد این است که تدوین کنندگان قانون مدنی ، همچنانکه از عنوان باب سوم آن مستفاد میشود ، عقود معینه در قانون مدنی را با این کلمه ( یعنی عقود ) مشخص کرده اند مانند بیع ، بیع شرط ، معاوضه ، اجاره ، مزارعه و مساقات ، مضاربه ، جعاله ، شرکت ، ودیعه ، عاریه ، قرض ، وکالت ، ضمان عقدی ، حواله ، کفالت ، صلح ، رهن ، هبه ، و قراردادها را برای بقیه موارد در نظر گرفته اند که عنوان خاصی برای آنها در قانون در نظر گرفته نشده است . این تعبیر معقول و قابل قبول بنظر می آید زیرا تمام انواع معاملات که در جامعه ما صورت می گیرد در هیچ زمانی محدود به همان عقود معینه در قانون مدنی نبوده است بلکه انواع دیگر معاملات را که در قانون مدنی نامی از آنها ذکر نشده است در برمیگیرد .
لذا تدوین کنندگان قانون مدنی در همان سال تدوین و تصویب آن ( ۱۳۰۷ ) بخوبی دریافته بودند که معاملات دیگری که تحت هیچ یک از عناوین عقود معینه قرار نمیگیرند ممکنست صورت بگیرد برای این منظور ، ماده ۱۰ قانون مدنی را نیز اضافه کردند به این عبارت که : قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است . برای تائید این تعبیر به ماده ۱۳ قانون ائین دادرسی مدنی خودمان استناد میکنیم که میگوید :
در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود و قراردادها ناشی شده باشد ، خواهان میتواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزة آن واقع شده است یا تعهد می بایست در آنجا انجام شود .
منظور از عقود همان عقود معینه در قانون مدنی است که بموجب آن بین دو یا چند نفر روابط حقوقی برقرار میشود و منظور از قراردادها بقیه مواردی است که تحت عناوین دیگری غیر از عناوین عقود معینه مصرح در قانون مدنی بین دو یا چند نفر روابط حقوقی برقرار میشود
ذکر کلمات عقود و قراردادها در ماده ۱۳ قانون آئین دادرسی مدنی انصافا دقت نظر و تسلط تهیه کنندگان و تصویب کنندگان این ماده را می رساند که هم بر عقود مصرحه در قانون مدنی واقف بوده اند و هم بر قراردادها و انواع انها که مورد نظر ماده ۱۰ قانون مدنی است آگاه بوده اند .

جنبه های مختلف ماده ۱۰ قانون مدنی :
ماده ۱۰ قانون مدنی در واقع دارای دو جنبه متمایز از یکدیگر است که در زیر توضیح داده میشود :
یک جنبه آن برای توجه دادن قاضی دادگاه است براینکه قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که برخلاف قانون نباشد نافذ و معتبر است یعنی قانون قراردادهای خصوصی را معتبر میشناسد و آنها را مورد حمایت قرار میدهد .
بنابراین اگر یکی از طرفین این گونه قراردادها به دلیل اینکه قرارداد ، خصوصی یعنی عادی است از زیربار تعهداتی که برعهده گرفته است شانه خالی کند ماده ۱۰ قانون مدنی به قاضی میگوید به تقاضای ذینفع آن تعهدات ، طرف مستنکف از انجام تعهدات را محکوم و مجبور و مکلف به انجام تعهداتش کن و در صورتیکه تاخیر در انجام تعهداتش موجب ورود خسارت و زیانی به ذینفع شده باشد به تقاضای ذینفع او را به پرداخت خسارت نیز محکوم کن . این امر در عین حال هشداری است به طرفهای همه قراردادهای خصوصی که اگر بخواهند از انجام تعهدات قراردادی خود سرباز زنند باید بدانند که چنانچه مورد تعقیب ذینفع تعهدات واقع شوند ، دادگاه آنها را محکوم به انجام تعهدات و خسارات وارده بر ذینفع خواهد نمود . این یک جنبه ماده ۱۰ قانون مدنی است .
اما جنبه دیگر ماده ۱۰ قانون مدنی است که بسیار مهم و گسترده تر و در این نوشتار مورد نظر است که تمام انواع قراردادهای خصوصی را با رعایت شرط مندرج در آن ماده در برمی گیرد بدون آنکه از این گونه قرار دادها و شرایط و عناوین آنها به طور خاص در قانون مدنی ذکری بمیان آمده باشد .

انواع قراردادهایی که ماده ۱۰ قانون مدنی آنها را در بر میگیرد
اگر در موقع تدوین و تصویب این ماده قانونی واضعین آن آگاه نبودند که چه عناوین و محتوای قراردادهای خصوصی را این ماده در بر میگیرد و آنها را زیر پوشش و حمایت قانونی قرار میدهد امروزه ما که نه تنها شاهد قریب به یکصد نوع قراردادهای خصوصی داخلی و بین المللی به زبانهای فارسی و انگلیسی بسیار مهم بوده ایم و هستیم بلکه حقوقدانان ایرانی ما عملا در تهیه طرحهای قراردادی و یا مذاکره و نهائی کردن آنها روی در روی حقوقدانان کشورهای دیگر به کرات پشت میزهای مذاکره چه در ایران و چه در کشورهای طرف قراردادها قرار گرفته اند و روی جزء جزء عبارات و مفاهیم این گونه قراردادها با ارایه فورمول های قابل عمل و طرحهای مختلف و جایگزینی ، این گونه قراردادها را از صورت یک طرفه که در بدو ارایه طرح عمدتا متضمن منافع طرفهای خارجی بوده است به صورتی درآورده اند که متضمن منافع طرفین قراردادها باشد و در این گونه موارد نقشهای موثر و سازنده خود را از نظر حقوقی ، به موازات جنبه های دیگر قراردادی مانند جنبه های مالی از جمله بانکی ، فنی ، بازرگانی و غیره که برعهده کارشناسان رشته های مربوطه بوده است ایفا کردهاند .
توضیح مطلب این است که پیش نویش یا طرحهای قراردادهای بزبان انگلیسی رامعمولا طرفهای خارجی به طرفهای ایران ارایه میدهند تا مورد مذاکره قرار گیرند و نهائی و بالاخره امضاء و مبادله شوند .
طرحها یا پیشنویس قراردادها که طرفهای خارجی به طرفهای ایرانی ارایه میدهند بین ۸۰ تا ۹۰ درصد به نفع طرفهای خارجی تهیه شده و ۱۰ تا ۲۰ درصد متضمن طرفهای ایرانی است با این نیت که در مذاکراتی که با نمایندگان طرفهای ایرانی ، روی بند بند قرارداد به عمل می آید آن را به صورت ۵۰ ـ ۵۰ به سود طرفین درآورند تا به همین نسبت متضمن منافع هر دو طرف باشد . متاسفانه در بسیاری از موارد دیده شده است که طرفهای ایرانی این گونه قراردادها با تسلط نه چندان کافی به زبان خارجی قرارداد و بدون استفاده از تجربه و تخصص حقوقدانان ایرانی مبادرت به امضاء و مبادله قرارداد کردهاند ، در نتیجه بسیاری از این قراردادها بصورتی که فاقد تعادل و برابری حقوق و تعهدات طرفهای ایرانی با طرفهای خارجی خود باشند امضاء و مبادله شده اند و مدتها بعد طرفهای ایرانی متوجه نابرابریهای قراردادی شده اند که متحمل زیانهای هنگفت گردیده اند . و از ابتدا یا متوجه اهمیت قرارداد و محتویات آنها نشده اند یا به نقش وکیل و مشاور حقوقی در متعادل ساختن قرارداد واقف نبودهاند یا بالاخره به دلیل امساک در پرداختن مبلغی به عنوان حق الزحمه به وکیل و مشاور حقوقی نخواسته است قرارداد را بصورتی درآورد که متضمن حقوق و تعهدات عادلانه و منصفانه طرفین باشد تا به عنوان یک مدرک قانونی خوب در طول مدت قرارداد بتواند کارهای موضوع قرارداد را بنحو مطلوب و مورد نظر طرفین به پیش ببرد و حق و حقوق طرفین را حفظ کند .
اما از طرف دیگر این امیدواری هست که با تنوعی که در اقسام قراردادها ، بخصوص قراردادهای بین المللی به وجود آمده رفته رفته بر تعداد مدیران و طرفهای ایرانی که از خدمات حقوقی وکلاء و مشاورین حقوقی متخصص استفاده بنمایند بیشتر و بیشتر شود ، و در نتیجه قراردادهائی که منعقد و امضاء و مبادله می شوند از نظر مسائل حقوقی و تعهدات طرفین در موقعیت محکم و اطمینان بخشی قرار گیرند که خطر مواجه شدن طرف ایرانی با خسارات و زیان از بین برود و در چنان صورتی اگر موردی در قراردادی که خوب روی آنها از جنبه های مختلف از جمله حقوقی کار شده پیدا شود که طرف خارجی در انجام تعهداتش کوتاهی یا خودداری کرده باشد طرف ایرانی آن بخوبی میتواند بدوا از طریق مذاکرات دوستانه که باید جزو مفاد و مندرجات هر قرارداد در بخش رسیدگی به اختلافات باشد به حل و فصل آن مورد بپردازد و در صورت به نتیجه نرسیدن مذاکرات ، به مراجع صالحه که این مورد نیز باید در قرارداد تصریح شده باشد مراجعه و دادخواهی کند و حق خود را با خسارات وارده مطالبه و اثبات کند و از طریق رای دادگاه و اجرای آن بگیرد .

 
 
میخواهیم بدانیم که ماده ۱۰ قانون مدنی چرا قراردادهای خصوصی را با در نظر گرفتن شرط عدم مخالفت صریح قانون، نافذ یعنی معتبر شناخته و مورد حمایت قرار داده است . در حالی که عنوان قسمت دوم قانون مدنی « در عقود و معاملات و الزامات » و همچنین عنوان باب اول آن« در عقود و تعهدات به طور کلی » کلمه قراردادها به کار نرفته است . مگر چه تفاوتی بین عقود و قراردادها وجود دارد که قانون مدنی ما کلمه عقود را در مواردی و کلمه قراردادها را در موارد دیگر به کار برده است .

فرفق بین کلمه عقد یا عقود و کلمه قرارداد یا قراردادها :
به طوری که ملاحظه میشود در قانون مدنی ما هم کلمه عقد و عقود به کار رفته است و هم کلمه قرارداد و قراردادها . بعبارت دیگر قانون مدنی ما بین کلمه « قراردادها » و کلمه « عقود » از نظر به کار بردن این دو کلمه تفاوت قایل شده است . در حالی که میدانیم از نظر معنی و مفهوم ، این دو کلمه مترادف یکدیگرند . مثلا فرفق نمیکند اگر بگوئیم عقد وکالت یا قرارداد وکالت و همچنین فرفق نمیکند اگر بگوئیم عقد اجاره یا قرارداد اجاره و نظایر اینها ، پس چرا تدوین کنندگان قانون مدنی کلمه عقد و عقود را برای مواردی به کار برده اند و قرارداد و قراردادها را برای موارد دیگر .

در ماده ۱۸۳ قانون مدنی ما عقد چنین تعریف شده است :
عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول انها باشد .
همین تعریف میتواند برای قرارداد به کار رود و صحیح هم باشد چنانچه بگوئیم :
قرارداد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در برابر یک یا چند نفر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول انها باشد .
ممکنست کسانی بر این عقیده باشند که قرارداد حتما باید کتبی باشد در حالیکه عقد و عقود میتواند هم بصورت کتبی باشد و هم بصورت شفاهی . اگر بخواهیم عقود را از قراردادها با این تفاوت متمایز کنیم اشتباه خواهد بود زیرا قراردادها نیز میتوانند هم بصورت کتبی باشند و هم به صورت شفاهی . چنانچه در حقوق کشورهای دیگر ، قراردادهای شفاهی oral contracts شناخته شده است و برای این دسته از قراردادها حتی در صورت بروز اختلاف بین طرفین انها ، ترتیبات خاصی برای رسیدگی دادگاهی درنظر گرفته شده است . البته اثبات حق و تعهد در مورد قراردادهای شفاهی ، به آسانی قراردادهای نوشته شده نیست ـ

مراجعه شود به کتاب Law of Contract نوشته M . P . Furmston چاپ دهم ـ صفحه ۱۰۷ ـ انتشارات سال ۱۹۸۱ موسسه Butterworth & Co ( publishers ) Ltd . چاپ لندن .

و همچنین مراجعه شود به Dictionary of Legal Terms صفحه ۹۸ چاپ دوم ۱۹۹۳ از انتشارات Baron ‘ s Educational Series , Inc . چاپ امریکا .

پس چه عاملی موجب شده است که قانون مدنی ما بین عقود از یک طرف و قراردادها از طرف دیگر تفاوت قایل بشود .
آنچه که به ذهن منطقی میرسد این است که تدوین کنندگان قانون مدنی ، همچنانکه از عنوان باب سوم آن مستفاد میشود ، عقود معینه در قانون مدنی را با این کلمه ( یعنی عقود ) مشخص کرده اند مانند بیع ، بیع شرط ، معاوضه ، اجاره ، مزارعه و مساقات ، مضاربه ، جعاله ، شرکت ، ودیعه ، عاریه ، قرض ، وکالت ، ضمان عقدی ، حواله ، کفالت ، صلح ، رهن ، هبه ، و قراردادها را برای بقیه موارد در نظر گرفته اند که عنوان خاصی برای آنها در قانون در نظر گرفته نشده است . این تعبیر معقول و قابل قبول بنظر می آید زیرا تمام انواع معاملات که در جامعه ما صورت می گیرد در هیچ زمانی محدود به همان عقود معینه در قانون مدنی نبوده است بلکه انواع دیگر معاملات را که در قانون مدنی نامی از آنها ذکر نشده است در برمیگیرد .
لذا تدوین کنندگان قانون مدنی در همان سال تدوین و تصویب آن ( ۱۳۰۷ ) بخوبی دریافته بودند که معاملات دیگری که تحت هیچ یک از عناوین عقود معینه قرار نمیگیرند ممکنست صورت بگیرد برای این منظور ، ماده ۱۰ قانون مدنی را نیز اضافه کردند به این عبارت که : قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است . برای تائید این تعبیر به ماده ۱۳ قانون ائین دادرسی مدنی خودمان استناد میکنیم که میگوید :
در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود و قراردادها ناشی شده باشد ، خواهان میتواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزة آن واقع شده است یا تعهد می بایست در آنجا انجام شود .
منظور از عقود همان عقود معینه در قانون مدنی است که بموجب آن بین دو یا چند نفر روابط حقوقی برقرار میشود و منظور از قراردادها بقیه مواردی است که تحت عناوین دیگری غیر از عناوین عقود معینه مصرح در قانون مدنی بین دو یا چند نفر روابط حقوقی برقرار میشود
ذکر کلمات عقود و قراردادها در ماده ۱۳ قانون آئین دادرسی مدنی انصافا دقت نظر و تسلط تهیه کنندگان و تصویب کنندگان این ماده را می رساند که هم بر عقود مصرحه در قانون مدنی واقف بوده اند و هم بر قراردادها و انواع انها که مورد نظر ماده ۱۰ قانون مدنی است آگاه بوده اند .

جنبه های مختلف ماده ۱۰ قانون مدنی :
ماده ۱۰ قانون مدنی در واقع دارای دو جنبه متمایز از یکدیگر است که در زیر توضیح داده میشود :
یک جنبه آن برای توجه دادن قاضی دادگاه است براینکه قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که برخلاف قانون نباشد نافذ و معتبر است یعنی قانون قراردادهای خصوصی را معتبر میشناسد و آنها را مورد حمایت قرار میدهد .
بنابراین اگر یکی از طرفین این گونه قراردادها به دلیل اینکه قرارداد ، خصوصی یعنی عادی است از زیربار تعهداتی که برعهده گرفته است شانه خالی کند ماده ۱۰ قانون مدنی به قاضی میگوید به تقاضای ذینفع آن تعهدات ، طرف مستنکف از انجام تعهدات را محکوم و مجبور و مکلف به انجام تعهداتش کن و در صورتیکه تاخیر در انجام تعهداتش موجب ورود خسارت و زیانی به ذینفع شده باشد به تقاضای ذینفع او را به پرداخت خسارت نیز محکوم کن . این امر در عین حال هشداری است به طرفهای همه قراردادهای خصوصی که اگر بخواهند از انجام تعهدات قراردادی خود سرباز زنند باید بدانند که چنانچه مورد تعقیب ذینفع تعهدات واقع شوند ، دادگاه آنها را محکوم به انجام تعهدات و خسارات وارده بر ذینفع خواهد نمود . این یک جنبه ماده ۱۰ قانون مدنی است .
اما جنبه دیگر ماده ۱۰ قانون مدنی است که بسیار مهم و گسترده تر و در این نوشتار مورد نظر است که تمام انواع قراردادهای خصوصی را با رعایت شرط مندرج در آن ماده در برمی گیرد بدون آنکه از این گونه قرار دادها و شرایط و عناوین آنها به طور خاص در قانون مدنی ذکری بمیان آمده باشد .

انواع قراردادهایی که ماده ۱۰ قانون مدنی آنها را در بر میگیرد
اگر در موقع تدوین و تصویب این ماده قانونی واضعین آن آگاه نبودند که چه عناوین و محتوای قراردادهای خصوصی را این ماده در بر میگیرد و آنها را زیر پوشش و حمایت قانونی قرار میدهد امروزه ما که نه تنها شاهد قریب به یکصد نوع قراردادهای خصوصی داخلی و بین المللی به زبانهای فارسی و انگلیسی بسیار مهم بوده ایم و هستیم بلکه حقوقدانان ایرانی ما عملا در تهیه طرحهای قراردادی و یا مذاکره و نهائی کردن آنها روی در روی حقوقدانان کشورهای دیگر به کرات پشت میزهای مذاکره چه در ایران و چه در کشورهای طرف قراردادها قرار گرفته اند و روی جزء جزء عبارات و مفاهیم این گونه قراردادها با ارایه فورمول های قابل عمل و طرحهای مختلف و جایگزینی ، این گونه قراردادها را از صورت یک طرفه که در بدو ارایه طرح عمدتا متضمن منافع طرفهای خارجی بوده است به صورتی درآورده اند که متضمن منافع طرفین قراردادها باشد و در این گونه موارد نقشهای موثر و سازنده خود را از نظر حقوقی ، به موازات جنبه های دیگر قراردادی مانند جنبه های مالی از جمله بانکی ، فنی ، بازرگانی و غیره که برعهده کارشناسان رشته های مربوطه بوده است ایفا کردهاند .
توضیح مطلب این است که پیش نویش یا طرحهای قراردادهای بزبان انگلیسی رامعمولا طرفهای خارجی به طرفهای ایران ارایه میدهند تا مورد مذاکره قرار گیرند و نهائی و بالاخره امضاء و مبادله شوند .
طرحها یا پیشنویس قراردادها که طرفهای خارجی به طرفهای ایرانی ارایه میدهند بین ۸۰ تا ۹۰ درصد به نفع طرفهای خارجی تهیه شده و ۱۰ تا ۲۰ درصد متضمن طرفهای ایرانی است با این نیت که در مذاکراتی که با نمایندگان طرفهای ایرانی ، روی بند بند قرارداد به عمل می آید آن را به صورت ۵۰ ـ ۵۰ به سود طرفین درآورند تا به همین نسبت متضمن منافع هر دو طرف باشد . متاسفانه در بسیاری از موارد دیده شده است که طرفهای ایرانی این گونه قراردادها با تسلط نه چندان کافی به زبان خارجی قرارداد و بدون استفاده از تجربه و تخصص حقوقدانان ایرانی مبادرت به امضاء و مبادله قرارداد کردهاند ، در نتیجه بسیاری از این قراردادها بصورتی که فاقد تعادل و برابری حقوق و تعهدات طرفهای ایرانی با طرفهای خارجی خود باشند امضاء و مبادله شده اند و مدتها بعد طرفهای ایرانی متوجه نابرابریهای قراردادی شده اند که متحمل زیانهای هنگفت گردیده اند . و از ابتدا یا متوجه اهمیت قرارداد و محتویات آنها نشده اند یا به نقش وکیل و مشاور حقوقی در متعادل ساختن قرارداد واقف نبودهاند یا بالاخره به دلیل امساک در پرداختن مبلغی به عنوان حق الزحمه به وکیل و مشاور حقوقی نخواسته است قرارداد را بصورتی درآورد که متضمن حقوق و تعهدات عادلانه و منصفانه طرفین باشد تا به عنوان یک مدرک قانونی خوب در طول مدت قرارداد بتواند کارهای موضوع قرارداد را بنحو مطلوب و مورد نظر طرفین به پیش ببرد و حق و حقوق طرفین را حفظ کند .
اما از طرف دیگر این امیدواری هست که با تنوعی که در اقسام قراردادها ، بخصوص قراردادهای بین المللی به وجود آمده رفته رفته بر تعداد مدیران و طرفهای ایرانی که از خدمات حقوقی وکلاء و مشاورین حقوقی متخصص استفاده بنمایند بیشتر و بیشتر شود ، و در نتیجه قراردادهائی که منعقد و امضاء و مبادله می شوند از نظر مسائل حقوقی و تعهدات طرفین در موقعیت محکم و اطمینان بخشی قرار گیرند که خطر مواجه شدن طرف ایرانی با خسارات و زیان از بین برود و در چنان صورتی اگر موردی در قراردادی که خوب روی آنها از جنبه های مختلف از جمله حقوقی کار شده پیدا شود که طرف خارجی در انجام تعهداتش کوتاهی یا خودداری کرده باشد طرف ایرانی آن بخوبی میتواند بدوا از طریق مذاکرات دوستانه که باید جزو مفاد و مندرجات هر قرارداد در بخش رسیدگی به اختلافات باشد به حل و فصل آن مورد بپردازد و در صورت به نتیجه نرسیدن مذاکرات ، به مراجع صالحه که این مورد نیز باید در قرارداد تصریح شده باشد مراجعه و دادخواهی کند و حق خود را با خسارات وارده مطالبه و اثبات کند و از طریق رای دادگاه و اجرای آن بگیرد .

 
میخواهیم بدانیم که ماده ۱۰ قانون مدنی چرا قراردادهای خصوصی را با در نظر گرفتن شرط عدم مخالفت صریح قانون، نافذ یعنی معتبر شناخته و مورد حمایت قرار داده است . در حالی که عنوان قسمت دوم قانون مدنی « در عقود و معاملات و الزامات » و همچنین عنوان باب اول آن« در عقود و تعهدات به طور کلی » کلمه قراردادها به کار نرفته است . مگر چه تفاوتی بین عقود و قراردادها وجود دارد که قانون مدنی ما کلمه عقود را در مواردی و کلمه قراردادها را در موارد دیگر به کار برده است .

فرفق بین کلمه عقد یا عقود و کلمه قرارداد یا قراردادها :
به طوری که ملاحظه میشود در قانون مدنی ما هم کلمه عقد و عقود به کار رفته است و هم کلمه قرارداد و قراردادها . بعبارت دیگر قانون مدنی ما بین کلمه « قراردادها » و کلمه « عقود » از نظر به کار بردن این دو کلمه تفاوت قایل شده است . در حالی که میدانیم از نظر معنی و مفهوم ، این دو کلمه مترادف یکدیگرند . مثلا فرفق نمیکند اگر بگوئیم عقد وکالت یا قرارداد وکالت و همچنین فرفق نمیکند اگر بگوئیم عقد اجاره یا قرارداد اجاره و نظایر اینها ، پس چرا تدوین کنندگان قانون مدنی کلمه عقد و عقود را برای مواردی به کار برده اند و قرارداد و قراردادها را برای موارد دیگر .

در ماده ۱۸۳ قانون مدنی ما عقد چنین تعریف شده است :
عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول انها باشد .
همین تعریف میتواند برای قرارداد به کار رود و صحیح هم باشد چنانچه بگوئیم :
قرارداد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در برابر یک یا چند نفر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول انها باشد .
ممکنست کسانی بر این عقیده باشند که قرارداد حتما باید کتبی باشد در حالیکه عقد و عقود میتواند هم بصورت کتبی باشد و هم بصورت شفاهی . اگر بخواهیم عقود را از قراردادها با این تفاوت متمایز کنیم اشتباه خواهد بود زیرا قراردادها نیز میتوانند هم بصورت کتبی باشند و هم به صورت شفاهی . چنانچه در حقوق کشورهای دیگر ، قراردادهای شفاهی oral contracts شناخته شده است و برای این دسته از قراردادها حتی در صورت بروز اختلاف بین طرفین انها ، ترتیبات خاصی برای رسیدگی دادگاهی درنظر گرفته شده است . البته اثبات حق و تعهد در مورد قراردادهای شفاهی ، به آسانی قراردادهای نوشته شده نیست ـ

مراجعه شود به کتاب Law of Contract نوشته M . P . Furmston چاپ دهم ـ صفحه ۱۰۷ ـ انتشارات سال ۱۹۸۱ موسسه Butterworth & Co ( publishers ) Ltd . چاپ لندن .

و همچنین مراجعه شود به Dictionary of Legal Terms صفحه ۹۸ چاپ دوم ۱۹۹۳ از انتشارات Baron ‘ s Educational Series , Inc . چاپ امریکا .

پس چه عاملی موجب شده است که قانون مدنی ما بین عقود از یک طرف و قراردادها از طرف دیگر تفاوت قایل بشود .
آنچه که به ذهن منطقی میرسد این است که تدوین کنندگان قانون مدنی ، همچنانکه از عنوان باب سوم آن مستفاد میشود ، عقود معینه در قانون مدنی را با این کلمه ( یعنی عقود ) مشخص کرده اند مانند بیع ، بیع شرط ، معاوضه ، اجاره ، مزارعه و مساقات ، مضاربه ، جعاله ، شرکت ، ودیعه ، عاریه ، قرض ، وکالت ، ضمان عقدی ، حواله ، کفالت ، صلح ، رهن ، هبه ، و قراردادها را برای بقیه موارد در نظر گرفته اند که عنوان خاصی برای آنها در قانون در نظر گرفته نشده است . این تعبیر معقول و قابل قبول بنظر می آید زیرا تمام انواع معاملات که در جامعه ما صورت می گیرد در هیچ زمانی محدود به همان عقود معینه در قانون مدنی نبوده است بلکه انواع دیگر معاملات را که در قانون مدنی نامی از آنها ذکر نشده است در برمیگیرد .
لذا تدوین کنندگان قانون مدنی در همان سال تدوین و تصویب آن ( ۱۳۰۷ ) بخوبی دریافته بودند که معاملات دیگری که تحت هیچ یک از عناوین عقود معینه قرار نمیگیرند ممکنست صورت بگیرد برای این منظور ، ماده ۱۰ قانون مدنی را نیز اضافه کردند به این عبارت که : قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است . برای تائید این تعبیر به ماده ۱۳ قانون ائین دادرسی مدنی خودمان استناد میکنیم که میگوید :
در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود و قراردادها ناشی شده باشد ، خواهان میتواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزة آن واقع شده است یا تعهد می بایست در آنجا انجام شود .
منظور از عقود همان عقود معینه در قانون مدنی است که بموجب آن بین دو یا چند نفر روابط حقوقی برقرار میشود و منظور از قراردادها بقیه مواردی است که تحت عناوین دیگری غیر از عناوین عقود معینه مصرح در قانون مدنی بین دو یا چند نفر روابط حقوقی برقرار میشود
ذکر کلمات عقود و قراردادها در ماده ۱۳ قانون آئین دادرسی مدنی انصافا دقت نظر و تسلط تهیه کنندگان و تصویب کنندگان این ماده را می رساند که هم بر عقود مصرحه در قانون مدنی واقف بوده اند و هم بر قراردادها و انواع انها که مورد نظر ماده ۱۰ قانون مدنی است آگاه بوده اند .

جنبه های مختلف ماده ۱۰ قانون مدنی :
ماده ۱۰ قانون مدنی در واقع دارای دو جنبه متمایز از یکدیگر است که در زیر توضیح داده میشود :
یک جنبه آن برای توجه دادن قاضی دادگاه است براینکه قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که برخلاف قانون نباشد نافذ و معتبر است یعنی قانون قراردادهای خصوصی را معتبر میشناسد و آنها را مورد حمایت قرار میدهد .
بنابراین اگر یکی از طرفین این گونه قراردادها به دلیل اینکه قرارداد ، خصوصی یعنی عادی است از زیربار تعهداتی که برعهده گرفته است شانه خالی کند ماده ۱۰ قانون مدنی به قاضی میگوید به تقاضای ذینفع آن تعهدات ، طرف مستنکف از انجام تعهدات را محکوم و مجبور و مکلف به انجام تعهداتش کن و در صورتیکه تاخیر در انجام تعهداتش موجب ورود خسارت و زیانی به ذینفع شده باشد به تقاضای ذینفع او را به پرداخت خسارت نیز محکوم کن . این امر در عین حال هشداری است به طرفهای همه قراردادهای خصوصی که اگر بخواهند از انجام تعهدات قراردادی خود سرباز زنند باید بدانند که چنانچه مورد تعقیب ذینفع تعهدات واقع شوند ، دادگاه آنها را محکوم به انجام تعهدات و خسارات وارده بر ذینفع خواهد نمود . این یک جنبه ماده ۱۰ قانون مدنی است .
اما جنبه دیگر ماده ۱۰ قانون مدنی است که بسیار مهم و گسترده تر و در این نوشتار مورد نظر است که تمام انواع قراردادهای خصوصی را با رعایت شرط مندرج در آن ماده در برمی گیرد بدون آنکه از این گونه قرار دادها و شرایط و عناوین آنها به طور خاص در قانون مدنی ذکری بمیان آمده باشد .

انواع قراردادهایی که ماده ۱۰ قانون مدنی آنها را در بر میگیرد
اگر در موقع تدوین و تصویب این ماده قانونی واضعین آن آگاه نبودند که چه عناوین و محتوای قراردادهای خصوصی را این ماده در بر میگیرد و آنها را زیر پوشش و حمایت قانونی قرار میدهد امروزه ما که نه تنها شاهد قریب به یکصد نوع قراردادهای خصوصی داخلی و بین المللی به زبانهای فارسی و انگلیسی بسیار مهم بوده ایم و هستیم بلکه حقوقدانان ایرانی ما عملا در تهیه طرحهای قراردادی و یا مذاکره و نهائی کردن آنها روی در روی حقوقدانان کشورهای دیگر به کرات پشت میزهای مذاکره چه در ایران و چه در کشورهای طرف قراردادها قرار گرفته اند و روی جزء جزء عبارات و مفاهیم این گونه قراردادها با ارایه فورمول های قابل عمل و طرحهای مختلف و جایگزینی ، این گونه قراردادها را از صورت یک طرفه که در بدو ارایه طرح عمدتا متضمن منافع طرفهای خارجی بوده است به صورتی درآورده اند که متضمن منافع طرفین قراردادها باشد و در این گونه موارد نقشهای موثر و سازنده خود را از نظر حقوقی ، به موازات جنبه های دیگر قراردادی مانند جنبه های مالی از جمله بانکی ، فنی ، بازرگانی و غیره که برعهده کارشناسان رشته های مربوطه بوده است ایفا کردهاند .
توضیح مطلب این است که پیش نویش یا طرحهای قراردادهای بزبان انگلیسی رامعمولا طرفهای خارجی به طرفهای ایران ارایه میدهند تا مورد مذاکره قرار گیرند و نهائی و بالاخره امضاء و مبادله شوند .
طرحها یا پیشنویس قراردادها که طرفهای خارجی به طرفهای ایرانی ارایه میدهند بین ۸۰ تا ۹۰ درصد به نفع طرفهای خارجی تهیه شده و ۱۰ تا ۲۰ درصد متضمن طرفهای ایرانی است با این نیت که در مذاکراتی که با نمایندگان طرفهای ایرانی ، روی بند بند قرارداد به عمل می آید آن را به صورت ۵۰ ـ ۵۰ به سود طرفین درآورند تا به همین نسبت متضمن منافع هر دو طرف باشد . متاسفانه در بسیاری از موارد دیده شده است که طرفهای ایرانی این گونه قراردادها با تسلط نه چندان کافی به زبان خارجی قرارداد و بدون استفاده از تجربه و تخصص حقوقدانان ایرانی مبادرت به امضاء و مبادله قرارداد کردهاند ، در نتیجه بسیاری از این قراردادها بصورتی که فاقد تعادل و برابری حقوق و تعهدات طرفهای ایرانی با طرفهای خارجی خود باشند امضاء و مبادله شده اند و مدتها بعد طرفهای ایرانی متوجه نابرابریهای قراردادی شده اند که متحمل زیانهای هنگفت گردیده اند . و از ابتدا یا متوجه اهمیت قرارداد و محتویات آنها نشده اند یا به نقش وکیل و مشاور حقوقی در متعادل ساختن قرارداد واقف نبودهاند یا بالاخره به دلیل امساک در پرداختن مبلغی به عنوان حق الزحمه به وکیل و مشاور حقوقی نخواسته است قرارداد را بصورتی درآورد که متضمن حقوق و تعهدات عادلانه و منصفانه طرفین باشد تا به عنوان یک مدرک قانونی خوب در طول مدت قرارداد بتواند کارهای موضوع قرارداد را بنحو مطلوب و مورد نظر طرفین به پیش ببرد و حق و حقوق طرفین را حفظ کند .
اما از طرف دیگر این امیدواری هست که با تنوعی که در اقسام قراردادها ، بخصوص قراردادهای بین المللی به وجود آمده رفته رفته بر تعداد مدیران و طرفهای ایرانی که از خدمات حقوقی وکلاء و مشاورین حقوقی متخصص استفاده بنمایند بیشتر و بیشتر شود ، و در نتیجه قراردادهائی که منعقد و امضاء و مبادله می شوند از نظر مسائل حقوقی و تعهدات طرفین در موقعیت محکم و اطمینان بخشی قرار گیرند که خطر مواجه شدن طرف ایرانی با خسارات و زیان از بین برود و در چنان صورتی اگر موردی در قراردادی که خوب روی آنها از جنبه های مختلف از جمله حقوقی کار شده پیدا شود که طرف خارجی در انجام تعهداتش کوتاهی یا خودداری کرده باشد طرف ایرانی آن بخوبی میتواند بدوا از طریق مذاکرات دوستانه که باید جزو مفاد و مندرجات هر قرارداد در بخش رسیدگی به اختلافات باشد به حل و فصل آن مورد بپردازد و در صورت به نتیجه نرسیدن مذاکرات ، به مراجع صالحه که این مورد نیز باید در قرارداد تصریح شده باشد مراجعه و دادخواهی کند و حق خود را با خسارات وارده مطالبه و اثبات کند و از طریق رای دادگاه و اجرای آن بگیرد .

 
 




طبقه بندی: مطالب حقوقی، آیا می دانید؟، مسائل حقوقی ارث، حقوق ثبتی، حقوق وحق، خبر نامه حقوقی، مستاجر و موجر، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مزایای کد رهگیری املاک، مطالب خواندنی، نمونه قرارداد اجاره نامه، زنگ تفریع حقوقی،
برچسب ها: کلمه عقد و عقود، قراردادهای،

تاریخ : سه شنبه 4 آبان 1395 | 01:21 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

  نحوه تقاضای تامین دلیل برای تحویل کلید.

یکی از مشکلاتی که در روابط موجر و مستاجر ممکن است به وجود بیاید، خودداری مالک از پس گرفتن کلید ملک است. قرارداد اجاره بعد از سپری شدن مدتی که در قرارداد تعیین شده است به پایان می‌رسد اما تا زمانی که کلید نزد مستاجر باشد، ملک در تصرف او محسوب می‌شود و وی در این خصوص مسئولیت‌هایی پیدا می‌کند. بنابراین برای اینکه از این مسئولیت‌ها رها شود، باید کلید را به مالک برگرداند. اما گاهی ممکن است مالک از گرفتن کلید خودداری کند در این صورت باید دید که تکلیف چیست و مستاجر می‌تواند چه اقداماتی برای گرفتن حق خود انجام دهد. در این مطلب به نکات قابل توجه در این موضوع اشاره شده است که دانستن آن‌ها می‌تواند به حل این مشکل کمک کند.

                                                                                                                  

IMG22084580

بعد از پایان قرارداد اجاره
وقتی قرارداد اجاره به پایان می‌رسد اما مستاجر هنوز مورد اجاره را در اختیار دارد، دو فرض ممکن است پیش بیاید که بهتر است آن‌ها را به طور جداگانه بررسی کنیم.
فرض اول زمانی است که مستاجر با رضایت مالک همچنان محل اجاره شده را در اختیار دارد. در این صورت مستاجر اگر از ملک اجاره داده شده استفاده کرده باشد، باید اجرت‌المثل آن را بدهد. یعنی باید هزینه استفاده‌هایی که از ملک به عمل آورده است را بدهد. در تعیین مبلغ اجرت‌المثل باید شرایط عرفی زمان و مکان در نظر گرفته ‌شود. چون در این حالت قرارداد اجاره به پایان رسیده است، بنابراین لزوما آنچه مستاجر پرداخت می‌کند، مبلغی نیست که در قرارداد اجاره در مورد آن توافق کرده بودند. در این مورد حتی این امتیاز برای مستاجر وجود دارد که اگر استفاده‌ای از ملک نکرده باشد، لازم نیست وجهی به مالک بپردازد. البته در چنین شرایطی، معمول است که مستاجر به صورت عرفی همان اجاره‌ای که قبلا می‌پرداخت، به صاحب ملک بدهد.
اما حالت دوم فرضی است که بعد از پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر بدون رضایت مالک، محل را همچنان در تصرف خود نگه داشته باشد. در این صورت مستاجر، غاصب محسوب می‌شود و ضامن هر نقص و عیبی خواهد بود که در عین مستاجره به وجود آمده باشد؛ چه آن نقص ناشی از عمل خود مستاجر یا تعدی و تفریط او باشد، چه عامل خارجی نقص را ایجاد کرده باشد.
در هر صورت به نظر می‌رسد بعد از پایان مدت اجاره، بهترین کاری که مستاجر می‌تواند بکند، تعیین تکلیف قرارداد اجاره است. در صورتی که دو طرف به ادامه قرارداد تمایل داشته باشند، قرارداد را برای مدت معین تمدید می‌کنند. اما ممکن است مالک نه ‌تنها از تجدید یا تمدید قرارداد خودداری کند بلکه کلید محلی را که اجاره داده است، از مستاجر تحویل نگیرد. به عبارت دیگر مستاجر بلاتکلیف بماند. در این صورت اگر مستاجر کلید را تحویل ندهد، ممکن است یکی از دو فرضی که در بالا به آن اشاره شد برای مستاجر پیش بیاید. بنابراین بهترین راهی که پیش روی مستاجر قرار دارد، این است که برای تحویل کلید اقدام به «تامین دلیل» کند.
این مورد در ماده ۱۳ قانون رابطه مالک و مستاجر پیش‌بینی شده است و برابر آن «هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از ‌تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. ‌در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را ‌تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره‌ و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.»
البته این مورد در فصل چهارم همان قانون، در موارد فسخ، ماده ۷ مورد تاکید قرار گفته است و برابر آن «هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر ‌می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل‌ گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.»

معنای تامین دلیل
افراد در موارد مختلفی می‌توانند از شورای حل اختلاف درخواست «تامین دلیل» کنند. یکی از موارد این است که هر زمان افراد تشخیص دهند در حال حاضر دلیلی به نفع آن‌ها وجود دارد که در دعاوی و اختلافات آینده می‌تواند مشکلاتشان را حل کند.از سوی دیگر اگر افراد احتمال بدهند که در آینده استفاده از دلیل یا دلایلی که در حال حاضر وجود دارد، با مشکل مواجه خواهد شد، بهتر است تامین دلیل کنند. مثلا فرض کنید که افراد مطلعی وجود دارند که می‌توانند ادعای شخص را تایید کنند اما این شخص نگران است که در آینده این افراد از شهادت دادن منصرف شوند، یا دسترسی به آن‌ها ممکن نباشد؛ در این صورت می‌تواند با تقاضای تامین دلیل، مانع از بین رفتن این دلایل شود. تامین دلیل حتی می‌تواند قبل از اقامه دعوا باشد. درخواست تامین دلیل در صلاحیت شورای حل اختلافی است که دلایل و امارات مورد درخواست در حوزه آن واقع شده‌اند.

درخواست تامین دلیل
افراد معمولا می‌توانند درخواست تامین دلیل را در فرم‌های چاپی دادخواست یا در کاغذ عادی بنویسند و به شورای حل اختلاف تقدیم کنند. این درخواست حتی ممکن است به صورت شفاهی مطرح شود؛ به عنوان مثال در صورتی که درخواست‌کننده سواد کافی نداشته باشد و به صورت شفاهی درخواست خود را مطرح کرده باشد، شورا موظف است مراتب آن‌ را صورت‌جلسه کند. درخواست باید حاوی مطالب زیر باشد: اول اینکه درخواست‌کننده مشخصات خود و طرف مقابل را بنویسد.
دوم اینکه موضوع دعوایی را که برای اثبات آن تقاضای تامین دلیل داده است، ذکر کند.سوم اینکه اوضاع و احوالی را که موجب شده است فرد این درخواست را از دادگاه داشته باشد، توصیف کند.
تقاضای تامین دلیل را می‌توان قبل از طرح دعوای اصلی یا حین رسیدگی به آن مطرح کرد. این تقاضا غیر مالی است.

تامین دلیل برای تحویل کلید
اگر مالک، کلید محلی که اجاره داده است را پس از پایان مدت اجاره تحویل نگیرد، مستاجر می‌تواند درخواست تامین دلیل به شورای حل اختلاف تقدیم کند. او باید ضمن این درخواست، کلید محل مورد اجاره را به دفتر این شورا تحویل دهد. شورای حل اختلاف در صورت‌جلسه‌ای، تصدیق می‌کند که در تاریخ معینی، کلید محل مورد اجاره به وسیله مستاجر به دفتر شورای حل اختلاف تحویل داده شده است. شورای حل اختلاف در مورد اینکه موجر از گرفتن کلید خودداری می‌کند، تحقیقاتی انجام می‌دهد و این موضوع را هم صورت‌جلسه می‌کند. در انتها این صورت‌جلسه توسط مدیر دفتر شورای حل اختلاف تایید می‌شود. از این پس مستاجر در هر دعوایی که مرتبط با قرارداد اجاره مورد بحث مطرح شود، می‌تواند از این دلیل استفاده کند. بنابراین دیگر موجر نمی‌تواند به این بهانه که مستاجر بعد از پایان قرارداد اجاره، تصرف خود را ادامه داده است، از وی وجهی مطالبه کند.

بهترین کار، پیش‌بینی در قرارداد
بهترین کار در هر قراردادی پیش‌بینی روشی برای حل و فصل دقیق، سریع و دوستانه اختلافات احتمالی است. بهتر است در قرارداد اجاره، طرفین با یکدیگر توافق کنند که چنانچه اختلافی پیدا کردند شخصی که مقبول و معتمد طرفین است و اطلاعات کافی در خصوص موضوع دارد بین آن‌ها داوری کند؛ شخصی که طرفین نظر او را بپذیرند. بهتر است ماجرای تحویل کلید نیز در قرارداد اجاره گنجانده شود تا مشکلی به وجود نیاید. توصیه می‌شود طرفین یعنی همان موجر و مستاجر در خصوص تمام اختلافات ناشی از اجرا و تفسیر قرارداد اجاره به صلاحیت شورای حل اختلاف رضایت بدهند. به نظر می‌رسد برای جلوگیری از هرگونه سواستفاده و برداشت نادرست بهتر است هنگام قرارداد بر این موضوع تصریح کنید که چنانچه موعد مقرر تمام شد مالک باید کلید را تحویل بگیرد و برای آن نیز شرطی در نظر بگیرید. به این ترتیب بخش زیادی ازمشکلات برطرف می‌شود.




طبقه بندی: مطالب حقوقی، آیا می دانید؟، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، مسائل حقوقی جعل واستفاده از سند های عادی ورسمی، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، سازمان ثبت احوال کشور چگونه سن را تغیر بدهیم، وکالت نامه بلاعزل و کاری، حقوق وحق، سخن عدالتگران، مستاجر و موجر،
دنبالک ها: نحوه تقاضای تامین دلیل برای تحویل کلید.، اجاره، اجرت‌المثل،

تاریخ : چهارشنبه 14 مهر 1395 | 12:25 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

تصرف عدوانی به معنای اعم، عبارت است از خارج شدن مال از ید مالک یا قائم‌مقام قانونی او بدون رضای وی یا بدون مجوز قانونی. «تصرف» به معنای سلطه و اقتداری است که شخص به طور مستقیم یا به واسطه غیر، بر مالی دارد و «عدوان» نیز در لغت به معنای ظلم و ستم آشکار است.

IMG21401892
تصرف عدوانی، عنوانی است که علاوه بر حقوق مدنی در حقوق کیفری نیز مطرح است بنابراین می‌توان از منظر کیفری نیز این عنوان را مورد بحث و تحلیل قرار داد. رضایت نداشتن مالک یا عدم اذن قانونی او موجب تحقق عدوان است که این نوع تصرف در ماده ۳۰۸ قانون مدنی بیان شده است.مستند قانونی تصرف عدوانی از جنبه کیفری ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی است.در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی آمده که «هر کس به وسیله صحنه‌سازی از قبیل پی‌کنی‌، دیوارکشی‌، تغییر حد فاصل‌، امحای مرز، کرت‌بندی‌، نهرکشی‌، حفر چاه‌، غرس اشجار و زراعت و امثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی اعم از کشت‌شده یا در آیش زراعی‌، جنگل‌ها و مراتع ملی‌شده‌، کوهستان‌ها، باغ‌ها، قلمستان‌ها، منابع آب‌، چشمه‌سارها، انهار طبیعی و پارک‌‌های ملی‌، تاسیسات کشاورزی، دامداری و دامپروری، کشت و صنعت، اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت‌های وابسته به دولت ‌یا شهرداری‌ها یا اوقاف و همچنین اراضی، املاک، موقوفات و محبوسات و اثلاث باقیه که برای مصارف عام‌المنفعه اختصاص ‌یافته یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرف یا ذی‌حق‌ معرفی کردن خود یا دیگری‌، مبادرت کند یا بدون اجازه سازمان ‌حفاظت محیط زیست یا مراجع ذی‌صلاح دیگر مبادرت به عملیاتی کند که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی شود یا اقدام‌ به هرگونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور کند، به مجازات یک ماه تا یک سال حبس ‌محکوم می‌شود.

دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع‌ مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق کند.تبصره یک: رسیدگی به جرایم فوق‌الذکر خارج از نوبت به عمل‌ می‌آید و مقام قضایی با تنظیم صورت‌مجلس دستور متوقف ماندن ‌عملیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی خواهد داد.تبصره ۲ : در صورتی که تعداد متهمان سه نفر یا بیشتر باشد و قراین قوی بر ارتکاب جرم موجود باشد، قرار بازداشت صادر خواهد شد، مدعی می‌تواند خلع ید، قلع بنا و اشجار و رفع آثار تجاوز را تقاضا کند.»بر اساس ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، دادگاه پس از رسیدگی علاوه بر اعمال مجازات، متجاوز را به رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق و بازگرداندن اوضاع به حالت اولیه و قبل از ارتکاب جرم محکوم می‌کند. در حقیقت تصرف عدوانی به معنای ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق است.

تفاوت تصرف عدوانی در پرونده‌های جزایی و حقوقی
تفاوت عمده‌ای که تصرف عدوانی در پرونده‌های جزایی با تصرف عدوانی در پرونده‌های حقوقی دارد، این است که در پرونده‌های حقوقی، اثبات مالکیت فرع بر این قضیه است یعنی ابتدا باید مالکیت احراز شود، سپس دادگاه حکم به رفع تصرف دهد.این در حالی است که سیستمی که قانونگذار در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی درباره پرونده‌های جزایی تصرف عدوانی به کار می‌گیرد، بر خلاف این است و نیازی به اثبات مالکیت وجود ندارد.

لزوم احراز سابقه تصرف شاکی و مدعی
برای صدور دستور رفع تصرف از سوی دادگاه در پرونده‌های جزایی تصرف عدوانی دو رکن باید احراز شود که رکن نخست سبق تصرف است یعنی در ابتدا سابقه تصرفی که شاکی یا مدعی دارد، باید احراز شود.رکن دوم، الحاق عدوانی بودن تصرف متهم یا فردی است که علیه او شکایت شده است که باید برای مرجع قضایی احراز شود. در صورت احراز این دو شرط می‌توان حکم به رفع تصرف صادر کرد.این موضوع بدان معناست که در اینجا دیگر نیازی وجود ندارد که متهم بگوید مالک ملک مورد نظر است. در حقیقت به محض اینکه سابقه تصرف مالک یا شاکی و نیز عدوانی بودن تصرف متهم احراز شود، دادگاه بر اساس ماده ۶۹۰ حکم صادر می‌کند.

حکم به رفع تصرف در مرحله تحقیقات مقدماتی در جرم تصرف عدوانی
در گذشته و قبل از حذف دادسراها، تنها موردی که دادسراها می‌توانستند در مرحله تحقیقات مقدماتی حکم به رفع تصرف صادر کنند، تصرف عدوانی بود. در حال حاضر نیز در برخی مواقع این موضوع اعمال می‌‌شود اما با ایجاد ماده ۶۹۰ این موضوع مطرح می‌‌شود که لازم است رسیدگی قضایی به عمل آمده و سپس دادگاه به صدور حکم اقدام کند.فصل بیست و ششم از بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی در مواد ۶۹۰ تا ۶۹۶ این قانون به موضوع «هتک حرمت منازل و املاک غیر» اختصاص دارد که در این مواد، قانونگذار به مسایل مرتبط با تصرف عدوانی پرداخته است.مواد ۶۹۱ و ۶۹۲ قانون مجازات اسلامی از دیگر مواردی است که به جرم تصرف عدوانی پرداخته است.بر اساس ماده ۶۹۱، هرکس به قهر و غلبه داخل ملکی شود که در تصرف ‌دیگری است، اعم از آن که محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه نبوده ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه مانده‌ باشد، علاوه بر رفع تجاوز حسب مورد به یک تا شش ماه حبس ‌محکوم می‌شود. هرگاه مرتکبین دو نفر یا بیشتر بوده و لااقل یکی ازآنها حامل سلاح ‌باشد به‌ حبس از یک تا سه سال محکوم خواهند شد.
همچنین بر اساس ماده ۶۹۲ این قانون، هرگاه کسی ملک دیگری را به قهر و غلبه تصرف کند، علاوه بر رفع تجاوز به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.ماده ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی نیز به این موضوع اشاره می‌کند که اگر کسی که به موجب حکم قطعی، به خلع ید از مال غیرمنقول یا رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق‌ محکوم شده باشد، بعد از اجرای حکم به طور مجدد مورد حکم را به نحو عدوانی، تصرف یا مزاحمت یا ممانعت از حق کند، علاوه بر رفع تجاوز به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.طبق ماده ۶۹۴ و ۶۹۵ نیز، هر کس در منزل یا مسکن دیگری به عنف یا تهدید وارد شود به مجازات از شش ماه تا سه سال حبس محکوم خواهد شد و در صورتی که مرتکبین دو نفر یا بیشتر بوده و لااقل یکی از آنها حامل سلاح باشد به حبس از یک تا شش سال محکوم می‌شوند. چنانچه جرایم مذکور در مواد (۶۹۲) و (۶۹۳) در شب‌ واقع شده باشد، مرتکب به حداکثر مجازات محکوم می‌شود.ماده ۶۹۶ نیز بیان می‌کند که در کلیه مواردی که محکوم‌علیه علاوه بر محکومیت‌ کیفری به رد عین یا مثل مال یا ادای قیمت یا پرداخت دیه و ضرر و زیان ناشی از جرم محکوم شده باشد و از اجرای حکم امتناع کند، در صورت تقاضای محکوم‌له دادگاه با فروش اموال محکوم‌علیه ‌به جز مستثنیات دین، حکم را اجرا یا تا استیفای حقوق محکوم له‌، محکوم‌علیه را بازداشت خواهد کرد.همچنین بر اساس تبصره این ماده، چنانچه محکوم‌علیه مدعی اعسار شود، تا صدور حکم ‌اعسار یا پرداخت به صورت تقسیط، بازداشت ادامه خواهد داشت‌.

تصرف عدوانی مکرر
تصرف عدوانی مکرر به این معناست که افرادی که قبلا به تصرف عدوانی اقدام کردند، به طور مجدد دست به این اقدام بزنند. در این صورت تشدید مجازات از باب تکرار جرم شامل این افراد می‌شود. یعنی قانونگذار قاعده تکرار جرم را در خصوص تصرف عدوانی به صراحت بیان کرده است.بر خلاف سایر جرایم که به طور کلی مطرح می‌کنند که اگر کسی به تکرار جرم اقدام کند، مجازاتش تشدید می‌شود، ماده ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی می‌گوید که اگر تصرف عدوانی تکرار شود، علاوه بر صدور قرار بازداشت موقت برای مرتکب، مجازات تا ۳ سال حبس در انتظار او خواهد بود.

عنصر مادی تصرف عدوانی
در حقوق جزای عمومی، عنصر مادی بزه تصرف عدوانی به عنوان جرم مستمر محسوب می‌شود. جرم مستمر به جرمی گفته می‌شود که در حقیقت عنصر مادی آن در طول زمان استمرار پیدا می‌کند. به این معنا که از زمانی که فردی به تصرف عدوانی ملکی اقدام می‌کند تا زمانی که خلع ید و رفع تصرف به عمل بیاید، این جرم در حال ارتکاب است و پس از رفع تصرف و خارج شدن ملک از ید متصرف، جرم پایان می‌یابد. در صورتی که شرایط تحقق این جرم احراز شد، کیفرخواست صادر و پرونده به دادگاه ارسال و حکم صادر می‌شود.

دستور موقت
یکی از پرسش‌هایی که در رویه قضایی مطرح می‌شود، این است که در اثنای رسیدگی در مرحله تحقیقات مقدماتی، اگر وقوع جرم تصرف عدوانی یا سایر جرایم ثلاثه که در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی به آن اشاره شده است، احراز شد، آیا این مجوز وجود دارد که در همان زمان، دستور رفع تصرف صادر شود یا خیر؟در پاسخ به این پرسش باید گفت که می‌توان دستور رفع تصرف را تا زمان رسیدگی و صدور حکم نهایی، صادر کرد تا ملک به ذی‌نفع تحویل داده شود. در حقیقت این اقدام، همان موضوعی است که در حقوق خصوصی به آن دستور موقت گفته می‌شود.به این معنا که اگر خواسته رفع تصرف عدوانی را به صورت خصوصی و با ارایه دادخواست مطرح کنیم، می‌توانیم دستور موقتی مبنی بر رفع تصرف و ممانعت از تصرف شخص متصرف بگیریم. همین سیستم در فرآیند دادرسی کیفری نیز وجود دارد. به این معنا که اگر در حین رسیدگی، عدوانی بودن تصرف احراز شود، می‌توان دستور رفع تصرف صادر کرد تا در نهایت پرونده به دادگاه ارسال شود و در آن زمان علاوه بر صدور حکم، به مجازات فرد متصرف اقدام شود.

 




طبقه بندی: مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، قانون .......، سازمان ثبت احوال کشور چگونه سن را تغیر بدهیم، وکالت نامه بلاعزل و کاری، خبر نامه حقوقی، سخن عدالتگران، حقوق وحق، کدرهگیری املاک ومزیت آن درمعاملات ملکی، مزایای کد رهگیری املاک، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مطالب خواندنی، نمونه قرارداد اجاره نامه، قانون معاملات زمین مصوب سال 1354، سر قفلی وحق کسب وپیشه، مطلب عمومی، زنگ تفریع حقوقی،
دنبالک ها: تصرف عدوانی در قوانین مدنی و جزایی، تصرف عدوانی، عنصر مادی تصرف عدوانی،

تاریخ : چهارشنبه 14 مهر 1395 | 12:15 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
تفویض وکالت :

یکی از اسناد متداول در دفاتر اسناد رسمی، سندی تحت‌عنوان تفویض وکالت است؛ سندی که به موجب قرارداد مندرج در آن، یک طرف به عنوان «وکیل» کلیه اختیارات، تعهدات و تکالیفی را که به موجب وکالت‌نامه‌ای از دیگری به عنوان موکل دارد، به طور یکجا به شخص ثالثی تفویض می‌نماید، به نحوی که برای خود، هیچ‌گونه حق و اختیاری باقی نمی‌گذارد. در این مقاله ضمن بررسی موضوع فوق تلاش خواهد شد نحوه استفاده از نهاد «انتقال قرارداد»برای توجیه سازوکار عمل حقوقی فوق مشخص گردد.

۱ – بحث تفویض وکالت ودادن وکالت تام الاختیار :

ضرورت سرعت و دقت در انجام معاملات به ویژه نقل و انتقال املاک و اتومبیل و تعدد غیرمتعارف استعلامات و مقدمات تنظیم اسناد رسمی مربوط به آنها از یک طرف و فقدان امکان اتصال به شبکه اطلاعات مالیاتی ، سجل احوال، شهرداری، راهنمایی و رانندگی و ثبت اسناد و املاک به سیستم رایانه دفاتر اسناد رسمی؛ همچنین وجود مکانیزم عقب‌ مانده بوروکراسی از طرف دیگر موجب رشد بی‌سابقه به اصطلاح «معاملات وکالتی» شده و متعاقب آن تنظیم سندی زیر عنوان «تفویض وکالت» در دفاتر اسناد رسمی متداول و مرسوم گردید. دغدغه خاطر و تعارض بین وظایف وصول مطالبات مربوط به حقوق دولتی و عمومی از طرفی و حقوق خصوصی اشخاص از سوی دیگر زمانی باعث تکثیر استعلامات و تکرار مکررات و حتی در موقعی دیگر موجب پاک نمودن صورت مسأله می‌گردد.
۲ – بحث تفویض وکالت ودادن وکالت تام الاختیار : با توجه به مراتب بالا و همان‌طوری که می‌دانیم انجام معاملات ناقله در خصوص برخی از اموال و به طور اعم اموال غیرمنقول و خودرو، ثبت معاملات مذکور در دفاتر اسناد رسمی همراه با تکالیف قانونی و توأم با محدودیت‌ها و در برخی موارد نادر، مواجه با ممنوعیت‌های قانونی است.
۳ – بحث تفویض وکالت ودادن وکالت تام الاختیار : از همین رو، افرادی با انگیزه خاص و عموماً به قصد فرار از تکالیف، محدودیت‌ها و ممنوعیت‌ها از قابلیت‌های عقد وکالت و اسناد تنظیمی در این مورد استفاده می‌نمایند تا به قصد و خواسته‌های باطنی خود نایل آیند. به این نحو که هرچند در باطن، قصد انتقال ملک را دارند اما در ظاهر سند وکالت‌نامه تنظیم می‌کنند.
شیوع استفاده از ابزار وکالت تا به حدی است که گاه برای یک مال مشخص، چندین عقد وکالت منعقد می‌گردد. برای مثال الف که مالک ملک است، طی وکالت‌نامه‌ای به آقای ب، وی را وکیل خود در فروش ملک می‌نماید. ب نیز در مرحله دیگری ج را وکیل می‌نماید. به این‌ترتیب، این سلسله به طور مداوم ادامه می‌یابد.
۴ – بحث تفویض وکالت ودادن وکالت تام الاختیار :به منظور واکاوی امکان یا عدم امکان تحلیل نهاد «تفویض» در قالب انتقال‌قرارداد به‌ناگزیر ابتدا به بررسی اجمالی انتقال قرارداد و سپس به نهاد «تفویض» می‌پردازیم.
بند اول: معرفی اجمالی انتقال قرارداد
مطالعه تفصیلی نهاد انتقال قرارداد را به منابع تخصصی آن وا‌می‌گذاریم و در اینجا تنها به ذکر چند خصیصه اصلی نهاد فوق اشاره می‌کنیم؛

۱ – خصیصه وکالت تام الاختیار و نهاد انتقال قرارداد : از مواردی که ممکن است شخص ثالثی قائم‌مقام طرف عقد واقع شود، فرضی است که یکی از دو طرف، وضع حقوقی خود را اعم از حقوق و تعهدهای ناشی از قرارداد به دیگری انتقال می‌دهد و او را در این‌خصوص، قائم‌مقام خود می‌کند.

۲ – خصیصه وکالت تام الاختیار و نهاد انتقال قرارداد : در تئوری انتقال قرارداد به خود قرارداد به صورت عینی و صرف‌نظر از طرفین آن نگریسته می‌شود؛ موجودی مستقل که می‌تواند موضوع انتقال قرار گیرد.

۳ – خصیصه وکالت تام الاختیار و نهاد انتقال قرارداد : در حقوق ایران به نهاد فوق آن‌گونه که باید و شاید پرداخته نشده است. اما می‌توان مصادیق پراکنده‌ای برای آن در قوانین مختلف یافت، از جمله؛ ماده ۴۹۸ ق.م در اجاره، ماده ۱۷ قانون بیمه و ماده ۱۲ ق.ک. در مورد تغییر حقوقی در وضعیت مالکیت کارگاه
۴ – خصیصه وکالت تام الاختیار و نهاد انتقال قرارداد : برای انتقال قرارداد، رضایت طرف قرارداد لازم است؛ چه یکی از تبعات اصل آزادی قراردادی، آزادی انتخاب طرف قرارداد می‌باشد. طرف اصلی قرارداد با اختیار، فردی را به عنوان طرف معامله با خود انتخاب کرده است؛ بنابراین تغییر این فرد نیز باید همراه با رضایت وی باشد. برخی از متون قانونی نیز همین برداشت را تقویت می‌کند. برای مثال ماده ۵۴۱ در مزارعه، ماده ۵۴۵ در مساقات و ماده ۵۵۴ در مضاربه از مواردی است که در آن قانونگذار (مدنی) به لزوم رضایت اشاره دارد.
۵ – خصیصه وکالت تام الاختیار و نهاد انتقال قرارداد : در انتقال قرارداد، یکی از طرفین عقد ـ‌که آن را طرف اصلی قرارداد می‌نامیم‌ـ ثابت باقی می‌ماند اما شخص ثالثی جانشین یکی از طرفین عقد می‌گردد. در واقع، هدف این است که موقعیت قراردادی یکی از طرفین همراه با تمامی حقوق و تعهدات ناشی از آن به شخص ثالث منتقل گردد. مهم‌ترین اثر انتقال قرارداد نیز فی‌الواقع همین است که انتقال‌دهنده از رابطه حقوقی کنار رفته و انتقال‌گیرنده، قائم‌مقام خاص (منتقل‌الیه) او در عقد از حیث کلیه حقوق و تعهدات می‌گردد. به نحوی که شخص ثالث دارای کلیه حقوق انتقال‌دهنده شده و متعهد به کلیه تکالیفی می‌گردد که انتقال‌دهنده برعهده داشته است. از طرف دیگر، با کنار رفتن انتقال‌دهنده، وی در خصوص کلیه تعهداتی که به عهده گرفته بود بری شده و همچنین دیگر از هیچ حقی برخوردار نمی‌گردد.
بند دوم: شرایط تفویض :
۱ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : در بیان شرایط تفویض جهت تحدید حدود، توجه به نکات زیر لازم است؛ اول آنکه تفویض یک قرارداد محسوب می‌شود و تابع قواعد عمومی قراردادها است بر همین مبنا، در این قسمت به این شرایط نخواهیم پرداخت. دوم آنکه نسبتِ «وکالت» با «تفویض» به لحاظ منطقی «عموم و خصوص مطلق» است. به این تعبیر هر تفویضی همراه با توکیل می‌باشد اما لزوماً هر توکیلی، تفویض نیست. به این ترتیب و با توجه به نسبت منطقی این دو از نسبت‌های چهارگانه علم منطق، در این قسمت به بیان شرایط اختصاصی وکالت نخواهیم پرداخت.
۲ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : مهم‌ترین شرطی که در خصوص شرایط تفویض قابل ذکر است، وجود اختیار تفویض در حیطه اختیارات مفوض است؛ وکیل باید اختیار تفویض و توکیل به‌غیر را داشته باشد تا بتواند دیگری را برای انجام مورد وکالت وکیل گرداند. دلیل این لزوم نیز این است که وکالت، عقدی اذنی است؛ وکیل اذن در اقدام می‌یابد و صاحب حق مستقلی نیست تا بتواند آن را به دیگری انتقال دهد. از طرف دیگر، عقد وکالت از جمله عقودی است که شخصیت وکیل علت عمده عقد محسوب می‌شود. موکل از روی شناختی که از وکیل خود دارد به وی اعتماد کرده و او را وکیل خود می‌گرداند؛ لذا وکیل نمی‌تواند بدون رضایت موکل دیگری را وکیل بنماید.
براساس نکته فوق می‌توان گفت که اصل بر عدم وجود اختیار توکیل برای وکیل می‌باشد؛ اختیار توکیل امری استثنایی محسوب می‌شود که باید در حیطه اذن موکل بگنجد تا وکیل اختیار توکیل بیابد.
۳ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : ماده ۶۷۲ ق.م. در تأیید همین نتیجه مقرر می‌دارد:
«وکیل در امری نمی‌تواند برای آن امر به دیگری وکالت دهد مگر اینکه صریحاً یا به دلالت قرائن، وکیل در توکیل باشد».
در صورتی که به اختیار وکیل در امکان توکیل‌به‌غیر تصریح شده باشد، تردیدی در اختیار وکیل برای انتخاب وکیل دیگر نیست. اما تنها با تصریح نیست که وکیل، اختیار توکیل می‌یابد بلکه اختیار توکیل با اراده ضمنی نیز پذیرفته‌شدنی است. فقها در صورتی که نصّی وجود نداشته باشد اما از ظواهر امر امکان توکیل برداشت شود نیز اختیار توکیل را پذیرفته‌اند. برای مثال، در حالتی که موکل در بیان حدود اختیار وکیل به وی گفته باشد که به هر نحو که می‌خواهی اقدام کن یا از ظواهر امر برآید که مثلاً اقدام به مورد وکالت دور از شأن وکیل باشد یا وکیل در زمان انعقاد وکالت ناتوان از انجام مورد وکالت باشد، این موارد قرائنی می‌تواند باشد مبنی بر اینکه وکیل اختیار توکیل‌به‌غیر را دارد.
۴ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : حال باید ضمانت اجرای حالتی را بررسی کرد که وکیل، حق توکیل ندارد لیکن دیگری را وکیل می‌گرداند. در این حالت، اقدام انجام شده توسط وکیل دوم فضولی محسوب خواهد شد و اگر خسارتی نیز متوجه اصیل شده باشد، ماده ۶۷۳ ق.م. حاکم خواهد بود. براساس این ماده در صورتی که وکیل اول حق توکیل نداشته باشد اما انجام امری را که در آن وکالت دارد به شخص ثالثی واگذار کند، هر یک از وکیل و شخص ثالث در مقابل موکل نسبت به خساراتی که مسبب محسوب می‌شود، مسؤول خواهد بود.
۵ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : نوع مسؤولیت وکیل اول در خصوص موکل به این دلیل که از قرارداد تخلف نموده «قراردادی» است لیکن در رابطه موکل و وکیل دوم «مسؤولیت قهری» حاکم است اما قانونگذار بدون تفکیک میان شرایط دو حالت فوق، مسؤولیت را تنها در صورت برقراری رابطه سببیت ممکن دانسته است.
۶ – وکالت تام الاختیار و شرایط تفویض وکالت : اختیار توکیل همانند سایر اختیارات وکیل وابسته به اذن موکل است. لذا همان‌طور که خود وکیل قابل عزل است اختیارات وی نیز قابل سلب شدن می‌باشد. حال فرض کنیم موکلی به وکیل خود اختیار توکیل داده باشد وکیل نیز دیگری را وکیل خود گردانیده باشد اما پیش از توکیل، موکل این اختیار را از وکیل گرفته باشد ولی خبر این تحدید حدود اختیارات، بعد از توکیل، به وکیل اول رسیده باشد؛ آیا این توکیل صحیح است یا خیر؟ پاسخ این سؤال آن زمان مهم جلوه‌گر خواهد شد که وکیل دوم در این فاصله اقدامی نیز انجام داده باشد.

به نظر نگارندگان، اگر بپذیریم سلب اختیارات در واقع عزل جزیی وکیل محسوب می‌شود، از ماده ۶۸۰ ق.م. می‌توان برای ارائه پاسخ سؤال فوق استفاده کرد. این ماده مقرر می‌دارد:«تمام اموری که وکیل قبل از رسیدن خبر عزل به او در حدود وکالت خود بنماید، نسبت به موکل نافذ است» لذا تا قبلِ اطلاع وکیل از سلب حق توکیل، اختیار وی باقی محسوب شده و توکیل وی صحیح خواهد بود




طبقه بندی: مطالب حقوقی، مسائل حقوقی خانواده، مسائل حقوقی خودرو های لیزینگ، مسائل حقوقی ارث، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، قانون .......، ازدواج - طلاق، وکالت نامه بلاعزل و کاری، فرم های دادخواست وشکواییه، سخن عدالتگران، مزایای کد رهگیری املاک، مطالب خواندنی، بخوان تا گرفتار نشوید، رابطه مستاجر ومالک، مطلب عمومی،
دنبالک ها: وکالت، تفویض وکالت :، تفویض وکالت ودادن وکالت تام الاختیار، تام الاختیار،

تاریخ : چهارشنبه 14 مهر 1395 | 11:51 ق.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

وقتی فروشنده حاضر نیست، سند مالکیت به نفع خریدار تنظیم کند؛ راهکار صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از اختلافات رایجی که مردم را به دادگاه‌ها می‌کشاند، بدقولی فروشنده در تنظیم سند رسمی است. وقتی دو نفر قرارداد خرید و فروش ملک یا خودرویی منعقد می‌کنند، مالکیت آنها منتقل می‌شود با این وجود تا زمانی که سند مالکیت هم به نام خریدار صادر نشود او برای استفاده از ملک خود مشکلاتی خواهد داشت.

بدقولی فروشنده در انتقال سند سرانجام چاره‌ای جز مراجعه به دادگاه برای خریدار باقی نمی‌گذارد و از اینجاست که دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» شروع می‌شود. در ادامه با بازخوانی یک پرونده به بررسی این موضوع می‌پردازیم.


شروع دعوا

در پرونده‌ای ابوالفضل و پیام خواهان خریدار یک وسیله نقلیه هستند که به دلیل مشکلاتی که با فروشنده پیدا می‌کنند دعوایی را علیه فروشنده مطرح می‌کنند. بعد از شروع دعوا ابوالفضل و پیام را که خریداران هستند و درخواستی از نظام قضایی دارند، خواهان و فروشنده که طرف دعوای آنها بوده است را خوانده می‌گوییم. مشکل از جایی شروع شد که فروشنده برای تنظیم سند رسمی به نام خریداران حاضر نشد در نتیجه آنها دعوایی را برای «تنظیم سند رسمی وسیله نقلیه» به نامشان مطرح کردند.
 
دو خواهان‌ در قسمت خواسته مندرج در دادخواست خود به طرفیت خوانده (منصوره...)درخواست خود را به این نحوه مطرح کردند: «تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی یک دستگاه اتومبیل با حضور در دفترخانه اسناد رسمی فعلا مقوم به میزان 51 میلیون ریال به انضمام کلیه هزینه‌های دادرسی.» .
 
ابوالفضل و پیام که خریداران ماشین و خواهان دعوای مذکور هستند برای اینکه ادعای خود را ثابت کنند، این مدارک را به دادگاه ارایه دادند: فتوکپی تصدیق شده یک برگ مبایعه‌نامه اتومبیل و نیز فتوکپی تصدیق شده سند رسمی اتومبیل. دادگاه این دلایل را برای بررسی و صدور رای در نظر می‌گیرد.
 
اما دادخواست که شناسنامه دعوا ست و به دادگاه تقدیم می‌شود بخشی به نام شرح دادخواست دارد که در حقیقت محلی برای درد دل خواهان با دادگاه است. البته این درد دل با زبانی خاص و با در نظر گرفتن برخی نکات نوشته می‌شود. در دعوایی که ما بررسی می‌کنیم، دو خواهان‌ در قسمت مربوط به شرح دادخواست خود اعلام کرده‌اند: اینجانبان به موجب مبایعه‌نامه پیوست پرونده، یک دستگاه اتومبیل را از خوانده خانم منصوره... خریداری کرده‌ایم.
 
طبق این قرارداد قرار بر این بوده است که در تاریخ معینی در دفترخانه اسناد رسمی به منظور تنظیم سند رسمی به نام اینجانبان اقدام شود، اما خوانده محترم از حضور در دفترخانه به جهت تنظیم سند رسمی به نام اینجانبان خودداری کرده است. به این ترتیب از دادگاه محترم تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی به منظور تنظیم سند رسمی در حق اینجانبان را داریم.

بررسی دادخواست

گفتیم که دادخواست شناسنامه دعواست و بهتر است برای نوشتن آن دقت زیادی صرف و با مختصصان و اهل فن برای نوشتن آن مشورت شود. در دعوای مورد بررسی ما خواهان‌ می‌توانستند با توجه به چند نکته دیگر، رسیدن به خواسته خود را آسان‌تر کنند.



طبقه بندی: مطلب عمومی، زنگ تفریع حقوقی، مطالب خواندنی، حقوق وحق، آیا می دانید؟، مطالب حقوقی،
دنبالک ها: ماشین، سند رسمی اتومبیل،

تاریخ : شنبه 10 مهر 1395 | 01:10 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

آیا مبایعه‎نامه بنگاهی معتبر است؟

هوشنگ پورزند

این روزها که در بازار مسکن قیمت‌ها در حال سبقت گرفتن از یکدیگر هستند، شاید کمتر کسی به اعتبار قراردادی که منعقد می‌کند، توجه کند. اجاره و بیع دو قراردادی هستند که انعقاد آن در بازار مسکن رواج بیشتری دارد.

معمولا دو طرف قرارداد که با مراجعه به بنگاه‌های املاک با هم آشنا شده‌اند، قرارداد خود را هم در همان بنگاه منعقد می‌کنند؛ اما تجربه نشان داده است، قراردادهایی که به این ترتیب منعقد می‌شوند، چون اعتبار سند عادی را دارند ممکن است در آینده برای طرفین مشکلاتی ایجاد کنند.

به گزارش ایسنا، «روزنامه حمایت» در ادامه نوشت: در گفت‌وگو با کارشناسان به دنبال یافتن راهکاری هستیم تا دست کم دو طرف قرارداد را درباره مشکلات حقوقی بعد از انعقاد قرارداد بیع آسوده خاطر کند.

نقش بنگاه‌ها در خرید و فروش ملک

معاون مجتمع شماره 31 شورای حل اختلاف تهران تاکید می‌کند با وجود آنکه مشاوران املاک در زمره کارگزاران خدمات اجتماعی به شمار می‌روند، بر اساس قانون اجازه تنظیم قرارداد را ندارند.

حسن روحانی‌نیا توضیح می‌دهد: در هیچ‌یک از متون قانونی به مشاوران املاک اجازه تنظیم سند داده نشده است. متصدیان بنگاه‌های املاک دلال هستند؛ یعنی باید طرفین را دلالت به انجام معامله و دیدگاه‌های آنان را به هم نزدیک و در صورت توافق برای تنظیم سند انتقال، به دفتر اسناد رسمی هدایت و البته حق دلالی خود را دریافت کنند. سوال اینجاست که وقتی شرط دریافت جواز کسب مشاور املاک، دارا بودن سواد خواندن و نوشتن است چگونه می‌توان تنظیم سند حقوقی را به کسی سپرد که سواد او در حد خواندن و نوشتن است و در مواردی از کوچکترین اطلاعات حقوقی بی‌اطلاع است؟

معاون مجتمع شماره 31 شورای حل اختلاف تهران خاطرنشان می‌کند: اضافه بر عدم تسلط بر مسایل حقوقی، مشاوران املاک به سوابق اشخاص و املاک نیز دسترسی ندارند؛ یعنی ممکن است قولنامه‌ای بنویسند در حالی که یکی از طرفین ممنوع‌المعامله باشد یا حتی ملک بازداشت یا در رهن باشد.

اعتبار قراردادهای تنظیمی در بنگاه‌ها

این کارشناس حقوقی در ادامه به بررسی اعتبار قراردادهای تنظیم‌شده نزد مشاوران املاک می‌پردازد و می‌گوید: از دید قضات، تفاوتی در اعتبار مبایعه‌نامه‌ای که مردم نزد خود و احیانا در منزل می‌نویسند و دو شاهد آن را گواهی می‌کنند با آنچه در بنگاه‌ نوشته می‌شود، وجود ندارد.

روحانی‌نیا خاطرنشان می‌کند: اعتبار قائل شدن محاکم برای مبایعه‌نامه‌ها رویه‌ای بود که در ابتدای پیروزی انقلاب اسلامی به عنوان یک راهکار موقت مطرح شد، اما اکنون که در دوره ثبات نظام جمهوری اسلامی قرار داریم ، شایسته است محاکم دادگستری طبق ماده 22 قانون ثبت و سایر مقررات، تنها برای اسناد رسمی املاک اعتبار قایل شوند.

چرا در بنگاه‌ها قرارداد نبندیم؟

این قاضی دادگستری در پاسخ به این سوال که چرا باید از انعقاد قرارداد بیع و اجاره در بنگاه‌ها خودداری کنیم؟ توضیح می‌دهد: گمان می‌کنم استناد به دو نقل قول برای پاسخ به این سوال خالی از لطف نباشد؛ نخست اینکه جناب استاد دکتر ناصر کاتوزیان که سرآمد علم حقوق در کشورند، در مراسم افتتاحیه شورای حل اختلاف، یکی از راه‌های نجات مردم از مشکلات قضایی را حذف قولنامه‌ها (مبایعه‌نامه‌ها) دانستند و دیگر اینکه وزیر محترم دادگستری بارها نقل می‌کنند که حدود 50 درصد پرونده‌های دادگستری، ناشی از همین قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌هاست. روحانی‌نیا اضافه می‌کند: خوشبختانه عزم عمومی در بین مسئولان حقوقی و قضایی کشور در خصوص حذف قولنامه‌ها وجود دارد. پیشنهاد حذف مبایعه‌نامه‌ها در برنامه پنجم توسعه کشور و همچنین ممنوعیت بنگاه‌ها از تنظیم سند پیش‌فروش ساختمان که قانون آن اخیرا به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده‌ است، نشان از این موضوع دارد.

حفظ حقوق مشاوران املاک

مشاوران املاک با نزدیک کردن طرفین معامله به هم، نقش مهمی در معاملات املاک دارند. سوالی که پیش می‌آید این است که اگر آنها را ازعقد قرارداد منع کنیم، حقوق آنها را پایمال نکرده‌ایم؟ روحانی‌نیا در پاسخ به این ابهام توضیح می‌دهد: باید توجه کرد آنچه مشاوران املاک از طرفین معامله دریافت می‌کنند، حق‌الزحمه است نه حق‌التحریر، یعنی مشاوران بابت دلالی خود و معرفی طرفین به هم، حق‌الزحمه می‌گیرند و نه بابت تحریر قولنامه؛ بنابراین حذف قولنامه‌ها هیج لطمه‌ای به در‌آمد مشاوران نخواهد زد. پیشنهاد مشخص بنده این است که برای رفع نگرانی مشاوران محترم، اخذ حق دلالی به دفاتر اسناد رسمی سپرده شود؛ به این معنا که دفاتر اسناد رسمی هم‌زمان با تنظیم سند، حق‌الزحمه مشاوران املاک را وصول و به آنان ایصال کنند.

جایگزین مناسب قولنامه

معاون مجتمع شماره 31 شورای حل اختلاف تهران در ادامه به بیان راهکار مناسب برای جایگزین کردن قولنامه با یک سند کارآمدتر می‌پردازد و می‌گوید: با توجه به ظرفیت دفاتر اسناد رسمی، این کار را می‌توان به آنها سپرد؛ به این معنا که اگر اسناد و مدارک و مفاصاحساب‌های طرفین، آماده باشد، دفترخانه می‌تواند مستقیما سند انتقال رسمی را تنظیم کند و اگر هنوز برخی مستندات آماده نباشد، دفتر‌خانه می‌تواند سندی با نام «تعهد به بیع» تنظیم کند که جایگزین مبایعه‌نامه‌های موجود خواهد بود. این سند با هزینه بسیار پایین‌تر تنظیم می‌شود و مهم‌تر از آن اینکه دفترخانه می‌تواند همزمان با تنظیم این سند، وضعیت آخرین‌ مالک ملک و بازداشت بودن یا نبودن آن و همچنین بدهی‌های دولتی ملک را احراز کند، تا با تایید بلامشکل بودن، خریدار با آرامش به امضای سند خرید اقدام کند.

روحانی‌نیا ذکر این مطلب را بسیار مهم می‌داند که سند تنظیمی در دفترخانه‌، سند رسمی است که انکار و تردید به آن نمی‌توان داشت و اعتبار آن با سند عادی تنظیم شده در بنگاه‌های املاک قابل مقایسه نیست.

نقش وکلا

یکی از وکلای دادگستری نیز در مورد مبایعه‌نامه‌هایی که توسط وکلا تنظیم می‌شود، توضیح می‌دهد: اگرچه ترویج فرهنگ استفاده از وکیل، امری ضروری است و تنظیم مبایعه‌نامه توسط وکلا نیز ممنوعیتی ندارد و حتما چنین قراردادی به لحاظ حقوقی قراردادی معتبر خواهد بود، اما واقعیت این است که قرارداد تنظیمی توسط وکیل دادگستری نیز قرارداد عادی محسوب می‌شود و اگر چه با ملاحظات حقوقی همراه است اما به لحاظ قضایی هم‌وزن سند عادی تنظیمی توسط خود افراد یا در بنگاه است. سعدالله فغان‌نژاد توضیح می‌دهد: آنچه باعث می‌شود که سند تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی سند رسمی باشد و مزایای خاصی داشته باشد این است که توسط مامور دولت و در حدود وظایف وی تنظیم می‌شود. بنابراین نباید این تصور ایجاد شود که اگر قراردادی با حضور وکیل منعقد شود این یک قرارداد رسمی است. البته تردیدی نیست که حضور وکیل می‌تواند، بسیاری از مشکلات احتمالی را برطرف کند اما به سند جنبه رسمی نمی‌دهد. این کارشناس حقوقی تاکید می‌کند: بدون شک اگر کسی برای انعقاد قراردادی به وکیل مراجعه کند، خود وکیل به موکل توضیح خواهد داد که قرارداد منعقد‌شده اگر در دفاتر اسناد رسمی نباشد، سند عادی خواهد بود. با توجه به مزایای سند رسمی چنین وکیلی حتما به موکل خود توصیه خواهد کرد که به دفتر اسناد رسمی مراجعه و قرارداد را با راهنمایی وکیل در دفتر اسناد رسمی ثبت کند.

این وکیل دادگستری در بیان تعریف سند رسمی می‌گوید: سندی که توسط ماموران رسمی و در حدود صلاحیت آنان و مطابق با قانون تنظیم شوند، رسمی است مانند اسنادی که توسط ماموران اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شود یا توسط دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت احوال و ... اما اگر هر یک از این شرایط وجود نداشته باشد، سند رسمی نخواهد بود و به عنوان سند عادی در دادگاه‌ها قابل ارایه خواهد بود.

فغان‌نژاد توضیح می‌دهد: روال عادی خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول اعم از ملک و خودرو به این صورت است که سند مبایعه‌نامه آن، توسط بنگاه‌ها یا معاملات ملکی تنظیم می‌شود و دو طرف پس از پایان همه کارهای خود به دفترخانه رسمی برای ثبت سند مراجعه می‌کنند؛ در صورتی که طبق روال منطقی و قانونی باید به شیوه ‌دیگر انجام شود. طبق قوانین نباید اسناد تنظیم‌شده توسط بنگاه‌ها اعتبار سند رسمی داشته باشد و اعتبار آنها تنها به دلیل شرایط خاص پذیرفته شده است که این شرایط خاص دیگر وجود ندارد. در حال حاضر قاعدتا هیچ فرقی میان سندی که در منزل یکی از طرفین قرارداد با حضور و امضای دو شاهد منعقد شود با آنچه در بنگاه‌ها واقع می‌شود، وجود ندارد. با توجه به آن چه کارشناسان مورد تاکید قرار دادند، بنگاه‌های املاک یا مشاوران املاک، تابع قانون تجارت هستند و بر اساس تعریف قانون تجارت نقش دلال را بر عهده دارند؛ بنابراین کار آنها نزدیک کردن طرفین معامله به یکدیگر برای انعقاد قرارداد است. اما کارشناسان توصیه می‌کنند برای اینکه قراردادی که ماحصل این فرایند است از اعتبار بیشتری برخوردار باشد و مشکلات احتمالی آینده کمتر شود، طرفین برای انعقاد قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و از تنظیم و انعقاد قرارداد در بنگاه های املاک خودداری کنند. البته قراردادی که توسط مشاوران املاک تنظیم می‌شود قراردادهای معتبری است؛ اما نکته اینجاست که چنین قراردادهایی سند عادی خواهند بود و تاثیر انعقاد قرارداد به صورت سند عادی در دادگاه و در مقام دعوا مشخص می‌شود.




طبقه بندی: آیا می دانید؟، مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، وکالت نامه بلاعزل و کاری، حقوق وحق، خبر نامه حقوقی، سخن عدالتگران، مستاجر و موجر، کدرهگیری املاک ومزیت آن درمعاملات ملکی، مزایای کد رهگیری املاک، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟،
برچسب ها: آیا مبایعه‎نامه بنگاهی معتبر است؟، نقش وکلا، جایگزین مناسب قولنامه، حفظ حقوق مشاوران املاک، نقش بنگاه‌ها در خرید و فروش ملک،

تاریخ : دوشنبه 3 خرداد 1395 | 12:14 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
قولنامه وتعریف آن؟
به نقل از ایران قولنامه نوشته‌ای است اغلب عادی که حاکی از توافق بر وقوع عقدی است در مورد موضوعی معین که ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی است. توافق‌هایی که به این صورت انجام می‌شوند مشمول ماده 10 قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند. یعنی در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده می‌توان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات کرد.
درخصوص الزام‌آور بودن قولنامه بین نویسندگان حقوق مدنی هیچگونه اختلاف‌نظری وجود ندارد اما نکته مهمی که جای بررسی دارد این است که آیا قولنامه احتیاج به ثبت در دفتر اسناد رسمی دارد؟
نظر برخی از حقوقدانان بر این است که بر اساس مواد 47 و 48 قانون ثبت، قولنامه‌ای که مربوط به مال غیرمنقول باشد باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد تا دارای اعتبار شود اما به نظر می‌رسد این عقیده چندان درست نیست زیرا مفهوم تعهد به انجام معامله غیر از مفهوم انجام معامله است و مواد 47 و 48 قانون ثبت ناظر بر تعهد به انجام معامله‌ای نیست.
همچنین منظور از عقود مندرج در مواد 46 و 47 قانون ثبت املاک، عقودی هستند که حق عینی نسبت به املاک یا حق مورد نظر ایجاد کند یا تغییری در آن بدهد اما قراردادهای موسوم به قولنامه معاملات املاک، نه تنها برای متعهد له نسبت به ملک حق عینی ایجاد نمی‌کند بلکه ایجادکننده حق ذمی برای او در قبال متعهد است، بنابراین از شمول مواد فوق و ماده 48 قانون ثبت املاک خارج است.
امتیازی که قولنامه رسمی بر قولنامه عادی دارد این است که امضای ذیل سند رسمی از تکذیب و اظهار تردید مصون است و در صورتی که وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد با جمع بودن شرایط می‌توان از اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه نمود.
 در اینجا پرسشی که برای همگان به طور معمول وجود دارد این است که چه خواسته‌هایی براساس قولنامه قابل مطالبه هستند؟
مفاد قولنامه‌ها اغلب به این صورت پیش‌بینی می‌شود که دو نفر در مقابل هم تعهد می‌‌کنند در تاریخ غالباً معینی در دفترخانه حاضر شده و معامله‌ای را بر اساس شرایط قولنامه انجام دهند.
 در صورتی که هر یک از آنها در موعد مقرر از حضور در دفترخانه و انجام معامله خودداری کنند مبلغی به عنوان وجه التزام به طرف دیگر پرداخت کند.
حال با در نظر گرفتن تخلف طرف مقابل باید بررسی کرد شخص ذینفع قادر است چه تقاضایی از دادگاه نماید؟ در چنین حالتی مسائل زیر جای بررسی دارد: نخست اینکه ذینفع باید الزام به انجام معامله را از دادگاه تقاضا کند یا وجه التزام را؟ دوم اینکه آیا برای شخص ذینفع امکان مطالبه الزام به انجام معامله و وجه التزام را با همدیگر دارد؟
بدیهی است در صورتی که در متن قولنامه درج شده باشد که در صورت تخلف فروشنده علاوه بر اینکه ملزم به اجرای قرارداد خواهد بود، مبلغی نیز می‌بایست به عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد این توافق بر اساس ماده 10 قانون مدنی محترم است و در چنین صورتی الزام فروشنده به انجام معامله و مطالبه وجه التزام منعی ندارد.
توجه به این نکته از اهم مسائل است که در صورت تأخیر و انجام نشدن تعهدات، خسارت تأخیر تأدیه پیش‌بینی شده باشد و مطالبه آن با درخواست اجرای اصل آن منافات ندارد.
همچنین نکته مهمی که در این میان وجود دارد این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را به طور کامل ایفا کرده باشد. به عنوان مثال خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و اجرا نکردن تعهد طرف دیگر احراز شود.http://edalatgran.ir/
نکات مهم در تنظیم قولنامه
با توجه به اینکه موضوع در مورد خریدار یا فروشنده باشد باید چند حالت را در نظر گرفت. نخستین نکته این است که فروشنده ملک را خودش ببیند تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان حاصل کند.
دوم اینکه به وسیله کد رهگیری از فروش یا معامله آن با شخص دیگری به طور کامل مطلع شود.
 سوم آنکه قولنامه را باید در سه نسخه تنظیم کرد و تا حد امکان از تنظیم قولنامه‌های دستی و بدون در نظر گرفتن شروط کافی پرهیز شود.
 در قولنامه‌ای که در دفتر معاملات ملکی تنظیم می‌شود باید علاوه بر امضای فروشنده و خریدار همچنین مهر و امضای صاحب بنگاه  دو نفر به عنوان شاهد ذیل قولنامه را امضا کنند.
همچنین قبل از هر چیز باید مطمئن شد که مشاور املاکی که در آن قولنامه نوشته می‌شود از اتحادیه مربوطه مجوز دارد یا خیر. حال آنکه بهتر است حق بنگاه دار در متن قولنامه درج شود.
از سوی دیگر مشخصات مورد معامله را با آنچه در سند ذکر شده است تطبیق دهند و چنانچه مورد معامله خانه است دقت شود که ملحقات ملک مانند آب و برق و پارکینگ در متن سند قید شده باشد.
دوباره کسی که قولنامه را امضا می‌کند چنانچه وکیل یا نماینده مالک است، باید اطمینان حاصل شود که نمایندگی وی قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.
اضافه بر این مالی که مورد معامله است چنانچه از طریق ارث به فروشنده رسیده است باید گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده کند.
در آخر نیز گفتنی است قولنامه در صورتی که به طور صحیح تنظیم شود حامی حقوق افراد است و افراد به استناد آن می‌توانند به دادگاه مراجعه و حقوق مسلم قانونی خود را پیگیری کنند.
به عبارتی با توجه به مفاد قولنامه خریدار می‌تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند و فروشنده هم می‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از شخص خریدار دریافت کند.http://edalatgran.ir/ هوشنگ پورزند



طبقه بندی: آیا می دانید؟، مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، مسائل حقوقی خرید وفروش، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، وکالت نامه بلاعزل و کاری، خبر نامه حقوقی، مستاجر و موجر، مزایای کد رهگیری املاک، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مطالب خواندنی، اسناد عادی واعتبارآن در مراجع قضایی، نمونه قرارداد اجاره نامه، رابطه مستاجر ومالک، مطلب عمومی، زنگ تفریع حقوقی،
برچسب ها: مشمول ماده 10 قانون مدنی، تنظیم، قولنامه، قولنامه وتعریف، خریدار یا فروشنده،

تاریخ : شنبه 25 اردیبهشت 1395 | 12:48 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

اول:مطالبه وجه

 

۱-بموجب …………..فقره حواله به شماره………………عهده موسسه قرض الحسنه…………..مبلغ……………..ریال از………..طلبکارم که پس از مراجعه به موسسه مذکور منجر به صدور گواهینامه عدم پرداخت گردیده است ؟

 

پاسخ:

 

دادخواست به خواسته صدور حکم برمحکومیت خوانده به پرداخت وجه ……… …….فقره حواله قرض الحسنه به استناد مواد۱۲۸۴و۱۲۸۹و۱۳۰۱قانون مدنی و۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی آ بدهید وبه حواله وگواهینامه عدم پرداخت موسسه استناد کنید.

نکته:درخواست تامین خواسته وخسارت تاخیر تادیه را نیز حسب مورد درخواست کنید.

 

 

۲-بموجب سند عادی مورخ………مبلغ………..ریال از …………….. طلبکارم که با مراجعات مکرر به وی از پرداخت استنکاف می ورزد ؟

 

پاسخ:

 

دادخواست به خواسته مطالبه مبلغ………………ریال مستنداً بمواد ۱۲۸۴ و۱۲۸۹ و۱۳۰۱قانون مدنی و۱۹۸قانون آیین دادرسی مدنی بدهید وبه دلایل اثبات مبلغ طلبکاری مانند:سند عادی وشهادت شهود واظهارنامه…استناد کنید .

نکته:۱-بسته به شرایط دعوا این خواسته ها را مورد توجه قرار دهید: الف-صدور قرار تامین خواسته که در ادامه خواسته بنویسید:بدواً صدور قرار تامین خواسته .ب-مطالبه خسارت تاخیر تادیه که در ادامه خواسته بنویسید مطالبه خسارت تاخیر تادیه از تاریخ …(تقدیم دادخواست /ارسال اظهارنامه )لغایت زمان اجرای حکم. ۲- عنوان خواسته را به ترتیب دیگری نیز تنظیم می کنند مانند:مطالبه مبلغ…ریال بابت یک فقره سند عادی

 

 

۳-اینجانب قصد واریز مبلغی را به حساب برادرم داشتم که متاسفانه در درج شماره حساب در فیش بانکی اشتباه کرده وشماره را اشتباه درج کرده ام وبانک مبلغ مزبور را به حساب فردی دیگر منظور داشته است ؟

 

پاسخ:

 

دادخواست به خواسته صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ…ریال وبا مطالبه خسارت تاخیر در تادیه بدهید وفیش واریزی را ضمیمه نماید.

 

 

۴-اینجانب ………….ضامن پرداخت دین ………….مبلغ ……………..به شخص ثالثی شدم ودین را به شخص ثالث مذکور پرداختم حالیه با مراجعات مکرر به…وارسال اظهارنامه وی از پرداخت دین به اینجانب استنکاف می نماید؟

 

پاسخ:

 

خواسته را صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ………………….ریال به استناد ماده ۷۰۹ قانون مدنی قراردهید وبه دلایل مثبت اثبات قرارداد ضمان یا ضمانت ودلایل اثبات پرداخت دین مذکور مانند: رسید یا استعلام از چک صادره در وجه ثالث یا فیش واریزی ویا شهادت شهود و… استناد کنید.

 

 

۵-فردی بدهکار بود و درآستانه ورود به زندان از من درخواست کرد تا دیون وی را بپردازم ومن دیون وی را داده ام حال از پرداخت دین خود به اینجانب خود داری می نماید ؟

پاسخ:

 

دادخواست به خواسته مطالبه مبلغ………………..ریال بابت اصل خواسته ومطالبه خسارت تاخیر در تادیه به استناد ماده ۲۶۷قانون مدنی بدهید و به اقرارنامه عادی وتقاضای اتیان سوگند خوانده وعنداللزوم شهادت شهود استناد نمائید.

 

 

۶-بموجب یک فقره برات بشماره خزانه داری کل ……………..مورخ………….مبلغ……………….ریال از ………..طلبکارم که در تاریخ…به علت عدم تادیه منجر به واخواست گردیده است وبا مراجعات مکرر از پرداخت یا کارسازی وجه برات استنکاف می ورزد؟

 

پاسخ:

 

دادخواست به خواسته مطالبه مبلغ ………………ریال بابت ……………………..فقره برات به استناد مواد۲۲۳و۲۳۵و۲۴۹ و۳۰۴قانون تجارت و۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی بدهید و به برات وواخواست نامه استناد نمائید.

در این دعاوی صادر کننده برات (برات کش)وبراتگیر وظهرنویس یا هر کدام به تنهای خوانده دعوی می باشند درموردی که دعوی را برعلیه مسئولین پرداخت طرح نمائید؛محکومیت تضامنی خواندگان را به پرداخت در متن و ستون خواسته مرقوم دارید به تذکرات توجه نمائید هنگامی که دعوی را برعلیه هریک از مسئولین پرداخت برات مطرح می کنید مواد مورد استناد مرتبط را نیز بنویسید.

 

تذکر : ۱- می توانید خسارت تاخیر در تادیه را نیز مطالبه نمائید در اینصورت در ستون خواسته خسارت تاخیر تادیه از تاریخ … لغایت زمان اجرای حکم را اضافه نمائید و بماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی استناد کنید .۲-برای درخواست تامین خواسته در مورد برات به مواد ۲۲۹قانون تجارت و۱۰۸قانون آیین دادرسی مدنی استناد نمائید.۳-براتگیر کسی است که برات را قبول نموده می توانید دادخواست را بر علیه او طرح نمائید در اینصورت در دادخواست بنویسید که خوانده برات را قبول نموده است علاوه بر مواد مذکور به مواد ۲۲۴و۲۲۸و۲۳۰قانون تجارت نیز استناد نمائید.۴-چنانچه قبل از طرح دعوی اظهارنامه داده اید بنویسید با وجود ارسال اظهارنامه نیز نامبرده اقدام به پرداخت وجه برات ننموده است.۵-ظهر نویس نیز مسئول پرداخت برات است دعوی را برعلیه وی نیز می توانید طرح نمائید در اینصورت بنویسید که مبلغ مذکور را بابت ظهرنویسی برات مورد مطالبه قرارداده اید در اینموارد به مواد۲۲۳و۲۳۵و۲۴۵و۲۴۹و۲۸۶و۳۰۴قانون تجارت وماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی استناد نمائید.

 

 

۷-اینجانب بموجب …………………فقره سفته به شماره خزانه داری کل…………………….به سررسید مورخ……………….مبلغ…………………….ریال از ………………طلبکارم که به علت عدم تادیه منجر به صدور واخواست نامه گردیده است؟

 

پاسخ:

 

دادخواست به خواسته مطالبه مبلغ………….ریال بابت ………………فقره سفته با استناد به مواد۳۰۴و۳۰۷و۳۰۸و۳۰۹ قانون تجارت و۱۹۸قانون آیین دادرسی مدنی بدهید وبه سفته وواخواست نامه به عنوان دلایل استناد نمائید.

تذکر:۱ – می توانید خسارت تاخیر در تادیه را نیز مطالبه نمائید در اینصورت در ستون خواسته خسارت تاخیر تادیه از تاریخ … لغایت زمان اجرای حکم را اضافه نمائی و بماده۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی استناد نمائید .۲-برای درخواست تامین خواسته در مورد سفته به مواد۲۸۶و ۲۹۲ قانون تجارت و۱۰۸قانون آیین دادرسی مدنی استناد نمائید.۳-می توانید دعوی را بر علیه ظهرنویس سفته طرح نمائید یا بهمراه صادر کننده محکومیت تضامنی ایشان را بخواهید در این مورد به ماده ۲۴۹قانون تجارت استناد نمائید.

 

 

۸-اینجانب بموجب یک فقره چک به شماره…مورخ…عهده بانک…مبلغ…ریال از …طلبکارم که پس از مراجعه به بانک محال علیه منجر به صدور گواهینما عدم پرداخت گردیده است ؟

 

پاسخ:

 

دادخواست به خواسته مطالبه مبلغ…ریال بابت …فقره چک بدهید و به مواد ۳۱۰ و۳۱۳ قانون تجارت و۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی استناد نمائید دلایل مورد نیاز چک وگواهینامه عدم پرداخخت است.

خسارت تاخیر در تادیه را نیز در ستون خواسته خود منظور نمائید وبنویسید با احتساب خسارت تاخیر در تادیه از تاریخ سررسید لغایت زمان اجرای حکم ودر متن به تبصره الحاقی به مواد۲ و۱۲ قانون صدور چک استناد نمائید.

تذکر:۱-حسب مورد تقاضای صدور قرار تامین خواسته را نیز منظور نمائید برای این درخواست بمواد ۲۹۲ قانون تجارت و۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی استناد کنید.۲-هنگامی که صاحب حساب شرکت است دعوی را برعلیه شرکت وامضاء کننده چک (مدیرشرکت)وظهر نویسان مطرح کنید ودر ستون خواسته بنویسید محکومیت تضامنی خواندگان را به پرداخت مبلغ…ریال بابت وجه …فقره چک می خواهید در اینموارد علاوه بر مواد مذکور به مواده ۲۴۹و۲۸۶و۳۱۴و۳۱۵ قانون تجارت ومواد ۱۹ و ۲۰ قانون صدور چک نیز استناد کنیدالبته می توانید دعوی را بر علیه هر یک از مسئولین پرداخت به تنهای مطرح نمائید برای مثال:اینجانب بموجب …فقره چک به شماره …مورخ…عهده بانک…مبلغ…ریال از شرکت…(خوانده)طلبکارم که پس از مراجعه به بانک محال علیه منجر به صدور گواهینامه عدم پرداخت گردیده است؟

دادخواست تقدیم و در ستون خوانده نام شخصیت حقوقی (شرکت) را قرار می دهید وصدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ …ریال را می خواهید ودر متن دادخواست بمواد۳۱۰و۳۱۳قانون تجارت و۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی  و۲و۱۲ قانون صدور چک استناد می نمائید. ۳-هنگامی که از طریق کیفری صادرکننده را تحت تعقیب قرار داده اید برای مطالبه وجه باید دادخواست ضرر وزیان بدهید در ستون خواسته بنویسید صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ …ریال بابت ضرر وزیان ناشی از …فقره چک بلامحل (وبا احتساب خسارت تاخیر درتادیه از تاریخ صدور لغایت زمان اجرای حکم وکلیه خسارات دادرسی …)ودر ستون دلایل علاوه بر چک وگواهینامه عدم پرداخت به محتویات کلاسه پرونده…شعبه…دادگاه …نیز استناد کنید مواد استنادی علاوه بر مواد فوق الذکر مواد ۹و۱۲ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری می باشد.۴-می توانید دعوی مطالبه را تنها یر علیه ظهرنویس مطرح کنید در اینصورت در ستون خواسته بنویسیدصدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ…ریال بابت ظهرنویسی …فقره چک وهمچنین می توانید دعوی را بر علیه صادرکننده وظهرنویس مطرح نمائید در اینصورت بنویسید صدور حکم بر محکومیت تضامنی خواندگان به پرداخت مبلغ …ریال می خواهید در اینموارد مواد استنادی ۲۴۹و۲۸۶و۳۱۰و۳۱۳و۳۱۴و۳۱۵قانون تجارت و۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی ومواد ۲و۱۲و۲۰ قانون صدور چک است.

 

 

۹-اینجانب بموجب قرارداد مورخ…………….مبلغ……………..ریال از …طلبکارم که ………………….ضامن تضامنی پرداخت دین نامبرده را ضمانت نموده است لکن با مراجعات مکرر از پرداخت مبلغ مذکور استنکاف می ورزند؟

 

پاسخ:

 

دادخواست بر علیه مدیون وضامن تنظیم و خواسته را صدور حکم بر محکومیت تضامنی خواندگان به پرداخت مبلغ…ریال با استناد به مواد ۴۰۲و۴۰۳ و۴۰۴ قانون تجارت و۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب درامور مدنی بدهید و به قرارداد خود وسایر دلایل تکمیلی مانند شهادت شهود استناد نمائید.

 

 

 

دوم-مطالبه خسارات

 

۱-شرکت …………….حمل ونقل ………………را بموجب بارنامه پیوست از …………………به……………………..بر عهده گرفته است در مسیر راه کالای اینجانب به سرقت می رود با شکایت و ی سارقین دستگیر وبار در مورخ …تحویل اینجانب می شود ولی متاسفانه تاریخ مصرف آنها گذشته است ؟

 

پاسخ:

 

با لحاظ اینکه مالک حق مراجعه به هر کدام از غاصبین را مستنداً به مواد ۳۰۸و۳۱۲ قانون مدنی دارد دادخواست بدهید وخواسته را صدور حکم بر محکومیت خوانده به تحویل مثل مال مغصوب و به بارنامه وپرونده سرقت ومدارک اثبات مالکیت بر کالاها استناد نمائید.

نکته:۱-در اینموارد صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت قیمت روز مال مغصوب طبق نظر کارشناس به استناد مواد۳۱۱و۳۱۲و۳۱۷قانون مدنی نیز داده می شود واشاره می شود که مثل مال مغصوب وجود ندارد .دلیل این اختیار در بکارگیری این عناوین خواسته این است که مالک حق مراجعه به هر کدام از غاصبین برای مطالبه قیمت یا مثل مال مغصوب را دارد .۲-اگر مال مغصوب در ید غاصبی تلف شده باشد وغاصب دیگر محکوم به پرداخت مثل یا قیمت شود وی می تواند از غاصبی که مال در نزد او تلف شده دادخواست مطالبه پرداخت قیمت روز مال مغصوب طبق نظر کارشناس را به استناد ماده۳۱۸قانون مدنی بدهد.۳-حال اگر خوانده مال مغصوب را سرقت و بر اثر تصادف خسارت به آن وارد نموده باشد باید صدور حکم برمحکومیت خونده به پرداخت خسارات وارده بر مال مغصوب با جلب نظر کارشناس داده شود چرا که غاصب مسئول هر عیب ونقصی است که در زمان تصرف وی بر مال مغصوب وارد شود می باشد.

 

 

۲-اینجانب بموجب بارنامه شماره…………..در تاریخ…………….تعداد……………جهت حمل از ………………….به مقصد…………….تحویل………………. …داده ام متاسفانه نامبرده بار را به مقصد نرسانده ومثلاً:مدعی است که …به سرقت رفته است یا راننده خوانده در اثر بی احتیاطی در رانندگی تصادف نموده ومحموله کلاً از بین رفته است ؟

 

پاسخ:

 

دادخواست بر علیه وی به خواسته صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت …ریال به استناد مواد ۳۸۶و۳۸۸قانون تجارت و۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی بدهیدو به بارنامه وجلب نظر کارشناس وسایر دلایل مانند:فاکتورهای خرید واستشهادیه وشهادت شهود و…استناد نمائید.

چنانچه متصدی حمل و نقل از عهده خسارت بر آید ومقصر مثلاً: راننده باشد برای نمونه:

 

 

۳-راننده خاور به شماره شهربانی……………..تصدی حمل………….. …را از این شرکت به عهده گرفته است در مسیر راه به علت بی احتیاطی در رانندگی تصادف نموده ودر اثر این حادثه کلیه کالاها از بین رفته است صاحب محموله بطرفیت این شرکت اقامه دعوا نموده ومبلغ …ریال بابت وجه کالاها…دریافت داشته است ؟

 

پاسخ:

 

دادخواست به خواسته صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ. …………….ریال به استناد مواد۳۸۸قانون تجارت و۱۹۸قانون آیین دادرسی مدنی بدهید وبه بارنامه وحکم صادره ومحتویات پرونده کلاسه آن به عنوان دلیل استناد نمائید.

 

 

 

 

 

 

 

۴-بی علت بی احتیاطی …در رانندگی با اتومبیل از جاده خارج شده وچند اصله درخت اینجانب را تخریب نموده است ؟

 

پاسخ:

 

صدور حکم به محکومیت خوانده به پرداخت بهای……………..اصله درخت با جلب نظر کارشناس را به استناد ماده ۳۲۸قانون مدنی بخواهید وبه دلایلی که اثبات ورود خسارت از سوی خوانده وتقصیر وی را می کند مانند تامین دلیل وشهادت شهودوگزارش افسر کاردان فنی یا راهنمائی و رانندگی وبا درخواست جلب نظر کارشناس برای بر آورد میزان خسارت وارده استناد نمائید.

۵-اینجانب مالک…می باشم که خوانده بر اثر انحراف از مسیر جاده وخواب آلودگی دیوار منزل اینجانب را تخریب نموده است ؟

 

پاسخ:

 

خواسته را صدورحکم بر الزام خوانده به احداث دیوار حیاط ساختمان قرار دهید وبه ماده ۳۲۹ قانون مدنی استناد نمائید وبه کروکی افسر کاردان فنی وتامین دلیل ومدارک اثبات مالکیت خود استناد نمائید.

۶-بر اثر بی احتیاطی در رانندگی در جاده تعداد .. ……………راس گوسفند اینجانب را تلف کرده است بنحوی که قابل استفاده نمی باشند؟

 

پاسخ:

 

دادخواست با خواسته صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت بهای تعداد…راس گوسفند با جلب نظر کارشناس را به استناد ماده ۳۳۰قانون مدنی بدهید وبه دلایلی که اثبات وقوع خسارت از سوی خوانده و میزان آن دلالت می نمایند استناد کنید.

 

سوم-مطالبه اجرت

 

 

به درخواست مالک…………اقدام به احداث …………………نموده ام متاسفانه با مراجعات مکرر از پرداخت اجرت آن امتناع می نماید؟

 

پاسخ:

 

دادخواست به خواسته صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت احداث ………………..طبق نظر کارشناس (مثلاٌ یکباب منزل مسکونی ) را به استناد ماده ۳۳۶قانون مدنی بدهید و به دلایلی که اثبات می نمایند اقدام به احداث کرده اید مانند: شهادت شهود و تامین دلیل استناد نمائید.

 

چهارم مطالبه ثمن واسترداد آن

 

 

۱-بموجب قراداد………………..یک…………….را به خوانده فروخته ام ومورد معامله تحویل شده است با مراجعات مکرر به خوانده وی از پرداخت ثمن معامله استنکاف می نماید یا با توجه به بند …قرارداد نامبرده متعهد به پرداخت ثمن معامله ظرف…گردیده است وبا انقضاء مهلت مذکور از پرداخت ثمن امتناع می ورزد؟

 

پاسخ:

 

دادخواست با خواسته صدور حکم بر الزام خوانده به پرداخت مبلغ…ریال بابت ثمن معامله را به استناد بیع نامه وقرارداد بدهید و بمواد ۱۰و۲۱۹و۳۳۸و۳۶۲قانون مدنی استناد نمائیدوبه این موضوع اشاره کنید که با وقوع عقد بیع مشتری ملزم به پرداخت ثمن معامله می گردد در اینموارد با توجه به شرایط دعوا درخواست صدور قرارتامین خواسته نیز داده شود .

 

 

۲-بموجب قرارداد یا بیع نامه مورخ……………………. (مشخصات خریداری)…………………….را خریداری ومبلغ ………………….ریال را داده ام مشخص گردیده که فروشنده مال شخص ثالثی را عنوان مال خود به اینجانب فروخته است که مالک رسمی بر علیه اینجانب اقدام به طرح دعوا نموده که طی کلاسه…آنرا تحویل گرفته است ؟

 

پاسخ:

 

خواسته را صدور حکم برمحکومیت خوانده به پرداخت مبلغ …ریال بابت وجوه پرداختی نسبت به معامله فضولی ومطالبه خسارت تاخیر د رتادیه از زمان تقدیم دادخواست یا ارسال اظهارنامه لغایت زمان اجرای حکم به استناد دلایل اثبات وقوع معامله وپرداخت ثمن واثبات مستحق الغیر بودن مورد معامله مانند پرونده های جریانی واستعلام ثبتی وشهادت شهود و…بدهیدو بمواد ۲۶۲و۲۶۳قانون مدنی و۱۹۸و۵۱۹و۵۲۲قانون آیین دادرسی مدنی استناد نمائید.

 

پنجم-اعسار

 

۱-بموجب دادنامه شماره……………مورخ…………………موضوع پرونده کلاسه …………………..شعبه……………..دادگاه……………به پرداخت………………… در حق ……………….. محکوم شده ام و از سوی فاقد هرگونه اموال اعم از منقول و غیر منقول می باشم نظر به اینکه شغل اینجانب………………است وماهیانه مبلغ………………..ریال درآمد دارم توانائی پرداخت محکوم به را بصورت یکجا ندارم (به علت عجز از پرداخت در زندان به سر می برم)؟

 

پاسخ:

 

دادخواست به خواسته صدور حکم بر تقسیط پرداخت ……………..موضوع دادنامه شماره. …………….مورخ………..شعبه.. ……………دادگاه………….. قرار بدهیدو به ماده ۲۷۷قانون مدنی وماده ۱قانون اعسار وقواعد فقهی (لاحرج فی الدین ونفی عسر وحرج)استناد نمائید.

دلایلی که باید مورد استناد قرار دهید:۱-دلایل محکومیت شامل دادنامه و…۲-دلایل اثبات مینای درخواست تقسیط یا اعسار مانند:استشهادیه کتبی و شهادت شهود وفیش حقوق و سوابق شغلی ودرخواست عندللزوم تحقیقات محلی

نکات:

۱-چنانچه توانائی پرداخت محکوم به را اصلاً ندارید وحتی نمی توانید بصورت اقساط بپردازید خواسته را صدور حکم بر اعسار از پرداخت …موضوع دادنامه شماره…مورخ….شعبه…دادگاه… قرار دهید.

۲-مصادیقی از موارد درخواست های تقسیط ذکر می شود:۱-صدورحکم بر تقسیط از پرداخت ارش به مبلغ…ریال موضوع دادنامه شماره…مورخ…شعبه…دادگاه عمومی …۲-صدور حکم بر تقسیط از پرداخت دیه موضوع دادنامه شماره…مورخ…شعبه…دادگاه عمومی …۳-صدور حکم بر تقسیط از پرداخت مبلغ…ریال وجه چک شماره…مورخ…موضوع دادنامه شماره…مورخ…شعبه…دادگاه عمومی …۴- صدور حکم بر تقسیط محکوم به …ریال موضوع دادنامه شماره…مورخ…شعبه…دادگاه عمومی …۵-صدور حکم بر تقسیط پرداخت مبلغ …ریال ضررو زیان ناشی از جرم موضوع دادنامه شماره…مورخ…شعبه…دادگاه عمومی …

 

 

نکات:۱-از جمله دعاوی دیگری که مرتبط با این مبحث است صدور حکم به استرداد وجوه پرداختی به مبلغ…ریال به لحاظ فسخ معامله است وهمچنین صدور حکم بر استرداد ثمن در مواردی که از خریدار خلع ید بعمل آمده است که مباحث فسخ وخلع ید مورد توجه قرار گیرد.

 

شش-ضرروزیان ناشی ازجرم

 

۱-…………………………….در اثر بی احتیاطی در رانندگی با اینجانب تصادف نموده است علاوه بر اینکه در اثر سانحه تصادف مجروح شده ام خسارات زیادی نیز به اتومبیل اینجانب وارد شده است افسر کاردان فنی وی را مقصر حادثه تصادف اعلام نموده است که از وی شکایت کیفری نموده ام که در شعبه…………………..دادگاه عمومی………………….در حال رسیدگی می باشد؟

 

پاسخ:

 

دادخواست به خواسته مطالبه مبلغ……………………….ریال بابت ضرروزیان ناشی از جرم خسارت وارده براتومبیل به استناد مواد ۱و۲قانون مسئولیت مدنی و۳۳۱قانون مدنی و۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی و۹و۱۲ قانون آیین دادرسی کیفری بدهید وبه محتویات پرونده کیفری ونظریه افسر کاردان فنی استناد کنید.

نکته:بهتر است قبل از هر چیز تامین دلیل خواسته تا با بررسی وضعیت موجود میزان خسارات ومقصر را اعلام نماید.

 

۲-…مالک همجوار ……………………….اینجانب می باشد هنگام گودبرداری اصول فنی ساختمان سازی را رعایت ننموده است وبر اثر بی احتیاطی وی هنگام گودبرداری با لودر ساختمان اینجانب را نیز تخریب کرده واموال منقول موجود در منزل نیز کاملاً از بین رفته است که ………………….نیز در اثر تخریب مصدوم شده ام علیه وی شکایت کیفری مطرح نموده ام که در شعبه……………دادگاه عمومی………… …در حال رسیدگی می باشد وبرای مورخ…وقت رسیدگی داردو کارشناس منتخب دادگاه/دادسرا وی را مقصر حادثه تشخیص داده است ؟

 

پاسخ:

 

دادخواست به خواسته مطالبه مبلغ ………………ریال بابت ضرروزیان ناشی از جرم تخریب به استناد مواد ۱و۲قانون مسئولیت مدنی و۳۳۱قانون مدنی و۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی و۹و۱۲ قانون آیین دادرسی کیفری بدهیدوبه محتویات پرونده کلاسه کیفری وتحقیق محلی ومعاینه محلی وارجاع امر به کارشناس استناد نمائید.

نکته:بهتر است قبل از هر چیز تامین دلیل خواسته تا با بررسی وضعیت موجود میزان خسارات ومقصر را اعلام نماید.

 

نکات این بخش:

تامین خواسته)هنگامی که قبل از طرح دعوی تقاضای صدور قرارتامین خواسته را می خواهید )

اینجانب بموجب یک فقره…به شماره…مورخ…مبلغ…ریال از …طلبکارم که در تاریخ…به علت عدم پرداخت منجر به صدور…شده است ودرخواست تامین خواسته را دارم؟

خواسته را تقاضای صدور قرار تامین خواسته از اموال خوانده به مبلغ…ریال واجرای قرارتامین قبل از ابلاغ به استناد ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی بدهید در مورد اسناد تجاری علاوه به این ماده به ماده۲۹۲ قانون تجارت نیز استناد نمائید در خاتمه بنویسید که تقاضای اجرای قرار مذکور را قبل از ابلاغ به مشارالیه دارید ودادخواست ماهیتی متعاقباً در فرجه مقرر قانونی تقدیم خواهد شد.




طبقه بندی: آیا می دانید؟، مطالب حقوقی، آین دادرسی مدنی، مطالب خواندنی، آیا پول را می توان به امانت سپرد؟، روش قانونی سوء اثر چک برگشتی، بخوان تا گرفتار نشوید، مطلب عمومی،
برچسب ها: مطالبه وجه، مطالبه خسارات، مطالبه اجرت، اعسار، ضرروزیان ناشی ازجرم،

تاریخ : چهارشنبه 22 اردیبهشت 1395 | 01:01 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات

ضمانت در قانون

بر طبق ماده ی 684 قانون مدنی«عقد ضمان عبارت است از اینکه شخصی مالی را که بر ذمه دیگری است بعهده بگیرد. متعهد را ضامن ،  طرف دیگر را مضمون له و شخص ثالث مضمون عنه یا مدیون اصلی می گویند.»

شرایط ضامن

ضامن بایدعاقل-بالغ و رشید باشد.

در ضمانت لازم نیست که ضامن  مضمون عنه(مدیون اصلی)را بشناسد بلکه تنها تمییزآن کافی است.




طبقه بندی: آیا می دانید؟، مطالب حقوقی، مسائل حقوقی خودرو های لیزینگ، چک-سفته-حواله برات، قانون .......، وام بانکی، حقوق وحق، سخن عدالتگران، خبر نامه حقوقی، چک :سئوالات متداول درباره "چک"؛ با چک برگشتی چه باید کرد؟، چرا مهریه 110 سکه!!!چرا مهریه سکه!!!، تامین دلیل در مراجع قضایی یعنی چه؟، ﻗﺎﻧﻮن ﺗﺠﺎرت.،
برچسب ها: ضمانت در قانون، مضمون عنه، ماده ی 684 قانون مدنی، شرایط ضامن،

تاریخ : چهارشنبه 22 اردیبهشت 1395 | 12:23 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
  • در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأتهائی بعنوان هیأت حل اختلاف در ثبت تشکیل میشود اعضاء این هیأت عبارتند از یکی ازقضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه ورئیس ثبت یا قائم مقام وی ویک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد واملاک کشور

  • وظایف هیأت حل اختلاف موضوع ماده 147 و148 :

 ماده 147- برای تعیین وضع ثبتی ساختمانهایی که تاتاریخ 1/1/1370 بر روی زمین هایی احداث شده که به واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسور نیست و همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی ونسق های زراعی وباغات اعم از شهری وغیر شهری واراضی خارج از محدوده شهر وحریم آن که مورد بهره برداری متصرفین است واشخاص با سند عادی تا تاریخ تصویب این قانون خریداری کرده وبه واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسور نیست که این هیأت به شرط توافق طرفین به موضوع رسیدگی وپس ازتأئید وقوع معامله مراتب را جهت صدور سندمالکیت به اداره ثبتمحل اعلام مینماید واداره ثبت برای آن ملک طبق مقررات سندمالکیت صادر خواهد کرد .

 ماده 148- درمورد آن دسته ازاراضی که در مالکیت دولت یا شهرداری ها باشد وساختمان که در آن احداث شده چنانچه متصرف فعلی احداث کننده ساختمان فاقد واحد مسکونی باشد دولت وشهردارها مکلفند عرصه را به قیمت منطقه به صاحبان اعیان بفروشند ودر صورتی که احداث کننده دارای واحد مسکونی دیگری باشد دولت وشهرداریها عرصه را با نظر کارشناس رسمی دادگستری به قیمت عادلانه روز به صاحبان اعیانی بفروشد .وهیأت مذکور پس ازاحراز تصرف در اعیان توسط خریدار عرصه اقدام به صدور رأی واعلام آن به اداره ثبت مینماید واداره ثبت نیز برای آن ملک طبق مقررات سندمالکیت صادر مینماید .

 




طبقه بندی: آیا می دانید؟، مطالب حقوقی، مسائل حقوقی املاک ومستقلات، حقوق ثبتی، اسناد قولنامه ای وماده 147 ثبت، قانون .......، خبر نامه حقوقی، سخن عدالتگران، کد رهگیری معاملات املاک چیست؟، مطالب خواندنی، قانون معاملات زمین مصوب سال 1354، زنگ تفریع حقوقی، مطلب عمومی،
برچسب ها: سندمالکیت، ۱۴۷، ۱۴۸ تعریف، سند ۱۴۷، کشور ایران، اسناد ۱۴۷ و ۱۴۸،

تاریخ : سه شنبه 21 اردیبهشت 1395 | 02:19 ب.ظ | نویسنده : هوشنگ پورزند | نظرات
تعداد کل صفحات : 13 :: 1 2 3 4 5 6 7 ...
لطفا از دیگر صفحات نیز دیدن فرمایید
.: Weblog Themes By SlideTheme :.


  • میم ب
  • شبکه اجتماعی فارسی کلوب | Buy Website Traffic | Buy Targeted Website Traffic